Kategorie

Nieruchomości, Umowa deweloperska

Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma zwiększyć ochronę osób kupujących nowe mieszkanie w przypadku upadku firmy deweloperskiej.
Umowa deweloperska a umowa przedwstępna. Może zdarzyć się, że dwie strony zawierają umowę, na mocy której jedna strona zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, podczas gdy druga strona zobowiązuje się do zapłaty stosownej kwoty. Wątpliwości w takim przypadku może rodzić rodzaj zawartej umowy, tj. czy umowę taką należy kwalifikować jako umowę przedwstępną (scharakteryzowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny) czy też jako umowę deweloperską (o której stanowi ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Wynika to z tego, że niezależnie od nazwy przyjętej przez strony umowy, wiążąca będzie jej treść.
Sytuacja przedstawiona w tytule artykułu nie jest wcale nietypowa. Nie można przecież wykluczyć, że deweloper pomiędzy umową deweloperską, a terminem przeniesienia na nabywcę nieruchomości własności tej nieruchomości dojdzie do przekonania, że bardziej „opłaca” mu się odstąpić od umowy deweloperskiej i sprzedać nieruchomość po wyższej cenie. Jakie prawa przysługują nabywcy, gdy deweloper nie chce przenieść własności mieszkania lub domu?
Ustawodawca, uchwalając ustawę z dnia 31 marca 2020 roku o tzw. Tarczy Antykryzysowej nie odniósł się do sytuacji nabywców mieszkań i umów deweloperskich. Tak samo, w ustawie tzw. Tarczy Antykryzysowej 2.0 nie ma propozycji związanych z wprowadzeniem regulacji prawnych odnoszących się do umów zawieranych z deweloperami. Nabywca nieruchomości, którego sytuacja finansowa zmieniła się diametralnie na skutek stanu epidemii wywołanej koronawirusem COVID-19, może skorzystać z przepisów obowiązujących dotychczasowo.
Ogół właścicieli lokali nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana – wskazuje ustawa o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 1892). Samo powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie jest jednak wystarczające do tego, aby wspólnota mogła dochodzić wobec dewelopera roszczeń z tytułu rękojmi i roszczeń odszkodowawczych za wady części wspólnych budynku, czy wady poszczególnych lokali.
Klauzula, która pozwala konsumentowi na odstąpienie od umowy, gdy cena ulegnie zwiększeniu wskutek zmiany powierzchni lokalu, balkonu logii, tarasu czy ogródka, jest korzystna dla konsumenta. Dlatego gdyby została uznana za abuzywną i wyeliminowana z umowy, to konsument zostałby pozbawiony możliwości skorzystania z umownego prawa odstąpienia, a pozostałyby mu jedynie regulacje wynikające z ogólnych norm, które mogą być dla niego mniej korzystne.
Deweloperzy, w celu odpowiedniego zabezpieczenia transakcji, zawierają z kupującymi tak zwane umowy przedwstępne deweloperskie. Wprowadzenie do przepisów umowy deweloperskiej pozwala na istotne jej rozróżnienie od umowy przedwstępnej. Jakie są zatem różnice pomiędzy tymi rodzajami umów i jakie to ma znaczenie dla podmiotów zawierających takie umowy?
Odbiór własnego mieszkania od dewelopera to ważna chwila dla każdego, kto starał się o swoje cztery kąty. Przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę wiąże się ze spełnieniem kilku obowiązków przez dewelopera. Z procedury odbioru sporządzany jest protokół, do którego nabywca może zgłaszać wady nieruchomości. Jaką odpowiedzialność za wady ponosi deweloper?