Koronawirus obnażył słabości krótkich najmów. Co powinni zrobić inwestorzy?

Rynek wynajmu przed epidemią

Statystyki mówią, że nawet połowa nieruchomości nabywanych z rynku pierwotnego przeznaczona jest pod wynajem. Część z nich właściciele wynajmują na długie terminy, a część udostępniają na doby turystom czy pracownikom biznesowym. Oczywiście nie każde mieszkanie nadaje się pod wynajem krótkoterminowy. Robert Sulma, pośrednik nieruchomości w Private House Brokers, zauważa, że krótkie najmy to głównie centrum miasta i modne okolice wokół. Krakowski broker dodaje, że właśnie tam korzyści z wynajmu dobowego były zdecydowanie większe niż z tradycyjnego.

Polecamy: Tarcza antykryzysowa – Podatki i prawo gospodarcze. Pakiet 5 ebooków

Tak sytuacja wyglądała do wybuchu epidemii koronawirusa, która w jednej chwili zrównała całą branżę turystyczną z ziemią. Eksperci zauważają, że kryzys w okamgnieniu obnażył wszystkie słabości wynajmu krótkoterminowego. Nieruchomości tego typu nie tylko nie przynoszą teraz dochodów, ale ze względu na konieczność ich utrzymania generują koszty. Warto w ślad za ekspertami z NE przyjrzeć się bliżej wszystkim wadom i zaletom obu rodzajów inwestycji.

Porównanie wynajmu krótko- i długoterminowego

Jak pokazała obecna sytuacja, zarabianie na krótkich najmach jest przede wszystkim nieprzewidywalne. Jednego dnia turyści są, a drugiego ich nie ma. Trudno w tym przypadku zabezpieczyć się przed nagłymi przerwami w pobieraniu opłat. Co więcej – jeśli lokatorzy już się pojawią, właściciel mieszkania nie do końca wie, kim są i jakie mają zamiary wobec jego lokalu. Nieruchomości na doby nieraz wykorzystywane są w celach czysto rozrywkowych, co generuje konieczność częstych porządków, a nawet napraw. Inwestor zazwyczaj musi zlecić tego typu usługi zewnętrznej firmie. Na podobny krok decyduje się w kwestii pozyskiwania i obsługi najemców, ponieważ trudno poradzić sobie z takim nawałem obowiązków samodzielnie.

Do wynajmu krótkoterminowego przekonywał inwestorów przede wszystkim wysoki zysk. Przy obłożeniu na poziomie 65 – 70% w skali roku mógł on być nawet dwukrotnie wyższy niż w przypadku wynajmu tradycyjnego.

Wynajem długoterminowy od zawsze jednak stanowi bezpieczniejszą formę inwestycji. Właściciel mieszkania może przewidzieć swoje zyski i poprzez umowy zabezpieczyć się na wypadek zarówno szkód mienia, jak i przestojów w poborze czynszu. Korzystając z usług doświadczonego pośrednika, ma także możliwość dokładnego zweryfikowania najemców. Wynajem tradycyjny oznacza zdecydowanie mniej obowiązków, które można w zasadzie zniwelować do zera, decydując się na usługę zarządzania najmem.

Ta forma inwestycji przegrywa z krótkimi najmami tylko pod kątem dochodów, które są nieznacznie niższe. Warto jednak odnotować, że stanowi dużo pewniejsze źródło zysków i nie generuje tylu dodatkowych kosztów.

Porady dla inwestorów

Mimo niezbyt równego balansu zalet i wad wielu inwestorów zdecydowało się przeznaczyć swoje nieruchomości na krótkie najmy. Teraz – z powodu epidemii COVID-19 – znaleźli się w niewątpliwie trudnej sytuacji. Jakie kroki powinni podjąć?

Eksperci z agencji Nowodworski Estates przyznają, że w Polsce na nieruchomościach raczej nie można stracić. Jednym głosem doradzają inwestorom przechodzenie na wynajem długoterminowy, a także usługę zarządzania najmem.

Zdaniem Radosława Górala, agenta NE, obecnie inwestorzy zdecydowaną większość mieszkań powierzają agencjom na najem długoterminowy. Nie wiadomo bowiem, jak długo potrwa cała sytuacja i jak szybko rynek najmów krótkoterminowych znowu obudzi się do życia – tłumaczy. Właścicielom tych nieruchomości poleca zarządzanie najmem, które w jego opinii zdecydowanie ułatwia kontrolę nad inwestycją w trudnych czasach epidemii.

Podobne trendy dostrzega Robert Sulma z PHB. Duża część inwestorów wycofuje pieniądze i próbuje sprzedać nierentowne mieszkania. Niektóre z nich były jednak nabyte za gotówkę, więc ich właściciele „nie mają presji’. Pozostała część przekształca inwestycję w bezpieczniejszą formę pasywnego dochodu, czyli długi wynajem – tłumaczy. Jego zdaniem do końca roku krótkie najmy raczej nie wrócą do kondycji sprzed epidemii. Dlatego w tym niepewnym czasie broker radzi zdecydować się na zarządzanie najmem. Inwestorom, którzy zastanawiają się nad planami, polecam kontakt z agentem nieruchomości. Jako firma, obsługujemy nieruchomości w formie zarządzania. Jest to najwygodniejsza forma pasywnego dochodu. Jest mniej zyskowna niż krótkie najmy, jednak w dobie niepewnego jutra – przede wszystkim bezpieczna – wyjaśnia.

Epidemia koronawirusa dopiero zaczęła zmieniać oblicze gospodarki. Trudno przewidzieć, w jakim kierunku rozwinie się sytuacja, dlatego najlepiej przeczekać kryzys, polegając na sprawdzonych, bezpiecznych inwestycjach. Właścicielom mieszkań na wynajem eksperci polecają więc udostępnienie lokali na długie terminy, a także rozważenie usługi zarządzania najmem, która może z nich zdjąć wszelkie obowiązki związane z pozyskaniem najemcy i obsługą nieruchomości.