Roszczenia nabywcy w razie nienależytego wykonania umowy deweloperskiej

W przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy odpowiada za szkodę wyrządzoną z tego tytułu konsumentowi i jest zobowiązany do jej naprawienia (art. 471 kc).

Prawidłowo skonstruowana umowa powinna wyważać interesy obu jej stron, w sposób symetryczny regulując ich prawa i obowiązki. Niestety cechą charakterystyczną stosowania wzorców umów jest często brak tej symetrii. Wynika to z faktu, iż wzorzec umowy zostaje przygotowany jednostronnie przez przedsiębiorcę przed zawarciem umowy z konkretnym konsumentem. O treści poszczególnych postanowień, a więc uregulowaniu praw i obowiązków stron, decyduje zatem przedsiębiorca, przez co może wykorzystywać swoją przewagę kontraktową nad nabywcą (konsumentem).

Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!

Zamieszczenie w umowie deweloperskiej postanowienia zawierającego oświadczenie nabywcy dotyczące prawidłowości wykonania przez dewelopera określonych czynności, często przy jednoczesnym zobowiązaniu nabywcy do powstrzymania się w przyszłości od zgłoszenia roszczeń z tego tytułu, może skutkować ograniczeniem albo wyłączeniem odpowiedzialności dewelopera z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Postanowienie o takiej treści może także wpływać na możliwość skorzystania przez nabywcę z ustawowego prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej na podstawie ustawy (np. kwestie związane z doręczeniem prospektu, zgodności elementów umowy z katalogiem zawartym w art. 22 ustawy, zgodności informacji zawartych w umowie deweloperskiej z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym). Takie postanowienia zazwyczaj stanowią niedozwolone postanowienia umowne i nie wiążą konsumenta, ponieważ wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność dewelopera względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.

Umowa deweloperska nie może zawierać postanowień, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność dewelopera. Takie postanowienia mogą być uznane za abuzywne.

Nabywca działający jako konsument, w przypadku stwierdzenia, iż postanowienie umowy, nieuzgodnione z nim indywidualnie, kształtuje jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy — może żądać w postępowaniu sądowym uznania go za niedozwolone (abuzywne) postanowienie umowy — wskutek czego nie będzie ono wiązało konsumenta.

Jak kupić bezpiecznie mieszkanie u dewelopera?

Przykładem postanowień sprzecznych z dobrymi obyczajami, w sposób rażący naruszających interesy konsumenta, są postanowienia na podstawie których deweloper nakłada na konsumenta różnego rodzaju dodatkowe, nieuzasadnione obowiązki. Obowiązki te mogą dotyczyć m.in. konieczności zawarcia umowy z ubezpieczycielem wskazanym przez dewelopera, konieczności wykończenia lokalu w określonym terminie pod groźbą odstąpienia przez dewelopera od umowy, partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości należących do dewelopera, złożenia określonych oświadczeń, poniesienia kosztów aneksów do umowy deweloperskiej, poniesienia kosztów eksploatacyjnych pomimo nieodebrania przedmiotu umowy.

Z uwagi na fakt, iż do zasadniczych obowiązków konsumenta należy dokonanie zapłaty ceny w terminach określonych w umowie, odbiór przedmiotu umowy oraz podpisanie umowy przenoszącej własność, pozostałe obowiązki nakładane przez dewelopera na nabywcę powinny mieć uzasadnienie w przepisach prawa albo chociażby w dobrych obyczajach. W innym przypadku, postanowienia je nakładające mogą mieć charakter klauzul abuzywnych.

Co powinna zawierać umowa z deweloperem?

Źródło: Poradnik dla konsumentów zainteresowanych zawarciem umowy deweloperskiej