REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Co powinna zawierać umowa z deweloperem?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Katarzyna Siwek
Specjalista Home broker
Zawierając umowę z deweloperem, powinniśmy zwrócić uwagę na szereg kwestii.
Zawierając umowę z deweloperem, powinniśmy zwrócić uwagę na szereg kwestii.
Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

W umowie z deweloperem będą musiały znaleźć się nowe zapisy, które wymusza tzw. ustawa deweloperska; między innymi bardziej restryktywnie potraktowano wpłaty poszczególnych transzy. Nowe przepisy mają zwiększyć ochronę prawną nabywców nowych mieszkań. Jak poprawki do ustawy oceniają eksperci?

Najistotniejsza poprawka do ustawy o ochronie praw nabywców mieszkań, jaką przegłosował Senat, dotyczy rozszerzenia katalogu rachunków, na jakich mają być zdeponowane pieniądze kupujących do czasu, gdy formalnie staną się oni właścicielami lokali. Do tego katalogu został włączony rachunek powierniczy otwarty. Taki zapis w ustawie zmusza co prawda dewelopera do większej przejrzystości w gospodarowaniu środkami, pochodzącymi od nabywców, czyniąc jednocześnie bank swego rodzaju kontrolerem wydawania pieniędzy, ale nie jest to ten poziom ochrony, jaki zapisany był w projekcie, przyjętym przez Sejm.

REKLAMA

REKLAMA

Przypomnijmy, tamta wersja dopuszczała tylko trzy sposoby przechowywania pieniędzy, pochodzących od nabywców:
1) na zamkniętym rachunku powierniczym,
2) na otwartym rachunku powierniczym z gwarancją ubezpieczeniową,
3) na otwartym rachunku powierniczym z gwarancją bankową.

W przypadku zastosowania rachunku zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu praw do lokali na nabywców. Z rachunku otwartego deweloper otrzymuje środki zgodnie z postępem robót budowlanych. Dodatkowa gwarancja ma natomiast zabezpieczyć nabywcę na wypadek upadłości firmy.

Data sprzedaży decyduje o wymaganiach

O tym, czy nabywca będzie korzystał z rachunku powierniczego, zdecyduje moment rozpoczęcia przez niego sprzedaży. Jeśli nastąpi ona przed dniem wejścia w życie ustawy, wymóg zastosowania rachunku powierniczego nie będzie obowiązywał. Zmianę tę także wprowadził Senat. W pierwotnym kształcie ustawy momentem decydującym w tej kwestii była data rozpoczęcia inwestycji deweloperskiej, a nie data rozpoczęcia sprzedaży mieszkań. Gdyby poprawka Senatu przeszła w Sejmie, wystarczyłoby, aby deweloper przyspieszył formalny start sprzedaży, a mógłby uniknąć konieczności zakładania rachunku.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Pomiar powierzchni a odstąpienie od umowy

Senat nie zmienił natomiast zapisów ustawy, które odnoszą się do możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej w momencie, gdy powierzchnia mieszkania nie jest zgodna z określoną w prospekcie informacyjnym. Tymczasem niewielkie odchylenia między powierzchnią umowną i faktycznie wybudowaną są zjawiskiem powszechnym. Nie ma pewności, jak tę kwestię rozstrzygną prawnicy. Deweloperzy obawiają się, że nawet różnica w metrażu na poziomie ułamkowej części metra może pozwolić kupującemu na odstąpienie od umowy. Wbrew pozorom taka sytuacja mogłaby odbić się negatywnie na nabywcach. Kumulacja rezygnacji grozi bowiem tym, że inwestycja nie zostanie dokończona. Rozwiązaniem problemu byłoby dopuszczenie drobnego odchylenia. W publicznej debacie deweloperzy postulowali wprowadzenie poprawki, przewidującej możliwość niewielkich odchyleń powierzchni, ale nie znalazło to odzwierciedlenia w senackich propozycjach.

Przeczytaj również: Czy deweloperzy budują mieszkania w odpowiednich miejscach?

Na zmiany poczekamy przeszło pół roku

Senat wprowadził w sumie do projektu aż 25 poprawek, ale większość z nich miała charakter redaktorski, doprecyzowujący i unifikujący nazewnictwo z już istniejącymi aktami prawnymi. Teraz projektem zajmie się Sejm, który w szybkim tempie pracował nad nim wcześniej. Trudno nie odnieść wrażenia, że przyjęcie ustawy, poprawiającej sytuację nabywców mieszkań, nie miało związku z wyborami. Później ustawa trafi do prezydenta, który na jej podpisanie ma 3 tygodnie. Ponieważ w projekcie przewidziano 6-miesięczne vacatio legis, ustawa powinna wejść w życie za ok 7 - 8 miesięcy.

Jakie zmiany proponowali eksperci?

1. Akt notarialny

W ocenie ekspertów umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności mieszkania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Podnosi to bezpieczeństwo prawne i jednocześnie ułatwia dochodzenie roszczeń przez klienta w przypadku niewywiązania się dewelopera z umowy.

2. Oświadczenia dewelopera

W umowie powinny znaleźć się następujące oświadczenia dewelopera:
• oświadczenie, że nieruchomość, na której posadowiony zostanie budynek, wolna jest od wszelkich obciążeń, ograniczonych praw rzeczowych (w szczególności hipotek), ograniczeń w rozporządzaniu, praw i roszczeń osób trzecich,
• w przypadku, gdy nieruchomość obciążona jest hipoteką na rzecz banku, kredytującego dewelopera, w umowie powinno znaleźć się oświadczenie, że bank wyraził zgodę w wydanej promesie na wydzielenie lokalu bez dodatkowych obciążeń,
• oświadczenie, że zarówno wobec nieruchomości, jak i lokali nie toczy się żadne postępowanie sądowe, a w stosunku do nieruchomości nie występują roszczenia byłych właścicieli,
• nieruchomość, jak również lokale wolne są od jakichkolwiek wad prawnych,
• nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej,
• sprzedająca spółka nie została postawiona w stan likwidacji lub upadłości,
• sprzedająca spółka nie zalega z podatkami, składkami na ubezpieczenia społeczne, zdrowotne ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi,
• nie istnieją żadne okoliczności, mogące skutkować zakwestionowaniem pozwolenia na użytkowanie budynku.

3. Cena powierzchni użytkowej

Cena mieszkania powinna stanowić iloczyn ceny metra kwadratowego oraz powierzchni użytkowej. Sposób pomiaru powierzchni użytkowej należało by dokładnie sprecyzować w umowie. W projekcie przyjęto, że powinna być ona liczona po wewnętrznej długości ścian przy podłodze. Określono też sposób wliczania do powierzchni tzw. skosów. Do powierzchni użytkowej nie powinno się zaliczać balkonów.

Polecamy serwis: Inwestycje

4. Różnice w powierzchni mieszkania

W umowie powinien znaleźć się zapis, że w przypadku niedużej zmiany powierzchni mieszkania w stosunku do projektu ani kupujący, ani sprzedający nie ponoszą żadnych konsekwencji. Jeżeli jednak powierzchnia mieszkania różniłaby się od projektowanej np. o 3% i więcej, dopłata do ceny zakupu wynikałaby z nadwyżki powyżej 3%. Analogicznie powinno być w przypadku obniżenia ceny, związanej ze zmniejszeniem powierzchni lokalu.

5. Harmonogram płatności

REKLAMA

Umowa powinna zawierać harmonogram płatności. Im jest ich więcej, tym korzystniej dla klienta, gdyż zmniejsza się ryzyko inwestycyjne. Z drugiej jednak strony zbyt duża liczba rat może utrudniać pracę deweloperowi czy być kłopotliwa dla banku, kredytującego klienta. Ten ostatni miewa określone standardy w tym względzie.

Kluczową sprawą jest natomiast dokładne określenie okoliczności, w jakich powinno dojść do zapłaty każdej transzy, czyli sprecyzowanie jednocześnie: zakresu prac, jakie muszą być wykonane przez dewelopera na kolejnych etapach budowy, ich terminu, czasu, w jakim klient powinien dokonać płatności, a także kwoty każdej transzy. Ostatnia transza powinna być zapłacona dopiero po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania bez usterek. To pozwala klientowi uniknąć przeciągającego się usuwania usterek, stwierdzonych w trakcie odbioru lokalu. Ponadto zakończenie każdego z etapów budowy, które warunkuje zapłatę kolejnej transzy, powinno być potwierdzone wpisem w dzienniku budowy.

6. Termin zawarcia umowy ostatecznej

Umowa przedwstępna powinna określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej). Specjaliści od nieruchomości proponowali, aby nastąpiło to niezwłocznie po uzyskaniu przez dewelopera dokumentów niezbędnych do wyodrębnienia lokali z budynku mieszkalnego, nie później jednak niż w określonej dacie kalendarzowej.

Przyjęto ponadto, że umowa ostateczna nie może być zwarta, jeśli deweloper:
• nie uzyska pozwolenia na użytkowanie,
• nie zrealizuje planu zagospodarowania osiedla,
• nie usunie wszystkich wad i usterek lokalu.

Częstą praktyką na rynku jest wskazywanie przez dewelopera kancelarii, w której powinna być zawarta umowa ostateczna. Dlatego warto w umowie przedwstępnej zawrzeć zapis, że kupujący ma prawo wyboru kancelarii, analogicznie do praktyki, stosowanej na rynku wtórnym.

Wydanie lokalu powinno nastąpić w dniu zawarcia umowy ostatecznej, jednak przed jej podpisaniem.

Dowiedz się także: Ile kosztuje wynajem mieszkania studenckiego?

7. Gwarancja

W naszej ekspertów deweloper powinien udzielić kupującemu gwarancji na lokal mieszkalny i miejsce postojowe (garaż). Okres gwarancji powinien wynosić 3 lata. W tym czasie deweloper musiałby w ciągu 30 dni usunąć zgłoszone przez nabywcę usterki. Udzielona gwarancja nie ograniczałaby możliwości skorzystania przez kupującego z prawa rękojmi, a jedynie dawałaby mu możliwość wyboru.

8. Zmiany w aranżacji mieszkania

Kupujący powinien mieć prawo zaproponować zmiany w aranżacji lokalu, o ile nie wydłużą one czasu budowy, nie zwiększą jego kosztu i będą zgodne z prawem budowlanym. W przypadku, gdyby w wyniku tych zmian obniżony został koszt budowy, deweloper powinien zwrócić kupującemu różnicę.

9. Termin odbioru lokalu

Umowa przedwstępna powinna określać termin odbioru technicznego lokalu. Powinna też precyzować sposób zawiadomienia kupującego o odbiorze technicznym. Na rynku spotyka się bowiem bardzo różne formy (poczta, telefon, mail). Odbiór techniczny jest równoznaczny ze sporządzeniem protokołu odbioru mieszkania bez adnotacji o jakichkolwiek wadach.

Deweloper powinien usunąć wady nieistotne lokalu w terminie 7 dni od podpisania protokołu odbioru technicznego, w którym zostały one określone, a wady istotne w terminie 30 dni.

10. Prawo do odstąpienia od umowy

Nabywca powinien mieć ponadto prawo do odstąpienia od umowy w przypadku:
• opóźnienia o 30 dni któregokolwiek z etapów budowy, określonych w harmonogramie płatności,
• nieusunięcia w terminie wad i usterek,
• niewykonania w podanym terminie prac, związanych z zagospodarowaniem osiedla ,
• nieotrzymania kredytu mieszkaniowego przynajmniej w trzech bankach.

Obu stronom powinno przysługiwać prawo odstąpienia od umowy w przypadku, gdy druga strona dwukrotnie nie stawi się u wskazanego notariusza celem zawarcia umowy ostatecznej.

Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Czy konto firmowe jest obowiązkowe?

Przy założeniu firmy musisz dopełnić wielu formalności. O ile wybór nazwy przedsiębiorstwa, wskazanie adresu jego siedziby, czy wskazanie właściwego PKD są obligatoryjne, o tyle otworzenie rachunku firmowego niekoniecznie. Jednak dużo zależy przy tym od tego, jaka forma działalności jest prowadzona, jakie transakcje są wykonywane i wreszcie, czy chce ona korzystać z mechanizmu split payment.

Blisko LUDZI i dla LUDZI. Czym Emtor wyróżnia się jako pracodawca na rynku wózków widłowych?

Na przestrzeni lat firma Emtor udowodniła, że sukces w biznesie nie zależy wyłącznie od produktów czy wyników finansowych, ale przede wszystkim od ludzi, którzy ten biznes tworzą. To dzięki zaangażowaniu, lojalności i codziennej pracy zespołów połączenie tradycji z nowoczesnością jest możliwe. Emtor stawia na człowieka – nie tylko jako pracownika, ale jako partnera w budowaniu wspólnej przyszłości. Bo gdy ludzie czują się docenieni, chcą zostać na dłużej. Jak zatem firma buduje swoją przewagę na konkurencyjnym rynku?

Poczta Polska nawiązuje partnerstwo z Temu. Wszyscy dołożymy się do chińskiego giganta?

Poczta Polska poinformowała o nawiązaniu współpracy logistycznej z platformą Temu. Państwowe przedsiębiorstwo rozwija obsługę przesyłek e-commerce. Przesyłki zakupione na chińskiej platformie zakupowej będą dostarczane do klientów w ciągu kilku dni.

6 miesięcy vacatio legis i gotowy projekt deregulacyjny to za mało. Deregulacja musi przyspieszyć

Przedsiębiorcy pozytywnie oceniają 6 miesięcy vacatio legis i gotowy projekt deregulacyjny zakładający uproszczenie prowadzenia działalności nierejestrowanej czy milczącą zgodę w wyszczególnionych w ustawie zagadnieniach gospodarczych, ale to za mało. Deregulacja musi przyspieszyć.

REKLAMA

Warto udzielić pełnomocnictwa lub prokury w CEIDG

Prowadzenie własnej firmy to nie tylko pasja i satysfakcja, ale także szereg obowiązków, które co do zasady przedsiębiorca powinien wykonywać osobiście sprawując zarząd nad swoim przedsiębiorstwem. Chodzi tu przede wszystkim o zawieranie umów, czy kontakty z urzędami i sądami. Wraz z rozwojem firmy może okazać się, że konieczne będzie delegowanie części zadań związanych z zarządzaniem przedsiębiorstwem na inne osoby. Aktualnie, każdy przedsiębiorca wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG) może ustanowić pełnomocnika lub prokurenta, który będzie reprezentować go w sprawach pozostających w związku z prowadzoną przez tego przedsiębiorcę działalnością gospodarczą.

Biznesowy challenge z dala od zgiełku

Rozmowa z Agnieszką Najberek, dyrektorką sprzedaży MICE w Hotelu Arłamów, o trendach w budowaniu dobrostanu i integracji pracowników.

Outsourcing obsługi prawnej firmy

Ciągle następujące, dynamiczne i nieprzewidywalne zmiany rynkowe wymuszają na przedsiębiorcach konieczność nieustannego dostosowywania swoich strategii do zmieniających się realiów. W obliczu takich wyzwań, wiele firm zwraca uwagę na konieczność optymalizacji funkcjonowania pozaoperacyjnej części swojej działalności. Niczym nowym nie będzie wskazanie, że takim narzędziem jest właśnie outsourcing, który coraz częściej obejmuje także pracę prawników.

Polubownie czy przez sąd – jak najlepiej dochodzić należności w TSL?

W branży TSL nawet niewielkie opóźnienia w płatnościach mogą prowadzić do utraty płynności, a w skrajnych przypadkach – do upadłości firmy. Skuteczna windykacja to często kwestia przetrwania, a nie tylko egzekwowania prawa. Co zatem wybrać: sąd czy polubowne rozwiązanie?

REKLAMA

KPO ruszyło z kopyta: prawie 112 mld zł rozdysponowane, kolejne miliardy w drodze

Prawie 112 mld zł z Krajowego Planu Odbudowy już zakontraktowane, ale to dopiero początek. Polska szykuje się na kolejną wypłatę – aż 28 mld zł może trafić do kraju jeszcze przed jesienią. Tymczasem wszystkie inwestycje z KPO są już uruchomione, a wypłaty nabierają tempa.

Prezes BCC: Przedsiębiorcy potrzebują przewidywalności i stabilności. Apel przedsiębiorców

1 czerwca 2025 roku odbyła się druga tura wyborów prezydenckich, w której, najwięcej głosów otrzymał Karol Nawrocki. Oficjalne zaświadczenie o wyborze ma zostać wręczone 11 czerwca 2025 r. Po ogłoszeniu wyników przedstawiciele środowisk gospodarczych wyrazili oczekiwanie, że nowy prezydent będzie współpracował z rządem w sprawach istotnych dla polskiej gospodarki.

REKLAMA