REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Co powinna zawierać umowa z deweloperem?

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Katarzyna Siwek
Specjalista Home broker
Zawierając umowę z deweloperem, powinniśmy zwrócić uwagę na szereg kwestii.
Zawierając umowę z deweloperem, powinniśmy zwrócić uwagę na szereg kwestii.
Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

W umowie z deweloperem będą musiały znaleźć się nowe zapisy, które wymusza tzw. ustawa deweloperska; między innymi bardziej restryktywnie potraktowano wpłaty poszczególnych transzy. Nowe przepisy mają zwiększyć ochronę prawną nabywców nowych mieszkań. Jak poprawki do ustawy oceniają eksperci?

Najistotniejsza poprawka do ustawy o ochronie praw nabywców mieszkań, jaką przegłosował Senat, dotyczy rozszerzenia katalogu rachunków, na jakich mają być zdeponowane pieniądze kupujących do czasu, gdy formalnie staną się oni właścicielami lokali. Do tego katalogu został włączony rachunek powierniczy otwarty. Taki zapis w ustawie zmusza co prawda dewelopera do większej przejrzystości w gospodarowaniu środkami, pochodzącymi od nabywców, czyniąc jednocześnie bank swego rodzaju kontrolerem wydawania pieniędzy, ale nie jest to ten poziom ochrony, jaki zapisany był w projekcie, przyjętym przez Sejm.

REKLAMA

REKLAMA

Przypomnijmy, tamta wersja dopuszczała tylko trzy sposoby przechowywania pieniędzy, pochodzących od nabywców:
1) na zamkniętym rachunku powierniczym,
2) na otwartym rachunku powierniczym z gwarancją ubezpieczeniową,
3) na otwartym rachunku powierniczym z gwarancją bankową.

W przypadku zastosowania rachunku zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu praw do lokali na nabywców. Z rachunku otwartego deweloper otrzymuje środki zgodnie z postępem robót budowlanych. Dodatkowa gwarancja ma natomiast zabezpieczyć nabywcę na wypadek upadłości firmy.

Data sprzedaży decyduje o wymaganiach

O tym, czy nabywca będzie korzystał z rachunku powierniczego, zdecyduje moment rozpoczęcia przez niego sprzedaży. Jeśli nastąpi ona przed dniem wejścia w życie ustawy, wymóg zastosowania rachunku powierniczego nie będzie obowiązywał. Zmianę tę także wprowadził Senat. W pierwotnym kształcie ustawy momentem decydującym w tej kwestii była data rozpoczęcia inwestycji deweloperskiej, a nie data rozpoczęcia sprzedaży mieszkań. Gdyby poprawka Senatu przeszła w Sejmie, wystarczyłoby, aby deweloper przyspieszył formalny start sprzedaży, a mógłby uniknąć konieczności zakładania rachunku.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Pomiar powierzchni a odstąpienie od umowy

Senat nie zmienił natomiast zapisów ustawy, które odnoszą się do możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej w momencie, gdy powierzchnia mieszkania nie jest zgodna z określoną w prospekcie informacyjnym. Tymczasem niewielkie odchylenia między powierzchnią umowną i faktycznie wybudowaną są zjawiskiem powszechnym. Nie ma pewności, jak tę kwestię rozstrzygną prawnicy. Deweloperzy obawiają się, że nawet różnica w metrażu na poziomie ułamkowej części metra może pozwolić kupującemu na odstąpienie od umowy. Wbrew pozorom taka sytuacja mogłaby odbić się negatywnie na nabywcach. Kumulacja rezygnacji grozi bowiem tym, że inwestycja nie zostanie dokończona. Rozwiązaniem problemu byłoby dopuszczenie drobnego odchylenia. W publicznej debacie deweloperzy postulowali wprowadzenie poprawki, przewidującej możliwość niewielkich odchyleń powierzchni, ale nie znalazło to odzwierciedlenia w senackich propozycjach.

Przeczytaj również: Czy deweloperzy budują mieszkania w odpowiednich miejscach?

Na zmiany poczekamy przeszło pół roku

Senat wprowadził w sumie do projektu aż 25 poprawek, ale większość z nich miała charakter redaktorski, doprecyzowujący i unifikujący nazewnictwo z już istniejącymi aktami prawnymi. Teraz projektem zajmie się Sejm, który w szybkim tempie pracował nad nim wcześniej. Trudno nie odnieść wrażenia, że przyjęcie ustawy, poprawiającej sytuację nabywców mieszkań, nie miało związku z wyborami. Później ustawa trafi do prezydenta, który na jej podpisanie ma 3 tygodnie. Ponieważ w projekcie przewidziano 6-miesięczne vacatio legis, ustawa powinna wejść w życie za ok 7 - 8 miesięcy.

Jakie zmiany proponowali eksperci?

1. Akt notarialny

W ocenie ekspertów umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności mieszkania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Podnosi to bezpieczeństwo prawne i jednocześnie ułatwia dochodzenie roszczeń przez klienta w przypadku niewywiązania się dewelopera z umowy.

2. Oświadczenia dewelopera

W umowie powinny znaleźć się następujące oświadczenia dewelopera:
• oświadczenie, że nieruchomość, na której posadowiony zostanie budynek, wolna jest od wszelkich obciążeń, ograniczonych praw rzeczowych (w szczególności hipotek), ograniczeń w rozporządzaniu, praw i roszczeń osób trzecich,
• w przypadku, gdy nieruchomość obciążona jest hipoteką na rzecz banku, kredytującego dewelopera, w umowie powinno znaleźć się oświadczenie, że bank wyraził zgodę w wydanej promesie na wydzielenie lokalu bez dodatkowych obciążeń,
• oświadczenie, że zarówno wobec nieruchomości, jak i lokali nie toczy się żadne postępowanie sądowe, a w stosunku do nieruchomości nie występują roszczenia byłych właścicieli,
• nieruchomość, jak również lokale wolne są od jakichkolwiek wad prawnych,
• nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej,
• sprzedająca spółka nie została postawiona w stan likwidacji lub upadłości,
• sprzedająca spółka nie zalega z podatkami, składkami na ubezpieczenia społeczne, zdrowotne ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi,
• nie istnieją żadne okoliczności, mogące skutkować zakwestionowaniem pozwolenia na użytkowanie budynku.

3. Cena powierzchni użytkowej

Cena mieszkania powinna stanowić iloczyn ceny metra kwadratowego oraz powierzchni użytkowej. Sposób pomiaru powierzchni użytkowej należało by dokładnie sprecyzować w umowie. W projekcie przyjęto, że powinna być ona liczona po wewnętrznej długości ścian przy podłodze. Określono też sposób wliczania do powierzchni tzw. skosów. Do powierzchni użytkowej nie powinno się zaliczać balkonów.

Polecamy serwis: Inwestycje

4. Różnice w powierzchni mieszkania

W umowie powinien znaleźć się zapis, że w przypadku niedużej zmiany powierzchni mieszkania w stosunku do projektu ani kupujący, ani sprzedający nie ponoszą żadnych konsekwencji. Jeżeli jednak powierzchnia mieszkania różniłaby się od projektowanej np. o 3% i więcej, dopłata do ceny zakupu wynikałaby z nadwyżki powyżej 3%. Analogicznie powinno być w przypadku obniżenia ceny, związanej ze zmniejszeniem powierzchni lokalu.

5. Harmonogram płatności

REKLAMA

Umowa powinna zawierać harmonogram płatności. Im jest ich więcej, tym korzystniej dla klienta, gdyż zmniejsza się ryzyko inwestycyjne. Z drugiej jednak strony zbyt duża liczba rat może utrudniać pracę deweloperowi czy być kłopotliwa dla banku, kredytującego klienta. Ten ostatni miewa określone standardy w tym względzie.

Kluczową sprawą jest natomiast dokładne określenie okoliczności, w jakich powinno dojść do zapłaty każdej transzy, czyli sprecyzowanie jednocześnie: zakresu prac, jakie muszą być wykonane przez dewelopera na kolejnych etapach budowy, ich terminu, czasu, w jakim klient powinien dokonać płatności, a także kwoty każdej transzy. Ostatnia transza powinna być zapłacona dopiero po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania bez usterek. To pozwala klientowi uniknąć przeciągającego się usuwania usterek, stwierdzonych w trakcie odbioru lokalu. Ponadto zakończenie każdego z etapów budowy, które warunkuje zapłatę kolejnej transzy, powinno być potwierdzone wpisem w dzienniku budowy.

6. Termin zawarcia umowy ostatecznej

Umowa przedwstępna powinna określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej). Specjaliści od nieruchomości proponowali, aby nastąpiło to niezwłocznie po uzyskaniu przez dewelopera dokumentów niezbędnych do wyodrębnienia lokali z budynku mieszkalnego, nie później jednak niż w określonej dacie kalendarzowej.

Przyjęto ponadto, że umowa ostateczna nie może być zwarta, jeśli deweloper:
• nie uzyska pozwolenia na użytkowanie,
• nie zrealizuje planu zagospodarowania osiedla,
• nie usunie wszystkich wad i usterek lokalu.

Częstą praktyką na rynku jest wskazywanie przez dewelopera kancelarii, w której powinna być zawarta umowa ostateczna. Dlatego warto w umowie przedwstępnej zawrzeć zapis, że kupujący ma prawo wyboru kancelarii, analogicznie do praktyki, stosowanej na rynku wtórnym.

Wydanie lokalu powinno nastąpić w dniu zawarcia umowy ostatecznej, jednak przed jej podpisaniem.

Dowiedz się także: Ile kosztuje wynajem mieszkania studenckiego?

7. Gwarancja

W naszej ekspertów deweloper powinien udzielić kupującemu gwarancji na lokal mieszkalny i miejsce postojowe (garaż). Okres gwarancji powinien wynosić 3 lata. W tym czasie deweloper musiałby w ciągu 30 dni usunąć zgłoszone przez nabywcę usterki. Udzielona gwarancja nie ograniczałaby możliwości skorzystania przez kupującego z prawa rękojmi, a jedynie dawałaby mu możliwość wyboru.

8. Zmiany w aranżacji mieszkania

Kupujący powinien mieć prawo zaproponować zmiany w aranżacji lokalu, o ile nie wydłużą one czasu budowy, nie zwiększą jego kosztu i będą zgodne z prawem budowlanym. W przypadku, gdyby w wyniku tych zmian obniżony został koszt budowy, deweloper powinien zwrócić kupującemu różnicę.

9. Termin odbioru lokalu

Umowa przedwstępna powinna określać termin odbioru technicznego lokalu. Powinna też precyzować sposób zawiadomienia kupującego o odbiorze technicznym. Na rynku spotyka się bowiem bardzo różne formy (poczta, telefon, mail). Odbiór techniczny jest równoznaczny ze sporządzeniem protokołu odbioru mieszkania bez adnotacji o jakichkolwiek wadach.

Deweloper powinien usunąć wady nieistotne lokalu w terminie 7 dni od podpisania protokołu odbioru technicznego, w którym zostały one określone, a wady istotne w terminie 30 dni.

10. Prawo do odstąpienia od umowy

Nabywca powinien mieć ponadto prawo do odstąpienia od umowy w przypadku:
• opóźnienia o 30 dni któregokolwiek z etapów budowy, określonych w harmonogramie płatności,
• nieusunięcia w terminie wad i usterek,
• niewykonania w podanym terminie prac, związanych z zagospodarowaniem osiedla ,
• nieotrzymania kredytu mieszkaniowego przynajmniej w trzech bankach.

Obu stronom powinno przysługiwać prawo odstąpienia od umowy w przypadku, gdy druga strona dwukrotnie nie stawi się u wskazanego notariusza celem zawarcia umowy ostatecznej.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
31 maja 2024 r. upływa ważny termin dla rolników-przedsiębiorców

Do 31 maja 2024 r. należy złożyć zaświadczenie/oświadczenie o nieprzekroczeniu rocznej kwoty granicznej należnego podatku dochodowego za 2023 rok od przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Twórcy i wykonawcy utworów audiowizualnych dostaną tantiemy za udostępnianie ich dzieł w Internecie. Czy coś się zmieni dla osób korzystających z internetu?

Rada Ministrów 14 maja 2024 r. przyjęła projekt nowelizacji ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych. Na mocy tych przepisów twórcy i wykonawcy utworów audiowizualnych oraz wykonawcy utworów muzycznych (i słowno-muzycznych) będą mieli prawo do tantiem z tytułu eksploatacji ich dzieł w internecie.

Firma prosi klienta o dane by spersonalizować ofertę, jak reaguje polski konsument

Firmy chcą wiedzieć coraz więcej o swoich klientach po to by łatwiej konkurować z innymi, dostarczając na rynek produkty lepiej dostosowane do oczekiwań i potrzeb nabywców. Konsumenci z kolei są gotowi przekazać więcej danych o sobie, ale nie za darmo – wiedzą już, że takie dane to towar, który ma swoją cenę oczekują więc w zamian dla siebie korzyści. Jakich?

Czy własny bank pozytywnych zasobów pomaga w pracy?

Praca często generuje stres, a z nim każdy radzi sobie na swój sposób. Niejednokrotnie jest to spadek zaangażowania czy motywacji do pracy. Czym jest PsyCap? Zagadnienie analizowały badaczki Uniwersytetu SWPS.

REKLAMA

Nowa wersja GPT-4o dostępna dla wszystkich. Asystent głosowy + rozpoznawanie i nazywanie emocji na podstawie obserwacji twarzy przez kamerę

W poniedziałek pokazano nową wersję ChataGPT - GPT-4o. Google raczej nie spadnie z tronu lidera wyszukiwarek ale nowe rozwiązania od Open AI mogą zrewolucjonizować nasze życie. Podróże bez znajomości języka będą jeszcze łatwiejsze, ale coś dla siebie dostaną też duże marki. Nowy ChatGPT będzie mógł odczytywać nasze emocje “na żywo”, a to dla reklamodawców może być wiedza bezcenna. 

Czy wkrótce już nie będzie nas stać na czekoladę?

Cena tony kakao w połowie kwietnia wynosiła na giełdach ponad 11 tys. dolarów. Eksperci są zdania, że to nie jest koniec podwyżek. Czy wkrótce nie będziemy mogli sobie pozwolić na czekoladę? 

Urlop od płacenia składek ZUS dla mikroprzedsiębiorców. Nowe rozwiązania coraz bliżej?

Sejm uchwalił ustawę o tzw. wakacjach składkowych. Nowe przepisy są skierowane do mikroprzedsiębiorców, wpisanych do CEIDG, którzy ubezpieczają do 10 osób, a ich roczny obrót nie przekracza 2 mln euro. Teraz ustawa trafi do Senatu.

Jest decyzja Rady Polityki Pieniężnej w sprawie stóp procentowych. Ile wynoszą?

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu w dn. 8-9 maja 2024 r. utrzymała wszystkie stopy procentowe NBP na niezmienionym poziomie, referencyjna wynosi nadal 5,75 proc. - podał w komunikacie bank centralny.

REKLAMA

Polacy już nie oglądają telewizji?

Polacy coraz rzadziej oglądają telewizję, a coraz częściej wybierają platformy streamingowe. Według ekspertów to te oferujące treści sportowe będą wybierane najczęściej. 

Co to jest sztuka cyfrowa i dlaczego warto w nią inwestować

– Dzięki łączeniu sztuki i nowych technologii możemy dziś pokazać w każdym miejscu na Ziemi wybitnych polskich artystów i nasz wyjątkowy kraj. To również absolutny strzał w dziesiątkę dla branży inwestycyjnej! – mówi Tomasz Jaworski, promotor Polski na świecie, mecenas sztuki, kolekcjoner, Prezes grupy innowacyjnych projektów SMARTVerum.

REKLAMA