Czy deweloperzy budują mieszkania w odpowiednich miejscach?

Konkurencja rośnie i walka na dobre rozgorzała pomiędzy deweloperami. Nigdy wcześniej na rodzimym rynku nie było tak wielu mieszkań, dostępnych do sprzedaży. Cieszyć powinno to nabywców, którzy mają duży wybór i mocną pozycję negocjacyjną przy ustalaniu ostatecznej ceny lokali. W tej beczce miodu jest jednak i niemało dziegciu. Coraz częściej pojawiają się na rynku obawy o wystąpienie nadpodaży, skutkującej wystąpieniem problemów finansowych deweloperów. Podnosi to ryzyko wzrostu liczby upadłości, co do tej pory było na rodzimym rynku zjawiskiem incydentalnym. Niebezpieczeństwo to potęguje fakt, że nie zawsze deweloperzy poprzedzają rozpoczęcie inwestycji odpowiednimi analizami rynku i potrzeb popytu.

Takie konkluzje płyną z szacunkowych analiz, przeprowadzonych w: Białymstoku, Katowicach, Lublinie, Warszawie i Wrocławiu. Wielkość podaży obliczono, biorąc pod uwagę liczbę dużych inwestycji, zlokalizowanych na terenie poszczególnych dzielnic. Wielkość popytu wynika natomiast z badań preferencji nabywców, zarejestrowanych w ostatnim roku. Bazą było blisko 46 tys. ankiet.

Brak rozeznania na rynku w Katowicach

Największe niedopasowanie podaży do popytu można zaobserwować na przykładzie Katowic. Podczas gdy na terenie zespołu dzielnic śródmiejskich chciałoby kupić mieszkanie 27,5% nabywców, deweloperzy nie realizują tam obecnie żadnej znaczącej inwestycji. Odmienna sytuacja ma miejsce na terenie zespołu dzielnic zachodnich. Obszar ten cieszy się największą popularnością wśród nabywców – wybiera go blisko 29% z nich – ale aż połowa inwestycji deweloperskich zlokalizowana jest na tym terenie. Wskazywałoby to na znaczącą nadpodaż. Dane te trzeba jednak rozważać w kontekście specyfiki rynku pierwotnego w stolicy województwa śląskiego. Jego cechą szczególną jest niewielka skala działalności deweloperów. Podczas gdy w 2010 roku w stolicy oddali oni do użytkowania aż 10,6 tys. mieszkań, w Katowicach było to tylko 0,9 tys. sztuk.

Przeczytaj również: Dlaczego tylko 5% nabywców kupiłoby mieszkanie bez balkonu?

Centrum w Białymstoku „stoi odłogiem”

Trochę lepiej sytuacja wygląda w Białymstoku, co może być pochodną większej skali działalności deweloperów. Wciąż jednak widoczne są tutaj duże dysproporcje między podażą na rynku pierwotnym i popytem w poszczególnych dzielnicach. W centrum zlokalizowanych jest 12,5% inwestycji. Na tę lokalizację stawia natomiast aż 32,1% nabywców. Takie zjawisko może jednak znajdować częściowe uzasadnienie w możliwościach finansowych mieszkańców Białegostoku. Często bywają one niewystarczające, aby kupić mieszkanie w preferowanej lokalizacji, przez co zakup dokonywany jest w tańszej okolicy.

Polecamy serwis: Kredyty

W Lublinie deweloperzy częściej są w stanie zaspokoić potrzeby nabywców

Podobna sytuacja ma miejsce w Lublinie. Dzielnica Śródmieście jest na drugim miejscu wśród preferencji nabywców. Przeszło 18% z nich chciałoby zamieszkać właśnie w tej okolicy. Transakcji zawieranych jest tam mniej, bo blisko 16%. Warto też zauważyć, że w stolicy województwa lubelskiego niedopasowanie podaży do popytu jest znacznie mniejsze. Różnica między ich wielkością nie przekracza kilkunastu punktów procentowych. Wciąż jest to jednak spory wynik.

Konkurencja na rynku jest wskazana

Zupełnie inaczej sytuacja wygląda we Wrocławiu i Warszawie, gdzie liczba mieszkań, oddawanych do użytkowania przez deweloperów, jest od kilku do kilkunastu razy większa niż we wspomnianych wcześniej miastach. W trzech dzielnicach stolicy województwa dolnośląskiego nie przekracza ona 2 pp. Nadpodaż widać w dzielnicy Fabrycznej, gdzie chce mieszkań 22% nabywców, a budowanych jest 34% inwestycji. Na niedobór lokali wskazują natomiast wyniki dla Śródmieścia. O zamieszkaniu w tym rejonie myśli 20% kupujących, a budowanych jest tam blisko 6% projektów.

Na tym tle różnice w wielkości popytu i podaży na rynku pierwotnym stolicy wydają się kosmetyczne. Największa nadpodaż występuje w Wilanowie, Wawrze i Rembertowie, nie przekracza jednak kilku punktów procentowych. Odmienna sytuacja ma miejsce w przypadku Ochoty i Żoliborza, gdzie zgodnie z szacunkami inwestycji jest za mało w stosunku do zgłaszanego popytu.

Wsp. Jacek Marczenko, Robert Latuszek