Jak ustanowić hipotekę na nieruchomości?

Hipoteka pozwala wierzycielowi na dochodzenie zaspokojenia jego wierzytelności z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Zabezpiecza wierzytelność pieniężną, przy czym kwota tej wierzytelności musi być dokładnie oznaczona.  Sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność, jeżeli strony w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej (art. 68 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Dobrowolne poddanie się egzekucji przez dłużnika

Umowa hipoteki

Najczęstszym sposobem ustanowienia hipoteki jest umowa. Stronami takiego porozumienia jest wierzyciel i dłużnik będący właścicielem nieruchomości, która ma być obciążona hipoteką. Nie ma możliwości, by hipoteka powstała wskutek jednostronnej czynności prawnej. Osoba obciążająca nieruchomość hipoteką, powinna sporządzić odpowiednie oświadczenie w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 kc.). Niespełnienie tego wymogu pociągnie za sobą nieważność ustanowienia hipoteki. W praktyce akt notarialny zawiera także oświadczenie woli wierzyciela, choć nie jest to konieczne.

Wyjątkiem jest czynność ustanowienia hipoteki na rzecz banku, do której wystarczająca jest forma pisemna pod rygorem nieważności.

Porozmawiaj o tym na naszym forum!

Polecamy: 500 pytań o VAT

Wpis do księgi wieczystej

Drugim warunkiem niezbędnym do skutecznego obciążenia nieruchomości hipoteką, jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej (art. 67 ustawa o księgach wieczystych i hipotece). Za chwilę dokonania wpisu, a tym samym powstania hipoteki, będzie uznany moment (dzień, godzina, minuta) złożenia wniosku o wpis. Jest to bardzo istotne, ponieważ o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu (art. 12 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Oznacza to, że wierzyciele hipotek znajdujących się na dalszych miejscach, ponoszą ryzyko, że nie uzyskają zaspokojenia, co stanie się w przypadku, gdy na przykład wierzytelność pierwszego wierzyciela przewyższy wartość nieruchomości.

Przedawnienie nie sprawia, że dług znika!

Do wpisu hipoteki wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu tego prawa (art. 32 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) – zgoda wierzyciela nie jest wymagana.

Ważne! Sąd, rozpoznając wniosek, nie sprawdza zasadności ustanowienia hipoteki, a jedynie bada treść wniosku, dołączone do niej dokumenty i treść księgi wieczystej.

Pan Jan potrzebował pieniędzy i zawarł umowę pożyczki. Pożyczkodawca zażądał ustanowienia hipoteki jako zabezpieczenia swojej wierzytelności. Pan Jan obciążył więc swój dom hipoteką, ale pożyczkodawca nie wypłacił mu umówionej sumy. Fakt ten nie będzie miał dla sądu znaczenia. Istnienie hipoteki jest bowiem niezależne od ważności i należytego wykonania zobowiązania wynikającego z umowy pożyczki.

Negocjacje z bankiem przy opóźnieniu w spłacie raty kredytu

Ważne! Składając wniosek należy opłacić tzw. wpis. Szczegóły dotyczące sposobu liczenia kwoty wpisu uregulowane są w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 17 grudnia 1996 r. w sprawie określenia wysokości wpisów w sprawach cywilnych.