Wygaśnięcie hipoteki

Akcesoryjność hipoteki w stosunku do zabezpieczonej nią wierzytelności

Według art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu. Nieważne są przy tym przyczyny wygaśnięcia wierzytelności hipotecznej. Wynika stąd ścisła zależność hipoteki od wierzytelności (Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 10 lutego 2012 r. II CSK 325/11).

Skoro hipoteka wygasa wskutek wygaśnięcia wierzytelności to dojdzie do tego w przypadku:

1) zapłaty wierzytelności,
2) potrącenia,
3) zwolnienia z długu,
4) świadczenia zamiast wykonania,
5) odnowienia (art. 507 Kodeksu cywilnego),
6) złożenia zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego.

Świadczenia uboczne

Wierzytelnościami zabezpieczonymi hipoteką są także roszczenia o świadczenia uboczne. Stąd wygaśnięcie wierzytelności głównej bez zapłaty należności ubocznych nie będzie powodowało wygaśnięcia hipoteki.

Polecamy serwis: Rynek nieruchomości

Częściowa spłata długu, częściowe zwolnienie z długu, częściowe wygaśnięcie wierzytelności

Co istotne, częściowa spłata długu, częściowe zwolnienie z długu lub częściowe wygaśnięcie wierzytelności nie będzie powodowało wygaśnięcia hipoteki w części i zmniejszenia się sumy hipoteki o spłaconą kwotę. W celu obniżenia sumy hipoteki konieczne jest sporządzenie odrębnej umowy oraz dokonanie wpisu zmiany do księgi wieczystej.

Nieistnienie dłużnika

Sąd Najwyższy uznał, że nieistnienie dłużnika stanowi przyczynę wygaśnięcia hipoteki. Można to w prosty sposób wywnioskować z faktu, że nieistnienie dłużnika osobistego prowadzi do wygaśnięcia wierzytelności. Wierzytelność oznacza bowiem prawo do żądania przez wierzyciela określonego świadczenia od określonego dłużnika. Skoro zatem, wobec utraty bytu prawnego dłużnika i istnienia prawomocnego wyroku ustalającego, że jego następca prawny nie ponosi z tego tytułu odpowiedzialności, nie ma dłużnika osobistego, to wierzytelność zabezpieczona hipoteką wygasła, a skutkiem tego jest wygaśnięcie zabezpieczających tę wierzytelność hipotek przymusowych (Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 7 października 2008 r. III CSK 112/08).

Hipoteka zabezpieczająca kilka wierzytelności

W związku z tym, że jedna hipoteka może zabezpieczać kilka wierzytelności niezbędne okazało się uregulowanie sytuacji nierównoczesnego wygasania takich wierzytelności. Hipoteka zabezpieczająca kilka wierzytelności wygasa z chwilą wygaśnięcia ostatniej z nich, jeżeli nie może już powstać żadna wierzytelność ze stosunków prawnych stanowiących źródło pierwotnie zabezpieczonych wierzytelności. Ostatnia wierzytelność to ta o najpóźniejszym terminie wymagalności.

Gdy wygaśnie tylko kilka wierzytelności, hipoteka nie wygasa częściowo ani nie ulega obniżeniu suma hipoteki. Wygaśnie dopiero, gdy wszystkie zabezpieczone nią wierzytelności przestaną istnieć, a kolejne wierzytelności nie będą mogły już powstać.

Zobacz także: Wniosek o wszczęcie egzekucji

Wygaśnięcie wierzytelności niepowodujące wygaśnięcia hipoteki

Jeżeli z tego samego stosunku prawnego, który był źródłem wygasłej wierzytelności, mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu, wygaśnięcie tej wierzytelności nie spowoduje wygaśnięcia hipoteki.

W przypadku zrealizowania przez wykonawcę części umowy, na którą otrzymał zadatek , wierzytelność o zwrot tego zadatku wygasa. Nie wygasa jednak hipoteka. Jest to związane z możliwością powstania wierzytelności o zwrot kolejnych zadatków aż do zrealizowania całej inwestycji.

Bezpodstawne wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

W razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej (np. omyłka, błąd, bez wniosku, na podstawie niewłaściwych dokumentów, także w wyniku awarii programu komputerowego) hipoteka wygasa po upływie 10 lat. Termin biegnie od chwili faktycznego wykreślenia hipoteki.

To sytuacja niezgodności stanu rzeczywistego ze stanem ujawnionym w księdze wieczystej. W rzeczywistości nieruchomość obciążona jest hipoteką, która nie jest ujawniona w księdze wieczystej. W związku z istniejącym domniemaniem, że prawo wykreślone nie istnieje, osoba odpłatnie nabywająca taką nieruchomość nabędzie nieruchomość nieobciążoną hipoteką. Dotyczy to tylko odpłatnego nabycia.

Przywrócenie bezpodstawnie wykreślonej hipoteki

Hipotekę wykreśloną bezpodstawnie można przywrócić na drodze sądowej poprzez usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym w trybie art. 10 ustawy o księgach wieczystych. Wierzyciel hipoteczny ujawnia swoje roszczenie poprzez wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej. Jeśli w terminie 10 lat hipoteka nie zostanie przywrócona, wygaśnie.

Hipoteka dłużnika osobistego

Zgodnie z art. 97 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jeżeli dłużnikowi osobistemu, który zaspokoił wierzyciela hipotecznego, przysługuje roszczenie zwrotne (regres) względem właściciela nieruchomości obciążonej albo względem jego poprzednika prawnego, hipoteka przechodzi na dłużnika aż do wysokości przysługującego mu roszczenia. Jednakże gdy wierzyciel został zaspokojony tylko w części, przysługuje mu co do pozostałej części pierwszeństwo przed hipoteką dłużnika osobistego (przepis ten nie ma zastosowania, gdy zobowiązanie spłaci poręczyciel).

W przypadku nabycia przez osobę trzecią od dłużnika osobistego wierzyciela hipotecznego nieruchomości obciążonej hipoteką i zobowiązania się w umowie do zwolnienia dłużnika od obowiązku świadczenia, osoba ta jest odpowiedzialna względem dłużnika za to, że wierzyciel hipoteczny nie będzie żądał od niego spełnienia świadczenia.

Podobna sytuacja dotyczy dłużnika zbywającego nieruchomość obciążoną hipoteką i zawierającego z nabywcą umowę o przejęcie długu, której skuteczność uzależniona jest od zgody wierzyciela hipotecznego, a ten zgody odmówił. W takiej sytuacji nabywca nieruchomości, którego zadaniem było przejęcie długu, będzie odpowiadał względem dłużnika osobistego za to, że wierzyciel hipoteczny nie będzie od niego żądał spełnienia świadczenia.

W świetle art. 523 Kodeksu cywilnego jeżeli w umowie o przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zwolnić zbywcę od związanych z własnością długów, poczytuje się w razie wątpliwości, że strony zawarły umowę o przejęcie tych długów przez nabywcę.

Hipoteka właściciela nieruchomości współobciążonej

Wierzyciel z hipoteki łącznej może żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Przysługuje mu prawo wyboru nieruchomości, z której będzie dochodził zaspokojenia swoich roszczeń.

Gdy na skutek zaspokojenia wierzyciela z jednej z nieruchomości obciążonych łącznie jej właściciel uzyskał roszczenie zwrotne względem właściciela nieruchomości współobciążonej albo względem jego poprzednika prawnego, hipoteka obciążająca dotychczas tę nieruchomość jako łączna przechodzi na uprawnionego do zwrotu, aż do wysokości przysługującego mu roszczenia.

W opisanym przypadku hipoteka wierzyciela wygasa. Jednakże gdy wierzyciel został zaspokojony tylko w części, przysługuje mu co do pozostałej części pierwszeństwo przed hipoteką uzyskaną przez uprawnionego do zwrotu (dotyczy to przede wszystkim dłużników solidarnych).

Jeżeli w chwili przejścia hipoteki na uprawnionego do zwrotu ciążą na nieruchomości prawa z pierwszeństwem równym z hipoteką łączną lub z niższym, prawom tym służy pierwszeństwo przed hipoteką uzyskaną przez uprawnionego do zwrotu.

Polecamy: Hipoteka, czyli sposób na zabezpieczenie wierzytelności

Depozyt sądowy

Jeśli wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest wymagalna, a wierzyciel dopuszcza się zwłoki albo też zaspokojenie go napotyka trudności, hipoteka wygasa, jeżeli właściciel nieruchomości złoży zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego, zrzekając się uprawnienia do odebrania jej z powrotem.

Do zwłoki dochodzi, gdy bez uzasadnionego powodu wierzyciel:
1) uchyla się od przyjęcia zaofiarowanego świadczenia;
2) odmawia dokonania czynności, bez której świadczenie nie może być spełnione, np. odmawia wydania pokwitowania odbioru należności lub zgody na wykreślenie hipoteki, odmawia zwrotu weksla, z którego wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką bądź
3) oświadcza dłużnikowi, że świadczenia nie przyjmie.

Za trudności uznaje się sytuacje, gdy:
1) wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, dłużnik nie wie, kto jest wierzycielem albo nie zna miejsca zamieszkania lub siedziby wierzyciela;
2) wierzyciel nie ma pełnej zdolności do czynności prawnych ani przedstawiciela uprawnionego do przyjęcia świadczenia;
3) powstał spór, kto jest wierzycielem, np. po śmierci wierzyciela nie jest zakończone postępowanie spadkowe lub
4) z powodu innych okoliczności dotyczących osoby wierzyciela świadczenie nie może być spełnione, np. w wypadku, gdy wierzyciel zmienił adres, a dłużnik nie zna jego aktualnego adresu.

Wykreślenie hipoteki następuje na wniosek właściciela nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o zezwoleniu na złożenie do depozytu sądowego oraz dowodu wpłaty zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego ze zrzeczeniem się odebrania jej z powrotem.

Żądanie zniesienia hipoteki

Gdy od dnia wpisu hipoteki upłynęło 10 lat, a nie powstała wierzytelność hipoteczna, lecz nadal może powstać, właściciel nieruchomości może żądać zniesienia hipoteki za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 991 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Przepis ten stosuje się do hipoteki zabezpieczającej kilka wierzytelności także wtedy, gdy pomimo upływu 10 lat od wygaśnięcia ostatniej wierzytelności hipotecznej nie powstała żadna wierzytelność podlegająca zabezpieczeniu tą hipoteką.

Pierwszym dniem, kiedy właściciel nieruchomości może zgłosić żądanie zniesienia hipoteki, jest dzień następujący po upływie dziesięcioletniego okresu. Okres ten liczy się od dnia faktycznego wpisu hipoteki, a nie od dnia uprawomocnienia się wpisu czy od dnia złożenia wniosku o wpis hipoteki.

Wykreślenie

W przypadku wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Zastaw na roszczeniach użytkownika wieczystego

Zgodnie z art. 101 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzycielom hipotecznym użytkowania wieczystego, którzy utracili hipoteki wskutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego, przysługuje ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki albo inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nieruchomości.

Inne sytuacje wygaśnięcia hipoteki

Inne sytuacje powodujące wygaśnięcie hipoteki to w szczególności:
1) zrzeczenie się hipoteki przez wierzyciela (art. 246 KC);
2) przejęcie długu (art. 525 KC);
3) przejście na własność wierzyciela nieruchomości obciążonej hipoteką (art. 247 KC);
4) nabycie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego (art. 1000 KPC);
5) wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej (art. 95 KWU);
6) wygaśnięcie użytkowania wieczystego obciążonego hipoteką (art. 101 KWU);
7) 9) ustanowienia przez spółdzielnię mieszkaniową odrębnej własności lokalu (art. 44 ust. 11 SpółdzMieszkU);
8) nadejście terminu - w wypadku, gdy hipoteka była ustanowiona z zastrzeżeniem terminu;
9) ziszczenie się warunku rozwiązującego, gdy hipoteka była ustanowiona pod warunkiem;
10) wywłaszczenie nieruchomości.

Zobacz koniecznie: Jak przeprowadzić egzekucję z majątku obojga małżonków?

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 1982 r. Nr 19, poz. 147) tj. z dnia 11 października 2001 r. (Dz.U. Nr 124, poz. 1361)

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93)