REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zmiana celu użytkowania wieczystego w 2019 r. – zielone światło dla inwestorów

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Zmiana celu użytkowania wieczystego w 2019 r. – zielone światło dla inwestorów /Fot. Fotolia
Zmiana celu użytkowania wieczystego w 2019 r. – zielone światło dla inwestorów /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

15 sierpnia 2019 r. wejdzie w życie ustawa z 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw („Ustawa”). Wprowadza ona zmiany m.in. w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dzięki którym inwestorzy będą mogli łatwiej doprowadzić do zmiany celu użytkowania wieczystego nieruchomości.

Cel użytkowania wieczystego

Użytkowanie wieczyste może być ustanowione w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, w której ustala się sposób i termin jej zagospodarowania. Określony w umowie cel, wraz z zasadami współżycia społecznego i ustawami, wyznacza granice korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego.

REKLAMA

REKLAMA

Problem pojawia się w przypadku, gdy umowa o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste została zawarta wiele lat temu, a określony w niej cel jest sprzeczny z zamiarami obecnego użytkownika wieczystego co do gruntu. Korzystanie przez użytkownika wieczystego (inwestora) z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie jest bowiem podstawą do rozwiązania umowy przed określonym w niej terminem. Realizując planowaną inwestycję bez zmiany celu użytkowania ustalonego w umowie inwestor może zatem narazić się na całkowitą utratę tytułu prawnego do gruntu.

W sytuacjach gdy cel użytkowania wieczystego nie był w umowie określony w ogóle, niektóre organy administracji nakazywały interpretować go zgodnie z wykorzystaniem nieruchomości w chwili ustanowienia użytkowania wieczystego. Działanie takie niejednokrotnie zupełnie nie przystawało do zabudowy w sąsiedztwie czy obecnych potrzeb.

Polecamy: Pracownicze plany kapitałowe - nowe obowiązki pracodawców i płatników

REKLAMA

Chcąc doprowadzić do zmiany celu użytkowania wieczystego w umowie, inwestor mógł zwrócić się do właściciela nieruchomości, którym jest jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa, z prośbą o zmianę umowy. Samorządy jednak warunkowały zawarcie takiej umowy zmieniającej cel użytkowania wieczystego od zapłaty przez inwestora wysokich kwot pieniężnych – np. 12,5% wartości nieruchomości w Warszawie.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Praktyka ta była spowodowana tym, że wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego uiszczanych na rzecz właściciela, zależy od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Wskutek zmiany celu użytkowania wieczystego często stawka procentowa opłaty rocznej ulega obniżeniu, jak np. w przypadku zmiany celu użytkowania z przemysłowego na mieszkaniowy. Tym samym, obniżeniu ulegają wpływy do budżetu jednostki samorządu terytorialnego. Pobieranie wysokiej jednorazowej opłaty rekompensowało samorządom stratę.

Powyższa praktyka nie została ukrócona nawet w wyniku piętnujących ją orzeczeń Sądu Najwyższego (wyrok NSA z 13 grudnia 2016 r., sygn. I OSK 1622/16 oraz wyrok NSA z 11 lutego 2015 r., sygn. I OSK 2698/14).

Zmiana celu użytkowania wieczystego w nowej Ustawie

Ustawa wprowadza w powyższych kwestiach trzy zasadnicze zmiany: (1) konkretyzuje procedurę zmiany celu użytkowania wieczystego, (2) ogranicza wysokość opłaty pobieranej przez właściciela nieruchomości w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego, oraz (3) zakazuje odmowy wydania pozwolenia na budowę z uwagi na niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania.

1. Procedura zmiany celu użytkowania wieczystego

Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ (tj. starosta lub organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego, zależnie od przypadku) albo użytkownik wieczysty.

Użytkownik wieczysty może wystąpić z powyższym wnioskiem w przypadku gdy planowana zmiana jest zgodna (a) z przeznaczeniem nieruchomości ustalonym w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub (b) z decyzją o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego, lub (c) ze zgłoszeniem budowy lub przebudowy, wobec którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu, lub (d) z uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej podjętą na podstawie ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, lub (e) z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Właściwy organ na przedstawienie swojego stanowiska ma dwa miesiące od otrzymania wniosku. Jeśli nie przedstawi swojego stanowiska w tym terminie lub nie zgadza się na zmianę celu użytkowania wieczystego, użytkownik wieczysty może wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

Jeśli to właściwy organ przedstawia propozycję zmiany celu użytkowania wieczystego, wyznacza on użytkownikowi wieczystemu termin - nie krótszy niż dwa miesiące od dnia otrzymania propozycji - na zajęcie stanowiska na piśmie. Jeżeli użytkownik wieczysty nie zgadza się z proponowaną zmianą celu lub nie przedstawił stanowiska, właściwy organ może wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

W przypadku wniesienia powództwa przez organ lub użytkownika wieczystego, o zmianie celu zadecyduje sąd, który może wydać orzeczenie zastępujące oświadczenie woli, odpowiednio, organu lub użytkownika wieczystego.

Powyższą procedurę stosuje się także w przypadku, gdy cel użytkowania wieczystego nie został dotychczas ustalony w ogóle.

2. Ograniczenie wysokości opłaty pobieranej w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego

Zgodnie z Ustawą, jeżeli w przypadku zmiany celu użytkowania wieczystego ulegnie obniżeniu wysokość stawki procentowej opłaty rocznej, strony mogą ustalić jednorazową opłatę na rzecz właściciela nieruchomości nie wyższą niż dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

3. Zakaz odmowy wydania pozwolenia na budowę z uwagi na niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania

Ustawa wprowadza także do ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane zasadę, zgodnie z którą jeżeli podstawę prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowi użytkowanie wieczyste, niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania wieczystego nie może stanowić podstawy do wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Podsumowanie

Zmiany wprowadzone Ustawą są niewątpliwie pozytywne dla inwestorów, którzy podejmując próbę dokonania zmiany celu użytkowania wieczystego byli do tej pory skazani na uznaniowość organów, długą i kosztowną procedurę.

W Ustawie brak jednak przepisów zobowiązujących samorząd do naprawy skutków ich bezprawnego działania przed wejściem Ustawy w życie.

Ustawa została ogłoszona w Dzienniku Ustaw 15 lipca 2019 r. pod pozycją 1309 i jest dostępna pod adresem: http://dziennikustaw.gov.pl/DU/2019/1309/1

Autor: Katarzyna Białek, adwokat w Kancelarii GSW Legal Grabarek Szalc i Wspólnicy sp. k. w Warszawie

Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rolnicy radzą sobie dużo lepiej z długami niż firmy przetwarzające plony ich pracy

Polska żywność ma się dobrze, ale kondycja finansowa branży już mniej. Sektor rolno-spożywczy musi oddać wierzycielom 760,6 mln zł, a wiarygodność płatnicza przetwórców i dostawców staje się coraz większym problemem. Nie dotyczy to rolników, którzy na ogół są wiarygodni finansowo.

Małe firmy z dużymi obawami przed kolejnym wysokim wzrostem płacy minimalnej

Duże wzrosty płacy minimalnej w ostatnich latach hamują wzrost małych i średnich firm. Poza bezpośrednim obciążeniem kosztami pracowniczymi oznaczają dla przedsiębiorców skokowy wzrost koszt w postaci coraz wyższych składek ZUS.

Umowa z influencerem krok po kroku

Szybki rozwój marketingu internetowego otworzył przed markami i twórcami zupełnie nowe perspektywy współpracy. W dobie cyfrowej rewolucji, influencerzy stali się kluczowymi partnerami w promocji produktów i usług, oferując unikatowy sposób docierania do odbiorców (potencjalnych klientów marek). Współpraca z twórcami, choć niezwykle efektywna, wiąże się jednak z szeregiem wyzwań prawnych, które wymagają szczególnej uwagi. Odpowiednie uregulowanie wzajemnych praw i obowiązków jest fundamentem sukcesu i bezpieczeństwa obu stron, minimalizując ryzyko sporów i nieporozumień.

Deregulacja: rząd naprawia prawo, ale przedsiębiorcy nie są zadowoleni z zakresu i tempa zmian w przepisach

Przedsiębiorcy przekonują, że Polska musi być krajem ze sprawną strukturą przepisów. Mimo postępów nadal wiele zagadnień z prawa budowlanego, pozwoleń na zatrudnienie czy przepisów związanych z regulacją handlu i usług zdają się być niepotrzebnym mnożeniem administracji.

REKLAMA

Czy konto firmowe jest obowiązkowe?

Przy założeniu firmy musisz dopełnić wielu formalności. O ile wybór nazwy przedsiębiorstwa, wskazanie adresu jego siedziby, czy wskazanie właściwego PKD są obligatoryjne, o tyle otworzenie rachunku firmowego niekoniecznie. Jednak dużo zależy przy tym od tego, jaka forma działalności jest prowadzona, jakie transakcje są wykonywane i wreszcie, czy chce ona korzystać z mechanizmu split payment.

Blisko LUDZI i dla LUDZI. Czym Emtor wyróżnia się jako pracodawca na rynku wózków widłowych?

Na przestrzeni lat firma Emtor udowodniła, że sukces w biznesie nie zależy wyłącznie od produktów czy wyników finansowych, ale przede wszystkim od ludzi, którzy ten biznes tworzą. To dzięki zaangażowaniu, lojalności i codziennej pracy zespołów połączenie tradycji z nowoczesnością jest możliwe. Emtor stawia na człowieka – nie tylko jako pracownika, ale jako partnera w budowaniu wspólnej przyszłości. Bo gdy ludzie czują się docenieni, chcą zostać na dłużej. Jak zatem firma buduje swoją przewagę na konkurencyjnym rynku?

Poczta Polska nawiązuje partnerstwo z Temu. Wszyscy dołożymy się do chińskiego giganta?

Poczta Polska poinformowała o nawiązaniu współpracy logistycznej z platformą Temu. Państwowe przedsiębiorstwo rozwija obsługę przesyłek e-commerce. Przesyłki zakupione na chińskiej platformie zakupowej będą dostarczane do klientów w ciągu kilku dni.

6 miesięcy vacatio legis i gotowy projekt deregulacyjny to za mało. Deregulacja musi przyspieszyć

Przedsiębiorcy pozytywnie oceniają 6 miesięcy vacatio legis i gotowy projekt deregulacyjny zakładający uproszczenie prowadzenia działalności nierejestrowanej czy milczącą zgodę w wyszczególnionych w ustawie zagadnieniach gospodarczych, ale to za mało. Deregulacja musi przyspieszyć.

REKLAMA

Warto udzielić pełnomocnictwa lub prokury w CEIDG

Prowadzenie własnej firmy to nie tylko pasja i satysfakcja, ale także szereg obowiązków, które co do zasady przedsiębiorca powinien wykonywać osobiście sprawując zarząd nad swoim przedsiębiorstwem. Chodzi tu przede wszystkim o zawieranie umów, czy kontakty z urzędami i sądami. Wraz z rozwojem firmy może okazać się, że konieczne będzie delegowanie części zadań związanych z zarządzaniem przedsiębiorstwem na inne osoby. Aktualnie, każdy przedsiębiorca wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG) może ustanowić pełnomocnika lub prokurenta, który będzie reprezentować go w sprawach pozostających w związku z prowadzoną przez tego przedsiębiorcę działalnością gospodarczą.

Biznesowy challenge z dala od zgiełku

Rozmowa z Agnieszką Najberek, dyrektorką sprzedaży MICE w Hotelu Arłamów, o trendach w budowaniu dobrostanu i integracji pracowników.

REKLAMA