Kategorie

Zmiana celu użytkowania wieczystego w 2019 r. – zielone światło dla inwestorów

Zmiana celu użytkowania wieczystego w 2019 r. – zielone światło dla inwestorów /Fot. Fotolia
Zmiana celu użytkowania wieczystego w 2019 r. – zielone światło dla inwestorów /Fot. Fotolia
Fotolia
15 sierpnia 2019 r. wejdzie w życie ustawa z 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw („Ustawa”). Wprowadza ona zmiany m.in. w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dzięki którym inwestorzy będą mogli łatwiej doprowadzić do zmiany celu użytkowania wieczystego nieruchomości.

Cel użytkowania wieczystego

Użytkowanie wieczyste może być ustanowione w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, w której ustala się sposób i termin jej zagospodarowania. Określony w umowie cel, wraz z zasadami współżycia społecznego i ustawami, wyznacza granice korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego.

Problem pojawia się w przypadku, gdy umowa o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste została zawarta wiele lat temu, a określony w niej cel jest sprzeczny z zamiarami obecnego użytkownika wieczystego co do gruntu. Korzystanie przez użytkownika wieczystego (inwestora) z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie jest bowiem podstawą do rozwiązania umowy przed określonym w niej terminem. Realizując planowaną inwestycję bez zmiany celu użytkowania ustalonego w umowie inwestor może zatem narazić się na całkowitą utratę tytułu prawnego do gruntu.

W sytuacjach gdy cel użytkowania wieczystego nie był w umowie określony w ogóle, niektóre organy administracji nakazywały interpretować go zgodnie z wykorzystaniem nieruchomości w chwili ustanowienia użytkowania wieczystego. Działanie takie niejednokrotnie zupełnie nie przystawało do zabudowy w sąsiedztwie czy obecnych potrzeb.

Polecamy: Pracownicze plany kapitałowe - nowe obowiązki pracodawców i płatników

Chcąc doprowadzić do zmiany celu użytkowania wieczystego w umowie, inwestor mógł zwrócić się do właściciela nieruchomości, którym jest jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa, z prośbą o zmianę umowy. Samorządy jednak warunkowały zawarcie takiej umowy zmieniającej cel użytkowania wieczystego od zapłaty przez inwestora wysokich kwot pieniężnych – np. 12,5% wartości nieruchomości w Warszawie.

Praktyka ta była spowodowana tym, że wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego uiszczanych na rzecz właściciela, zależy od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Wskutek zmiany celu użytkowania wieczystego często stawka procentowa opłaty rocznej ulega obniżeniu, jak np. w przypadku zmiany celu użytkowania z przemysłowego na mieszkaniowy. Tym samym, obniżeniu ulegają wpływy do budżetu jednostki samorządu terytorialnego. Pobieranie wysokiej jednorazowej opłaty rekompensowało samorządom stratę.

Powyższa praktyka nie została ukrócona nawet w wyniku piętnujących ją orzeczeń Sądu Najwyższego (wyrok NSA z 13 grudnia 2016 r., sygn. I OSK 1622/16 oraz wyrok NSA z 11 lutego 2015 r., sygn. I OSK 2698/14).

Zmiana celu użytkowania wieczystego w nowej Ustawie

Ustawa wprowadza w powyższych kwestiach trzy zasadnicze zmiany: (1) konkretyzuje procedurę zmiany celu użytkowania wieczystego, (2) ogranicza wysokość opłaty pobieranej przez właściciela nieruchomości w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego, oraz (3) zakazuje odmowy wydania pozwolenia na budowę z uwagi na niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania.

1. Procedura zmiany celu użytkowania wieczystego

Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ (tj. starosta lub organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego, zależnie od przypadku) albo użytkownik wieczysty.

Użytkownik wieczysty może wystąpić z powyższym wnioskiem w przypadku gdy planowana zmiana jest zgodna (a) z przeznaczeniem nieruchomości ustalonym w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub (b) z decyzją o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego, lub (c) ze zgłoszeniem budowy lub przebudowy, wobec którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu, lub (d) z uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej podjętą na podstawie ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, lub (e) z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Właściwy organ na przedstawienie swojego stanowiska ma dwa miesiące od otrzymania wniosku. Jeśli nie przedstawi swojego stanowiska w tym terminie lub nie zgadza się na zmianę celu użytkowania wieczystego, użytkownik wieczysty może wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

Jeśli to właściwy organ przedstawia propozycję zmiany celu użytkowania wieczystego, wyznacza on użytkownikowi wieczystemu termin - nie krótszy niż dwa miesiące od dnia otrzymania propozycji - na zajęcie stanowiska na piśmie. Jeżeli użytkownik wieczysty nie zgadza się z proponowaną zmianą celu lub nie przedstawił stanowiska, właściwy organ może wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

W przypadku wniesienia powództwa przez organ lub użytkownika wieczystego, o zmianie celu zadecyduje sąd, który może wydać orzeczenie zastępujące oświadczenie woli, odpowiednio, organu lub użytkownika wieczystego.

Powyższą procedurę stosuje się także w przypadku, gdy cel użytkowania wieczystego nie został dotychczas ustalony w ogóle.

2. Ograniczenie wysokości opłaty pobieranej w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego

Zgodnie z Ustawą, jeżeli w przypadku zmiany celu użytkowania wieczystego ulegnie obniżeniu wysokość stawki procentowej opłaty rocznej, strony mogą ustalić jednorazową opłatę na rzecz właściciela nieruchomości nie wyższą niż dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

3. Zakaz odmowy wydania pozwolenia na budowę z uwagi na niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania

Ustawa wprowadza także do ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane zasadę, zgodnie z którą jeżeli podstawę prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowi użytkowanie wieczyste, niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania wieczystego nie może stanowić podstawy do wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Podsumowanie

Zmiany wprowadzone Ustawą są niewątpliwie pozytywne dla inwestorów, którzy podejmując próbę dokonania zmiany celu użytkowania wieczystego byli do tej pory skazani na uznaniowość organów, długą i kosztowną procedurę.

W Ustawie brak jednak przepisów zobowiązujących samorząd do naprawy skutków ich bezprawnego działania przed wejściem Ustawy w życie.

Ustawa została ogłoszona w Dzienniku Ustaw 15 lipca 2019 r. pod pozycją 1309 i jest dostępna pod adresem: http://dziennikustaw.gov.pl/DU/2019/1309/1

Autor: Katarzyna Białek, adwokat w Kancelarii GSW Legal Grabarek Szalc i Wspólnicy sp. k. w Warszawie

Poszerzaj swoją wiedzę, korzystając z naszej oferty
Webinarium: SLIM VAT 2 – Ulga na złe długi + Certyfikat gwarantowany
Webinarium: SLIM VAT 2 – Ulga na złe długi + Certyfikat gwarantowany
Tylko teraz
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Moja firma
    1 sty 2000
    24 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Jak przygotować firmę na rewolucyjną transformację ZUS? [Webinarium 29 września]

    29 września 2021 r. odbędzie się webinarium „Jak przygotować firmę na rewolucyjną transformację ZUS?”, podczas którego eksperci Fiabilis Consulting Group kompleksowo przedstawią nowe regulacje dotyczące ubezpieczeń społecznych i rozliczeń z ZUS. W trakcie webinarium omówione zostaną m.in. obecne i nadchodzące regulacje w kwestiach takich jak: nowe istotne terminy rozliczeń dla płatników składek, zasiłek chorobowy, składka wypadkowa czy postępowania kontrolne prowadzone przez ZUS. Portal infor.pl jest patronem medialnym tego wydarzenia.

    Mitsubishi Eclipse Cross plug-in: test Outlandera coupe na prąd

    Mitsubishi Eclipse Cross plug-in pożycza świetnie znany napęd hybrydowy w Outlandera i łączy go z dużo ciekawszą stylizacją. Co z tego wyszło?

    Ładowarka USB-C standardem w całej UE

    Ładowarka USB-C standardem w UE. 23 września 2021 r. Komisja Europejska zaproponowała przepisy, które mają ustalić jeden standard portu ładowania i technologii szybkiego ładowania. USB-C ma być standardowym portem wszystkich smartfonów, tabletów, aparatów fotograficznych, słuchawek, przenośnych głośników i konsoli do gier wideo. Ponadto Komisja proponuje rozdzielenie sprzedaży ładowarek od sprzedaży urządzeń elektronicznych.

    Kto ma pierwszeństwo przy zmianie pasa na środkowy?

    Kto ma pierwszeństwo przy zmianie pasa na środkowy? To jedna z wątpliwości, którą mogą mieć kierowcy na drogach wielopasmowych. Rozwiejmy ją.

    Używane pickupy do 50 tys. Oto nasza lista

    Używane pickupy do 50 tys. zł? Na naszej liście pojawia się trzech mocnych graczy. I co ciekawe, jeden z nich nie pochodzi ze Stanów!

    Jak używać sprzęgła przy hamowaniu?

    Jak używać sprzęgła przy hamowaniu? To pytanie, które często zadają sobie nie tylko kursanci... Właśnie dlatego warto poznać odpowiedź na nie.

    Kredyty mieszkaniowe - ponad 8 mld udzielonych kredytów w sierpniu

    Wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych w sierpniu była rekordowa, przekroczyła 8,1 mld zł, a miesiąc przyniósł kontynuację hossy w kredytach wysokokwotowych. Jakość portfela kredytów mieszkaniowych w pandemii poprawiła się - wynika z danych Biura Informacji Kredytowej przekazanej PAP Biznes.

    Finansowanie programów mieszkaniowych - projekt zmian

    Finansowanie programów mieszkaniowych. Ułatwienie procesu wydatkowania środków publicznych i planowania inwestycji – to tylko niektóre zmiany, które zakłada projekt skierowany 16 września 2021 r. do uzgodnień międzyresortowych i konsultacji społecznych. Wśród proponowanych zmian jest także likwidacja barier dotyczących angażowania wkładu własnego przez inwestora oraz wymogu całościowego udziału gminy w TBS lub SIM w przypadku remontu pustostanów w rządowym programie wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego, finansowanego z Funduszu Dopłat.

    Jakie auto używane kupić? Te sprzedają się najszybciej i najdłużej

    Jakie auto używane kupić? To ważne pytanie. Dziś przygotowaliśmy listę tych modeli, które najdłużej i najkrócej czekają na nowego właściciela.

    Nowy SUV Lexusa, czyli marka sklonuje Yarisa Cross

    Nowy SUV Lexusa? Tak, wszystko wskazuje na to, że Japończycy rozbudują gamę aut ze zwiększonym prześwitem. Auto ma bazować na Yarisie Cross.

    Z jakim zyskiem można zainwestować 1 mln zł na rynku nieruchomości

    Rynek nieruchomości. Inwestowanie w działki pod budowę mieszkań daje wyższą stopę zwrotu z inwestycji niż kupowanie mieszkania na wynajem.

    Projekty domów do 70 m2 - konkurs architektoniczny (wnioski do 29 września)

    Projekty domów do 70 m2. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z Głównym Urzędem Nadzoru Budowlanego zapraszają do wzięcia udziału w konkursie architektonicznym na projekty domów do 70 m2 (powierzchni zabudowy), które będą udostępnione wszystkim zainteresowanym do wykorzystania przy zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Wnioski o dopuszczenie do udziału w konkursie można składać 29 września 2021 r. 17 września 2021 r. Sejm uchwalił ustawę nowelizującą Prawo budowlane i ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadzającą ułatwienia administracyjne w budowaniu małych domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2.

    Gdzie nie wolno budować domów?

    Gdzie nie wolno budować domów? Polacy chcą budować domy. Jednym przepisy to umożliwiają, a innym utrudniają.

    Audi e-tron GT RS: Batman ma nowe auto. Przetestowałem je i ja!

    Audi e-tron GT RS wygląda jak samochód Batmana, jest szybki jak myśliwiec i lubi ciasne zakręty jak francuski pociąg TGV. Coś tu jednak nie pasuje.

    Konwent Ochrony Danych i Informacji – 6-7 października. RODO – naruszenia, decyzje, kary

    W tym roku czeka nas jubileuszowa 10. edycja Konwentu Ochrony Danych i Informacji. Obejmie aż dwa dni spotkań: 6 i 7 października. Jak co roku uczestnicy wydarzenia spotkają się z ekspertami ze świata nauki, administracji i biznesu, którzy są specjalistami w dziedzinie ochrony danych i bezpieczeństwa informacji. Tegoroczna edycja Konwentu skupiona będzie wokół tematu naruszeń ochrony danych osobowych, decyzji Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych i kar. Poza prelekcjami i znanymi już warsztatami #DataProtectionMixer, uczestnicy wydarzenia będą świadkami debaty komentatorskiej, w której wezmą udział zaproszeni eksperci. Portal infor.pl objął patronat medialny nad tym wydarzeniem.

    Kara za brak OC 2022 rok. Od stycznia nawet 6020 zł!

    Kara za brak OC 2022 rok, czyli od stycznia kierujący, który nie wykupi polisy zapłaci aż o 420 zł więcej. Skąd taka kwota? Winne rosnące wynagrodzenia.

    O ile wzrosną ceny energii?

    Ceny energii. Nie możemy nie widzieć rzeczywistości; trzeba liczyć się ze wzrostami cen energii – przyznała 21 września 2021 r. szefowa departamentu rozwoju rynków i spraw konsumenckich URE Małgorzata Kozak. Oceniła przy tym, iż „podgrzewanie atmosfery” perspektywą wzrostu cen np. o 40 proc. jest obecnie niezasadne.

    Stawki za odholowanie pojazdu w 2022 roku. Ile będą wynosić?

    Stawki za odholowanie pojazdu w 2022 roku po raz kolejny wzrosną. Ile będą wynosić? Za odholowanie auta osobowego zapłacimy... 588 zł!

    Kupowanie opon samochodowych: o czym pamiętać?

    Kupowanie opon samochodowych to zadanie odpowiedzialne. Ogumienie gwarantuje bowiem bezpieczeństwo. O czym pamiętać w czasie wyboru opon?

    Kredyt hipoteczny a spadek wartości mieszkania

    Kredyt hipoteczny a spadek wartości mieszkania. Czym grozi sytuacja, kiedy po wzięciu kredytu mieszkaniowego (hipotecznego) wartość rynkowa mieszkania spadnie? Czy można się zabezpieczyć przed nieprzewidzianymi sytuacjami, które mogą utrudnić spłatę rat kredytu? Wyjaśnia Prezes UOKiK w ramach kampanii „Policz i nie przelicz się”.

    Kredyty mieszkaniowe - oprocentowanie stałe, czy zmienne?

    Kredyty mieszkaniowe - oprocentowanie stałe, czy zmienne? Osoby planujące zaciągnięcie kredyt na zakup mieszkania obawiają się wzrostu wysokości rat tego kredytu. W kampanii „Policz i nie przelicz się!” Prezes UOKiK przypomina, że banki powinny oferować również kredyty o stałym oprocentowaniu. Taki kredyt jest nieco droższy, ale kredytobiorca ma gwarancję stałej wysokości raty.

    Samochody z lat 80. O jakich legendach trzeba pamiętać?

    Samochody z lat 80., czyli dziś opowiemy o mieszance szaleństwa, motosportu, innowacji i... trwałości. Oto 10 aut, które na stałe zapisały się w historii.

    Zakup nieruchomości na wynajem - czy zawsze się opłaca?

    Zakup nieruchomości na wynajem. UOKiK w ramach kampanii edukacyjnej „Policz i nie przelicz się” zwraca uwagę m.in. na inwestycje w nieruchomości na wynajem. Polacy postrzegają inwestycję w nieruchomości jako taką, na której nie można stracić – tymczasem przy nieruchomościach komercyjnych ryzyko straty jest jednak istotne. Rzeczywiste zyski z najmu, po uwzględnieniu wszystkich kosztów, mogą być niezbyt imponujące. Dodatkowo, w razie pojawienia się zawirowań na rynku, może pojawić się także problem z bezstratną odsprzedażą lokalu.

    Fabryka Toyoty w Polsce: podwajają produkcję hybryd

    Fabryka Toyoty w Polsce podwaja produkcję napędów hybrydowych. Wynika to z dużego zapotrzebowania produkcyjnego modeli Yaris i Yaris Cross.

    Ustalenie beneficjentów rzeczywistych niemożliwe?

    Ustalenie beneficjentów rzeczywistych może okazać się niemożliwe do wykonania. Czy jest to sytuacja bez wyjścia?