REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zmiana celu użytkowania wieczystego w 2019 r. – zielone światło dla inwestorów

Zmiana celu użytkowania wieczystego w 2019 r. – zielone światło dla inwestorów /Fot. Fotolia
Zmiana celu użytkowania wieczystego w 2019 r. – zielone światło dla inwestorów /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

15 sierpnia 2019 r. wejdzie w życie ustawa z 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw („Ustawa”). Wprowadza ona zmiany m.in. w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dzięki którym inwestorzy będą mogli łatwiej doprowadzić do zmiany celu użytkowania wieczystego nieruchomości.

Cel użytkowania wieczystego

Użytkowanie wieczyste może być ustanowione w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, w której ustala się sposób i termin jej zagospodarowania. Określony w umowie cel, wraz z zasadami współżycia społecznego i ustawami, wyznacza granice korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego.

REKLAMA

REKLAMA

Problem pojawia się w przypadku, gdy umowa o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste została zawarta wiele lat temu, a określony w niej cel jest sprzeczny z zamiarami obecnego użytkownika wieczystego co do gruntu. Korzystanie przez użytkownika wieczystego (inwestora) z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie jest bowiem podstawą do rozwiązania umowy przed określonym w niej terminem. Realizując planowaną inwestycję bez zmiany celu użytkowania ustalonego w umowie inwestor może zatem narazić się na całkowitą utratę tytułu prawnego do gruntu.

W sytuacjach gdy cel użytkowania wieczystego nie był w umowie określony w ogóle, niektóre organy administracji nakazywały interpretować go zgodnie z wykorzystaniem nieruchomości w chwili ustanowienia użytkowania wieczystego. Działanie takie niejednokrotnie zupełnie nie przystawało do zabudowy w sąsiedztwie czy obecnych potrzeb.

Polecamy: Pracownicze plany kapitałowe - nowe obowiązki pracodawców i płatników

REKLAMA

Chcąc doprowadzić do zmiany celu użytkowania wieczystego w umowie, inwestor mógł zwrócić się do właściciela nieruchomości, którym jest jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa, z prośbą o zmianę umowy. Samorządy jednak warunkowały zawarcie takiej umowy zmieniającej cel użytkowania wieczystego od zapłaty przez inwestora wysokich kwot pieniężnych – np. 12,5% wartości nieruchomości w Warszawie.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Praktyka ta była spowodowana tym, że wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego uiszczanych na rzecz właściciela, zależy od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Wskutek zmiany celu użytkowania wieczystego często stawka procentowa opłaty rocznej ulega obniżeniu, jak np. w przypadku zmiany celu użytkowania z przemysłowego na mieszkaniowy. Tym samym, obniżeniu ulegają wpływy do budżetu jednostki samorządu terytorialnego. Pobieranie wysokiej jednorazowej opłaty rekompensowało samorządom stratę.

Powyższa praktyka nie została ukrócona nawet w wyniku piętnujących ją orzeczeń Sądu Najwyższego (wyrok NSA z 13 grudnia 2016 r., sygn. I OSK 1622/16 oraz wyrok NSA z 11 lutego 2015 r., sygn. I OSK 2698/14).

Zmiana celu użytkowania wieczystego w nowej Ustawie

Ustawa wprowadza w powyższych kwestiach trzy zasadnicze zmiany: (1) konkretyzuje procedurę zmiany celu użytkowania wieczystego, (2) ogranicza wysokość opłaty pobieranej przez właściciela nieruchomości w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego, oraz (3) zakazuje odmowy wydania pozwolenia na budowę z uwagi na niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania.

1. Procedura zmiany celu użytkowania wieczystego

Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ (tj. starosta lub organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego, zależnie od przypadku) albo użytkownik wieczysty.

Użytkownik wieczysty może wystąpić z powyższym wnioskiem w przypadku gdy planowana zmiana jest zgodna (a) z przeznaczeniem nieruchomości ustalonym w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub (b) z decyzją o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego, lub (c) ze zgłoszeniem budowy lub przebudowy, wobec którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu, lub (d) z uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej podjętą na podstawie ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, lub (e) z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Właściwy organ na przedstawienie swojego stanowiska ma dwa miesiące od otrzymania wniosku. Jeśli nie przedstawi swojego stanowiska w tym terminie lub nie zgadza się na zmianę celu użytkowania wieczystego, użytkownik wieczysty może wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

Jeśli to właściwy organ przedstawia propozycję zmiany celu użytkowania wieczystego, wyznacza on użytkownikowi wieczystemu termin - nie krótszy niż dwa miesiące od dnia otrzymania propozycji - na zajęcie stanowiska na piśmie. Jeżeli użytkownik wieczysty nie zgadza się z proponowaną zmianą celu lub nie przedstawił stanowiska, właściwy organ może wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

W przypadku wniesienia powództwa przez organ lub użytkownika wieczystego, o zmianie celu zadecyduje sąd, który może wydać orzeczenie zastępujące oświadczenie woli, odpowiednio, organu lub użytkownika wieczystego.

Powyższą procedurę stosuje się także w przypadku, gdy cel użytkowania wieczystego nie został dotychczas ustalony w ogóle.

2. Ograniczenie wysokości opłaty pobieranej w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego

Zgodnie z Ustawą, jeżeli w przypadku zmiany celu użytkowania wieczystego ulegnie obniżeniu wysokość stawki procentowej opłaty rocznej, strony mogą ustalić jednorazową opłatę na rzecz właściciela nieruchomości nie wyższą niż dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

3. Zakaz odmowy wydania pozwolenia na budowę z uwagi na niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania

Ustawa wprowadza także do ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane zasadę, zgodnie z którą jeżeli podstawę prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowi użytkowanie wieczyste, niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania wieczystego nie może stanowić podstawy do wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Podsumowanie

Zmiany wprowadzone Ustawą są niewątpliwie pozytywne dla inwestorów, którzy podejmując próbę dokonania zmiany celu użytkowania wieczystego byli do tej pory skazani na uznaniowość organów, długą i kosztowną procedurę.

W Ustawie brak jednak przepisów zobowiązujących samorząd do naprawy skutków ich bezprawnego działania przed wejściem Ustawy w życie.

Ustawa została ogłoszona w Dzienniku Ustaw 15 lipca 2019 r. pod pozycją 1309 i jest dostępna pod adresem: http://dziennikustaw.gov.pl/DU/2019/1309/1

Autor: Katarzyna Białek, adwokat w Kancelarii GSW Legal Grabarek Szalc i Wspólnicy sp. k. w Warszawie

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Dobrzy w teorii. Dlaczego nie potrafimy odpoczywać i jak to zmienić?

Potrzeba regeneracji wydaje się oczywista dla każdego, kto funkcjonuje w naprzemiennym cyklu, w którym wysiłek absorbujący przeważającą część naszych aktywności przeplata się z czasem wolnym. Skąd zatem trudność w świadomym uwzględnianiu potrzeby wypoczynku i planowaniu przerw w zawodowym funkcjonowaniu?

Inflacja już niestraszna firmom. Obawia się jej dwa razy mniej firm niż rok temu

W rok o połowę zmalała liczba małych i średnich firm, które boją się, że inflacja może zagrozić ich biznesom. Obecnie to zaledwie co czwarte przedsiębiorstwo. Zaskakujące są jednak branże, w których te obawy są największe. Inflacja straciła też rangę najpoważniejszej obawy.

Startup - jak uzyskać ochronę patentową, ochronę znaku towarowego i prawa autorskie?

W startupach najważniejszy jest pomysł. Jak go chronić i zabezpieczyć się przed nieuprawnionym wykorzystywaniem dzieła i pobierania wynagrodzenia za korzystanie z niego przez podmioty trzecie? Jak uzyskać ochronę patentową, ochronę znaku towarowego i prawa autorskie? Dlaczego tak ważna jest umowa o zachowaniu poufności?

Spółki: Premia za kontrolę w Polsce w latach 2019-2023 spadła do poziomu 13,6 proc.

Ostatnie lata przyniosły spadek aktywności na rynku wezwań w Polsce. Coraz częściej inwestorzy decydują się na ogłoszenie wezwania z zamiarem wycofania akcji spółki z obrotu giełdowego, gdy już uzyskają kontrolny pakiet akcji – wynika z najnowszej analizy KPMG, która objęła 133 wezwań do sprzedaży akcji spółek notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie w latach 2019-2023.

REKLAMA

Firmy będą szukać specjalistów. Jakich?

Z raportu „Barometr Polskiego Rynku Pracy” Personnel Service wynika, że polskie firmy chcą poszukiwać specjalistów od automatyzacji i sztucznej inteligencji. 

Rachunki za prąd w firmie: kto musi płacić za energię elektryczną nawet trzy razy więcej niż cena giełdowa, jak tego uniknąć na przyszłość

Kryzys energetyczny wywołany przez agresję Rosji na Ukrainę doprowadził do gigantycznego wzrostu cen prądu. Wiele małych firm w obawie przed dalszym wzrostem cen zawarło wieloletnie umowy ze stałą ceną na rekordowym poziomie. To one najbardziej ucierpią na uwolnieniu cen energii.

Stare pytania, nowe odpowiedzi. Zmiana podejścia do pożądanych kompetencji menedżerskich

Obecnie organizacje nie są zainteresowane rozwojem konkretnych umiejętności liderskich ani pozyskiwaniem wiedzy, którą łatwo dziś zdobyć. Żyjemy w czasach, w których ciężko jest zaplanować długofalową strategię, dlatego wzrasta znaczenie umiejętności płynnego poruszania się w zmieniających się okolicznościach, tzw. strategizing.

Wyróżniaj się bo zginiesz: o sukcesie sklepu internetowego decydują nie tylko atrakcyjne towary w dobrej cenie

W sklepie internetowym, zupełnie inaczej niż w tradycyjnym sklepie, wiarygodność osiąga się lub nie już poprzez sam wygląd aplikacji zakupowej. Bez niej nie wyróżniający się z tysięcy inny e-sklep nie odniesie sukcesu nawet oferując bardzo konkurencyjne produkty.

REKLAMA

Restauracje ustępują miejsca barom szybkiej obsługi i sklepowej gastronomii, bo takie są wybory „zetek”

Na naszych oczach dzieje się prawdziwa rewolucja w gastronomii. Restauracje, ledwie się odbudowały po pandemii, przegrywają z barami szybciej obsługi i cateringiem, a teraz jeszcze poważnym graczem na rynku staje się gastronomia sklepowa. Wszystko to za sprawą najmłodszych klientów, którzy chcą żyć po amerykańsku.

Paragon fiskalny przy sprzedaży on-line: kiedy i jak powinien wystawić sprzedawca oraz dostarczyć klientowi [wszystkie przypadki]

Dla klientów kupowanie w e-sklepach jest wygodniejsze niż w placówkach stacjonarnych. Dla samych sprzedawców jednak procedura ta jest dużo bardziej skomplikowana od strony fiskalnej. Dotyczy to zwłaszcza wystawiania paragonów i obowiązków w podatku VAT.

REKLAMA