REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Budownictwo mieszkaniowe z perspektywy minionego roku

W 2011 r. zaszły znaczne zmiany na rynku budownictwa.
W 2011 r. zaszły znaczne zmiany na rynku budownictwa.
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

2011 r. był ciężki dla polskich firm, zajmujących się budownictwem. Firmy budowlane miały znaczne problemy z pozyskaniem finansowania. Zmiany, związane z budownictwem, są również powiązane z nowymi regulacjami prawnymi.

Polska gospodarka w 2011 r. wybroniła się przed recesją i spadkiem popytu wewnętrznego, dzięki wzrostowi płac, któremu towarzyszyła niska dynamika wskaźnika bezrobocia. Według wstępnych szacunków resortu gospodarki polski PKB wzrośnie w całym 2011 r. około 4 proc. przy rocznej inflacji 4,6 proc. (listopad 2011 vs 2010) i wskaźniku bezrobocia 13,0 proc.( wobec 12,3 proc. w grudniu w 2010 r.).

REKLAMA

REKLAMA

Niezłej kondycji gospodarki towarzyszyły dwa niekorzystne zjawiska po stronie zachowań konsumentów. Po pierwsze, w minionym roku spadła dynamika przyrostu oszczędności. Według ostatnich danych NBP po trzech kwartałach 2011 r., spadły one o 1,3 proc., do 933 mld zł tj. 212 mld euro. Po drugie, pogarsza się wskaźnik optymizmu konsumentów (WOK), monitorowany przez IPSOS. W grudniu 2011 r. osiągnął on poziom najniższy od marca 2011 r.

Mieliśmy do czynienia z załamaniem dotychczasowego trendu wzrostowego, wynikającym z napływających z mediów wypowiedzi ekspertów, zapowiadających spowolnienie gospodarcze, wraz z sygnałami płynącymi z rządu, przedstawiającymi konieczność wprowadzenia oszczędności w wydatkach publicznych.

REKLAMA

Na sytuację na rynku mieszkaniowym i deweloperskim w 2011 r. nie mniejszy wpływ niż wskaźniki makro wywierały czynniki o charakterze regulacyjno - prawnym. Chodzi przede wszystkim o wejście w życie w dwóch etapach Rekomendacji S, przyjętej przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF). Rekomendacja S, która jest jedynie zalecaną „dobrą praktyką przy udzielaniu kredytów przez banki” może utrudnić 15 - 20 proc. klientów dostęp do kredytów hipotecznych. Ponieważ nakazuje ona bankom liczenie zdolności kredytowej dla maksymalnie 25 -letniego okresu spłaty, Rekomendacja Sograniczyła w znaczny sposób popyt na mieszkania, jak daleko – pokaże to praktyka w 2012 r.

Drugą determinantą sytuacji na rynku mieszkaniowym o charakterze branżowym, która weszła w życie w ub. roku, była tzw. Ustawa deweloperska. Przyjęty jesienią przez Sejm akt prawny ma za zadanie zabezpieczyć interesy klientów tych deweloperów, którzy popadną w tarapaty finansowe czy wręcz zbankrutują. Ustawa utrudnia deweloperom „operowanie” środkami klientów, ale nie wpływa na realizację nowych projektów deweloperskich.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Przeczytaj również: Rynek wtórny traci na popularności

2011 r. upłynął pod wpływem dyskusji o zmianach w rządowym programie „Rodzina na Swoim”. Ostatecznie przyjęte rozwiązania już w ostatnim kwartale ub. roku wpłynęły na sytuację rynkową. Po pierwsze, zmusiły deweloperów do budowy tańszych mieszkań, o niższym standardzie, w gorszych lokalizacjach. Po drugie, nowelizacja spowodowała zmniejszenie metrażu budowanych mieszkań. Zmiany doprowadziły także, po stronie popytowej, do zmniejszenia liczby klientów, objętych pomocą.

Można się spodziewać, że już w IV kw. 2011 r. spadnie liczba i wartość udzielanych według zasad Ustawy kredytów mieszkaniowych.

Poza aspektami prawnymi i finansowymi, trzecią ważną determinantą o charakterze branżowym, która odcisnęła swoje piętno w 2011 r., była rosnąca konkurencja między deweloperami, głównie cenowa, co pogłębiło trend obniżek cen PUM (powierzchni użytkowej mieszkań). Z kolei pracujące dla deweloperów firmy wykonawcze borykały się z realnie spadającymi cenami robót budowlano – montażowych. Minimalny, nieco powyżej 1 proc, był też ubiegłoroczny wzrost cen podstawowych materiałów budowlanych.

Budownictwo mieszkaniowe w minionym roku

W całym 2011 r., według danych GUS, do użytku zostało oddanych 131,7 tys. mieszkań. Była to liczba o 3 proc niższa niż w 2010 r. i o 17,7 proc. mniejsza, w porównaniu z 2009 r.

Po inwestorach indywidualnych największy udział w ogólnej liczbie wybudowanych mieszkań mieli deweloperzy, na których w ub. roku przypadło 50,1 tys. oddanych lokali, tj. 38 proc. ogółu. Deweloperzy w 2011 r. oddali do użytkowania o 6,2 proc. miej mieszkań niż w 2010 r.

Taka ujemna dynamika to efekt spadku koniunktury budowlanej sprzed 18- 20 miesięcy, kiedy budownictwo znajdowało się w dołku.

Lepiej wyglądają ubiegłoroczne statystyki, jeśli chodzi o nowe zezwolenia na budowę i rozpoczynane projekty. Inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem, uzyskali w ub. roku pozwolenia na budowę 81,7 tys. mieszkań, tj. o 19,2 proc. więcej niż przed rokiem, natomiast rozpoczęli budowę 64,7 tys. mieszkań, tj. o 2,7 proc. więcej niż w 2010 r.

Dowiedz się także: Ilu cudzoziemców kupuje polskie nieruchomości?

Sytuacja w sektorze budownictwa mieszkaniowego w ubiegłym roku ulegała postępującemu zróżnicowaniu pod względem terytorialnym. Pogłębiło to istniejącą już autonomię poszczególnych rynków. W efekcie, Polska została podzielona na regiony hossy budowlanej i bessy.

W okresie od stycznia do grudnia 2011 r. wzrost liczby mieszkań, oddanych do użytkowania, odnotowano w ośmiu województwach – największy w świętokrzyskim – o 30,8 proc., podkarpackim – o 15,2 proc. i lubelskim – o 12,3 proc. Z kolei w ośmiu województw największy spadek odnotowano w opolskim – o 19,6 proc., dolnośląskim – o 17,5 proc. i łódzkim – o 13,1 proc. W województwie mazowieckim oddano 25,5 tys. mieszkań, tj. o 11,9 proc. mniej niż przed rokiem.

Ogólna liczba mieszkań oddanych do użytkowania

Pod względem ogólnej liczby oddanych do użytkowania mieszkań miniony rok był najgorszy w ostatnim pięcioleciu. Najlepszy okazał się rok 2008, w którym do użytkowania oddano 165 tys. nowych lokali. Dla deweloperów, budujących na sprzedaż lub wynajem, miniony 2011 r. nie był najgorszym, jeśli chodzi o liczbę wybudowanych lokali – 60,1 tys., mniej trafiło na rynek w 2007 r. – 46 tys.

W ciągu minionego pięciolecia 2011 r. był najgorszy pod względem statystyk dla takich inwestorów, jak spółdzielnie mieszkaniowe i pozostali (budownictwo komunalne, TBS). Obie kategorie z roku na rok oddają coraz mniej lokali. Jednocześnie mamy do czynienia ze wzrostem znaczenia dwóch wiodących inwestorów – indywidualnych i deweloperów, którzy łącznie budują już 93 proc. wszystkich mieszkań.

W 2011 r. mieliśmy zatem do czynienia z dwoma zjawiskami. Pierwsze to regularny spadek liczby oddawanych do użytku mieszkań.
Drugie to marginalizacja spółdzielni i samorządów jako inwestorów budowlanych.

Polecamy serwis: Karty kredytowe

Rynek mieszkaniowy

W 2011 r. deweloperzy wprowadzili na rynek 50,1 tys. nowych lokali (wg nomenklatury GUS jest to kategoria: „Mieszkania na sprzedaż i wynajem”). W 2010 r. ta liczba była o 3,4 tys. jednostek większa. Warto zauważyć, że na spadek podaży oddziaływały dwa zasadnicze czynniki: spadek popytu, a co za tym idzie – mniejsza skala podejmowanych inwestycji w latach poprzednich, wysoka nadpodaż mieszkań ukończonych w latach 2010, a nawet 2009 oraz spowolnienie procesu inwestycyjnego, wydłużył się one z 18 – 20 miesięcy do nawet 24 miesięcy. Deweloperzy nie spieszyli się oddawaniem do użytku nowych projektów z powodów rynkowych; wolniej i trudniej przebiegała też przedsprzedaż przez nich lokali w nowo rozpoczętych projektach.

W ubiegłym roku utrwaleniu uległ trend widoczny już w 2010 r. - rosnącej podaży mieszkań tzw. kompaktowych, o małej powierzchni i z jak najliczniejszymi pomieszczeniami. Chodzi o mieszkania 2-pokojowe o powierzchni ok. 45 m kw. i 3-pokojowe do 55 m kw. Obie kategorie były lokalami sprzedającymi się w minionych 12 miesiącach najlepiej.

Po stronie popytowej determinantami o zasadniczym znaczeniu rynkowym były: zmiany zasad udzielania kredytów hipotecznych (rekomendacje T i S), nowelizacja
programu „Rodzina na Swoim”, ograniczająca dostęp do refinansowania przez państwo odsetek do kredytów oraz spadek cen, który zachęcał do zakupów.

Rok 2011 był okresem pewnego renesansu wtórnego rynku mieszkaniowego (nadal. objętego programem „Rodzina na Swoim”). Powrót do łask nieruchomości „z drugiej ręki” to efekt zacieśniania się kręgu klientów o dobrej zdolności kredytowej, atrakcyjnych cen i dużego wyboru lokali w centralnych lokalizacjach. Wtórny rynek mieszkań w ubiegłym roku zaczął konkurować z pierwotnym, przede wszystkim wśród kupujących swoje pierwsze mieszkanie i rodzin, migrujących za pracą do dużych aglomeracji.

Rynek pierwotny

Na rynku deweloperskim rok 2011 upłynął pod znakiem konkurencji o klienta, która przybrała przed wszystkim postać promocji cenowych oraz coraz większych kłopotów z pozyskaniem środków z rynku kapitałowego.
Trudno określić jeden wskaźnik spadku cen całego kraju. Jak już zauważyliśmy wcześniej, jest to niemożliwe z powodu coraz silniejszego rozczłonkowania ogólnopolskiego rynku na subrynki – aglomeracji, dużych miast, powiatów. A wewnątrz tych grup również wystąpiły istotne różnice cenowe. Szacunki mówią o około 14 tys. gotowych lokali, które pod koniec 2011 r. pozostawały w ofercie deweloperów.

Z największą nadpodażą gotowych mieszkań w ub. roku mieliśmy do czynienia w Warszawie (około 5 tys.). I właśnie na tym największym krajowym rynku w ub. roku miała miejsce najgłębsza przecena m kw. nowych mieszkań. W stołecznej aglomeracji m kw. powierzchni taniał nawet o 100 do 300 zł kwartalnie. Najbardziej taniały mieszkania najdroższe, typu apartamentowego. Najmniej – mieszkania popularne w peryferyjnych dzielnicach miasta. Obok Warszawy, największe spadki cen dotknęły deweloperów, działających w Krakowie, Wrocławiu, w Łodzi i Katowicach.

Deweloperzy chcieli do końca roku sprzedać jak najwięcej lokali, stąd w ostatnim kwartale roku mieliśmy do czynienia z lawiną akcji promocyjnych, intensywną reklamą
gotowych projektów i akcjami otwartych drzwi, powiązanych z wysokimi rabatami lub gratisowym garażem czy urządzeniem łazienki.

W wyniku istotnego spadku cen wiodący deweloperzy pogodzili się ze zmniejszeniem swojej marży, której wielkość spadła o kilkanaście punktów procentowych. Z kolei mniejsi deweloperzy, z powodu konieczności głębokich obniżek, stanęli wobec sytuacji zmniejszonych przychodów i zysków. Dla niektórych były one na tyle dotkliwe, że nie ominęły ich kłopoty z płynnością finansową czy też pozyskaniem środków na nowe projekty.

Takiej sytuacji towarzyszyło w ur. inne niekorzystne dla deweloperów zjawisko – trudności z pozyskaniem zewnętrznego finansowania. Nie doszło do żadnego debiutu giełdowego dużego dewelopera. Spółki deweloperskie miały też kłopoty z pozyskaniem finansowania na drodze emisji obligacji. Wynikały one z ogólnej sytuacji na rynku kapitałowym. Indeks WIG-Budownictwo był w 2011 r. najgorszym na GPW, tracąc 55 proc. swojej wartości, co wspierały materializujące się oczekiwania odnośnie spadku rentowności spółek oraz ich rosnącego zadłużenia. To źle świadczy o polskim budownictwie.

Dział Analiz
CEE Property Group Sp. z o.o.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Współpraca na styku biznesu i nauki to nieocenione korzyści także dla firm

    Współpraca praktyków biznesu z instytucjami naukowymi wielu z nas kojarzy się głównie z działalnością społeczną. Korzyści dla uczelni i ich studentów są bowiem dość oczywiste. Mowa m.in. o dostępie do najnowszej wiedzy praktycznej i możliwości warsztatowego pogłębiania umiejętności uczniów, co pośrednio buduje także prestiż szkoły wyższej. A co z takiej współpracy może wynieść biznes? Wbrew pozorom to nie tylko poczucie dobrze wypełnionej misji, ale też korzyści ekonomiczne i wizerunkowe.

    Kto zakłada firmę by spełnić swoje marzenia a kto przechodzi na swoje, by skorzystać z okazji

    Daleko za sobą mamy już etap szybkiego przyrostu firm wskutek wymuszania przez dotychczasowych pracodawców przejścia na samozatrudnienie. Teraz rynek młodych firm znormalniał i niewiele różni się od innych, w krajach o ustabilizowanej od dekad gospodarce.

    Przedsiębiorcy z listą oczekiwań do nowego rządu. Na co liczą najbardziej?

    Lista oczekiwań przedsiębiorców wobec nowego rządu jest całkiem długa, a otwierają ją: odblokowanie środków z KPO, przywrócenie dialogu społecznego i stabilności wprowadzania zmian w przepisach czy powrót do poprzedniego sposobu rozliczania składki zdrowotnej.

    1000 zł na całe świąteczne zakupy? Taka kwota wystarczy połowie Polaków

    Ponad połowa badanych Polaków planuje przeznaczyć na wszystkie świąteczne (chodzi oczywiście o Święta Bożego Narodzenia) zakupy do 1000 zł - wynika z badania opublikowanego 6 grudnia 2023 r. przez Mastercard. Dodano, że ok. 46 proc. odkłada na ten cel z dużym wyprzedzeniem.

    REKLAMA

    Prawdziwa szynka, wędlina, kiełbasa, wędzonka – z czego powinny być zrobione? Określi rozporządzenie

    Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi przygotował 5 grudnia 2023 r. projekt rozporządzenia, które ma na celu wprowadzenie zasad stosowania określeń "szynka" „wędlina”, „wędzonka”, „kiełbasa” przy znakowaniu produktów żywnościowych. Po wejściu w życie tych przepisów będzie jasne jakie produkty będą mogły być oznaczane na opakowaniach tymi określeniami. Projekt ten spotkał się ze sprzeciwem polskich producentów żywności roślinnej.

    Do 200 tys. euro i szansa rozwoju w USA. 10-12 polskich startupów zostanie wybranych w I kwartale 2024 roku

    Maverick Nation wyselekcjonuje technologiczne startupy z Polski i umożliwi im rozwój w Stanach Zjednoczonych. Na początku II kwartału 2024 roku swoich sił w USA spróbuje od 10 do 12 polskich startupów, które na ten cel otrzymają do 200 tys. euro i niespotykane dotąd wsparcie biznesowe. To pierwszy polski, całkowicie prywatny projekt tego typu, utworzony bez wsparcia publicznego ze strony Polskiego Funduszu Rozwoju czy Europejskiego Funduszu Innowacji, co jest ewenementem w inicjatywach tego typu.

    Co dostaniemy zamiast podwyżki w 2024 roku? Firmy szukają oszczędności. Ale pracownicy mogą na tym zyskać!

    Widmo wysokich kosztów firmowych skłania pracodawców do szukania rozwiązań, które pozwolą optymalizować wydatki. Jednym z nich jest wdrożenie strategii pozapłacowej bazującej na benefitach żywieniowych, która zapewnia oszczędności zarówno firmie, jak i zatrudnionym. Aby przyciągnąć i zatrzymać talenty, firmy coraz częściej już na etapie rekrutacji informują o wartości finansowej benefitów, ponieważ kandydaci nie mają świadomości, z czego składa się całkowity pakiet wynagrodzeń. 

    Branża transportowa najdłużej czeka na pieniądze od kontrahentów

    Branża TSL jest najszybciej rozwijającym się sektorem gospodarki. Najważniejszą składową tego sukcesu jest transport, który w ciągu ostatnich 10 lat zwiększył zatrudnienie o blisko ćwierć miliona osób (najnowszy raport „Transport drogowy w Polsce 2023”). Skąd zatem biorą się finansowe wyzwania i problemy tej branży? Chociażby z długich terminów płatności. 

    REKLAMA

    Które branże mają najlepsze perspektywy na przyszły rok?

    Pozytywne dane z NBP pokazujące wzrost wskaźnika prognoz popytu dają optymizm firmom. Które branże mają najlepsze perspektywy? 

    Czy inwestorzy w spółki memowe są bardziej skłonni do inwestowania w kryptowaluty czy w akcje?

    Czy inwestorzy którzy wcześniej kupowali akcje memowej spółki GameStop mogą być zainteresowani bardziej tradycyjną giełdą? Jakie są główne trendy dominujące wśród osób wybierających inwestowanie w te nowe instrumenty?

    REKLAMA