Ilu cudzoziemców kupuje polskie nieruchomości?

Zgodnie z polskim prawem cudzoziemcy, którzy chcą kupić nieruchomość w Polsce, muszą mieć na to zezwolenie ministra spraw wewnętrznych i administracji. Nie dotyczy to jednak zakupu mieszkań. Minister musi gromadzić informacje o takich transakcjach, nawet jeśli zezwolenie nie było potrzebne.

Dane, które udostępnia MSWiA, podawane są dość nietypowo – w metrach kwadratowych mieszkań, kupionych przez cudzoziemców.

Posiadacze nieruchomości według obywatelstwa

Zgodnie z danymi MSWiA, od 2006 roku najwięcej mieszkań kupili w Polsce Brytyjczycy. Łączna powierzchnia lokali, które trafiły w ich ręce przez 5 lat, wyniosła prawie 154 tys. m kw. Gdyby każdy z tych lokali miał 50 m kw., czyli tyle, ile wynosi obecnie przeciętny nabywany lokal, to byłoby ich prawie 3,1 tys. Drugie miejsce zajmują Irlandczycy z zakupami na poziomie 110 tys. m kw., co odpowiada niewiele ponad 2,2 tys. mieszkań pięćdziesięciometrowych. Podobny wynik zanotowali Niemcy, którzy stali się w tym czasie właścicielami 109 tys. m kw. mieszkań.

Warto zauważyć, że popyt na nieruchomości wśród cudzoziemców jest skoncentrowany. Świadczyć o tym może fakt, że obywatele zaledwie pięciu krajów (Wielkiej Brytanii, Irlandii, Niemiec, Hiszpanii i Włoch) w ostatnich 5 latach stali się właścicielami mieszkań o łącznej powierzchni 486 tys. m kw.  Wszystkie mieszkania kupione w tym czasie przez cudzoziemców miały dwukrotnie większą powierzchnię – 950 tys. m kw.

W sumie w ciągu ostatnich pięciu lat cudzoziemcy kupili w Polsce mieszkania o powierzchni 950 tys. m kw. Oznacza to, że stali się właścicielami około 19. tysięcy lokali. To tak, jakby wykupili wszystkie mieszkania, jakie w pierwszym półroczu tego roku oddali w całej Polsce do użytkowania deweloperzy (dokładnie 18, 7 tys.).

W praktyce inwestycje cudzoziemców w polski rynek mieszkaniowy mogły być jeszcze większe, bo dane MSWiA nie uwzględniają zakupów mieszkań spółdzielczych. Co więcej, nie obejmują one też transakcji z udziałem funduszy inwestycyjnych, a spora część zakupów mieszkaniowych, dokonywanych przez cudzoziemców, realizowana jest właśnie w ten sposób.

Obcokrajowcy lubią Warszawę

Jakie lokalizacje wybierają cudzoziemcy? Na ich celowniku niezmiennie pozostają duże miasta, ze szczególnym uwzględnieniem stolicy. Jest to najbardziej płynny rynek, gdzie łatwo można kupić, sprzedać i wynająć mieszkanie. Pewnie dlatego 42,5% lokali nabytych przez cudzoziemców a lokalizację w województwie mazowieckim.

Na drugim miejscu znajduje się województwo małopolskie. Tam położonych jest 12% powierzchni mieszkań kupionych przez cudzoziemców w ostatnich 5 latach. Najmniej atrakcyjny dla cudzoziemców wydaje się być rynek świętokrzyski i podkarpacki, gdzie zrealizowało się mniej niż 1% popytu.

Boom na mieszkania w 2008 roku

W okresie hossy na rodzimym rynku nieruchomości rosła też aktywność obcokrajowców. W 2006 roku cudzoziemcy kupili 134 tys. m kw. lokali, a w rok później już 185 tys. m kw. Apogeum zakupów widoczne było w 2008 roku, kiedy to cudzoziemcy stali się właścicielami aż 225 tys. metrów mieszkań.

W 2009 roku cudzoziemcy stali się właścicielami 208, a w 2010 roku już tylko 198 tys. m kw. mieszkań. Spadek w stosunku do rekordowego 2008 roku nie jest znaczący, bo wynosi 12%. Jednak mimo wszystko w wyniku kryzysu stopniał apetyt inwestorów zagranicznych.

Dowiedz się także: Ilu Polaków ma własne mieszkania?

W praktyce zakupy nieruchomości przez cudzoziemców były większe niż 19 tys. lokali w ostatnich pięciu latach, bo statystyki MSWiA nie obejmują transakcji z udziałem funduszy. Dane płynące z rejestrów MSWiA sugerują, że w ciągu ostatnich 5 lat właścicielami aż 86,6% mieszkań, kupowanych przez cudzoziemców, były osoby fizyczne.

Niewielkimi odstępstwami od tej reguły są kraje uznawane za raje podatkowe (Luksemburg, Cypr). W ich przypadku mieszkania w Polsce kupują praktycznie tylko osoby prawne.

Cudzoziemcy kupują mieszkania w Polsce na własne potrzeby

Preferencje zakupowe cudzoziemców są bardzo zróżnicowane. Wszystko zależy od celu, na jaki nabywają nieruchomość. Obecnie najczęściej są to zakupy na własne potrzeby.

W poprzednich latach znacznie większy był udział zakupów na cele inwestycyjne. „Od ponad roku obcokrajowcy szukający nieruchomości na cele inwestycyjne to rzadkość. Kupując dla siebie, najczęściej wybierają duże nieruchomości w najlepszych lokalizacjach. Podstawowym kryterium jest wówczas prestiż miejsca i samej nieruchomości. Przeprowadzają transakcje zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym” – mówi Rafał Gójski, doradca Lion’s House z Warszawy.

Z uwagi na stosunkowo słabą znajomość rynku, cudzoziemcy często korzystają z usług pośredników. Rafał Gójski podkreśla, że obcokrajowcy to twardzi negocjatorzy, którzy bardziej niż Polacy domagają się obniżki ceny. 

Polecamy serwis: Kredyty

Popularność funduszy inwestycyjnych wśród kupujących zza granicy

Cudzoziemcy, którzy realizują przede wszystkim cel inwestycyjny, korzystają z dwóch rozwiązań. Jeśli dysponują dużym kapitałem, liczonym w milionach złotych, zazwyczaj działają w Polsce przez pełnomocników, którzy w ich imieniu tworzą portfel inwestycyjny. Osoby z nieco mniejszymi zasobami finansowymi często korzystają natomiast z usług funduszy inwestycyjnych, które dokonują pakietowych zakupów mieszkań.

W okresie hossy, czyli w latach 2006-2008, bardzo aktywne były fundusze, które dokonywały zakupów na wczesnym etapie realizacji inwestycji deweloperskich. Potem sprzedawały prawa do mieszkań na zasadzie cesji, czyli de facto brały na siebie ryzyko projektu. W zamian za dokonanie dużych zakupów na wczesnych etapach budowy otrzymywały atrakcyjne rabaty, rzędu 10-20%.

Uwzględniając późniejszy wzrost wartości, stopa zwrotu z inwestycji nierzadko wynosiła 100 proc. W tym wypadku kupowane były częściej nieruchomości łatwo zbywalne, a więc mniejsze i w atrakcyjnych, ale nienajdroższych lokalizacjach. „Fundusze wybierały atrakcyjne nieruchomości lub po prostu poszukiwały lokalizacji z potencjałem”. – wspomina Ewa Mieszkowska, doradca Lion’s House z Warszawy.

Ten model biznesowy zaczął się jednak chwiać wraz z pierwszymi oznakami kryzysu. Znane są przypadki działania funduszy, które albo nie wywiązały się z obowiązku zakupu określonego umową pakietu mieszkań, albo miały potem duże problemy z ich odsprzedażą.

Przykładem mogą być inwestycje na warszawskiej Woli (np. w okolicy ul. Jana Kazimierza) czy w Miasteczku Wilanów. W skrajnym przypadku nieruchomość trafiała z powrotem do dewelopera.

Artur Wach

Dyrektor Lion’s House