REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Dlaczego ustawa deweloperska podniesie koszty budowy mieszkań?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Katarzyna Siwek
Specjalista Home broker
Deweloper, rozpoczynający inwestycję, musi liczyć się z wyższym kosztem budowy mieszkania.
Deweloper, rozpoczynający inwestycję, musi liczyć się z wyższym kosztem budowy mieszkania.

REKLAMA

REKLAMA

Eksperci spodziewają się wzrostu kosztów budowy mieszkań na rynku pierwotnym od kilku do nawet 10 proc. Obciążenie deweloperów wyższymi kosztami budowy nie powinno jednak być odczuwalne przez kupujących w 2012 r. Wynika do z dużej podaży mieszkań, których koszt budowy został w dużej mierze już pokryty.

Prezydent podpisał już ustawę, która określa warunki zakupu mieszkań od deweloperów. Ani prawnicy, ani deweloperzy nie mają wątpliwości, że znacznie zmniejsza ona ryzyko, związane z zakupem mieszkań na rynku pierwotnym, zwłaszcza tych lokali, które są dopiero w budowie.

REKLAMA

Najważniejsze zmiany

Najważniejsze, z punktu widzenia nabywcy, regulacje, które wprowadza ustawa, to:

  • wpłaty od klientów nie będą trafiać bezpośrednio do dewelopera tylko na specjalny rachunek powierniczy w banku; bank będzie wypłacał je w transzach w miarę postępu prac na budowie, a w najbardziej rygorystycznym wariancie dopiero po ostatecznej sprzedaży mieszkań (rachunek powierniczy zamknięty);
  • środki, wpłacone przez klientów, będą wydzielone z masy upadłości dewelopera;
  • klient będzie otrzymywał drobiazgowe informacje o kupowanym lokalu, całej inwestycji oraz okolicy, zawarte w specjalnym dokumencie, zwanym prospektem informacyjnym;
  • umowa deweloperska (przedwstępna) będzie musiała być zawierana w formie aktu notarialnego;
  • klient będzie mógł od tej umowy odstąpić, np. w sytuacji, gdy deweloper spóźni się z oddaniem mieszkań do użytkowania bądź gdy w prospekcie informacyjnym zabraknie informacji, przewidzianych w ustawie.

Paradoksy nowej ustawy

REKLAMA

Michał Okoń, dyrektor sprzedaży w firmie deweloperskiej Marvipol, uważa, że ustawa była potrzebna, bo porządkuje rynek, ujednolicając zasady współpracy na linii klient-deweloper. Ocenia jednak, że koszty budowy mieszkań mogą w jej efekcie wzrosnąć o kilka procent. – Deweloper, który nie dysponuje środkami własnymi i zastosuje rachunek zamknięty, będzie musiał posiłkować się zewnętrznymi źródłami finansowania, zaciągając kredyt czy emitując akcje lub obligacje. Koszty takiego finansowania to 10-13% w skali roku – wyjaśnia.

Według Adriany Kluczek, menedżera produktów dla przedsiębiorstw w Kredyt Banku, sam koszt prowadzenia rachunku dla dewelopera nie będzie wysoki. W przypadku najtańszych rachunków otwartych (bez gwarancji bankowej i bez ubezpieczenia) będzie to suma około kilkuset złotych miesięcznie.

- Prowizję z tytułu prowadzenia rachunku trudno już dziś dokładnie oszacować. Jej wysokość będzie zależała przede wszystkim od kosztów, jakie bank będzie ponosił z tytułu kontroli postępu prac na budowie – wyjaśnia.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Ustawa reguluje, że deweloper będzie musiał określić przynajmniej cztery etapy procesu inwestycyjnego, których zakończenie będzie warunkowało wypłatę kolejnej transzy z rachunku powierniczego.

Dowiedz się także: Gdzie można znaleźć małe mieszkanie?

Prawo odstąpienia od umowy a większe koszty

REKLAMA

Dodatkowy koszt po stronie dewelopera może pojawić się w sytuacji, gdy skorzysta on z przysługującego mu prawa do odstąpienia od umowy. Zrobi to, gdy klient nie zapłaci za mieszkanie albo gdy nie stawi się do podpisania umowy ostatecznej lub do odbioru mieszkania. Sprawa nie jest jednak taka prosta.

Z chwilą podpisania umowy deweloperskiej w księdze wieczystej, prowadzonej dla inwestycji, pojawia się roszczenie nabywcy o przeniesienie prawa do mieszkania. Ustawa mówi, że w przypadku, gdy deweloper odstępuje od umowy, nabywca jest zobowiązany wyrazić zgodę na wykreślenie.

- Jeśli jednak nabywca takiej zgody nie wyrazi to deweloperowi pozostanie jedynie domagać się przed sądem wykreślenia roszczenia, co w konsekwencji spowoduje, że nawet, gdy skorzysta z przysługującego mu prawa do odstąpienia od umowy, będzie miał utrudnioną możliwość sprzedaży mieszkania na rzecz innego nabywcy, bowiem do czasu rozstrzygnięcia sprawy sądowej w księdze wieczystej będzie wpisane roszczenie na rzecz nabywcy, z którym umowa została rozwiązana – wyjaśnia Joanna Szanser-Smagacz, radca prawny.

Według Ewy Radojewskiej, dyrektora generalnego firmy deweloperskiej Volumetric, takie mieszkania mogą być zablokowane na przykład przez dwa lata. - Inny klient nie będzie chciał kupić mieszkania z wadą prawną, a nawet jeżeli byłby skłonny to zrobić przy określonym rabacie, to żaden bank nie udzieli mu kredytu – uważa Ewa Radojewska, dyrektor generalny Volumetric Polska.

Dlatego, zdaniem J. Szanser-Smagacz, zapis ustawy powinien być tak skonstruowany, aby odstąpienie od umowy przez dewelopera automatycznie wiązało się z udzieleniem zgody przez nabywcę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej. Deweloperzy obawiają się, że ich koszty, uwzględniając blokowanie mieszkań oraz konsekwencje stosowania rachunków powierniczych, mogą podnieść się nawet o 10%.

Przeczytaj również: Ile kosztuje wynajem mieszkania studenckiego?

Omijanie ustawy przez deweloperów

O ile koszty, związane z odstąpieniem od umowy, mogą pojawić się od razu po wejściu w życie ustawy (nastąpi to po sześciu miesiącach od jej publikacji), to w przypadku rachunków jest szansa na spore odsunięcie w czasie potencjalnych konsekwencji dla deweloperów. W ustawie zapisano bowiem, że konieczność zastosowania rachunków powierniczych nie odnosi się do tych projektów, w przypadku których deweloper ogłosił już publicznie rozpoczęcie sprzedaży.

Dlatego Paweł Kuglarz, partner w kancelarii Beiten Burkhardt, członek zarządu Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego i jednocześnie współautor ustawy, postuluje, aby jeszcze przed wejściem w życie nowych przepisów znowelizować m.in. regulacje, dotyczące rachunków powierniczych. Ustawa w obecnym kształcie, zwalnia bowiem z obowiązku ich zastosowania deweloperów, którzy ogłosili publicznie, że rozpoczęli sprzedaż mieszkań w danej inwestycji.

- Nie ma obowiązku, aby deweloper faktycznie budowę rozpoczął, nie ma nawet obowiązku, aby uzyskał pozwolenie na budowę. Można więc sobie wyobrazić sytuację, w której do czasu wejścia w życie ustawy deweloperzy ogłoszą rozpoczęcie sprzedaży projektów, które zamierzają realizować przez najbliższych kilka lat i mają problem z głowy, bez względu na to, kiedy faktycznie ruszą z tymi inwestycjami – zauważa Paweł Kuglarz.

Polecamy serwis: Kredyty

Potencjalny wzrost cen mieszkań

Nawet, jeśli koszty budowy mieszkań wzrosną po wejściu w życie ustawy, nabywcy nie powinni na razie obawiać się, że na nich te koszty zostaną przerzucone.

- Wynika to z sytuacji, jaką obecnie mamy na rynku. Przede wszystkim z bardzo dużej podaży mieszkań deweloperskich, jaka jest konsekwencją uruchomienia dużej liczby projektów w 2010 roku – ocenia Damian Milibrand, prezes Home Broker.

Michał Okoń z Marvipolu uważa, że ceny mogą wzrosnąć w dłuższej perspektywie. – Konieczność stosowania rachunków może spowodować przesunięcie podaży w stronę gotowych lokali, w przypadku których rzadziej stosuje się rabaty, zwłaszcza w odniesieniu do małych mieszkań – zauważa.

Liczba oferowanych mieszkań deweloperskich do sprzedaży, jaką dysponują obecnie pośrednicy, jest o 49% większa niż w październiku 2010 r. Ceny ofertowe są natomiast o kilka lub nawet o 10%, jak w przypadku Warszawy, niższe niż przed rokiem. Wynika to m.in. ze wzrostu puli mieszkań, będących na wczesnym etapie budowy, w przypadku których deweloperzy oferują dyskonto.

Słabość deweloperów na GPW

W tym roku od deweloperów gorzej na giełdzie wypadają jedynie spółki budowlane. W obu przypadkach inwestorzy liczą przeszło 40-proc. straty. Wiele kursów akcji deweloperów znalazło się na poziomach z dołka poprzedniej bessy.

Sam WIG-Deweloperzy jest około 50% wyżej od poziomów z jesieni 2008 r. W dużym stopniu przyczynia się do tego Echo, które jednak reprezentuje segment komercyjny, a nie mieszkaniowy. Od tamtego czasu jego walory podrożały o przeszło 120%. Wyżej niż w tamtym czasie jest też GTC, który działa głównie w segmencie komercyjnym.

Dwie trzecie zyskuje Dom Development, największy gracz na warszawskim rynku mieszkaniowym. Podobnie radzi sobie JW Construction, nieco lepiej nawet LC Corp. Mniej niż jedną dziesiątą od dołka bessy z 2008 r. stanowi Gant. Natomiast Polnord traci aż ponad jedną czwartą. Przeszło jedną piątą na minusie jest BBI Development, znany głównie z realizacji projektu komercyjnego na pl. Unii Lubelskiej w Warszawie, w miejscu, gdzie kiedyś stał Supersam oraz z niszowych projektów mieszkaniowych.

W fatalnym zachowaniu deweloperów w tym roku, wynikającym głównie z obaw o ostrą konkurencję w branży, a także będącym pochodną kryzysu zadłużeniowego w strefie euro (rzutuje on negatywnie na postrzeganie firm, uzależnionych od zewnętrznego finansowania), zdyskontowane zostało już bardzo wiele niekorzystnych czynników. W związku z tym zmiana prawa, dotyczącego ochrony klientów, raczej nie będzie miała kluczowego znaczenia dla postrzegania tej bardzo wrażliwej na wahania koniunktury gospodarczej branży.

Nic jednocześnie nie wskazuje na to, że nie stanie się ona w niedługim czasie oczkiem w głowie inwestorów. Na razie trudno jednoznacznie stwierdzić, jak ustawa odbije się na kosztach budowy mieszkań.

Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Mobbing w pracy: jak rozpoznać i chronić się przed nim?

Poznaj definicję, przyczyny i formy mobbingu oraz praktyczne sposoby ochrony przed nim – wszystkie wskazówki prosto z rozmowy z ekspertką Katarzyną Bednarczykówą, autorką książki "Masz się łasić".

Reputacja przedsiębiorcy to jedno z kluczowych aktywów firmy. Tak uważa coraz więcej właścicieli firm w Polsce

Firmy w Polsce coraz częściej traktują reputację jako kapitał, który warto chronić, nawet kosztem wyników finansowych. To po części efekt walki stereotypu przedsiębiorcy, który chce osiągać zyski za wszelką cenę. Jest on wciąż głęboko zakorzeniony w świadomości społecznej.

Badania Uniwersytetu Stanford: Polscy programiści odnoszą największe korzyści z AI [KOMENTARZ]

Polska błyszczy wśród europejskich krajów pod względem produktywności programistów korzystających z AI. Jednak niska adopcja technologii i wysoki poziom poprawek stawiają pytania o jakość i przyszłość. O tym, jak interpretować wyniki badań ze Stanford opowiedział członek zespołu badawczego.

Sztuczna inteligencja. McKinsey: Tylko 1 proc. menedżerów określa wdrożenia AI w swoich organizacjach jako dojrzałe

Choć zastosowanie gen-AI w 2024 r. znacząco wzrosło, a 78 proc. respondentów deklarowało w ub.r. użycie co najmniej jednej funkcji biznesowej tego rozwiązania w porównaniu do 55 proc. rok wcześniej, to jedynie 1 proc. menedżerów określa wdrożenie AI w ich w organizacjach jako dojrzałe.

REKLAMA

Obligacje korporacyjne: wciąż wysoki popyt u inwestorów

W pierwszym kwartale tego roku emitenci przeprowadzili cztery publiczne emisje obligacji korporacyjnych o wartości 286,5 mln zł. Popyt inwestorów ponownie przekroczył wartość emisji i wyniósł 747 mln zł, a średni poziom redukcji dla emisji sięgnął 44 proc.

Przedsiębiorcy na całym świecie już nie patrzą w przyszłość optymistycznie

Spada poziom optymizmu przedsiębiorców na świecie. Powodem niepewność i nieprzewidywalność w globalnym handlu i wysokie stopy procentowe, tak wynika z przeprowadzonego przez Dun & Bradstreet badania na próbie ponad 10 tys. przedsiębiorców.

Wystawianie faktur przez freelancerów w 2025 r. Zasady, narzędzia, terminy, opłaty, najczęstsze błędy przy wystawianiu faktur

Praca freelancera daje dużą swobodę – pozwala samodzielnie zarządzać czasem, projektami i klientami. Z tą niezależnością wiąże się jednak także odpowiedzialność za kwestie formalne, takie jak wystawianie faktur. Kto może wystawiać faktury jako freelancer? Co powinno znaleźć się na fakturze? Jakie są najczęstsze błędy?

Susza rolnicza może w tym roku być wcześniej

Instytut Meteorologii i Gospodarki Wodnej prognozuje, że susza rolnicza może w tym roku rozwinąć się wcześniej. W raporcie podał także, ze prognozy dotyczące opadów są optymistyczne.

REKLAMA

Jak założyć spółkę z o.o. z aktem notarialnym?

Umowa spółki z o.o. w formie aktu notarialnego jest konieczna, gdy wspólnicy zamierzają wprowadzić do umowy postanowienia, których dodanie nie jest możliwe w przypadku spółki z o.o. zakładanej przez S24. Dotyczy to m.in. sytuacji, w których wspólnicy zamierzają wnieść wkłady niepieniężne, wprowadzić obowiązek powtarzających się świadczeń niepieniężnych, zmienić zasady głosowania w spółce, uprzywilejować udziały co do głosu, czy do dywidendy.

W jaki sposób hakerzy wykorzystują e-maile do ataków? Mają swoje sposoby

Najpopularniejszą formą cyberataku jest obecnie phishing. Fałszywe wiadomości są coraz trudniejsze do wykrycia, bo cyberprzestępcy doskonale się wyspecjalizowali. Jak rozpoznać niebzepieczną wiadomość? Jak chronić swoją firmę przed cyberatakami?

REKLAMA