Kategorie

Dlaczego ustawa deweloperska podniesie koszty budowy mieszkań?

Katarzyna Siwek
Specjalista Home broker
Deweloper, rozpoczynający inwestycję, musi liczyć się z wyższym kosztem budowy mieszkania.
Deweloper, rozpoczynający inwestycję, musi liczyć się z wyższym kosztem budowy mieszkania.
Eksperci spodziewają się wzrostu kosztów budowy mieszkań na rynku pierwotnym od kilku do nawet 10 proc. Obciążenie deweloperów wyższymi kosztami budowy nie powinno jednak być odczuwalne przez kupujących w 2012 r. Wynika do z dużej podaży mieszkań, których koszt budowy został w dużej mierze już pokryty.

Prezydent podpisał już ustawę, która określa warunki zakupu mieszkań od deweloperów. Ani prawnicy, ani deweloperzy nie mają wątpliwości, że znacznie zmniejsza ona ryzyko, związane z zakupem mieszkań na rynku pierwotnym, zwłaszcza tych lokali, które są dopiero w budowie.

Najważniejsze zmiany

Najważniejsze, z punktu widzenia nabywcy, regulacje, które wprowadza ustawa, to:

  • wpłaty od klientów nie będą trafiać bezpośrednio do dewelopera tylko na specjalny rachunek powierniczy w banku; bank będzie wypłacał je w transzach w miarę postępu prac na budowie, a w najbardziej rygorystycznym wariancie dopiero po ostatecznej sprzedaży mieszkań (rachunek powierniczy zamknięty);
  • środki, wpłacone przez klientów, będą wydzielone z masy upadłości dewelopera;
  • klient będzie otrzymywał drobiazgowe informacje o kupowanym lokalu, całej inwestycji oraz okolicy, zawarte w specjalnym dokumencie, zwanym prospektem informacyjnym;
  • umowa deweloperska (przedwstępna) będzie musiała być zawierana w formie aktu notarialnego;
  • klient będzie mógł od tej umowy odstąpić, np. w sytuacji, gdy deweloper spóźni się z oddaniem mieszkań do użytkowania bądź gdy w prospekcie informacyjnym zabraknie informacji, przewidzianych w ustawie.

Paradoksy nowej ustawy

Reklama

Michał Okoń, dyrektor sprzedaży w firmie deweloperskiej Marvipol, uważa, że ustawa była potrzebna, bo porządkuje rynek, ujednolicając zasady współpracy na linii klient-deweloper. Ocenia jednak, że koszty budowy mieszkań mogą w jej efekcie wzrosnąć o kilka procent. – Deweloper, który nie dysponuje środkami własnymi i zastosuje rachunek zamknięty, będzie musiał posiłkować się zewnętrznymi źródłami finansowania, zaciągając kredyt czy emitując akcje lub obligacje. Koszty takiego finansowania to 10-13% w skali roku – wyjaśnia.

Według Adriany Kluczek, menedżera produktów dla przedsiębiorstw w Kredyt Banku, sam koszt prowadzenia rachunku dla dewelopera nie będzie wysoki. W przypadku najtańszych rachunków otwartych (bez gwarancji bankowej i bez ubezpieczenia) będzie to suma około kilkuset złotych miesięcznie.

- Prowizję z tytułu prowadzenia rachunku trudno już dziś dokładnie oszacować. Jej wysokość będzie zależała przede wszystkim od kosztów, jakie bank będzie ponosił z tytułu kontroli postępu prac na budowie – wyjaśnia.

Ustawa reguluje, że deweloper będzie musiał określić przynajmniej cztery etapy procesu inwestycyjnego, których zakończenie będzie warunkowało wypłatę kolejnej transzy z rachunku powierniczego.

Dowiedz się także: Gdzie można znaleźć małe mieszkanie?

Prawo odstąpienia od umowy a większe koszty

Reklama

Dodatkowy koszt po stronie dewelopera może pojawić się w sytuacji, gdy skorzysta on z przysługującego mu prawa do odstąpienia od umowy. Zrobi to, gdy klient nie zapłaci za mieszkanie albo gdy nie stawi się do podpisania umowy ostatecznej lub do odbioru mieszkania. Sprawa nie jest jednak taka prosta.

Z chwilą podpisania umowy deweloperskiej w księdze wieczystej, prowadzonej dla inwestycji, pojawia się roszczenie nabywcy o przeniesienie prawa do mieszkania. Ustawa mówi, że w przypadku, gdy deweloper odstępuje od umowy, nabywca jest zobowiązany wyrazić zgodę na wykreślenie.

- Jeśli jednak nabywca takiej zgody nie wyrazi to deweloperowi pozostanie jedynie domagać się przed sądem wykreślenia roszczenia, co w konsekwencji spowoduje, że nawet, gdy skorzysta z przysługującego mu prawa do odstąpienia od umowy, będzie miał utrudnioną możliwość sprzedaży mieszkania na rzecz innego nabywcy, bowiem do czasu rozstrzygnięcia sprawy sądowej w księdze wieczystej będzie wpisane roszczenie na rzecz nabywcy, z którym umowa została rozwiązana – wyjaśnia Joanna Szanser-Smagacz, radca prawny.

Według Ewy Radojewskiej, dyrektora generalnego firmy deweloperskiej Volumetric, takie mieszkania mogą być zablokowane na przykład przez dwa lata. - Inny klient nie będzie chciał kupić mieszkania z wadą prawną, a nawet jeżeli byłby skłonny to zrobić przy określonym rabacie, to żaden bank nie udzieli mu kredytu – uważa Ewa Radojewska, dyrektor generalny Volumetric Polska.

Dlatego, zdaniem J. Szanser-Smagacz, zapis ustawy powinien być tak skonstruowany, aby odstąpienie od umowy przez dewelopera automatycznie wiązało się z udzieleniem zgody przez nabywcę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej. Deweloperzy obawiają się, że ich koszty, uwzględniając blokowanie mieszkań oraz konsekwencje stosowania rachunków powierniczych, mogą podnieść się nawet o 10%.

Przeczytaj również: Ile kosztuje wynajem mieszkania studenckiego?

Omijanie ustawy przez deweloperów

O ile koszty, związane z odstąpieniem od umowy, mogą pojawić się od razu po wejściu w życie ustawy (nastąpi to po sześciu miesiącach od jej publikacji), to w przypadku rachunków jest szansa na spore odsunięcie w czasie potencjalnych konsekwencji dla deweloperów. W ustawie zapisano bowiem, że konieczność zastosowania rachunków powierniczych nie odnosi się do tych projektów, w przypadku których deweloper ogłosił już publicznie rozpoczęcie sprzedaży.

Dlatego Paweł Kuglarz, partner w kancelarii Beiten Burkhardt, członek zarządu Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego i jednocześnie współautor ustawy, postuluje, aby jeszcze przed wejściem w życie nowych przepisów znowelizować m.in. regulacje, dotyczące rachunków powierniczych. Ustawa w obecnym kształcie, zwalnia bowiem z obowiązku ich zastosowania deweloperów, którzy ogłosili publicznie, że rozpoczęli sprzedaż mieszkań w danej inwestycji.

- Nie ma obowiązku, aby deweloper faktycznie budowę rozpoczął, nie ma nawet obowiązku, aby uzyskał pozwolenie na budowę. Można więc sobie wyobrazić sytuację, w której do czasu wejścia w życie ustawy deweloperzy ogłoszą rozpoczęcie sprzedaży projektów, które zamierzają realizować przez najbliższych kilka lat i mają problem z głowy, bez względu na to, kiedy faktycznie ruszą z tymi inwestycjami – zauważa Paweł Kuglarz.

Polecamy serwis: Kredyty

Potencjalny wzrost cen mieszkań

Nawet, jeśli koszty budowy mieszkań wzrosną po wejściu w życie ustawy, nabywcy nie powinni na razie obawiać się, że na nich te koszty zostaną przerzucone.

- Wynika to z sytuacji, jaką obecnie mamy na rynku. Przede wszystkim z bardzo dużej podaży mieszkań deweloperskich, jaka jest konsekwencją uruchomienia dużej liczby projektów w 2010 roku – ocenia Damian Milibrand, prezes Home Broker.

Michał Okoń z Marvipolu uważa, że ceny mogą wzrosnąć w dłuższej perspektywie. – Konieczność stosowania rachunków może spowodować przesunięcie podaży w stronę gotowych lokali, w przypadku których rzadziej stosuje się rabaty, zwłaszcza w odniesieniu do małych mieszkań – zauważa.

Liczba oferowanych mieszkań deweloperskich do sprzedaży, jaką dysponują obecnie pośrednicy, jest o 49% większa niż w październiku 2010 r. Ceny ofertowe są natomiast o kilka lub nawet o 10%, jak w przypadku Warszawy, niższe niż przed rokiem. Wynika to m.in. ze wzrostu puli mieszkań, będących na wczesnym etapie budowy, w przypadku których deweloperzy oferują dyskonto.

Słabość deweloperów na GPW

W tym roku od deweloperów gorzej na giełdzie wypadają jedynie spółki budowlane. W obu przypadkach inwestorzy liczą przeszło 40-proc. straty. Wiele kursów akcji deweloperów znalazło się na poziomach z dołka poprzedniej bessy.

Sam WIG-Deweloperzy jest około 50% wyżej od poziomów z jesieni 2008 r. W dużym stopniu przyczynia się do tego Echo, które jednak reprezentuje segment komercyjny, a nie mieszkaniowy. Od tamtego czasu jego walory podrożały o przeszło 120%. Wyżej niż w tamtym czasie jest też GTC, który działa głównie w segmencie komercyjnym.

Dwie trzecie zyskuje Dom Development, największy gracz na warszawskim rynku mieszkaniowym. Podobnie radzi sobie JW Construction, nieco lepiej nawet LC Corp. Mniej niż jedną dziesiątą od dołka bessy z 2008 r. stanowi Gant. Natomiast Polnord traci aż ponad jedną czwartą. Przeszło jedną piątą na minusie jest BBI Development, znany głównie z realizacji projektu komercyjnego na pl. Unii Lubelskiej w Warszawie, w miejscu, gdzie kiedyś stał Supersam oraz z niszowych projektów mieszkaniowych.

W fatalnym zachowaniu deweloperów w tym roku, wynikającym głównie z obaw o ostrą konkurencję w branży, a także będącym pochodną kryzysu zadłużeniowego w strefie euro (rzutuje on negatywnie na postrzeganie firm, uzależnionych od zewnętrznego finansowania), zdyskontowane zostało już bardzo wiele niekorzystnych czynników. W związku z tym zmiana prawa, dotyczącego ochrony klientów, raczej nie będzie miała kluczowego znaczenia dla postrzegania tej bardzo wrażliwej na wahania koniunktury gospodarczej branży.

Nic jednocześnie nie wskazuje na to, że nie stanie się ona w niedługim czasie oczkiem w głowie inwestorów. Na razie trudno jednoznacznie stwierdzić, jak ustawa odbije się na kosztach budowy mieszkań.

Poszerzaj swoją wiedzę, korzystając z naszego programu
INFORLEX Książki dla Firm
INFORLEX Książki dla Firm
Tylko teraz
598,00 zł
798,00
Przejdź do sklepu
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    1 sty 2000
    4 sie 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Pre-pack – korzyść dla dłużnika, ale czy dla wierzycieli?

    Pre-pack, czyli przygotowana likwidacja polega na ogłoszeniu upadłości dłużnika z równoległym wskazaniem przez sąd nabywcy, ceny i innych warunków sprzedaży majątku dłużnika.

    Jakość rozliczeń MŚP [BADANIE]

    Z cyklicznego badania wśród MŚP realizowanego dla Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor wynika, iż jakość rozliczeń B2B utrzymała się na podobnym poziomie jak w drugim kwartale.

    Ile m2 mają nasze mieszkania?

    Ile m2 mają nasze mieszkania? Trochę ponad 29 metrów kwadratowych – taka powierzchnia przypada w Polsce na statystycznego obywatela. W Europie standard jest wyższy, czasami nawet ponad dwa razy wyższy – sugerują dane Eurostatu.

    Polski Ład. Zmiany zasad opodatkowania nieruchomości

    Opodatkowanie wynajmu nieruchomości. Zmiany zasad opodatkowania nieruchomości zawarte w programie Polski Ład doprowadzą do wzrostu czynszu za wynajmowane mieszkania. Uderzą również w przedsiębiorców, którzy rejestrują swoje biura czy gabinety w lokalach mieszkalnych.

    Coraz mniej gruntów do zagospodarowania

    Zasoby gruntów państwowych. Tylko ok. 165 tys. hektarów państwowej ziemi nie zostało dotychczas zagospodarowane. Część tych gruntów może być jeszcze sprzedana lub wydzierżawiona na cele rolne, ale większość z nich cechuje niska przydatność rolnicza oraz znaczne rozdrobnienie - informuje Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR).

    Check engine: czy można jeździć?

    Check engine: czy można jeździć? Czasami tak, a czasami nie. To wszystko zależy od tego czy pojawieniu się kontrolki towarzyszą dodatkowe objawy.

    Polski Ład. Zmiany w uldze mieszkaniowej

    Ulga mieszkaniowa. Polski Ład zakłada modyfikację przepisów w zakresie ulgi mieszkaniowej. Zmiany dotyczą wydatków na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego na zbywaną nieruchomość. Co ulegnie zmianie?

    Kontrolka silnika: co oznacza?

    Kontrolka silnika: co oznacza? Jej zaświecenie się w czasie jazdy bez wątpienia stanowi ważny sygnał. Ale czy zawsze dalszą podróż należy przerwać?

    Wibracje w samochodzie: skąd się biorą?

    Wibracje w samochodzie, czyli dziś opowiemy o tym, skąd się biorą drgania w kabinie w czasie jazdy. A najczęstszym ich powodem są... opony!

    Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Warszawie?

    Ceny mieszkań w Warszawie. Na koniec połowy 2021 roku po raz pierwszy w historii cena metra kwadratowego mieszkania pozostającego w ofercie w Warszawie przekroczyła 12 tys. zł i była o 7,8 proc. wyższa niż w końcówce 2020 roku.

    Ostatnie 4 dni na wycofanie się z oferty przedłużenia umowy najmu lokalu w centrum handlowym

    Najemcom lokali w centrach handlowych pozostały ostatnie 4 dni na wycofanie się z oferty przedłużenia umów najmu – termin mija 6 sierpnia 2021 roku.

    Bezpieczeństwo danych w chmurze - certyfikaty bezpieczeństwa

    Pro dostawca usług w chmurze powinien posiadać niezbędne certyfikaty, które są potwierdzeniem, że nasze dane będą całkowicie bezpieczne. Na praktyki bezpieczeństwa składają się również inne czynności, prowadzone przez dostawcę, na przykład kontrole ryzyka czy audyty wewnętrzne oraz zewnętrzne. W jaki sposób zapewnić bezpieczeństwo danych w chmurze? Którzy z usługodawców działających na polskim rynku są godni zaufania? I czy w ogóle chmura może być bezpieczna?

    Przyczyny wypadków na autostradzie. Co mówią statystyki?

    Przyczyny wypadków na autostradzie? Dziś przyjrzymy się statystykom z polskich dróg. Na jakie nieprawidłowe zachowania kierowców wskazują?

    Zaległości branży fitness rosną [BADANIE]

    Wraz ze zniesieniem części ograniczeń, przyrost długów branży sportowej przyhamował. Nie dotyczy to klubów fitness i siłowni, które mają niemal 23 mln zł zaległości.

    Tańsza energia elektryczna. Umowy z cenami dynamicznymi

    Energia elektryczna - ceny. Możliwość uzyskania niższych cen za energię, jako efekt dostosowywania swojego zużycia energii w odpowiedzi na sygnały rynkowe, to najważniejszy dla odbiorców skutek zmian proponowanych przez Ministerstwo Klimatu i Środowiska w projekcie nowelizacji ustawy – Prawo energetyczne oraz ustawy o odnawialnych źródłach energii, wprowadzającym umowy z tzw. cenami dynamicznymi.

    Nowy Peugeot 308 SW w Polsce. Znamy cennik francuskiego kombi!

    Nowy Peugeot 308 SW oficjalnie pojawił się w Polsce. Znamy cennik auta. Za francuskie kombi trzeba zapłacić co najmniej 91 800 zł.

    Volkswagen Passat GTE: test niemieckiej hybrydy plug-in

    Volkswagen Passat GTE ma przestronną kabinę i duży bagażnik. Czy rodzinne nadwozie uzupełnione hybrydą plug-in sprawdza się w praktyce?

    Content marketing w biznesie – jak to robić dobrze

    Content marketing w biznesie. Gdy na marketingowym horyzoncie pojawia się hasło “content”, naturalnym skojarzeniem jest produkcja, dystrybucja i zarządzanie treścią, która z jednej strony dawałaby wymierną wartość dla odbiorcy, a z drugiej – kreowała pożądany wizerunek danej marki. Tyle i aż tyle? W praktyce działania contentowe to o wiele bardziej złożone przedsięwzięcia, a potencjalni twórcy pożądanych materiałów powinni dwa razy się zastanowić przed postawieniem pierwszego przecinka lub kropki.

    Kredyt na samochód. Jaki wybrać i czym się różnią?

    Kredyt na samochód, czyli kredyt gotówkowy, kredyt samochodowy i leasing konsumencki. Która forma jest najlepsza?

    Wydatki na mieszkanie w budżecie domowym

    Wydatki na mieszkanie. Wydatki na utrzymanie i wyposażenie mieszkania lub domu w Polsce stanowią prawie 25% wydawanych przez nas pieniędzy – wynika z danych Eurostatu. To jeden z najgorszych wyników w Europie. Co ciekawe, jeszcze gorzej jest w Niemczech.

    Rolniczy handel detaliczny - co się zmieni

    Rolniczy handel detaliczny. 30 lipca Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu ułatwienia prowadzenia przez rolników rolniczego handlu detalicznego, przedłożony przez ministra rolnictwa i rozwoju wsi. Wejście w życie nowych rozwiązań uzależnione jest od przebiegu procesu notyfikacji projektu ustawy w Komisji Europejskiej i w państwach członkowskich UE.

    Bezpieczne wakacje 2021: o czym pamiętać?

    Bezpieczne wakacje 2021 to pojęcie, o którym w tym roku Policja powtarza do znudzenia. Te zasady naprawdę warto jednak przyswoić. Jak brzmią?

    e-Bilety Morskie Oko. Rezerwacja lub nie zaparkujesz!

    e-Bilety Morskie Oko - to jedyny sposób, aby w najbliższych dniach zostawić auto w Palenicy Białczańskiej. Muszą o tym wiedzieć odwiedzający TPN.

    Rynek nieruchomości biurowych w Polsce

    Rynek nieruchomości biurowych. Sytuacja związana z pandemią istotnie wpłynęła na rynek biurowy. Inwestorzy w sektorze biurowym jeszcze mocniej stawiają obecnie, zarówno na rozwiązania energooszczędne, jak również ekologię i udogodnienia z zakresu wellbeingu.

    Trudniej o kredyt hipoteczny - nowa Rekomendacja S

    Kredyty hipoteczne - Rekomendacja S. Od lipca bieżącego roku obowiązują nowe zasady udzielania kredytów mieszkaniowych. Co o „nowej” Rekomendacji S przyszły kredytobiorca wiedzieć powinien?