Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Dlaczego ustawa deweloperska podniesie koszty budowy mieszkań?

Katarzyna Siwek
Specjalista Home broker
Deweloper, rozpoczynający inwestycję, musi liczyć się z wyższym kosztem budowy mieszkania.
Deweloper, rozpoczynający inwestycję, musi liczyć się z wyższym kosztem budowy mieszkania.
Eksperci spodziewają się wzrostu kosztów budowy mieszkań na rynku pierwotnym od kilku do nawet 10 proc. Obciążenie deweloperów wyższymi kosztami budowy nie powinno jednak być odczuwalne przez kupujących w 2012 r. Wynika do z dużej podaży mieszkań, których koszt budowy został w dużej mierze już pokryty.

Prezydent podpisał już ustawę, która określa warunki zakupu mieszkań od deweloperów. Ani prawnicy, ani deweloperzy nie mają wątpliwości, że znacznie zmniejsza ona ryzyko, związane z zakupem mieszkań na rynku pierwotnym, zwłaszcza tych lokali, które są dopiero w budowie.

Najważniejsze zmiany

Najważniejsze, z punktu widzenia nabywcy, regulacje, które wprowadza ustawa, to:

  • wpłaty od klientów nie będą trafiać bezpośrednio do dewelopera tylko na specjalny rachunek powierniczy w banku; bank będzie wypłacał je w transzach w miarę postępu prac na budowie, a w najbardziej rygorystycznym wariancie dopiero po ostatecznej sprzedaży mieszkań (rachunek powierniczy zamknięty);
  • środki, wpłacone przez klientów, będą wydzielone z masy upadłości dewelopera;
  • klient będzie otrzymywał drobiazgowe informacje o kupowanym lokalu, całej inwestycji oraz okolicy, zawarte w specjalnym dokumencie, zwanym prospektem informacyjnym;
  • umowa deweloperska (przedwstępna) będzie musiała być zawierana w formie aktu notarialnego;
  • klient będzie mógł od tej umowy odstąpić, np. w sytuacji, gdy deweloper spóźni się z oddaniem mieszkań do użytkowania bądź gdy w prospekcie informacyjnym zabraknie informacji, przewidzianych w ustawie.

Paradoksy nowej ustawy

Michał Okoń, dyrektor sprzedaży w firmie deweloperskiej Marvipol, uważa, że ustawa była potrzebna, bo porządkuje rynek, ujednolicając zasady współpracy na linii klient-deweloper. Ocenia jednak, że koszty budowy mieszkań mogą w jej efekcie wzrosnąć o kilka procent. – Deweloper, który nie dysponuje środkami własnymi i zastosuje rachunek zamknięty, będzie musiał posiłkować się zewnętrznymi źródłami finansowania, zaciągając kredyt czy emitując akcje lub obligacje. Koszty takiego finansowania to 10-13% w skali roku – wyjaśnia.

Według Adriany Kluczek, menedżera produktów dla przedsiębiorstw w Kredyt Banku, sam koszt prowadzenia rachunku dla dewelopera nie będzie wysoki. W przypadku najtańszych rachunków otwartych (bez gwarancji bankowej i bez ubezpieczenia) będzie to suma około kilkuset złotych miesięcznie.

- Prowizję z tytułu prowadzenia rachunku trudno już dziś dokładnie oszacować. Jej wysokość będzie zależała przede wszystkim od kosztów, jakie bank będzie ponosił z tytułu kontroli postępu prac na budowie – wyjaśnia.

Ustawa reguluje, że deweloper będzie musiał określić przynajmniej cztery etapy procesu inwestycyjnego, których zakończenie będzie warunkowało wypłatę kolejnej transzy z rachunku powierniczego.

Dowiedz się także: Gdzie można znaleźć małe mieszkanie?

Prawo odstąpienia od umowy a większe koszty

Dodatkowy koszt po stronie dewelopera może pojawić się w sytuacji, gdy skorzysta on z przysługującego mu prawa do odstąpienia od umowy. Zrobi to, gdy klient nie zapłaci za mieszkanie albo gdy nie stawi się do podpisania umowy ostatecznej lub do odbioru mieszkania. Sprawa nie jest jednak taka prosta.

Z chwilą podpisania umowy deweloperskiej w księdze wieczystej, prowadzonej dla inwestycji, pojawia się roszczenie nabywcy o przeniesienie prawa do mieszkania. Ustawa mówi, że w przypadku, gdy deweloper odstępuje od umowy, nabywca jest zobowiązany wyrazić zgodę na wykreślenie.

- Jeśli jednak nabywca takiej zgody nie wyrazi to deweloperowi pozostanie jedynie domagać się przed sądem wykreślenia roszczenia, co w konsekwencji spowoduje, że nawet, gdy skorzysta z przysługującego mu prawa do odstąpienia od umowy, będzie miał utrudnioną możliwość sprzedaży mieszkania na rzecz innego nabywcy, bowiem do czasu rozstrzygnięcia sprawy sądowej w księdze wieczystej będzie wpisane roszczenie na rzecz nabywcy, z którym umowa została rozwiązana – wyjaśnia Joanna Szanser-Smagacz, radca prawny.

Według Ewy Radojewskiej, dyrektora generalnego firmy deweloperskiej Volumetric, takie mieszkania mogą być zablokowane na przykład przez dwa lata. - Inny klient nie będzie chciał kupić mieszkania z wadą prawną, a nawet jeżeli byłby skłonny to zrobić przy określonym rabacie, to żaden bank nie udzieli mu kredytu – uważa Ewa Radojewska, dyrektor generalny Volumetric Polska.

Dlatego, zdaniem J. Szanser-Smagacz, zapis ustawy powinien być tak skonstruowany, aby odstąpienie od umowy przez dewelopera automatycznie wiązało się z udzieleniem zgody przez nabywcę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej. Deweloperzy obawiają się, że ich koszty, uwzględniając blokowanie mieszkań oraz konsekwencje stosowania rachunków powierniczych, mogą podnieść się nawet o 10%.

Przeczytaj również: Ile kosztuje wynajem mieszkania studenckiego?

Omijanie ustawy przez deweloperów

O ile koszty, związane z odstąpieniem od umowy, mogą pojawić się od razu po wejściu w życie ustawy (nastąpi to po sześciu miesiącach od jej publikacji), to w przypadku rachunków jest szansa na spore odsunięcie w czasie potencjalnych konsekwencji dla deweloperów. W ustawie zapisano bowiem, że konieczność zastosowania rachunków powierniczych nie odnosi się do tych projektów, w przypadku których deweloper ogłosił już publicznie rozpoczęcie sprzedaży.

Dlatego Paweł Kuglarz, partner w kancelarii Beiten Burkhardt, członek zarządu Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego i jednocześnie współautor ustawy, postuluje, aby jeszcze przed wejściem w życie nowych przepisów znowelizować m.in. regulacje, dotyczące rachunków powierniczych. Ustawa w obecnym kształcie, zwalnia bowiem z obowiązku ich zastosowania deweloperów, którzy ogłosili publicznie, że rozpoczęli sprzedaż mieszkań w danej inwestycji.

- Nie ma obowiązku, aby deweloper faktycznie budowę rozpoczął, nie ma nawet obowiązku, aby uzyskał pozwolenie na budowę. Można więc sobie wyobrazić sytuację, w której do czasu wejścia w życie ustawy deweloperzy ogłoszą rozpoczęcie sprzedaży projektów, które zamierzają realizować przez najbliższych kilka lat i mają problem z głowy, bez względu na to, kiedy faktycznie ruszą z tymi inwestycjami – zauważa Paweł Kuglarz.

Polecamy serwis: Kredyty

Potencjalny wzrost cen mieszkań

Nawet, jeśli koszty budowy mieszkań wzrosną po wejściu w życie ustawy, nabywcy nie powinni na razie obawiać się, że na nich te koszty zostaną przerzucone.

- Wynika to z sytuacji, jaką obecnie mamy na rynku. Przede wszystkim z bardzo dużej podaży mieszkań deweloperskich, jaka jest konsekwencją uruchomienia dużej liczby projektów w 2010 roku – ocenia Damian Milibrand, prezes Home Broker.

Michał Okoń z Marvipolu uważa, że ceny mogą wzrosnąć w dłuższej perspektywie. – Konieczność stosowania rachunków może spowodować przesunięcie podaży w stronę gotowych lokali, w przypadku których rzadziej stosuje się rabaty, zwłaszcza w odniesieniu do małych mieszkań – zauważa.

Liczba oferowanych mieszkań deweloperskich do sprzedaży, jaką dysponują obecnie pośrednicy, jest o 49% większa niż w październiku 2010 r. Ceny ofertowe są natomiast o kilka lub nawet o 10%, jak w przypadku Warszawy, niższe niż przed rokiem. Wynika to m.in. ze wzrostu puli mieszkań, będących na wczesnym etapie budowy, w przypadku których deweloperzy oferują dyskonto.

Słabość deweloperów na GPW

W tym roku od deweloperów gorzej na giełdzie wypadają jedynie spółki budowlane. W obu przypadkach inwestorzy liczą przeszło 40-proc. straty. Wiele kursów akcji deweloperów znalazło się na poziomach z dołka poprzedniej bessy.

Sam WIG-Deweloperzy jest około 50% wyżej od poziomów z jesieni 2008 r. W dużym stopniu przyczynia się do tego Echo, które jednak reprezentuje segment komercyjny, a nie mieszkaniowy. Od tamtego czasu jego walory podrożały o przeszło 120%. Wyżej niż w tamtym czasie jest też GTC, który działa głównie w segmencie komercyjnym.

Dwie trzecie zyskuje Dom Development, największy gracz na warszawskim rynku mieszkaniowym. Podobnie radzi sobie JW Construction, nieco lepiej nawet LC Corp. Mniej niż jedną dziesiątą od dołka bessy z 2008 r. stanowi Gant. Natomiast Polnord traci aż ponad jedną czwartą. Przeszło jedną piątą na minusie jest BBI Development, znany głównie z realizacji projektu komercyjnego na pl. Unii Lubelskiej w Warszawie, w miejscu, gdzie kiedyś stał Supersam oraz z niszowych projektów mieszkaniowych.

W fatalnym zachowaniu deweloperów w tym roku, wynikającym głównie z obaw o ostrą konkurencję w branży, a także będącym pochodną kryzysu zadłużeniowego w strefie euro (rzutuje on negatywnie na postrzeganie firm, uzależnionych od zewnętrznego finansowania), zdyskontowane zostało już bardzo wiele niekorzystnych czynników. W związku z tym zmiana prawa, dotyczącego ochrony klientów, raczej nie będzie miała kluczowego znaczenia dla postrzegania tej bardzo wrażliwej na wahania koniunktury gospodarczej branży.

Nic jednocześnie nie wskazuje na to, że nie stanie się ona w niedługim czasie oczkiem w głowie inwestorów. Na razie trudno jednoznacznie stwierdzić, jak ustawa odbije się na kosztach budowy mieszkań.

Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!
Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!

Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu.

Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Elektrownie atomowe korzystne dla polskiej gospodarki według ekspertów
    Polski program jądrowy będzie miał korzystny wpływ na gospodarkę, do 2043 r. może podnieść polskie PKB o ponad 1 proc. - ocenił Polski Instytut Ekonomiczny. Według PIE w 2043 r. atom może zaspokajać prawie 40 proc. polskiego popytu na energię elektryczną.
    Czy mieszkaniówka hamuje z produkcją – opinie ekspertów
    Czy nowe uwarunkowania rynkowe zmuszają deweloperów do zmiany planów? Czy kolejne projekty będą realizować zgodnie z wcześniejszymi założeniami? Czy firmy poszukują atrakcyjniejszych sposobów na finansowanie inwestycji niż kredyty? O ile wzrósł koszt budowy mieszkań w ciągu ostatniego roku?
    Opony z butelki. Butelki wyłowionej z Bałtyku. Pomysł Continentala
    Opony z butelki? Continental już takie produkuje. Teraz będzie jednak używać butelek wyłowionych z Bałtyku. Musisz jednak pomóc. Wystarczy aplikacja.
    Jaki scenariusz polskiej gospodarki w obliczu wojny na Ukrainie? Znamy zdanie Polaków
    Około 57% Polaków przewiduje wzrost cen paliw, a niemal 51% uważa, że sankcje nałożone na Rosję przełożą się na energetykę w Polsce. Jaki scenariusz dla polskiej gospodarki w obliczu wojny na Ukrainie widzą Polacy?
    Blackout i ładowanie samochodu elektrycznego. Realny problem?
    Blackout i ładowanie samochodu elektrycznego, czyli dziś porozmawiamy o realnych obawach potencjalnych nabywców aut zasilanych prądem.
    Wspólne przejazdy samochodem. Carpooling w modzie w Polsce
    Wspólne przejazdy samochodem? Od lat już trwa nowa moda na podróżowanie w Polsce. A modą tą jest właśnie carpooling.
    Mercedes EQS SUV. Cena w Polsce od 590 800 zł
    Mercedes EQS SUV i cena? To zdecydowanie drażliwy temat. Cennik elektrycznego SUV-a na polskim rynku steruje bowiem od prawie 600 tys. zł.
    Pomorska Specjalna Strefa Ekonomiczna – nowe inwestycje
    Pomorska Specjalna Strefa Ekonomiczna udzieliła wsparcia kolejnym przedsiębiorcom. Od początku roku Zarząd PSSE wydał 35 decyzji o wsparciu o łącznej wartości ponad 1,14 mld zł, z równoczesną deklaracją utworzenia 168 nowych miejsc pracy.
    Nieruchomości luksusowe wciąż w cenie
    Nieruchomości luksusowe to segment nieruchomości, który ma się dobrze w trudnych czasach. Piętna nie odznaczyła na nim ani pandemia, ani bieżące zawirowania gospodarcze, które tak bardzo dotknęły nieruchomości z tzw. segmentu popularnego. W momentach kryzysowych rynek luksusowy zyskuje, ponieważ, zamożni nabywcy szukają nieprzeciętnych aktywów, które dają perspektywę na wzrost wartości w czasie.
    Jak urządzić 50-metrowe mieszkanie? Pomysły na aranżacje
    Popularne mieszkania o średniej wielkości można łatwo zaaranżować na wiele ciekawych sposobów. Jak dobrze urządzić swoje 50-metrowe mieszkanie?
    Trudna sytuacja nadodrzańskich przedsiębiorców
    Północna Izba Gospodarcza informuje o dramatycznej sytuacji przedsiębiorców prowadzących biznes nad Odrą. Ilość klientów wypożyczalni sprzętu sportowego czy agroturystyki z dnia na dzień spadła niemal do zera.
    Negatywne nastroje konsumenckie - 60% oszczędza na bieżących zakupach
    Według badania pt. „Bieżące nastroje konsumenckie. Na czym Polacy oszczędzają?”, 6 na 10 rodaków obniża wydatki na codzienne zakupy. W III kw. ub.r. postępowało tak prawie 41% respondentów. Ankietowani szukają oszczędności przede wszystkim ze względu na wciąż rosnące ceny. W co czwartym przypadku szacunkowe obniżenie miesięcznych wydatków wynosi 10-15%. Z deklaracji rodaków wynika również, że najbardziej oszczędzają na art. odzieżowych, słodyczach i przekąskach oraz napojach alkoholowych.
    Zielony Ład w Europie. Pożegnanie z ulubionymi kosmetykami?
    – Zielony Ład dotknie branżę kosmetyczną w szerokim aspekcie, mówimy tu o zmianach od molekuły aż po opakowanie – mówi Blanka Chmurzyńska-Brown z Polskiego Związku Przemysłu Kosmetycznego. Przejawem tej zmiany jest planowana przez Komisję Europejską rewizja rozporządzenia kosmetycznego, która spowoduje radykalne zaostrzenie zasad oceniania substancji stosowanych w kosmetykach. W efekcie – jak prognozuje branża – z rynku będzie musiało zniknąć ok. 49 proc. stosowanych obecnie filtrów UV i 70 proc. substancji konserwujących, które są w kosmetykach niezbędne. – Jeśli te regulacje wejdą w życie takim kształcie, stracimy naszą konkurencyjność. Naszą rolę przejmie Azja i Korea, bo jestem pewna, że oni za tego typu regulacją nie pójdą – ocenia ekspertka.
    Problemy firm widoczne na długo przed niewypłacalnością
    Z danych Krajowego Rejestru Długów wynika, iż 1/3 bankrutów i 1/4 restrukturyzowanych przedsiębiorstw nie płaciła swoim kontrahentom już na 2 lata przed ogłoszeniem niewypłacalności.
    Ceny mieszkań w Polsce osiągnęły maksimum w połowie 2022 roku? Niewykluczone
    Czekaliście ze sprzedażą mieszkania, aż ceny osiągną apogeum? No więc, chyba pora udać się do pośrednika obrotu nieruchomościami. Ceny sprzedaży mieszkań, w niektórych miastach zaczęły spadać, a ponadto serwisy nieruchomościowe puchną od ofert z rynku wtórnego.
    Nowoczesna komunikacja PR elementem inwestycji biznesu
    Cyfryzacja, zmiana pokoleniowa i coraz bardziej wymagający rynek. Nawet w niedalekiej przyszłości prowadzenie biznesu będzie całkowicie innym wyzwaniem, aniżeli kilka lat temu. Dynamiczna transformacja społeczno-gospodarcza wymaga od przedsiębiorców jeszcze szerszego spojrzenia zarówno na swoich klientów, jak i inwestorów, kontrahentów, czy sam zespół.
    Elektrownie atomowe. Czy powstaną w Polsce?
    Pięć ośrodków będzie uczestniczyć w procesie licencjonowania i kontroli elektrowni jądrowej. Prezes Państwowej Agencji Atomistyki zdecydował o przyznaniu autoryzacji dla ośrodków naukowo-badawczych.
    Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce
    Mimo zawirowań geopolitycznych i gospodarczych ostatnich miesięcy, polski rynek nieruchomości komercyjnych zakończył pierwsze półrocze niezłym wynikiem. Należy jednak pamiętać, że echa tych zawirowań nie widać jeszcze w wynikach drugiego kwartału 2022 roku.
    Spółdzielnie mieszkaniowe podwyższają czynsze. Winne ceny energii
    Czy po wakacjach kredytowych pojawi się postulat wakacji czynszowych? Opłaty rosną a zarządcy tłumaczą, że nie oni są winni. Znaczną część czynszu stanowi energia – ogrzanie wody i mieszkań oraz prąd w częściach wspólnych. Dodatkowo inflacja wpływa na ceny usług niezwiązanych bezpośrednio z energią. Niestety nic nie wskazuje, żeby najnowsze podwyżki miały być ostatnimi.
    Dopłaty do innych niż węgiel źródeł ciepła - projekt
    W wykazie prac legislacyjnych rządu opublikowano projekt ustawy regulujący m.in. jednorazowe dodatki dla ogrzewających swoje domy paliwem innym niż węgiel.
    Zaostrzanie nadzoru rejestrowania sprzedaży
    Resort finansów pracuje nad zmianami prawa, które zabezpieczą źródła wpływów podatkowych państwa. Proponowane zmiany dotyczą głównie fiskalizacji sprzedaży przy użyciu kas w urządzeniach do automatycznego świadczenia usług i sprzedaży towarów. Do nowych przepisów będą musiały dostosować się kolejne grupy przedsiębiorców.
    Niskie ceny przyciągają Czechów na zakupy do Polski
    Czesi wciąż chętnie przyjeżdżają do Polski na zakupy. Szczególnie atrakcyjne są ceny benzyny oraz artykułów spożywczych. Każda wizyta to oszczędność
    Co może od 2023 r. zastąpić opakowania plastikowe? [KOMENTARZ]
    Przepisy systematycznie będą ograniczać produkcję plastikowych opakowań. Czy jest alternatywa dla tworzyw sztucznych?
    Kryzys w związku z wojną w Ukrainie - wsparcie dla przedsiębiorców
    Pomoc będzie mogła być udzielana w formie pożyczek, zarówno mikro, małym, średnim, jak i dużym przedsiębiorcom. Do kiedy będzie można otrzymać wsparcie?
    Mandat za parkowanie na drodze wewnętrznej
    Mandat za parkowanie na drodze wewnętrznej? Dziś zastanowimy się nad tym czy jest możliwy, a jak tak to ile wynosi. Co mówią przepisy?