Mieszkanie przed podpisaniem umowy przedwstępnej – vademecum kupującego

Etap 1 – Weryfikacja zdolności kredytowej

Do znudzenia powtarzane przez doradców kredytowych nawoływanie do sprawdzenia możliwości finansowych przyszłych kredytobiorców nie jest zwykłym truizmem. Warto weryfikować swoją zdolność kredytową zawsze, przed każdorazową przymiarką do zakupu nieruchomości, a szczególnie wtedy, kiedy poprzednia miała miejsce choćby przed kilkoma miesiącami. Wynika to ze zmienności ofert bankowych oraz licznych zmian w polityce, regulującej działalność banków, prowadzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego. Restrykcyjna procedura badania zdolności kredytowej prowadzi niestety do zmniejszania się maksymalnych kwot, jakie może uzyskać potencjalny kredytobiorca.

Aby nie rozczarować się skurczeniem możliwości finansowych, co może spowodować brak możliwości zakupu wybranego mieszkania, warto na bieżąco sprawdzać, przynajmniej w kilku bankach, jaka jest nasza aktualna zdolność kredytowa.

Należy pamiętać o trzech podstawowych elementach dobrej transakcji na rynku nieruchomości: finansowym, prawnym oraz technicznym.

Etap 2 – Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości

Zbywający nieruchomości ma obowiązek okazania potencjalnemu nabywcy dokumentów, potwierdzających jego prawa do lokalu. Podstawowym dokumentem jest zawsze tytuł własności , który z reguły przybiera formę aktu notarialnego, w przypadku nabycia nieruchomości np. w drodze kupna czy darowizny lub postanowienia sądu, np. przy podziale spadku. Z kolei w przypadku mieszkania spółdzielczego dokumentem, potwierdzającym spółdzielcze prawo do lokalu, będzie np. przydział. W obu wypadach należy wymagać drugiego dokumentu. Przy mieszkaniu własnościowym, z założoną księgą wieczystą, będzie to aktualny (nie starszy niż 30 dni) odpis z księgi wieczystej lokalu. Natomiast gdy mieszkanie jest spółdzielcze, bez wyodrębnionej księgi wieczystej, wtedy niezbędne okaże się zaświadczenie ze spółdzielni o stanie prawnym lokalu.

Przeczytaj również: Rodzina na Swoim w pigułce – poradnik

Poza upewnieniem się, że mieszkaniem dysponuje prawowity właściciel, należy sprawdzić, czy lokal nie jest obciążony ograniczonymi prawami rzeczowymi, takimi jak służebności czy hipoteka oraz czy nie ciążą na nim inne zaległości, jak choćby opłaty eksploatacyjne czy zaległości wobec spółdzielni.

Jeśli mieszkanie sprzedaje przedsiębiorca, który miał w nim zarejestrowaną działalność gospodarczą, należy poinformować go, że bank kredytujący zakup nieruchomości może wystąpić o okazanie zaświadczeń, iż dotychczasowy właściciel nie zalega wobec ZUS czy US.

Etap 3 – Weryfikacja wartości nieruchomości i jej stanu technicznego

Ostatnią czynnością przed zawarciem umowy przedwstępnej powinno być ostateczne potwierdzenie, że kupując mieszkanie, nie przepłacimy za nie. Ma to znaczenie nie tylko zdroworozsądkowe czy ekonomiczne, ale również praktyczne.

Jeśli pragniemy zakupić mieszkanie wyłącznie za środki, pochodzące z kredytu, kwestia ta jest już obligatoryjna, ponieważ gdy wartość mieszkania staje się przeszacowana, tj. wyższa niż w danej chwili rynkowa, to bank po przeprowadzeniu swojej wyceny nie udzieli kredytu na pokrycie całości ceny, wynikającej z umowy. W tym wypadku, jeśli cena transakcyjna jest wyższa od wyceny nieruchomości, bank jako maksymalne zabezpieczenie kredytu przyjmie niższą z tych kwot. A to oznacza, że różnicę będzie trzeba pokryć w z własnej kieszeni.

Polecamy serwis: Inwestycje

Jak upewnić się, że nie przepłacamy?

Zalecana jest rzetelność w porównywaniu cen w danej lokalizacji, choćby na podstawie portali internetowych, zajmujących się nieruchomościami. Natomiast jeśli jesteśmy naprawdę zainteresowani zakupem konkretnej nieruchomości, warto zastanowić się nad zamówieniem fachowej wyceny u rzeczoznawcy majątkowego. Koszt ok. 500 zł w przypadku mieszkania i ok. 800 zł w przypadku domu może być warty poniesienia.

Podobnie, przed zdecydowaniem się na zakup, warto dokonać inspekcji technicznej lokalu. Przy pomocy specjalisty, który oceni stan techniczny nie tylko samego mieszkania, ale także całego budynku, w którym lokal się znajduje, można wyeliminować wady konstrukcyjne oraz uniknąć dodatkowych kosztów, jak na przykład zerwania świeżo położonej glazury i terakoty ze względu na wymianę sytemu wodno-kanalizacyjnego w danym pionie mieszkań.

Po przejściu przez wyżej wymienione etapy możemy przystępować do uzgadniania treści umowy przedwstępnej. Mając pewność co do swojej zdolności kredytowej oraz stanu lokalu nie powinniśmy bać się zabezpieczenia transakcji w postaci np. zadatku. Dzięki temu zyskamy pewność, że będziemy mogli cieszyć się swoim mieszkaniem, zanim ktoś nas ubiegnie.