O ile spadły ceny mieszkań? – raport z rynku nieruchomości

Ceny ofertowe mieszkań

W sierpniu wszyscy mówili i myśleli głównie o franku szwajcarskim, zapominając o nieruchomościach. Dni kiedy kurs franka szybował w górę były bardzo nerwowe dla wielu właścicieli mieszkań, zadłużonych w tej walucie. Mimo, iż obecnie kredyty we frankach szwajcarskich stanowią zaledwie 7,5 procenta wszystkich nowo udzielanych pożyczek (Raport AMRON i Sarin), zawirowania związane z kursem franka były kolejnym hamulcem rynku mieszkaniowego. Nie dość, że pogłębiły się trudności z uzyskaniem kredytów hipotecznych, to ze względu na niepewność i ryzyko, część potencjalnych kupców rezygnuje z inwestycji. Efekt to kolejne spadki ofertowych cen mieszkań na rynku wtórnym.

W 13 największych polskich miastach ceny od lipca 2011 zeszły w dół o kolejne 0,4 punktu procentowego. Najbardziej, o 2% w ciągu miesiąca, spadła średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Łodzi. Obniżki rzędu 1 punktu procentowego w ciągu miesiąca miały miejsce w Opolu, Lublinie i Gdańsku. W Krakowie i Warszawie ceny są niższe o 0,7%. W ostatnich 3 miesiącach najwięcej straciły na wartości mieszkania w Łodzi – 3,1%, Sopocie – 2,6% i Opolu.

Do najbardziej stabilnych należą ceny mieszkań w Lublinie. Pozostają dokładnie na tym samym poziomie co przed rokiem. Największe zniżki w skali roku miały natomiast miejsce w Gdańsku – 6% i Olsztynie – 6,7%, o 5,1% taniej jest we Wrocławiu i Katowicach.

Żegnaj Rodzino na Swoim

Mimo że program rządowy Rodzina na Swoim zostanie zakończony 31 grudnia 2012 roku, to de facto przestaje on funkcjonować już teraz. Wskaźniki dostępności mieszkań, które spełniałyby kryteria, pokazują, iż w większości dużych miast nie znajdziemy w ogóle mieszkań do kupienia za kredyt z dopłatą.

W Zielonej Górze, Rzeszowie i Kielcach w sierpniu nie wystawiono do sprzedaży na rynku wtórnym żadnej oferty, spełniającej nowe kryteria cenowe programu. W Krakowie, Warszawie, Wrocławiu i województwie mazowieckim odpowiednie nieruchomości stanowiły mniej niż 1% wszystkich mieszkań, przeznaczonych na sprzedaż. Na tym tle bardzo dobrze wypada województwo opolskie (bez Opola), gdzie nadal ponad 55% ogłoszeń spełnia kryteria cenowe i wielkości. Wyjątkiem na tle całej Polski są również: województwo kujawsko-pomorskie (42,6%) oraz Bydgoszcz (44,6%) i Toruń (24,1%), gdzie nadal duża część ofert kwalifikuje się do rządowego programu. W przypadku Bydgoszczy wskaźnik w dalszym ciągu pozostaje wyższy od średniej ceny ofertowej z sierpnia 2011, która wynosi 3830 złotych za metr kwadratowy. Wskaźniki dla Bydgoszczy, Torunia i woj. kujawsko-pomorskiego są niższe tylko od tych, obowiązujących w Warszawie i Poznaniu. Należy się spodziewać, że ulegną obniżeniu w kolejnych kwartałach.

Ceny transakcyjne mieszkań

Tym razem w grupie analizowanych transakcji znalazły się mieszkania sprzedane w okresie VI-VIII 2011 r. Znaczne obniżenie limitów dla rynku wtórnego w RnS nie przyniosło w końcówce wakacji zwiększonego popytu na mieszkania. Wbrew przewidywaniom, niewielu klientów podejmowało w ostatniej chwili decyzję o zakupie. To nowość, w porównaniu do sytuacji z poprzednich miesięcy i lat, kiedy informacje rynkowe (np. o Rekomendacji S) miały duży wpływ na zachowania klientów. Zapewne potencjalni nabywcy wierzą w dalsze korekty cen i odwlekają co najmniej do jesieni decyzję o zakupie mieszkania.

Wzrastająca podaż mieszkań, przy utrzymującym się na niezmiennym poziomie popycie, oznacza konieczność weryfikacji cen przez sprzedających. W analizowanym okresie odnotowano dość wyraźne spadki cen transakcyjnych w Gdańsku (3,8 proc.) i Krakowie (3,5 proc.). Niższe niż przed miesiącem ceny pojawiły się też we Wrocławiu (1,9 proc.). W Warszawie cena m kw. była niższa zaledwie o 42 zł. W porównaniu do poprzedniego okresu nieznaczne wzrosty średniej ceny transakcyjnej miały miejsce w Poznaniu (0,4 proc.) i Łodzi (0,2 proc.). Zieloną wyspą na tle analizowanych lokalizacji okazała się Gdynia, gdzie odnotowano 4,4 proc. wzrost średniej ceny. Wzrost ten nie jest jednak spowodowany żadnymi istotnymi czynnikami rynkowymi. Wynika przede wszystkim z faktu, że koszyk transakcji w analizowanym okresie obfitował w mieszkania, wybudowane po 2005 roku – sprzedawane w cenach niejednokrotnie znacznie przekraczających 6000 zł za m kw.

Wzrost średniej ceny transakcyjnej w Gdyni, przy utrzymaniu się podobnych poziomów cen ofertowych, wpłynął na obniżenie dysproporcji pomiędzy tymi wartościami. Obecnie różnica między oczekiwaniami rynkowymi a realnie osiąganymi cenami wynosi 13,2 proc. i nadal jest to najwyższy wskaźnik spośród analizowanych miast. Natomiast w Poznaniu różnica ta opiewa zaledwie na 2,4 proc. (133 zł) i może świadczyć o rynkowej wycenie mieszkań przez sprzedających oraz akceptacji tych cen przez osoby dokonujące transakcji.

Tym razem najmniejszy metraż odnotowano w Krakowie, gdzie średnia dla transakcji wyniosła 46,8 m kw. Dla kontrastu, w Warszawie średnia cena sprzedawanego mieszkania przekroczyła już 450 tys. zł. W stolicy nabywamy też największe metraże – przeciętnie o powierzchni prawie 57 m kw. Jest to konsekwencją zwiększenia udziału w transakcjach największych powierzchniowo mieszkań. Co piąty kupowany lokal ma więcej niż 70 m kw. Duża konkurencja w tej grupie powoduje liczne obniżki, z których korzystają klienci, myślący poważnie o własnych nieruchomościach.