O ile spadnie zdolność kredytowa i w jaki sposób kredytobiorcy ucierpią z powodu nowej rekomendacji S?

Komisja Nadzoru Finansowego opublikowała nowelizację rekomendacji S. Ma ona ograniczyć dostępność kredytów hipotecznych rozliczanych w walucie. W rekomendacji znalazło się 21 punktów, mówiących m.in. o zarządzaniu ryzykiem przy kredytach hipotecznych. Zabrakło jednak zapisu, o którym przed publikacją mówiono najwięcej: o wprowadzeniu 50-proc. limitu udziału kredytów walutowych w portfelu kredytowym banku. Punkt ten mógłby przewrócić do góry nogami strategię banków, specjalizujących się w kredytach walutowych. Z dnia na dzień instytucje te musiałyby przestawić się na kredyty złotowe. Skończyło się natomiast na strachu. Według nowej rekomendacji S banki mają takie limity ustalać we własnym zakresie, uwzględniając odpowiednią dywersyfikację portfela oraz zgodność z polityką banku. Komisja zostawiła sobie jednak furtkę bezpieczeństwa, bo wymaga, aby limity owe spełniały kryteria odpowiedniej uchwały KNF w sprawie zarządzania ryzykiem.

W rekomendacji nie brakuje wskazówek, dotyczących zarządzania ryzykiem. Mówią one o tym, że każdy bank powinien przygotować i przyjąć odpowiednią politykę w tym zakresie i jej przestrzegać. Co więcej, banki powinny monitorować ekspozycje kredytowe, posiadać bazy danych i narzędzia, pozwalające na ocenę ryzyka. Komisja zwraca też uwagę na analizowanie rynku nieruchomości przez banki i wycenianie tych, stanowiących zabezpieczeniem kredytu, aby ocenić możliwość wykorzystania ich do dochodzenia swoich roszczeń. Dodatkowo KNF wymaga od banków, by istniał rozdział między sprzedażą kredytów, analizą wniosków kredytowych i monitorowaniem ekspozycji kredytowej.

Z punktu widzenia klientów najważniejsza wydaje się być rekomendacja nr 11, która zawiera dwa kluczowe zapisy, dotyczące kredytów walutowych. Mówi ona przede wszystkim o tym, iż licząc zdolność kredytową klienta, bank powinien zakładać, że kredyt jest zaciągany maksymalnie na 25 lat. W porównaniu z popularnym kredytem na 30 lat oznacza to spadek zdolności kredytowej klienta o około 10 procent.

Dowiedz się także: Jakie są najnowsze promocje kredytów mieszkaniowych?

Druga istotna wskazówka z rekomendacji 11 dotyczy relacji wysokości raty do przychodów (wskaźnik DTI, ang debt-to-income ratio). Rekomendacja T mówi, iż bez względu na walutę kredytu łączna suma spłacanych co miesiąc rat nie powinna przekraczać 50 proc. dochodów, w przypadku osób zarabiających nie więcej niż średnia krajowa i maksymalnie 65 proc. dochodów w przypadku osób o dochodach powyżej średniej. Nowa rekomendacja S zmniejsza ten limit do 42 procent, jeśli mowa o kredytach walutowych.

Już z pierwszej rekomendacji S wynika, że aby otrzymać kredyt walutowy, trzeba mieć zdolność kredytową taką jak przy kredycie w złotych na kwotę wyższą o 20 proc. od limitu, żądanego w walucie. W połączeniu z rekomendacją T oznacza to, że osoba zarabiająca 4 tys. zł netto, uzyska kredyt walutowy w kwocie 374 tys. zł lub złotowy na 449 tys. Zł, zakładając średnie rynkowe marże 1,6 pkt. proc. dla złotego i 2,5 pkt. proc. dla euro. Po uwzględnieniu 42-proc. limitu wydatków dla kredytu walutowego zdolność kredytowa w euro spada do ok. 354 tys., o ponad 5 procent. Gdyby przy 42-proc. ograniczeniu wydatków uwzględnić jeszcze 25-letni okres spłaty kredytu, zdolność kredytowa osoby zainteresowanej kredytem w euro, zarabiającej 4 tys. zł netto, spadłaby o 15 proc., do ok. 318 tys. złotych.

Część zapisów wchodzi w życie za pół roku, na wdrożenie tych najważniejszych, m.in. kluczowej rekomendacji 11 o liczeniu zdolności kredytowej jak dla kredytu na 25 lat i z 42-proc. limicie DTI, banki mają czas do końca roku. Za sześć miesięcy będą musiały przeprowadzać testy skrajnych warunków rynkowych, zakładając spadek kursu złotego o 30 proc. i wzrost stóp procentowych o 400 pkt. Bazowych. Nie są to jednak nowości, zapisy te znamy z rekomendacji T, zaś w nowej rekomendacji S zostały one po prostu powtórzone. Dodano, że testy te powinny odbywać się co najmniej raz do roku, a „w razie zaistnienia istotnych zmian warunków rynkowych” – częściej. Nie zabraknie pracy dla analityków, prawników i rzeczoznawców, bowiem banki powinny przygotować szereg procedur, dotyczących m.in. monitorowania aktualnego stanu zadłużenia czy LtV kredytobiorców.

Polecamy serwis: Budżet domowy

Niewykluczone, że banki - stosując się do nowej rekomendacji - zaczną wymagać od klientów dodatkowych zabezpieczeń do kredytów walutowych, zaciąganych w 2006 czy 2007 roku, szczególnie tych we franku. Dziś wiele z nich ma LtV dużo wyższe niż 100 proc., czasami przekraczające nawet 150 procent. Rekomendacja 20 wyraźnie mówi o tym, że bank powinien przygotować się na sytuację zbyt wysokiego LtV i w razie zaistniałej potrzeby ma prawo zażądać dodatkowego zabezpieczenia kredytu, renegocjacji warunków umowy lub utworzenia dodatkowych rezerw czy odpisów. Z tych punktów tylko ten ostatni nie pogarsza sytuacji kredytobiorcy. Większość polskich gospodarstw domowych, posiadających kredyty we franku szwajcarskim, miałaby trudności z zapewnieniem dodatkowego zabezpieczenia, a ewentualne ubezpieczenia mogłyby mocno nadwyrężyć ich budżety.

Z punktu widzenia potencjalnych kredytobiorców nowa rekomendacja S w niektórych przypadkach ograniczy zdolność kredytową – maksymalnie o 15 proc., jak również może zaszkodzić osobom, posiadającym kredyty sprzed kilku lat, które zostały zaciągnięte, gdy frank był tani. Wszystko jednak zależy od tego, jak banki zinterpretują zapisy o potrzebie monitorowania aktualnego LtV klientów i w jaki sposób zareagują na zapowiadające się zatrważająco, otrzymane z kalkulacji statystyki.