Inwestycja w nieruchomość w czasach kryzysu

Nieruchomości powszechnie uważane są za jedną z najmniej ryzykownych form lokowania kapitału. Zgodnie z wrześniowym badaniem instytutu Homo Homini, wykonanym na zlecenie Deutsche Banku PBC, Polacy uważają nieruchomości za najbezpieczniejszą inwestycję w czasach kryzysu. Odpowiedziało tak 40% respondentów.

Dopiero na drugim miejscu znalazła się lokata bankowa, na którą przypadło 27% odpowiedzi. Eksperci sprawdzili, na jakie zyski można liczyć w długim terminie, inwestując w nieruchomości. Wzięli pod uwagę najbardziej popularne indeksy cen nieruchomości w USA, Wielkiej Brytanii i Australii. Wybrali te kraje, bo mają bardzo duże i płynne rynki, a jednocześnie dane dla tych rynków obejmują wystarczająco długie okresy.

W Australii nieruchomości nie przynoszą strat

Brytyjski Halifax prezentuje dane od 1983 roku. Od tego czasu zyskał na wartości 425,6%, przechodząc przy okazji dwie korekty. Jedna miała miejsce w latach 1991 – 1995, a druga trwa od 2008 roku do dziś. W ramach pierwszej indeks stracił 11%, a w ramach drugiej już 17%. Od 1983 roku średni roczny wzrost indeksu to 6,9%.

W przypadku indeksu, publikowanego przez australijski urząd statystyczny, dane sięgają 1986 roku. Od tego czasu przeciętna nieruchomość w ośmiu największych miastach zdrożała o 188,9%. Oznacza, to, że w ciągu roku zwiększyła swoją wartość średnio o 4,3%. Nie jest to wzrost imponujący, ale bez wątpienia na uwagę zasługuje fakt, że od przeszło ćwierćwiecza nie można wyznaczyć okresów spadków cen nieruchomości w Australii.

„Najmłodszym” z analizowanych indeksów jest bardzo popularny amerykański S&P Case Shiller. Dla jego wersji, uwzględniającej zmiany cen w największych 10 miastach, najstarsze dane są dostępne za 1987 rok. Od tego momentu nieruchomości zyskały na wartości 130,7%, co daje średnio wzrost o 3,4% w ciągu roku.

W tym czasie widoczne były dwie poważne korekty, podobne do tych, obserwowanych w Wielkiej Brytanii. Pierwsza miała miejsce w latach 1991 – 1993 (w jej efekcie ceny obniżyły się o 7%), a druga trwa od 2007 roku (spadek cen w sumie wyniósł już o 31%).

Dowiedz się także: Gdzie dostaniesz kredyt na nieruchomość, obciążoną hipoteką?

Nieruchomości chronią pieniądz przed inflacją

Dane te pokazują, jak zmieniały się ceny w ujęciu nominalnym. Trzeba jednak pamiętać o inflacji, która w poszczególnych krajach w różnym stopniu zmienia faktyczną siłę nabywczą pieniądza. W przypadku długoterminowego inwestowania w nieruchomości uzasadnione jest operowanie na wartościach realnych.

Aby uzyskane wyniki były porównywalne, przyjęto do analizy zmiany cen we wszystkich badanych krajach w okresie od 1987 do najświeższych, osiągalnych dla 2011 roku wskaźników. Od 1987 roku dostępne są bowiem dane dla wszystkich analizowanych indeksów cen nieruchomości.

Najmniejszy zysk można było osiągnąć, lokując pieniądze na rynku amerykańskim. Nominalny wzrost cen co prawda wyniósł tam 131%, ale po uwzględnieniu inflacji było to już jedynie 16%. Roczny realny zysk stanowił więc zaledwie 0,6%.

Lepiej było w Australii, gdzie nominalny wzrost cen nieruchomości osiągnął 177%, a realny – 29%. Rocznie oznacza to zysk na poziomie 1 pkt. proc. ponad inflację. Najwięcej mogli zarobić inwestorzy w Wielkiej Brytanii. Nominalne zyski na poziomie 252% po uwzględnieniu inflacji stopniały do 53%, ale daje to stopę zwrotu na poziomie 1,7 pkt. proc. rocznie ponad wzrost ogólnego poziomu cen.

Polecamy serwis: Kredyty

Giełda przynosi zyski porównywalne z zakupem

Powyżej przedstawione roczne wzrosty cen nieruchomości po uwzględnieniu inflacji nie są imponujące, ale warto zauważyć, że dużo bardziej ryzykowna giełda oferuje zyski tylko nieznacznie wyższe.

Przyjmijmy, że inwestor korzysta ze strategii inwestycyjnej, która ma na celu odwzorowanie indeksu dużych spółek. Gdyby na jego celowniku znalazł się brytyjski indeks FTSE 100, to od 1987 roku możliwy byłby do osiągnięcia zysk na poziomie 180%. Po uwzględnieniu inflacji realny roczny wzrost można oszacować na 1,3%. Wynik taki plasowałby londyńską giełdę pomiędzy zyskami z inwestowania w nieruchomości w Wielkiej Brytanii i Australii.

Co by się stało, gdyby inwestor wybrał za modelowy indeks S&P 500? Wynik byłby podobny. Od 1987 roku notowania tego wskaźnika wzrosły o 343%. Po uwzględnieniu inflacji, panującej w Stanach Zjednoczonych, zysk stopniałby do 41%. Rocznie oznacza to wzrost przekraczający o 1,4 pkt. proc. inflację.

Jak wynika z danych liczbowych, strategia inwestycyjna polegająca na odwzorowaniu indeksu giełdowego, dałaby podobne zyski, co zakup nieruchomości ćwierć wieku temu.

Wynajem jest sposobem na ominięcie podatków

Powyższe szacunki nie uwzględniają potencjalnych zysków z wynajmu czy – w przypadku giełdy – dywidend. Zgodnie z szacunkami portalu Global Property Guide, właściciel nieruchomości w USA może liczyć na roczny przychód z najmu na poziomie 4,7%. W Wielkiej Brytanii byłoby to 4,3%, a w Australii 4,1%.

Na poziom zysków z inwestowania w nieruchomości wpływają też podatki i koszty transakcyjne. Te drugie, na przykładzie Polski, można oszacować na około 5-6% w przypadku zakupu lokalu używanego i 1-2% w przypadku mieszkania nowego. Ponadto, zgodnie z prawem, zyski ze sprzedaży nieruchomości nie są opodatkowane dopiero po pięciu latach od jej nabycia.

Artur Wach, dyrektor Lion’s House

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości, Home Broker