Nieruchomość wakacyjna a wahania kursowe

W 2012 roku więcej inwestorów niż w 2011 roku kupi nieruchomość wakacyjną – oceniają doradcy finansowi. Takiego zdania jest 39% respondentów. Zmian w popycie nie spodziewa się 36% badanych, a co czwarty uważa, że nieruchomości wakacyjne jako wehikuł inwestycyjny będą w tym roku mniej popularne niż w 2011.

Poziom optymizmu, jeśli chodzi o popularność takiej formy inwestowania, może wydać się dość wysoki w kontekście zagrożenia kryzysem gospodarczym. Ale jeśli uwzględnimy fakt, że inwestowanie w nieruchomości wakacyjne pozostaje dość elitarną formą pomnażania kapitału, a także to, że rynek akcji póki co raczej odstrasza niż przyciąga inwestorów, to przedstawione przewidywana mają bardzo duże szanse realizacji.

Wakacyjna nieruchomość w Polsce

Zyski z inwestycji w nieruchomości wakacyjne zależą w głównej mierze od potencjalnego czynszu, obłożenia oraz długości sezonu. Ten w Polsce nie należy do najdłuższych. Paradoksalnie jednak to rodzime nieruchomości mają w tym roku przyciągnąć więcej nabywców. Aż 68% respondentów spodziewa się takiego obrotu sprawy. Jedynie 18% badanych jest odmiennego zdania.

Do zakupów w kraju może skłaniać brak ponoszenia ryzyka walutowego oraz fakt, że nieruchomość znajduje się w relatywnie niewielkiej odległości od miejsca zamieszkania, a sam proces zakupu i zarządzania nieruchomością jest po prostu zdecydowanie łatwiejszy.

Stopa zwrotu przekraczająca zarobek z lokaty

Aby zarobić na wakacyjnym najmie, można skorzystać z dwóch rozwiązań. Jednym jest zakup samodzielnej nieruchomości (domu czy apartamentu), a drugim – zakup pokoju w hotelu.

W przypadku nabytych nieruchomości inwestorzy zazwyczaj powierzają kwestię najmu firmie pośredniczącej. Za kompleksową usługę zarządzania najmem pobiera ona zazwyczaj wynagrodzenie na poziomie 20%- 25% przychodów. Rentowność tego typu inwestycji w popularnych kurortach przeważnie zawiera się w przedziale od 4 do 7% wartości nieruchomości.

Alternatywnym rozwiązaniem są projekty typu „condo hotel”. System ten polega na zakupie prawa własności do pokoju w hotelu, zarządzanym przez wyspecjalizowaną firmę. Następnie firma ta podpisuje z nabywcą wieloletnią umowę najmu, oferując często z góry określony poziom czynszu. Taka forma pomnażania kapitału zyskuje w Polsce coraz większą popularność.

Powodem jest poziom możliwego do osiągnięcia przychodu, który waha się w przedziale od 6 do 10% wartości nieruchomości rocznie. Minimalny budżet, jakim trzeba dysponować, to 180 tys. zł plus VAT. Podatek, zawarty w cenie, można jednak odzyskać, nie rejestrując działalności gospodarczej.

O zwrot VAT należy wystąpić do Urzędu Skarbowego, ale przed zakupem lokalu trzeba zarejestrować się jako podatnik VAT. Łączy się to z kosztem rzędu 170 zł.

Powyższe stopy zwrotu wyglądają bardziej atrakcyjnie od większości oferowanych obecnie lokat bankowych. W długim terminie mogą ponadto być wyższe od średniej stopy zwrotu z inwestycji na rynku akcji. Inwestycje w nieruchomości są szczególnie polecane w okresie dużej niepewności na rynkach, a także w razie wysokiej inflacji. W kalkulacji potencjalnych zysków, analogicznie jak w przypadku lokat i giełdy, trzeba uwzględnić konieczność zapłaty podatku.

Przeczytaj również: Inwestycja w „condohotel” i „aparthotel” w pigułce – porada

Wakacyjna nieruchomość w zagranicznym kurorcie

W związku z tym, że w Bułgarii, Chorwacji, Grecji czy Hiszpanii sezon wakacyjny trwa nawet kilkukrotnie dłużej niż w Polsce, rentowność inwestycji mogłaby być wyższa. Zakup nieruchomości wakacyjnej za granicą rzadziej jednak traktuje się czysto inwestycyjnie, a motywacją częściej okazują się własne potrzeby. Nie wyklucza to oczywiście osiągania przychodów z najmu w okresach, gdy właściciele nie mieszkają w domu lub apartamencie.

Dziś od zagranicznych nieruchomości inwestorów mogą także odstraszać prognozy analityków, którzy w wymienionych krajach często spodziewają się dalszej korekty cen. Na przykład w Hiszpanii, zgodnie z rządowymi szacunkami, przynajmniej do 2014 roku ma potrwać „wchłanianie” przez rynek  obecnej podaży nieruchomości (ich liczba w połowie 2011 roku była szacowana na 0,7 miliona).

W Bułgarii i Chorwacji pośrednicy wciąż mówią o niewielkiej liczbie zawieranych transakcji. Zgodnie z badaniem, przeprowadzonym przez Croatian Times, przeciętna nieruchomość w Chorwacji będzie w 2012 o 8% tańsza niż w 2011 r. Większość obserwatorów rynku nie spodziewa się też wzrostu cen nieruchomości, związanego z przystąpieniem Chorwacji do Unii. Ale oczywiście spadki cen można też potraktować jako dobrą okazję do zakupu, przyjmując jednak, że na wzrost wartości trzeba będzie dłużej poczekać.

Minimalny budżet, jakim trzeba dysponować, aby kupić nieruchomość wakacyjną, jest w wymienionych krajach mocno zróżnicowany. Najtaniej dokonamy zakupu w Bułgarii, gdzie niewielkie mieszkanie w nowym budynku, leżącym w Słonecznym Brzegu, można kupić już za niecałe 100 tys. zł.

Nawet ponad dwukrotnie większym budżetem trzeba dysponować, aby podobnej wielkości lokal nabyć w popularnym dalmackim kurorcie lub na hiszpańskim Costa Blanca. Najdrożej jest w Grecji. Ćwierć miliona złotych to minimalny budżet, z jakim można szukać niewielkiego lokalu mieszkalnego w najpopularniejszych miastach Krety.

Polecamy serwis: Karty kredytowe

Jaki kurs sprzyja inwestorom?

Inwestując w nieruchomości wakacyjne, należy też zwrócić uwagę na konsekwencje wahań kursowych. Obecna tendencja spadku wartości złotego sprzyja takim inwestycjom, gdyż zarówno przeliczony na złote czynsz najmu, jak i wyrażona w złotych wartość nieruchomości za granicą rosną wraz z kolejną przeceną naszej waluty. Odwrotna sytuacja miałaby natomiast miejsce w przypadku umocnienia złotego.

Jak zmiany kursowe z ostatnich lat wpływały na rentowności inwestycji w zagraniczne nieruchomości? Prześledźmy to na przykładzie. Dla uproszczenia przyjmiemy, że wartość nieruchomości, wyrażona w euro, jest stała, a zmienia się jedynie kurs walutowy.

Gdyby polski inwestor wydał na mieszkanie za granicą 100 tys. euro w czerwcu 2001 roku, to faktycznie ulokowałby w niej 335 tys. zł. Zmiany na rynku walutowym w kolejnych miesiącach powinny takiego inwestora cieszyć. W lutym 2004 roku euro kosztowało już 4,9 złotego. W efekcie 100 tys. euro, ulokowane w mieszkaniu, warte byłoby aż 490 tys. złotych.

Ale już gdyby inwestor dokonał inwestycji chociażby na początku 2004 roku, przy kursie 4,9 zł za euro i chciał ją zamknąć pięć lat później, gdy kurs oscylował w okolicach 3,2 zł za euro, poniósłby sporą stratę. Zanim dokonamy zakupu, warto zastanowić się nad nieruchomością wakacyjną i podjąć świadomą decyzję.

Artur Wach
Lion’s House