Jak deweloperzy pozyskują środki na finansowanie inwestycji bez pomocy banków?

Obligacje korporacyjne nadal przynoszą znacznie większe zyski niż lokaty bankowe, które również przechodzą systematyczny wzrost. Deweloperzy chcą przekonać do oferowanych przez siebie papierów inwestorów indywidualnych, stąd wysoka stopa zwrotu. Instrumenty te stają się dla deweloperów jednym z ważniejszych źródeł finansowania działalności, po części alternatywą dla kredytów bankowych.

Sposób na finansowanie inwestycji

Zainteresowanie deweloperów emisją obligacji rośnie od kilkunastu miesięcy. Już w ubiegłym roku wiele z czołowych firm z branży zdecydowało się sięgnąć po ten instrument finansowania projektów mieszkaniowych i komercyjnych. W nowym 2011 roku obserwujemy intensyfikację tego zjawiska. Najważniejszym czynnikiem, zachęcającym deweloperów do emisji jest dramatyczna zmiana nastawienia instytucji finansowych do kredytowania inwestycji w całym sektorze real estate. Banki uznały, że sektor budowy mieszkań w Polsce jest równie ryzykowny jak w USA czy w niektórych krajach Europy Zachodniej i z tego powodu praktycznie zaprzestały udzielania kredytów inwestycyjnych. Odpowiedzią na to jest zwrócenie się deweloperów w kierunku obligacji i innych źródeł pozyskiwania środków, takich jak inwestycje prywatne.

- Liczba deweloperów decydujących się na emisję obligacji wzrasta - zauważa dr Paweł Grząbka, prezes CEE Property Group. Zdaniem Pawła Grząbki rosnącej liczbie emisji towarzyszyć będzie spadek ich wielkości, ponieważ w ślad za dużymi firmami deweloperskimi po ten sposób współfinansowania nowych projektów sięgają coraz częściej mniejsze spółki. W ocenie CEE Property Group z czasem struktura emisji będzie zmieniać się pod względem ich długości.

- W tej chwili blisko 60 proc. sprzedawanych przez deweloperów papierów ma krótszy niż 18 miesięczny termin wykupu. Za rok-dwa takie krótkoterminowe papiery będą stanowiły 30-40 proc. plasowanych na rynku, a zwiększać się będzie udział papierów z dłuższym terminem wykupu - ocenia Paweł Grząbka.

Dowiedz się także: Jak duży był przyrost rozpoczętych w grudniu budów?

Obligacje zyskują coraz więcej zwolenników

Obligacje korporacyjne nie są nowością na polskim rynku. Stanowią 1/4 całego rynku nie skarbowych papierów dłużnych, ale ostatnie miesiące jak nigdy dotąd pokazały, że zaliczają się one do skutecznych sposobów radzenia sobie przez branżę mieszkaniową z zachowawczą postawą banków. Na taki rodzaj współfinansowania projektów zdecydowały się już m.in.: Echo Investment, Dom Development, Polnord, J.W Construction Holding, Marvipol SA, Gant Development czy TRUST. Przykładowo wrocławski Gant, deweloper prowadzący działalność od 1998 r., wyemitował w 9 transzach obligacje o łącznej wartości prawie 180 mln zł. Większość tych emisji jest zabezpieczona, a termin zapadalności najdłuższych papierów przypada na trzeci kwartał 2012 r.

Z kolei warszawski deweloper Marvipol SA aktywny na rynku budowlanym od 2000 r., wyemitował w 2010 r. 39,4 tys. obligacji o łącznej wartości nominalnej 39,4 mln zł. W tym przypadku spółka zapewniła kupującym konwersję obligacji na akcje. Termin wykupu został wyznaczony na czerwiec 2013 roku.

Wkład własny deweloperów

Kolejne duże spółki deweloperskie prowadzą rozmowy w sprawie emisji lub przygotowują się do wypuszczenia obligacji. Plasując na rynku obligacje, deweloperzy unikają zasadniczej przeszkody w rozpoczęciu nowych projektów, jaką jest niedostatek środków własnych. Środki pozyskane z obligacji to klasyczne finansowanie pomostowe. Bowiem wszystkie banki wymagają wkładu własnego od dewelopera i pomimo, że wkład gotówkowy był wymagany zawsze, nawet w okresie boomu, to obecnie wymagania kredytodawców zakładają konieczność posiadania przez deweloperów kwoty gwarantującej pokrycie co najmniej 20 proc. wartości inwestycji. W niektórych typach projektów, np. z zakresu budownictwa biurowego i hotelowego, minimalna wysokość wkładu własnego wynosi nawet 40 proc. kosztów inwestycji. Wskazane jest przy tym, aby jedynym wkładem finansowym dewelopera nie był wyłącznie grunt i projekt budowlany.

Korzyści dla dewelopera

Obligacje są w tej chwili nie tylko dostępniejszym, ale też niewiele droższym od kredytów bankowych sposobem finansowania projektów przez deweloperów. Koszt kredytu bankowego waha się w granicach 8-8,5 proc. rocznie, podczas gdy przy obligacjach cena pieniądza sięga od 9 do 13 proc. W ocenie Pawła Grząbki koszty emisji, a więc cena pozyskania pieniądza przez dewelopera, będą spadać nawet do 8-9 proc.

- Wiele zależy od tego czy w ten instrument uwierzą indywidualni inwestorzy. Jeśli mu zaufają i będą kupować bez obaw, wówczas oprocentowanie obligacji może spaść. Automatycznie niższe koszty, ponoszone przez emitentów, zwiększą krąg firm, zainteresowanych tym instrumentem dłużnym - wyjaśnia prezes CEE Property Group.

Obligacje są dla dewelopera bardziej elastycznym instrumentem finansowym niż kredyt i pod wieloma względami korzystniejszym.
Główne zalety obligacji z punktu widzenia deweloperów

• Firmy deweloperskie mogą wyemitować je bez precyzowania celu, na jaki chcą pozyskać pieniądze od inwestorów, w przeciwieństwie do kredytu bankowego, który jest udzielany na ściśle określony cel,

• Środki pozyskane ze sprzedaży obligacji mogą zostać przeznaczone na uzupełnienie wkładu własnego w nowym projekcie, a kredyt nie może zostać wykorzystany do takich celów,

• Obligacje mogą być wyemitowane na okres wybrany przez emitenta: 1-,2-,3- i 5-letni, podczas gdy kredyt udzielany jest tylko na czas trwania inwestycji,

• Emitent może praktycznie dowolnie układać się z obligatariuszami, a zatem przyspieszyć lub opóźnić termin wykupu papierów lub dokonać ich konwersji na akcje,

• Emitent samodzielnie ustala wielkość i rodzaj zabezpieczenia,

• Istnieje możliwość sprzedaży obligacji niezabezpieczonych żadnymi aktywami,

• Następuje pozyskanie środków bezpośrednio z rynku od wielu inwestorów.

Polecamy serwis: Kredyty

Główne zalety obligacji z punktu widzenia kupujących

Inwestorzy mają na rynku do wyboru trzy rodzaje obligacji: skarbu państwa, komunalne i korporacyjne. Wszystkie są bardzo dobrze znane inwestorom instytucjonalnym, do których zalicza się banki, fundusze emerytalne i inwestycyjne oraz firmy ubezpieczeniowe. Do obligacji korporacyjnych, w tym emitowanych przez spółki deweloperskie, powoli przekonują się też klienci indywidualni. Najważniejszym argumentem jest wysokość stopy oprocentowania papierów, sięgająca średnio od 9 do 13 proc., ale zdarza się i 17 proc w skali roku.
Decyduje o tym specyfika tych papierów, bardzo atrakcyjna dla kupujących. Po pierwsze, deweloperzy jako jedyni stosują zabezpieczenie emitowanych przez siebie papierów w postaci nieruchomości, przede wszystkim gruntowych. Po drugie, w większości emitentami są spółki notowane już na warszawskiej giełdzie. Przy tym certyfikaty sprzedanych obligacji mogą być, i często są od września ub. roku, notowane na rynku Catalyst GPW. Są to więc walory nie tylko bezpieczne, ale i płynne, co nie pozostaje bez znaczenia dla inwestorów.

Przygotowanie deweloperów do emisja obligacji

Wielkość plasowanych przez deweloperów na rynku finansowym emisji obligacji jest bardzo zróżnicowana. Waha się od kilku do nawet kilkuset milionów złotych.

Aby zorganizować i przeprowadzić emisję, spółki mają do dyspozycji wyspecjalizowane firmy - agentów emisji. Są domy maklerskie oraz wyspecjalizowane instytucje niefinansowe. Firmy aranżujące emisje pobierają za swoją usługę marże w wysokości od 1,5 do 3,5 proc. ich wartości. Całkowity koszt uplasowania obligacji sięga setnych ułamka wartości tych papierów.

Źródło: CEE Property Group, oprac. na podstawie Fitch Ratings Polska