Co wybrać: niską prowizję, obniżoną marżę czy redukcję innych kosztów?

Potencjalni kredytobiorcy, idąc dziś do banku, stają często przed wyborem między zaciągnięciem kredytu z relatywnie wysoką marżą i niewielkim bagażem produktów dodatkowych lub odwrotnie. Często chęć przelewania wynagrodzenia na konto w danym banku wraz z wykupieniem karty kredytowej, ubezpieczeń czy produktem z możliwością regularnego oszczędzania przeważa i pomaga znacznie obniżyć marżę kredytu. Wybór utrudnić potrafią liczne, okresowe promocje, które dodatkowo mnożą oferty, z których może wybierać potencjalny kredytobiorca.

A gdyby banki same miały wybrać najkorzystniejszą propozycję kredytu dla modelowego kredytobiorcy? Walutą kredytu będzie najpopularniejszy obecnie polski złoty, natomiast kwotą - 200 tys. zł. Zgodnie z danymi ZBP taka jest bowiem przeciętna wielkość długu, zaciąganego w rodzimej walucie. Ponadto, najczęściej Polacy zadłużają się na 30 lat oraz posiadają wkład własny na poziomie 25%. Niezbędne jest jeszcze określenie modelu rodziny. Przyjmijmy, że małżeństwo z Warszawy zarabia aż 7 tys. zł netto miesięcznie i chce kupić w stolicy mieszkanie o powierzchni 40 m kw.

Albo marża albo prowizja

Modelowa rodzina musiałaby uwzględnić marżę kredytu na przeciętnym poziomie 1,34%. W efekcie przez 30 lat spłaciłaby około 229 tys. zł odsetek. Zgodnie z informacjami, udostępnionymi przez banki, na najniższą marżę rodzina mogłaby liczyć w BZ WBK lub HSBC. W obu tych przypadkach trzeba jednak wziąć pod uwagę prowizję na poziomie odpowiednio 2 lub 3%, zamienną na ubezpieczenie. Kredytobiorcy mogliby uniknąć jej w 9 bankach. Ma to jednak swój koszt. Przeciętna marża w instytucjach niepobierających prowizji wynosi bowiem 1,45%. Dla porównania, w pozostałych ofertach jest to 1,25%.

Koszt uruchomienia kredytu

Przytoczone powyżej warunki kredytowe nie przedstawiają jednak kompleksowo wszystkich kosztów, związanych z obsługą i zaciągnięciem długu. Na początku, oprócz prowizji za udzielenie kredytu, trzeba bowiem często opłacić podatek od ustanowienia hipoteki, ubezpieczenie pomostowe, opłaty za stosowny wpis do księgi wieczystej, ubezpieczenie nieruchomości czy na przykład zapłacić za jej wycenę. Niektóre banki zaproponowałyby w rozważanym przypadku, aby powiększyć wartość kredytu o część tych opłat. W efekcie, aby uruchomić kredyt na kwotę 200 tys. zł, modelowa rodzina musi liczyć się ze średnim kosztem na poziomie 2,5 tys. zł. Nie oznacza to jednak, że na rynku nie można znaleźć ofert bez kosztów uruchomienia. Na przykład BZ WBK, Eurobank i Deutsche Bank deklarują, że przy uruchomieniu kredytu nie pobiorą żadnej opłaty od kredytobiorcy. Po drugiej stronie barykady znajduje się Bank BPH. W jego przypadku koszt uruchomienia przyjętego kredytu wynosi aż 7502 zł. Trzeba tu podkreślić, że podniesienie salda kredytu o koszty jego uruchomienia podnosi comiesięczną ratę. W efekcie przez 30 lat obsługi długu kredytobiorca poniesie koszt prowizji w przynajmniej podwójnej wysokości.

Przeczytaj również: Dla kogo frankowy kredyt jest najbardziej uciążliwy?

Przedwczesna spłata kredytu bywa kosztowna

Łączny koszt obsługi długu także zależy od wielu czynników, z których tylko jednym jest popularna marża kredytowa. Oprócz odsetek od kredytu, trzeba będzie opłacać chociażby ubezpieczenie nieruchomości, pomostowe, na życie czy od utraty pracy. Niemały wpływ na kwotę, którą kredytobiorca odda do banku, ma także okres, po którym dokona jego wcześniejszej spłaty. Może to nastąpić w momencie, w którym dłużnik odłoży dostateczną ilość gotówki, odziedziczy majątek, wygra na loterii lub, co wydaje się bardziej prawdopodobne, będzie chciał kupić nową nieruchomość, sprzedając starą. Wbrew pozorom do takich zmian dochodzi często, co kilka – kilkanaście lat. Wraz z wiekiem potrzeby mieszkaniowe podlegają znacznej modyfikacji, co mamy prawo złożyć na karb zakładania rodziny. Warto więc już w momencie zaciągania kredytu zastanowić się, kiedy planuje się uregulowanie należności.

Gdyby modelowa rodzina zaciągnęła dług jedynie na rok, oddałaby z tego tytułu do banku BNP Paribas aż 33 tys. zł, a do ING Banku Śląskiego tylko 12 tys. zł. Dodatkowo w zaproponowanym przez tę drugą instytucję kredycie nie występuje opłata za wcześniejszą spłatę. Trzeba ponadto zauważyć, że oba banki zaoferowałyby modelowej rodzinie marżę na zbliżonym poziomie. W przypadku BNP Paribas jest to 1,29%, a w ING 1,35%. Przypadek ten jest jaskrawym przykładem tego, że przy wyborze kredytu trzeba patrzeć na tabelę opłat i prowizji kompleksowo, a nie tylko przez pryzmat marży.

Po co jednak kredytobiorcy kredyt jedynie na rok? Powodów może być wiele. Na przykład chęć zaciągnięcia w przyszłości kredytu, który obecnie jest dla danego kredytobiorcy nieosiągalny. Może on bowiem w danym momencie nie spełniać części wymagań stawianych przez bank (m.in. poziom dochodu, długość prowadzenia działalności gospodarczej).

Polecamy serwis: Lokaty

W ciągu 5 lat można zaoszczędzić 24 tys. zł

Gdyby modelowa rodzina planowała za 5 lat zamianę lokalu na większy, powinna zastanowić się nad zadłużeniem w MultiBanku. Zgodnie z zapewnieniami tej instytucji łączny koszt obsługi długu wyniósłby tam przez 5 lat 51 tys. zł. Dla porównania, w Kredyt Banku oddać należałoby łącznie blisko 76 tys. zł. Przez 5 lat obsługi długu różnica urośnie więc do 24 tys. zł, co przy przeciętnym koszcie na poziomie 63 tys. zł jest wartością znaczącą. Dobrą wiadomością dla osób, które planują spłatę kredytu po 5 latach, jest brak prowizji za taką operację.

43 tys. więcej dla GNB

W przypadku okresu dziesięcioletniego różnica w łącznym koszcie obsługi długu pomiędzy skrajnymi wynikami banków jest blisko dwukrotnie większa. Zgodnie z zapewnieniami ankietowanych instytucji modelowa rodzina powinna rozważyć zadłużenie w Deutsche Banku lub Nordea Banku, gdzie przez 10 lat trzeba oddać do banku 108 tys. zł. Dla porównania, w GNB jest to 151 tys. zł. Po 10 latach różnica w koszcie obsługi długu wyniesie więc 43 tys. zł, co przy przeciętnym koszcie na poziomie 122 tys. zł jest wartością znaczącą. Trzeba jednak pamiętać, że przedstawione powyżej wyniki są wypadkową wielu czynników oraz obrazują koszty dla przyjętego modelu rodziny. Każdy indywidualny kredytobiorca powinien porównać oferty, przygotowane przez banki dla jego konkretnego przypadku, aby odpowiedzieć na pytanie, który kredyt jest dla niego optymalny.