Dlaczego opłaca się wziąć kredyt hipoteczny z wkładem własnym?

Zdecydowana większość banków oferuje niższe oprocentowanie osobom, zaciągającym kredyt hipoteczny z niższym LtV (LtV – ang. Loan-to-Value – oznacza stosunek kwoty kredytu do wartości jego zabezpieczenia, jest lustrzanym odbiciem wkładu własnego). W zależności od instytucji, posiadając 30 proc. wkładu własnego, możemy przeciętnie liczyć na obniżkę marży od 0,1 do 0,5 p.p., a marże zwykle mieszczą się w przedziale od 1 do 2 p.p. Maksymalnie obniżka dochodzi do jednej czwartej – bank płaci w ten sposób za bezpieczeństwo, bo kredyt z wkładem własnym jest dla niego mniej ryzykowny.

Posiadaczowi 30-proc. wkładu własnego o 0,5 pkt. proc. marżę obniży Getin Noble Bank, o 0,4 p.p. Alior Bank, a o 0,3 p.p. – Bank Millennium. Na 0,2 p.p. obniżki liczyć można m.in. w Banku Pocztowym i Banku Pekao.

Zobacz: Jakie są składniki kredytu hipotecznego?

Poza obniżką oprocentowania bardzo dużą korzyścią dla klienta okazuje się zwolnienie z ubezpieczenia niskiego wkładu. Jest to koszt rzędu 3-4 proc. kwoty brakującego wkładu, czyli zwykle 20 proc., tyle bowiem wynosi standardowy poziom, którego banki wymagają i nie każą sobie przy nim płacić ubezpieczenia.

Kupując mieszkanie za 300 tys. zł i zaciągając kredyt na całą kwotę, ubezpieczyć musimy 60 tys. zł. 3,5 proc. od tego to 2100 zł, które zwykle jest płacone z góry za okres np. trzech lat. Po tym czasie bank sprawdza aktualny stosunek zadłużenia do wartości nieruchomości. Jeśli spadł on poniżej 80 proc., ubezpieczenie nie jest przedłużane. Ale kredyt hipoteczny ma taką skonstrukcję, że na początku spłacamy głównie odsetki, kapitał maleje bardzo powoli.

Dowiedz się także: Kto powinien odśnieżyć chodnik obok nieruchomości?

Rozliczając kredyt na 30 lat, przy oprocentowaniu 6,5 proc., poniżej 80-proc. poziomu LtV zejdziemy dopiero po 12 latach. Do tego czasu trzeba będzie płacić ubezpieczenie niskiego wkładu. Przez ten czas łącznie wyniesie ono co najmniej 6-8 tys. zł.

Korzyści z posiadania wkładu własnego najlepiej pokazać na przykładzie. Osoba, kupująca mieszkanie za 300 tys. zł i posiadająca 90 tys. zł gotówki, może ją przeznaczyć na wkład własny i pożyczyć 210 tys. zł, albo może wziąć kredyt na całą kwotę, a oszczędności zainwestować. Do obliczeń przyjęliśmy, że dla posiadacza 30-proc. wkładu własnego bank ma marżę niższą o 0,4 p.p. (1,9 vs 1,5), za udzielenie kredytu klient płaci prowizję równą 1 proc., a ubezpieczenie niskiego wkładu kosztuje go 3,5 proc. za trzy lata.

Zobacz: Jak odzyskać pieniądze od dewelopera?

Po porównaniu trzyletniego okresu okazało się, że przez 36 pierwszych miesięcy klient z kredytem na 300 tys. zł łącznie (uwzględniając prowizję, ubezpieczenie i raty) zapłaci bankowi 77,3 tys. zł, zaś ten, który zadłużył się tylko na 210 tys. zł poniesie koszt równy 50,6 tys. zł. Oznacza to oszczędność rzędu 26,7 tys. zł, czyli prawie 750 zł miesięcznie. Rata kredytu spada z 2150 zł do 1400 zł – o 35 proc., mimo że wkładu własnego mieliśmy tylko 30 proc. 5 p.p. różnicy wynika z obniżki marży oraz uniknięcia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Gdyby zaciągnąć kredyt na całą wartość nieruchomości, wówczas wkład własny można ulokować. Biorąc pod uwagę bezpieczny sposób inwestowania (bankowe lokaty, oprocentowane na 6 proc.), wychodzi na to, że po trzech latach klient otrzyma odsetki w wysokości ok. 13,8 tys. złotych, prawie dwa razy mniej niż wyniosła korzyść z wniesienia wkładu własnego do kredytu.

Polecamy serwis: Kredyty

Oczywiście na wkład własny nie każdy może sobie pozwolić. I choć teoretycznie istnieje możliwość pożyczenia na niego w banku, to zaciągnięcie jakiejkolwiek pożyczki po to, by mieć wkład własny na inny kredyt, jest pomysłem mało opłacalnym. Warto po prostu o zaciągnięciu kredytu hipotecznego pomyśleć kilka lat wcześniej i systematycznie odkładać po to, by w chwili kupowania mieszkania dysponować gotówką.

Dziś większość banków udziela kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości, to wcale nie jest pewne, że tak samo będzie za pięć czy siedem lat. Ponadto wkład własny oznacza odniesienie znacznych korzyści ekonomicznych.

Kredyt bez wkładu własnego

Aktualnie kredyt na 100 proc. LtV ma zdecydowana większość banków. Na przeanalizowane przez analityków finansowych 23 oferty, cztery instytucje nie skredytują całej transakcji. Są to Bank BPH, BNP Paribas Bank Polska, Credit Agricole oraz ING Bank Śląski. Z kolei więcej niż 100 proc. wartości nieruchomości pożyczą: DnB Nord, EuroBank, Getin Noble Bank, mBank i MultiBank.

Gotówka na zakup mieszkania

Dodatkową korzyścią z posiadania gotówki przy zakupie nieruchomości jest możliwość zakupu większego mieszkania. Jeśli zdolność kredytowa pozwala nam na zaciągnięcie kredytu np. na 300 tys. zł, to posiadając 90 tys. zł gotówki, możemy kupić lokal o jedną trzecią większy, zaciągając taki sam kredyt. Na kredycie hipotecznym zaoszczędzimy dużo, dysponując gotówką, co pozwoli na zakup większego mieszkania i znaczne podniesienie komfortu życia.