Czy opłaca się kupić tanie mieszkanie od komornika?

„Okazja” to najchętniej poszukiwana przez kupujących oferta sprzedaży mieszkania. Jej cechą szczególną jest cena znacznie niższa od rynkowej. Właśnie dlatego lokale komornicze znajdują się w sprzedaży rzadko i przez krótki okres, a zakres obniżek nie przekracza zazwyczaj 10% - 15% względem poziomu rynkowego. Aby skorzystać z takiej oferty, trzeba szybko dokonać transakcji. Zazwyczaj wyłącza to możliwość pozyskania środków w formie kredytu. Podobnie jest w przypadku licytacji komorniczej. Tu jednak można kupić mieszkanie nawet dwukrotnie przecenione, są to więc tańsze oferty niż zwykłe okazje.

Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej

Mieszkanie kupione podczas licytacji komorniczej

Podczas licytacji komorniczej nieruchomość może zostać sprzedana nawet za 66,7% wartości. Skąd to wynika? Wartość mieszkania, z którego egzekucję przeprowadzi komornik, jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego. Jednak zgodnie z Kodeksem Postępowania Cywilnego podczas pierwszej licytacji komornik może zaoferować taki lokal w cenie nie niższej niż 75% jej wartości. Gdy w wyniku pierwszej licytacji mieszkanie nie zostanie sprzedane, druga licytacja zaczyna się od ceny wywoławczej na poziomie dwóch trzecich wartości nieruchomości. Są to co prawda najniższe ceny, za jakie zgodnie z prawem komornik może sprzedać nieruchomość, ale jak pokazuje praktyka, w ogłoszeniach o przetargu pojawiają się właśnie te minimalne wartości. Aby stać się właścicielem mieszkania sprzedanego za cenę wywoławczą, trzeba mieć dużo szczęścia. Do licytacji staje często kilku zainteresowanych, przez co cena może zostać niejednokrotnie podbita.

Jak kupić mieszkanie z licytacji krok po kroku?

Uwaga na ceny oferowane przez komornika

Przed przystąpieniem do licytacji koniecznie trzeba porównać oferowane przez komornika mieszkanie z ofertą dostępną na rynku. Może okazać się, że cena wywoławcza wcale nie jest okazyjna. Na przykład na warszawskich Bielanach od 848 tys. zł rozpocznie się licytacja trzypokojowego mieszkania o powierzchni 96 m kw., położonego na parterze kamienicy z 1946 roku. Lokal jest niezamieszkany od siedmiu lat. Może to cieszyć nowego nabywcę, ponieważ nie będzie on musiał eksmitować poprzedniego właściciela, ale za to nieruchomość nadaje się do kompletnego remontu. Dla porównania, na Bielanach można znaleźć ofertę sprzedaży większego lokalu – o powierzchni 102 m kw., w budynku z 1999 roku. Mieszkanie także podzielono na trzy pokoje, które są jednak utrzymane w stanie dobrym i znajdują się na dziewiątym piętrze dziesięciopiętrowego budynku. Do lokalu przynależy ponadto miejsce postojowe w garażu podziemnym. Cena ofertowa, która podlega negocjacji, opiewa na 849 tys. zł. Jest to więc o jedynie tysiąc złotych więcej niż w przypadku licytacji komorniczej.

Przypadek ten należy jednak uznać za odosobniony. Na przykład na warszawskiej Woli komornik ogłosił chęć sprzedaży trzypokojowego mieszkania o powierzchni 67 m kw. w stanie dobrym za 389 tys. zł. Lokal mieści się na czwartym piętrze budynku z 2004 roku i nie jest zajęty przez byłego dłużnika. Dla porównania, za tę samą cenę deweloper Dantex na wolskim osiedlu Dobrolin chce sprzedać mniejszy, dwupokojowy lokal o powierzchni 50 m kw., na trzecim piętrze budynku, którego budowa rozpoczęła się w kwietniu 2010 roku. Po oddaniu do użytkowania mieszkanie oczywiście będzie znajdowało się w stanie deweloperskim.

Jak złożyć wniosek do komornika?

Ciekawą oferta dotyczy trzypokojowego mieszkania o powierzchni 51 m kw., położonego na czwartym piętrze budynku z wielkiej płyty, na terenie szczecińskiego Śródmieścia. W lokalu wciąż mieszka dłużnik, który nie udostępnił mieszkania na oględziny, a co za tym idzie, nie wiadomo, w jakim stanie znajduje się nieruchomość. Cena wywoławcza jest jednak atrakcyjna – 143 tys. zł. Dla porównania na terenie tej samej dzielnicy za 199 tys. zł można kupić dwupokojowy lokal o powierzchni 45 m kw. Mieszkanie mieści się na dziewiątym piętrze bloku z wielkiej płyty i nadaje się do remontu.

Podobnie na wrocławskim Psim Polu komornik chce sprzedać trzypokojowy lokal z wielkiej płyty o powierzchni 54 m kw. za 251 tys. zł. Stan nieruchomości jest średni i wciąż mieszka w nim dłużnik. Dla porównania za 300 tys. zł można kupić identycznej wielkości używane mieszkanie, ale do remontu. Skoro więc komornicy sprzedają mieszkania taniej, dlaczego ich licytacje są tak mało popularne? Powodów jest kilka.

Dowiedz się także: Jak rozliczyć mieszkanie podczas sprzedaży?

Ograniczony wybór ofert

Po pierwsze licytacji komorniczych nie ma wiele, ponieważ egzekucje z mieszkania są ostatecznością, przed którą dłużnicy potrafią skutecznie bronić się. W jednym z największych serwisów, udostępniającym informacje o licytacjach komorniczych, można znaleźć około 100 aktualnych obwieszczeń z całej polski. Licytacje komornicze cieszą się niewielką popularnością, a co za tym idzie, wybór mieszkań jest bardzo skromny. Kupujący nie będzie więc mógł wybrać lokalu o wymarzonym rozkładzie, standardzie czy nawet lokalizacji. Poza tym dostęp do informacji o licytacjach komorniczych jest ograniczony.

Utrudniony dostęp do informacji

Kodeks Postępowania Cywilnego nakazuje komornikom rozpowszechnianie informacji o przeprowadzaniu licytacji. Dzieję się to jednak z wykorzystaniem tablicy ogłoszeń w urzędzie gminy i siedzibie sądu rejonowego oraz poprzez ogłoszenie w poczytnej gazecie. Z mediów tych praktycznie nie korzystają osoby, zainteresowane zakupem mieszkania. Ideałem byłaby więc sytuacja, w której o licytacjach komorniczych można by było dowiedzieć się z Internetu. Problem jednak w tym, że nie istnieje jeden wortal, na którym publikowano by wszystkie ogłoszenia, lub przynajmniej ich większość. Kolejną niedogodnością jest to, że korzystanie z dużej część tego typu serwisów jest płatne, co dodatkowo ogranicza dostęp do rozpowszechnianych przez nie informacji.

Polecamy serwis: Kredyty

Dwa tygodnie na zdobycie finansowania

Taka przeszkoda jest jednak niczym w porównaniu z wymaganiami finansowymi, stawianymi przed potencjalnym nabywcą. Co prawda na licytacji komorniczej można kupić mieszkanie już za dwie trzecie jego wartości, ale najłatwiej jest zrobić to, dysponując gotówką. Po pierwsze, aby wziąć udział w licytacji, trzeba wpłacić wadium w wysokości 10% wartości nieruchomości. Jeżeli osoba, która wpłaciła wadium, przegra licytację, dostanie je z powrotem. W przeciwnym przypadku wadium zostanie zaliczone na poczet ceny lokalu. Gdy natomiast licytant wygra licytację i wycofa się z transakcji, straci wadium. Można więc uznać, że wadium w swojej konstrukcji jest zbliżone do zadatku, występującego podczas transakcji na rynku nieruchomości.

Największym problemem podczas zakupu mieszkania na licytacji komorniczej jest wymóg zapłaty całej kwoty w ciągu dwóch tygodni od uprawomocnienia się przybicia, które kończy licytację. Prawo zezwala na wydłużenie tego terminu, ale prolongata nie może trwać dłużej niż miesiąc. Oznacza to, że uzyskanie kredytu hipotecznego na tego typu zakup byłoby bardzo trudne. – Aby się to udało, należy znaleźć instytucję, która wyda decyzję kredytową na podstawie dochodu licytanta i zgodzi się potem na wypłatę środków przed przeniesieniem praw do nieruchomości, a ponadto będzie w stanie przeprowadzić analizę w ciągu dwóch tygodni od postanowienia o przybiciu – tłumaczy Aleksandra Łukasiewicz, prezes Home Broker Doradcy Finansowi. Co prawda kilka banków przystałoby na takie warunki, ale decydując się na finansowanie zakupu mieszkania z licytacji poprzez kredyt hipoteczny, nabywca naraża się na duże ryzyko utraty wadium. Innym rozwiązaniem mogłoby być zaciągnięcie kredytu gotówkowego lub pożyczki hipotecznej, zabezpieczonej na innej nieruchomości, a następnie refinansowanie tych wydatków za pomocą kredytu hipotecznego, zabezpieczonego na nowo na nabytym mieszkaniu. Oba źródła finansowania są jednak znacznie droższe, a co za tym idzie, licytant musi liczyć się z koniecznością opłacania wysokich odsetek w pierwszych miesiącach oraz poniesienia opłat za udzielenie zarówno pierwotnego, jak i refinansującego kredytu.

Jak walczyć z opieszałym komornikiem?

Problem z lokatorami

Na licytacji kupuje się mieszkanie, które sprzedawane jest w związku z długami. Oczywiście nowy nabywca nie będzie za nie odpowiadał. Jeżeli w księdze wieczystej figuruje bank, jego hipoteki znikną. Gdyby jednak nieruchomość była skutecznie obciążona prawem dożywocia lub najmu, tego typu obciążenia nie znikają w wyniku przeprowadzenia całej procedury egzekucji komorniczej z nieruchomości. Co więcej, w przypadku większości mieszkań, wystawianych podczas licytacji, dawny właściciel wciąż zajmuje licytowany lokal. Zgodnie z prawem nie można wyrzucić go na bruk. Niezbędne jest uruchomienie postępowania sądowego o tak zwaną eksmisję. W jej wyniku trzeba będzie zapewnić lokatorowi inny lokal lub czekać na przydział takowego przez gminę. Praktyka pokazuje, że tego typu sprawy ciągną się latami. Pojawia się jednak światełko w tunelu. Można domagać się od gminy odszkodowania za niedostarczenie lokatorowi lokalu socjalnego lub tymczasowego. Tę drugą zależność potwierdził 21 stycznia 2011 roku Sąd Najwyższy. Ponadto należy zauważyć, że istnieje możliwość wglądu do dokumentów, które moją zawierać informacje o wadach danego mieszkania. Wszystkie złe strony oferty poznamy najpóźniej podczas trwania licytacji, kiedy to przedstawiany jest stan prawny nieruchomości. Nikt nie zabroni także zadać potencjalnemu nabywcy dodatkowych pytań, żeby omówić niejasne kwestie.

Wartość rynkowa lokalu trudna do oszacowania

Ostatnim problemem jest jakość oszacowania wartości rynkowej lokalu. Co prawda dokonuje tego rzeczoznawca majątkowy, ale nawet on może popełnić błąd w obliczeniach lub pominąć istotną kwestię, składającą się na wartość mieszkania. Dochodzi do tego jeszcze jeden czynnik. Bardzo często zdarza się, że rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość, której nie widział, bo nie został wpuszczony do mieszkania. Wtedy wycena przeprowadzana jest przy założeniu, że lokal znajduje się w stanie dobrym. Po opróżnieniu mieszkania może natomiast okazać się, że wymaga ono gruntownego i kosztownego remontu.

Skarga na zaniechanie czynności przez komornika