REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Jak rozliczyć mieszkanie podczas sprzedaży?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Czas od podpisania umowy przedwstępnej do podpisania umowy ostatecznej należy przeznaczyć na zdobycie środków na sfinansowanie transakcji.
Czas od podpisania umowy przedwstępnej do podpisania umowy ostatecznej należy przeznaczyć na zdobycie środków na sfinansowanie transakcji.

REKLAMA

REKLAMA

Dzięki odpowiedniej strategii sprzedaży w naszych portfelach może pozostać nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych, które musielibyśmy przeznaczyć na podatek. Eksperci od nieruchomości przestrzegają przed transakcjami gotówkowymi. Można na nich wiele stracić, a w skrajnych przypadkach trafić na policję w charakterze świadka. Jak kupić mieszkanie, aby zaoszczędzić i uniknąć ryzyka?

Na pierwszy rzut oka transakcja sprzedaży mieszkania może wydawać się bardzo skomplikowana. Wynika to z konieczności wyboru spośród jej kilku wariantów: samodzielnie czy z pośrednikiem, umowa przedwstępna w formie zwykłej czy przed notariuszem, zadatek czy zaliczka? Należy również zadać sobie pytanie, kiedy właściwie sprzedający mieszkanie na rynku wtórnym dostaje pieniądze w zamian za klucze do lokalu? Dziś przyjrzymy się ostatniej z przytoczonych kwestii.

REKLAMA

Wiele możliwości do wyboru

REKLAMA

Dokonywane tu wybory mogą nieść ze sobą niemałe ryzyko. W standardowych warunkach kolejne etapy zależą głównie od formy finansowania zakupu (gotówka lub kredyt). Zdarza się jednak tak, że sprzedający jest w trakcie transakcji zamiany mieszkania bądź zależy mu na optymalizacji podatkowej. Z takich okoliczności mogą wynikać niestandardowe rozwiązania podczas przeprowadzania transakcji. Wszystko zaczyna się jednak od negocjacji nabywcy ze sprzedającym. W ich wyniku strony decydują, jaka będzie cena lokalu, kiedy podpisana zostanie umowa, wydany lokal itp.

Zaliczka to kwota, która w razie niezawarcia umowy zostaje zwrócona nabywcy. Tymczasem zadatek musi zostać zwrócony kupującemu w podwójnej wysokości, gdyby do transakcji nie doszło z winy sprzedającego. Jeżeli natomiast do transakcji nie doszło z winy kupującego, sprzedający może zachować zadatek.

Dowiedz się także: Co składa się na koszty kredytu hipotecznego i koszty transakcji?

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Umowa przedwstępna a kredyt

REKLAMA

Kolejnym etapem transakcji jest zazwyczaj zawarcie umowy przedwstępnej. To w niej strony uzgadniają na piśmie kiedy i na jakich warunkach dojdzie do umowy ostatecznej. Czas, upływający pomiędzy umową przedwstępną a końcową, kupujący wykorzystuje na zdobycie finansowania – czyli najczęściej na zaciągnięcie kredytu. Etap umowy przedwstępnej może więc zostać pominięty, gdy kupujący dysponuje gotówką. Zazwyczaj tuż po podpisaniu umowy dochodzi także do przekazania zadatku lub zaliczki. Następuje to w gotówce lub w formie przelewu. Ta druga forma jest coraz bardziej popularna, szczególnie gdy w grę wchodzą kwoty przeszło 20 tys. zł (10 % wartości nieruchomości jest standardem).

Umowę przedwstępną można zawrzeć w formie zwykłej lub notarialnej. Głównymi cechami, różnicującymi te umowy, jest to, że w przypadku formy notarialnej strony stwierdzają, iż akt ten zastępuje wyrok sądu. W przypadku niedotrzymania przez sprzedającego warunków umowy kupujący może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności i następnie egzekucję. Dodatkowym plusem formy notarialnej jest ujawnienie roszczenia nabywcy w trzecim dziale księgi wieczystej, co zabezpiecza przed sytuacją, w której mieszkanie mogłoby być sprzedane kilka razy. Natomiast w przypadku zawarcia umowy w formie zwykłej można jedynie dochodzić wynagrodzenia za szkodę, wynikłą z niedotrzymania warunków umowy na drodze sądowej.

Polecamy serwis: Kredyty

Umowa finalna

Umowa finalna musi zostać zawarta przed notariuszem. Tylko taka przenosi bowiem prawo do nieruchomości. W treści tego dokumentu ustalana jest konkretna data wydania i zapłaty za nieruchomość. Przeważnie ta druga następuje szybciej, a normą jest zamknięcie całej transakcji w ciągu kilku lub kilkunastu dni. Zapłata następuje zazwyczaj w formie przelewu – często strony zakładają sobie nawet konta w tym samym banku, żeby przelew można było zrobić od razu u notariusza.

Gotówka zdarza się znacznie rzadziej, bo i kwoty są znaczące, a wbrew pozorom ryzyko niemałe. Sprzedający naraża się bowiem na szereg niebezpieczeństw. Po pierwsze podczas liczenia banknotów nie trudno o trywialną pomyłkę, a niosąc pieniądze od notariusza możemy zostać napadnięci. Bardziej jednak należy obawiać się tego, że gotówka będzie pochodzić z przestępstwa, a nawet być sfałszowana. Sytuacja jest lepsza w pierwszym przypadku – co najwyżej sprzedający straci pieniądze. W drugim przypadku najprawdopodobniej nie ominie go seria przesłuchań.

Ostatecznie, gdyby sprzedający chciałby dodatkowo zabezpieczyć przelew środków, może skorzystać z usługi depozytu notarialnego – kupujący wpłaca doń pieniądze przed transakcją, a po transakcji notariusz przelewa je na rachunek sprzedającego. Z tego tytułu trzeba jednak notariuszowi dodatkowo zapłacić – przy kwocie 300 tys. zł maksymalnie 1211,55 zł (z VAT).

Sposób na uniknięcie płacenia podatku od sprzedaży

Powyżej przedstawiony schemat jest co prawda najczęściej spotykany, ale nie znaczy to, że nie można go dowolnie modyfikować. Wszystko zależy bowiem od konkretnego przypadku. Przykład?

Sprzedający nabył prawo do nieruchomości przed 1 stycznia 2007, ale po 1 stycznia 2006 roku i chciałby uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania w cenie 500 tys. zł. Warto się nad tym zastanowić, tym bardziej, że potencjalny podatek wyniósłby 50 tys. zł. Rozwiązanie jest proste. Wystarczy zawrzeć umowę finalną najwcześniej 1 stycznia 2012 roku. Wtedy to bowiem mija pięć lat podatkowych od nabycia nieruchomości, co zwalnia z podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że tego dnia trzeba rozpocząć transakcję. Można bowiem zawszeć umowę przedwstępną przed tą datą – najlepiej w bezpieczniejszej formie notarialnej, z pełnomocnictwem nieodwołalnym i niewygasającym do zawarcia umowy finalnej 1 stycznia 2012 roku. Dzięki takiemu pełnomocnictwu notarialnemu kupujący będzie mógł przenieść na siebie własność mieszkania nawet wówczas, gdy sprzedający w międzyczasie rozmyśli się, a nawet umrze. Z takim zabezpieczeniem kupujący może zapłacić za mieszkanie i otrzymać klucze do mieszkania już w momencie zawarcia umowy przedwstępnej. Trzeba jednak być świadomym ryzyka – faktyczne przeniesienie własności nastąpi dopiero w momencie podpisania umowy finalnej.

Sprzedaż nie musi oznaczać natychmiastowej wyprowadzki

Gdy sprzedający jest w trakcie zamiany mieszkania, może wynegocjować prawo do mieszkania w lokalu nawet przez kilka miesięcy po jego zbyciu, aż do momentu otrzymania kluczy do nowego „M”. Zazwyczaj ma to jednak odzwierciedlenie w niższej cenie lokalu lub nawet opłacaniu przez dawnego właściciela czynszu za wynajem sprzedanego mieszkania. Rozwiązań jest wiele. Trzeba być świadomym zarówno ryzyka, jak i oszczędności, płynących z każdego z nich i optymalnie dobrać schemat przeprowadzenia transakcji do konkretnych uwarunkowań.

Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
5 sprawdzonych metod pozyskiwania klientów B2B, które działają w 2025 roku

Pozyskiwanie klientów biznesowych w 2025 roku wymaga elastyczności, innowacyjności i umiejętnego łączenia tradycyjnych oraz nowoczesnych metod sprzedaży. Zmieniające się preferencje klientów, rozwój technologii i rosnące znaczenie relacji międzyludzkich sprawiają, że firmy muszą dostosować swoje strategie, aby skutecznie docierać do nowych odbiorców. Dobry prawnik zadba o zgodność strategii z przepisami prawa oraz zapewni ochronę interesów firmy. Oto pięć sprawdzonych metod, które pomogą w pozyskiwaniu klientów w obecnym roku.

Family Business Future Summit - podsumowanie po konferencji

Pod koniec kwietnia niniejszego roku, odbyła się druga edycja wydarzenia Family Business Future Summit, które dedykowane jest przedsiębiorczości rodzinnej. Stolica Warmii i Mazur przez dwa dni gościła firmy rodzinne z całej Polski, aby esencjonalnie, inspirująco i innowacyjne opowiadać i rozmawiać o sukcesach oraz wyzwaniach stojących przed pionierami polskiej przedsiębiorczości.

Fundacja rodzinna po dwóch latach – jak zmienia się myślenie o sukcesji?

Jeszcze kilka lat temu o sukcesji w firmach mówiło się niewiele. Przedsiębiorcy odsuwali tę kwestię na później, często z uwagi na brak gotowości, aby się z nią zmierzyć. Mówienie o śmierci właściciela, przekazaniu firmy i zabezpieczeniu rodziny wciąż należało do tematów „na później”.

Potencjał 33 GW z wiatraków na polskim morzu. To 57% zapotrzebowania kraju na energię. Co dalej z farmami wiatrowymi w 2026 i 2027 r.

Polski potencjał na wytwarzanie energii elektrycznej z wiatraków na morzu (offshore) wynosi 33 GW. To aż 57% rocznego zapotrzebowania kraju na energię. W 2026 i 2027 r. powstaną nowe farmy wiatrowe Baltic Power i Baltica 2. Jak zmieniają się przepisy? Co dalej?

REKLAMA

Jak zwiększyć rentowność biura rachunkowego bez dodatkowych wydatków?

Branża księgowa to jedna z dziedzin, w których wynagrodzenie za świadczone usługi często jest mocno niedoszacowane, mimo tego, że błędy w księgowości mogą skutkować bardzo poważnymi konsekwencjami dla przedsiębiorców. W związku z tak doniosłą rolą biur rachunkowych powinny one dbać o poziom rentowności, który pozwoli właścicielom skupić się na podnoszeniu jakości świadczonych usług oraz większego spokoju, co niewątpliwie pozytywnie wpływa na dobrostan właścicieli biur oraz ich pracowników.

Samozatrudnieni i małe firmy w odwrocie? wzrasta liczba likwidowanych i zawieszanych działalności gospodarczych, co się dzieje

Według znawców tematu, czynniki decydujące ostatnio o likwidacji takich firm nie różnią się od tych sprzed roku. Znaczenie mają m.in. koszty prowadzenia biznesu, w tym składki zusowskie, a także oczekiwania finansowe pracowników.

Szybki wzrost e-commerce mocno zależny od rozwoju nowych technologii: co pozwoli na zwiększenie zainteresowania zakupami online ze strony klientów

E-commerce czyli zakupy internetowe przestają być jedynie wygodną alternatywą dla handlu tradycyjnego – stają się doświadczeniem, którego jakość wyznaczają nie tylko oferta i cena, lecz także szybkość, elastyczność i przewidywalność dostawy oraz prostota ewentualnego zwrotu.

Przedsiębiorczość w Polsce ma się dobrze, mikroprzedsiębiorstwa minimalizując ryzyko działalności gospodarczej coraz częściej zaczynają od franczyzy

Najliczniejszą grupę firm zarejestrowanych w Polsce stanowią mikroprzedsiębiorstwa, a wśród nich ponad 87 tys. to podmioty działające w modelu franczyzowym. Jak zwracają uwagę ekonomiści ze Szkoły Głównej Handlowej, Polska jest liderem franczyzy w Europie Środkowo-Wschodniej.

REKLAMA

Rewolucyjne zmiany w prowadzeniu księgi przychodów i rozchodów

Ministerstwo Finansów opublikowało projekt nowego rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (KPiR), co oznacza, że już od 1 stycznia 2026 r. zmieni się sposób ich prowadzenia.

Apteki odzyskają prawo reklamowania swojej działalności. bo obecne zakazy są sprzeczne z prawem unijnym

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał wyrok w sprawie C-200/24, w którym jednoznacznie uznał, że obowiązujący w Polsce całkowity zakaz reklamy aptek narusza prawo Unii Europejskiej. To ważny moment dla rynku aptecznego i swobody działalności gospodarczej w Polsce.

REKLAMA