REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Jak rozliczyć mieszkanie podczas sprzedaży?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Czas od podpisania umowy przedwstępnej do podpisania umowy ostatecznej należy przeznaczyć na zdobycie środków na sfinansowanie transakcji.
Czas od podpisania umowy przedwstępnej do podpisania umowy ostatecznej należy przeznaczyć na zdobycie środków na sfinansowanie transakcji.

REKLAMA

REKLAMA

Dzięki odpowiedniej strategii sprzedaży w naszych portfelach może pozostać nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych, które musielibyśmy przeznaczyć na podatek. Eksperci od nieruchomości przestrzegają przed transakcjami gotówkowymi. Można na nich wiele stracić, a w skrajnych przypadkach trafić na policję w charakterze świadka. Jak kupić mieszkanie, aby zaoszczędzić i uniknąć ryzyka?

Na pierwszy rzut oka transakcja sprzedaży mieszkania może wydawać się bardzo skomplikowana. Wynika to z konieczności wyboru spośród jej kilku wariantów: samodzielnie czy z pośrednikiem, umowa przedwstępna w formie zwykłej czy przed notariuszem, zadatek czy zaliczka? Należy również zadać sobie pytanie, kiedy właściwie sprzedający mieszkanie na rynku wtórnym dostaje pieniądze w zamian za klucze do lokalu? Dziś przyjrzymy się ostatniej z przytoczonych kwestii.

REKLAMA

Wiele możliwości do wyboru

REKLAMA

Dokonywane tu wybory mogą nieść ze sobą niemałe ryzyko. W standardowych warunkach kolejne etapy zależą głównie od formy finansowania zakupu (gotówka lub kredyt). Zdarza się jednak tak, że sprzedający jest w trakcie transakcji zamiany mieszkania bądź zależy mu na optymalizacji podatkowej. Z takich okoliczności mogą wynikać niestandardowe rozwiązania podczas przeprowadzania transakcji. Wszystko zaczyna się jednak od negocjacji nabywcy ze sprzedającym. W ich wyniku strony decydują, jaka będzie cena lokalu, kiedy podpisana zostanie umowa, wydany lokal itp.

Zaliczka to kwota, która w razie niezawarcia umowy zostaje zwrócona nabywcy. Tymczasem zadatek musi zostać zwrócony kupującemu w podwójnej wysokości, gdyby do transakcji nie doszło z winy sprzedającego. Jeżeli natomiast do transakcji nie doszło z winy kupującego, sprzedający może zachować zadatek.

Dowiedz się także: Co składa się na koszty kredytu hipotecznego i koszty transakcji?

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Umowa przedwstępna a kredyt

REKLAMA

Kolejnym etapem transakcji jest zazwyczaj zawarcie umowy przedwstępnej. To w niej strony uzgadniają na piśmie kiedy i na jakich warunkach dojdzie do umowy ostatecznej. Czas, upływający pomiędzy umową przedwstępną a końcową, kupujący wykorzystuje na zdobycie finansowania – czyli najczęściej na zaciągnięcie kredytu. Etap umowy przedwstępnej może więc zostać pominięty, gdy kupujący dysponuje gotówką. Zazwyczaj tuż po podpisaniu umowy dochodzi także do przekazania zadatku lub zaliczki. Następuje to w gotówce lub w formie przelewu. Ta druga forma jest coraz bardziej popularna, szczególnie gdy w grę wchodzą kwoty przeszło 20 tys. zł (10 % wartości nieruchomości jest standardem).

Umowę przedwstępną można zawrzeć w formie zwykłej lub notarialnej. Głównymi cechami, różnicującymi te umowy, jest to, że w przypadku formy notarialnej strony stwierdzają, iż akt ten zastępuje wyrok sądu. W przypadku niedotrzymania przez sprzedającego warunków umowy kupujący może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności i następnie egzekucję. Dodatkowym plusem formy notarialnej jest ujawnienie roszczenia nabywcy w trzecim dziale księgi wieczystej, co zabezpiecza przed sytuacją, w której mieszkanie mogłoby być sprzedane kilka razy. Natomiast w przypadku zawarcia umowy w formie zwykłej można jedynie dochodzić wynagrodzenia za szkodę, wynikłą z niedotrzymania warunków umowy na drodze sądowej.

Polecamy serwis: Kredyty

Umowa finalna

Umowa finalna musi zostać zawarta przed notariuszem. Tylko taka przenosi bowiem prawo do nieruchomości. W treści tego dokumentu ustalana jest konkretna data wydania i zapłaty za nieruchomość. Przeważnie ta druga następuje szybciej, a normą jest zamknięcie całej transakcji w ciągu kilku lub kilkunastu dni. Zapłata następuje zazwyczaj w formie przelewu – często strony zakładają sobie nawet konta w tym samym banku, żeby przelew można było zrobić od razu u notariusza.

Gotówka zdarza się znacznie rzadziej, bo i kwoty są znaczące, a wbrew pozorom ryzyko niemałe. Sprzedający naraża się bowiem na szereg niebezpieczeństw. Po pierwsze podczas liczenia banknotów nie trudno o trywialną pomyłkę, a niosąc pieniądze od notariusza możemy zostać napadnięci. Bardziej jednak należy obawiać się tego, że gotówka będzie pochodzić z przestępstwa, a nawet być sfałszowana. Sytuacja jest lepsza w pierwszym przypadku – co najwyżej sprzedający straci pieniądze. W drugim przypadku najprawdopodobniej nie ominie go seria przesłuchań.

Ostatecznie, gdyby sprzedający chciałby dodatkowo zabezpieczyć przelew środków, może skorzystać z usługi depozytu notarialnego – kupujący wpłaca doń pieniądze przed transakcją, a po transakcji notariusz przelewa je na rachunek sprzedającego. Z tego tytułu trzeba jednak notariuszowi dodatkowo zapłacić – przy kwocie 300 tys. zł maksymalnie 1211,55 zł (z VAT).

Sposób na uniknięcie płacenia podatku od sprzedaży

Powyżej przedstawiony schemat jest co prawda najczęściej spotykany, ale nie znaczy to, że nie można go dowolnie modyfikować. Wszystko zależy bowiem od konkretnego przypadku. Przykład?

Sprzedający nabył prawo do nieruchomości przed 1 stycznia 2007, ale po 1 stycznia 2006 roku i chciałby uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania w cenie 500 tys. zł. Warto się nad tym zastanowić, tym bardziej, że potencjalny podatek wyniósłby 50 tys. zł. Rozwiązanie jest proste. Wystarczy zawrzeć umowę finalną najwcześniej 1 stycznia 2012 roku. Wtedy to bowiem mija pięć lat podatkowych od nabycia nieruchomości, co zwalnia z podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że tego dnia trzeba rozpocząć transakcję. Można bowiem zawszeć umowę przedwstępną przed tą datą – najlepiej w bezpieczniejszej formie notarialnej, z pełnomocnictwem nieodwołalnym i niewygasającym do zawarcia umowy finalnej 1 stycznia 2012 roku. Dzięki takiemu pełnomocnictwu notarialnemu kupujący będzie mógł przenieść na siebie własność mieszkania nawet wówczas, gdy sprzedający w międzyczasie rozmyśli się, a nawet umrze. Z takim zabezpieczeniem kupujący może zapłacić za mieszkanie i otrzymać klucze do mieszkania już w momencie zawarcia umowy przedwstępnej. Trzeba jednak być świadomym ryzyka – faktyczne przeniesienie własności nastąpi dopiero w momencie podpisania umowy finalnej.

Sprzedaż nie musi oznaczać natychmiastowej wyprowadzki

Gdy sprzedający jest w trakcie zamiany mieszkania, może wynegocjować prawo do mieszkania w lokalu nawet przez kilka miesięcy po jego zbyciu, aż do momentu otrzymania kluczy do nowego „M”. Zazwyczaj ma to jednak odzwierciedlenie w niższej cenie lokalu lub nawet opłacaniu przez dawnego właściciela czynszu za wynajem sprzedanego mieszkania. Rozwiązań jest wiele. Trzeba być świadomym zarówno ryzyka, jak i oszczędności, płynących z każdego z nich i optymalnie dobrać schemat przeprowadzenia transakcji do konkretnych uwarunkowań.

Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Umowy PPA w 2025 r. – korzyści i ryzyka dla małych i średnich firm w Polsce

Płacisz coraz wyższe rachunki za prąd? Coraz więcej firm w Polsce decyduje się na umowy PPA, czyli długoterminowe kontrakty na energię z OZE, które mogą zagwarantować stałą cenę nawet na 20 lat. To szansa na przewidywalne koszty i lepszy wizerunek, ale też zobowiązanie wymagające spełnienia konkretnych warunków. Sprawdź, czy Twoja firma może na tym skorzystać.

Rezygnują z własnej działalności na rzecz umowy o pracę. Sytuacja jest trudna

Sytuacja jednoosobowych działalności gospodarczych jest trudna. Coraz więcej osób rezygnuje i wybiera umowę o pracę. W 2025 r. wpłynęło blisko 100 tysięcy wniosków o zamknięcie jednoosobowej działalności gospodarczej. Jakie są bezpośrednie przyczyny takiego stanu rzeczy?

Umowa Mercosur może osłabić rynek UE. O co chodzi? Jeszcze 40 umów handlowych należy przejrzeć

Umowa z krajami Mercosur (Argentyną, Brazylią, Paragwajem i Urugwajem) dotyczy partnerstwa w obszarze handlu, dialogu politycznego i współpracy sektorowej. Otwiera rynek UE na produkty z tych państw, przede wszystkim mięso i zboża. Rolnicy obawiają się napływu tańszych, słabszej jakości produktów, które zdestabilizują rynek. UE ma jeszcze ponad 40 umów handlowych. Należy je przejrzeć.

1 października 2025 r. w Polsce wchodzi system kaucyjny. Jest pomysł przesunięcia terminu lub odstąpienia od kar

Dnia 1 października 2025 r. w Polsce wchodzi w życie system kaucyjny. Rzecznik MŚP przedstawia szereg obaw i wątpliwości dotyczących funkcjonowania nowych przepisów. Jest pomysł przesunięcia terminu wejścia w życie systemu kaucyjnego albo odstąpienia od nakładania kar na jego początkowym etapie.

REKLAMA

Paragony grozy a wakacje 2025 na półmetku: więcej rezerwacji, dłuższe pobyty i stabilne ceny

Wakacje 2025 na półmetku: więcej rezerwacji, dłuższe pobyty i stabilne ceny. Mimo pojawiających się w mediach “paragonów grozy”, sierpniowy wypoczynek wciąż można zaplanować w korzystnej cenie, zwłaszcza rezerwując nocleg bezpośrednio.

150 tys. zł dofinansowania! Dla kogo i od kiedy można składać wnioski?

Zakładasz własny biznes, ale brakuje Ci środków na start? Nie musisz od razu brać drogiego kredytu. W Polsce jest kilka źródeł finansowania, które mogą pomóc w uruchomieniu działalności – od dotacji i tanich pożyczek, po prywatnych inwestorów i crowdfunding. Wybór zależy m.in. od tego, czy jesteś bezrobotny, mieszkasz na wsi, czy może planujesz innowacyjny startup.

W pół roku otwarto ponad 149 tys. jednoosobowych firm. Do tego wznowiono przeszło 102 tys. [DANE Z CEIDG]

Jak wynika z danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii (MRiT), w pierwszej połowie 2025 roku do rejestru CEIDG (Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej) wpłynęło 149,1 tys. wniosków dotyczących założenia jednoosobowej działalności gospodarczej. To o 1% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, kiedy takich przypadków było 150,7 tys. Co to oznacza?

Jak liderzy finansowi mogą budować odporność biznesową w czasach niepewności?

Niepewność stała się trwałym elementem globalnego krajobrazu biznesowego. Od napięć geopolitycznych, przez zmienność inflacyjną, po skokowy rozwój technologii – dziś pytaniem nie jest już, czy pojawią się ryzyka, ale kiedy i jak bardzo wpłyną one na organizację. W takim świecie dyrektor finansowy (CFO) musi pełnić rolę strategicznego radaru – nie tylko reagować, ale przewidywać i przekształcać ryzyko w przewagę konkurencyjną. Przedstawiamy pięć praktyk budujących odporność biznesową.

REKLAMA

Strategia Cyberbezpieczeństwa na lata 2025-2029: uwagi Rzecznika MŚP

Rzecznik MŚP ma uwagi do rządowej Strategii Cyberbezpieczeństwa na lata 2025-2029. Zwraca uwagę na zasadę proporcjonalności, obligatoryjne oszacowanie kosztów dla gospodarki narodowej, ocenę wpływu na mikro, małych i średnich przedsiębiorców, a także obowiązek szerokich konsultacji.

Działalność nierejestrowana 2025 - limit. Do jakiej kwoty można prowadzić działalność bez rejestracji? Jak obliczyć przychód w działalności nierejestrowanej?

Działalność nierejestrowana to sposób na legalne dorabianie bez obowiązku zakładania firmy. W 2025 roku możesz sprzedawać swoje produkty lub usługi bez wpisu do CEIDG, o ile spełniasz określone warunki. Ile wynosi limit przychodów i co jeszcze trzeba wiedzieć?

REKLAMA