Jaki procent czynszu można zarobić na wynajmie mieszkania?

Mieszkanie na wynajem jest ciekawą formą długoterminowej inwestycji. Zysk osiągać można z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który w długim okresie przekracza zarówno poziom inflacji – o 1-2 pp., jak i samych czynszów najmu. Ile jednak można w ten sposób zarobić? Popularnym wskaźnikiem, pokazującym zdolność mieszkania do generowania comiesięcznych dochodów, jest rentowność.

Teoretycznie im mniejsze mieszkanie tym większy, potencjalny dochód. Właściciel przeciętnej kawalerki w jednym z przebadanych miast może osiągnąć roczny przychód na poziomie 6,5% wartości mieszkania. Najwięcej zarobi we Wrocławiu (6,9%), a najmniej w Krakowie (5,9%). Mniej zdobędą właściciele lokali dwupokojowych. Średnio jest to 6%, co i tak stanowi wynik o 0,2 pp. wyższy niż w przypadku mieszkań trzypokojowych.

Powyżej przedstawione wyniki są jednak tylko szacunkową rentownością brutto i to przy założeniu, że mieszkanie jest wynajęte przez cały rok. O prawdziwie osiąganych dochodach można mówić przy założeniu okresu, w którym lokal pozostaje bez najemcy i do tego na podstawie wskaźnika rentowności netto, a więc takiego, który uwzględnia nie tylko dochody, ale również wszystkie ponoszone koszty.

Dowiedz się także: Dlaczego realne ceny mieszkań idą w dół?

Należy zastanowić się, przez ile czasu mieszkanie będzie potencjalnie wynajęte. Szacuje się, że właściciel może liczyć na wynajem przez 10,5 miesiąca w roku. Do tego warto jeszcze uwzględnić prowizję za znalezienie najemcy. Asekuracyjnie powinno się mówić o 10 miesiącach efektywnego pobierania czynszu. W tym czasie nieruchomość trzeba utrzymać, a i podatki znajdą swoje ujście z konta.

Rozważmy przypadek kawalerki o powierzchni 30 m kw., kupionej za gotówkę lub odziedziczonej, o wartości 250 tys. zł i przeznaczonej pod wynajem z potencjalnym czynszem na poziomie 1,4 tys. zł miesięcznie. Po stronie kosztów należy uwzględnić:

1. czynsz płacony do wspólnoty mieszkaniowej (240 zł miesięcznie),
2. podatek od nieruchomości (80 zł rocznie),
3. opłatę za użytkowanie wieczyste (400 zł rocznie),
4. podatek od przychodów z wynajmu (8,5% od przychodu),
5. ubezpieczenie nieruchomości (125 zł rocznie).

Właściciel osiągnie więc pierwszy, rzeczywisty dochód dopiero w trzecim miesiącu obowiązywania umowy, a rentowność, porównywalną z lokatą bankową, można uzyskać tylko wówczas, gdy najemca nie opuści mieszkania przez większą część roku.