Co nabywamy kupując nieruchomość?

Przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży jest prawo, przysługujące drugiej stronie. Przy nabyciu nieruchomości jest to najczęściej prawo własności, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub użytkowanie wieczyste. Rzadziej występują inne formy prawne, jak np. „nabycie” prawa do mieszkania z TBS.

Własność jest najszerszym prawem rzeczowym, pozwalającym właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nimi z wyłączeniem innych osób. Kupując mieszkanie z prawem własności, będziemy posiadali najsilniejsze prawo, którego ochronę gwarantuje nam kodeks cywilny.

W kategorii praw rzeczowych spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu funkcjonuje jako ograniczone prawo rzeczowe. Nie można więc powiedzieć, że zapewnia własność. Jest tylko niepełnym prawem majątkowym. Posiadacz tego prawa to nikt inny jak władający, natomiast fizycznie właścicielem pozostaje spółdzielnia. W przypadku założenia księgi wieczystej dla spółdzielczych własnościowych mieszkań, w dziale I znajdzie się informacja, że to spółdzielnia jest właścicielem nieruchomości. Zdarzają się sytuacje, kiedy korzystanie z mieszkania jest uzależnione od decyzji spółdzielni. Przykład stanowi prowadzenie działalności gospodarczej w nieruchomości, na którą niezbędne jest uzyskanie zgody ze spółdzielni. Nie podlega więc dyskusji, iż tylko pełna własność lokalu daje gwarancję stuprocentowej swobody w dysponowaniu nią.

Dowiedz się także: Jakich mieszkań i domów Polacy najczęściej szukają w Internecie?

Użytkowanie wieczyste to kolejne prawo do nieruchomości, jakie możemy nabyć. Jest to prawna forma udostępniania nieruchomości publicznych, które stanowią własność podmiotów publicznoprawnych – gminy, powiatu, województwa, Skarbu Państwa. Prawo to przysługuje na względnie długi, ale określony czas. Najczęściej jest to 99 lat, zdarza się jednak, że okres ten jest krótszy i wynosi np. 40 lat. Celem uzyskania zezwolenia na użytkowanie wieczyste jest zagospodarowanie nieruchomości i korzystanie z niej z wyłączeniem innych osób.

W przypadku ustanowienia użytkowania wieczystego właściciel nieruchomości nadal pozostaje jej posiadaczem, natomiast użytkownik wieczysty uzyskuje prawo do korzystania z gruntu. Jest to prawo zbywalne i dziedziczne. Użytkownik wieczysty włada daną nieruchomością podobnie, jak właściciel. Może swobodnie dysponować swoim prawem, czyli sprzedać je, obciążać, darować lub zapisać w testamencie. Podlega ono również egzekucji.

Polecamy serwis: Lokaty

Użytkownik wieczysty posiada pełne prawo własności do budynków, postawionych na gruncie. Zdarza się, że buduje się bloki na nieruchomości z prawem użytkowania wieczystego. W tej sytuacji kupujący nabywa mieszkanie, które jest jego odrębną własnością. Jednak w przypadku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wszystkie budynki, znajdujące się na gruncie, stają się własnością podmiotu publicznoprawnego. W takich okolicznościach użytkownik otrzymuje równowartość ceny rynkowej nieruchomości, której był właścicielem. Do tego typu sytuacji dochodzi niezwykle rzadko, gdyż użytkowanie wieczyste można przedłużyć na kolejny okres czasu, a podmiot publicznoprawny ma prawo odmówić przedłużenia jedynie ze względu na ważny interes społeczny.

Prawo do mieszkania z TBS jest najwęższym i najsłabszym z wymienionych praw. Aby z niego skorzystać, należy wnieść partycypację w kosztach budowy. Dzięki temu istnieje możliwość wynajęcia lokalu. Często zdarza się, że dochodzi do „sprzedaży” przez najemców swojego prawa za tzw. kwotę odstępnego. Jednak w tym przypadku nabędzie się jedynie prawo do wynajmu mieszkania. Nadal nie będzie można swobodnie dysonować nieruchomością.

W zależności od konkretnego przypadku, kupno mieszkania nie zawsze oznacza to samo. Należy pamiętać że nabywamy konkretne prawo, które może wiązać się zarówno z pewnymi ograniczeniami, jak i przywilejami.