Czy warto nie płacić za mieszkanie w trakcie budowy?

Niewiele firm budujących mieszkania, daje możliwość zapłaty za lokal dopiero po jego wybudowaniu. Po kryzysie na nowo pojawiają się jednak systemy, w których przy podpisaniu umowy przedwstępnej wpłaca się na konto dewelopera jedynie 10% wartości nieruchomości, a tuż przed odbiorem kluczy – pozostałą kwotę. Takie rozwiązanie potocznie nazywane jest „systemem 10/90”, lecz zdarzają się również inne jego wariacje, znane pod nazwą 20/80 czy 30/70. Pierwsza z tych liczb symbolizuje procentową wielkość pierwszej wpłaty, a druga – pozostałą część, jaką należy wpłacić przed podpisaniem ostatecznej umowy. - Jest to o tyle dobre rozwiązanie, że nabywca płaci za gotowy produkt, a nie obietnicę jego wybudowania – tłumaczy Bartosz Jankowski, Manager ds. Rynku Pierwotnego w Home Broker.

Jeden deweloper na dwudziestu nie chce zapłaty z góry

Niestety takie systemy są rzadko spotykane wśród deweloperów. - Można szacować, że ogólnie w kraju jedynie około 5% firm stosuje takie rozwiązania - zauważa Rafał Liponoga, dyrektor zarządzający Home Broker. Z drugiej strony jest to rozwiązanie niezwykle popularne wśród kupujących. Deweloperom, którzy stosują tę formę finansowania, znacznie łatwiej jest zdobyć serca nabywców.

Zwiększanie przedsprzedaży dzięki systemowi opłat

Deweloperzy są świadomi tego, jak mocno możliwość finansowania zakupu w danym systemie wpływa na atrakcyjność oferty i wzrost sprzedaży mieszkań. Właśnie dlatego wiele firm wprowadza tego typu rozwiązania chociażby okresowo. - Firma Layetana w inwestycji Mozaika Mokotów wprowadziła system, aby zwiększyć przedsprzedaż – zauważa Bartosz Jankowski. Takie rozwiązanie jest szczególnie korzystne dla nabywców w momencie, kiedy zaawansowanie robót budowlanych jest niewielkie. Wtedy całe ryzyko niepowodzenia projektu spoczywa na deweloperze, przy pierwszej wpłacie zrealizowanej za gotówkę. Dzięki temu nabywca ma rok lub dwa na uruchomienie kredytu, finansującego resztę należności.

Dowiedz się także: Jak zmienią się ceny mieszkań i rodzaje sprzedawanych nieruchomości w roku 2011?

Kosztowniejszy system finansowania

Trzeba mieć świadomość, że system 10/90 i jemu podobne są dla deweloperów kosztowne. Dlatego właśnie część z firm wprowadza dodatkowe opłaty dla osób, chcących skorzystać z takiej formy finansowania. Działają tak na przykład Budimex Nieruchomości i ATAL. Pierwsza firma oprócz systemu 10/90 oferuje możliwość wpłat na specjalny, zamknięty rachunek powierniczy, który chroni nabywców przed utratą pieniędzy w przypadku upadku dewelopera. Za system 10/90 należy standardowo dopłacić 8% wartości nieruchomości, natomiast za rozwiązanie w formie rachunku powierniczego opłata jest o połowę niższa. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku inwestycji Osiedle Innova na Wrocławskich Krzykach. Deweloper Fadessa Polnord zaproponował tu system 30/70 na wszystkie mieszkania, co wiąże się z dopłatą na poziomie 300 zł za m kw. lokalu. Warto jednak zauważyć, że do końca roku trwa tu promocja, dzięki której skorzystanie z preferencyjnej formy zakupu lokalu nie wiąże się z dodatkowymi opłatami.

Zdolność kredytowa może ulec zmianie

Pomimo oczywistych pozytywów zapłaty za mieszkanie po jego wybudowaniu, należy być też świadomym ewentualnego ryzyka. Dokonując tradycyjnej transakcji na rynku pierwotnym, kupujący od razu wie, na jakie mieszkanie go stać, jakie będzie płacił raty i czy w ogóle dostanie kredyt. - Korzystając z systemu, podejmuje się natomiast ryzyko, że w wyniku zmiany sytuacji materialnej lub warunków rynkowych zdolność kredytowa nie pozwoli na sfinansowanie pozostałej do zapłaty należności za mieszkanie już po jego wybudowaniu – zwraca uwagę Bartosz Jankowski.

Polecamy serwis: Budżet domowy

Cesja ryzykowną metodą na zarobek

Systemy 10/90 i podobne pozwalają na skorzystanie z jednej z najbardziej agresywnych form inwestowania w nieruchomości. Polega ona na nabyciu lokalu na rynku pierwotnym i wpłacie jak najmniejszej kwoty przy podpisaniu umowy przedwstępnej oraz dokonaniu cesji, czyli przeniesienia na inną osobę praw do zakupu nieruchomości, przed dopłatą brakującej kwoty. W takiej sytuacji korzysta się z efektu dźwigni finansowej. Można zarówno dużo zarobić, jak i dużo stracić, co obrazuje poniższy przykład.

1. Inwestor podpisuje umowę przedwstępną na lokal o wartości 500 tys. zł, wpłacając zadatek na poziomie 50 tys. zł, czyli w systemie 10/90.
2. Gdyby cena rynkowa nieruchomości wzrosła na przykład o 10%, inwestor może dokonać cesji praw z umowy przed końcem budowy. Przy cenie lokalu na poziomie 550 tys. zł daje to zarobek na poziomie 50 tys. zł, ale choć stanowi to 10% wartości nieruchomości, inwestor zaangażował w tę transakcję tylko 50 tys. zł. Rzeczywisty zarobek byłby na poziomie 100%. Oczywiście, pominięty został wpływ kosztów transakcyjnych i podatków, które uszczupliłyby ewentualny zysk.
3. Gdyby cena rynkowa nieruchomości nie wzrosła, albo nie doszłoby do cesji i inwestor nie uzyskałby finansowania, które umożliwiłoby podpisanie umowy końcowej, najprawdopodobniej straciłby zadatek, a więc cały zaangażowany kapitał.

Potencjalne zyski z ostatnich 5 latach korzystania z tego typu modelu inwestycyjnego były bardzo wysokie. W okresie kryzysu na rynku mógł on jednak doprowadzić do straty całego kapitału.

Szybka cesja ograniczeniem dla kredytobiorców

Deweloperzy patrzą nieprzychylnym okiem na powyższy model inwestycyjny. Przyciąga on bowiem inwestorów spekulacyjnych, którzy w każdej chwili mogą nie wywiązać się z zawartej umowy. Ponadto cesje generują konkurencyjną podaż lokali z danej inwestycji, dostępnych na rynku wtórnym. - Po kryzysie wielu deweloperów, sparzonych licznymi odstąpieniami od umów, stosuje teraz z tego tytułu kary umowne – tłumaczy Marzena Zielińska, doradca Home Broker w Warszawy. W związku z tym, że deweloper musi wyrazić zgodę na zawarcie przez nabywcę umowy cesji, zdarzają się utrudnienia i na tym tle. – Może się na przykład zdarzyć, że deweloper wyrazi zgodę na przeprowadzenie cesji w terminie dwutygodniowym, co od razu dyskwalifikuje nabywców, posiłkujących się kredytem – dodaje Zielińska.

Współpraca Krzysztof Bałdyga, Home Broker