Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy warto nie płacić za mieszkanie w trakcie budowy?

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Tylko nieliczni deweloperzy godzą się na to, aby nabywca zapłacił za mieszkanie po ukończeniu budowy.
Tylko nieliczni deweloperzy godzą się na to, aby nabywca zapłacił za mieszkanie po ukończeniu budowy.
inforCMS
Co dwudziesty deweloper pozwala na zapłatę za mieszkanie już po tym, jak lokal powstanie, mimo że umowę podpiszemy na wczesnym etapie realizacji projektu. Kupujący płaci za gotowy produkt, a nie obietnicę jego wybudowania. Dodatkowo taka forma zakupu pozwala na osiągnięcie nawet 100% zysku, gdy mieszkanie zdrożeje jedynie o 10%.

Niewiele firm budujących mieszkania, daje możliwość zapłaty za lokal dopiero po jego wybudowaniu. Po kryzysie na nowo pojawiają się jednak systemy, w których przy podpisaniu umowy przedwstępnej wpłaca się na konto dewelopera jedynie 10% wartości nieruchomości, a tuż przed odbiorem kluczy – pozostałą kwotę. Takie rozwiązanie potocznie nazywane jest „systemem 10/90”, lecz zdarzają się również inne jego wariacje, znane pod nazwą 20/80 czy 30/70. Pierwsza z tych liczb symbolizuje procentową wielkość pierwszej wpłaty, a druga – pozostałą część, jaką należy wpłacić przed podpisaniem ostatecznej umowy. - Jest to o tyle dobre rozwiązanie, że nabywca płaci za gotowy produkt, a nie obietnicę jego wybudowania – tłumaczy Bartosz Jankowski, Manager ds. Rynku Pierwotnego w Home Broker.

Jeden deweloper na dwudziestu nie chce zapłaty z góry

Niestety takie systemy są rzadko spotykane wśród deweloperów. - Można szacować, że ogólnie w kraju jedynie około 5% firm stosuje takie rozwiązania - zauważa Rafał Liponoga, dyrektor zarządzający Home Broker. Z drugiej strony jest to rozwiązanie niezwykle popularne wśród kupujących. Deweloperom, którzy stosują tę formę finansowania, znacznie łatwiej jest zdobyć serca nabywców.

Zwiększanie przedsprzedaży dzięki systemowi opłat

Deweloperzy są świadomi tego, jak mocno możliwość finansowania zakupu w danym systemie wpływa na atrakcyjność oferty i wzrost sprzedaży mieszkań. Właśnie dlatego wiele firm wprowadza tego typu rozwiązania chociażby okresowo. - Firma Layetana w inwestycji Mozaika Mokotów wprowadziła system, aby zwiększyć przedsprzedaż – zauważa Bartosz Jankowski. Takie rozwiązanie jest szczególnie korzystne dla nabywców w momencie, kiedy zaawansowanie robót budowlanych jest niewielkie. Wtedy całe ryzyko niepowodzenia projektu spoczywa na deweloperze, przy pierwszej wpłacie zrealizowanej za gotówkę. Dzięki temu nabywca ma rok lub dwa na uruchomienie kredytu, finansującego resztę należności.

Dowiedz się także: Jak zmienią się ceny mieszkań i rodzaje sprzedawanych nieruchomości w roku 2011?

Kosztowniejszy system finansowania

Trzeba mieć świadomość, że system 10/90 i jemu podobne są dla deweloperów kosztowne. Dlatego właśnie część z firm wprowadza dodatkowe opłaty dla osób, chcących skorzystać z takiej formy finansowania. Działają tak na przykład Budimex Nieruchomości i ATAL. Pierwsza firma oprócz systemu 10/90 oferuje możliwość wpłat na specjalny, zamknięty rachunek powierniczy, który chroni nabywców przed utratą pieniędzy w przypadku upadku dewelopera. Za system 10/90 należy standardowo dopłacić 8% wartości nieruchomości, natomiast za rozwiązanie w formie rachunku powierniczego opłata jest o połowę niższa. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku inwestycji Osiedle Innova na Wrocławskich Krzykach. Deweloper Fadessa Polnord zaproponował tu system 30/70 na wszystkie mieszkania, co wiąże się z dopłatą na poziomie 300 zł za m kw. lokalu. Warto jednak zauważyć, że do końca roku trwa tu promocja, dzięki której skorzystanie z preferencyjnej formy zakupu lokalu nie wiąże się z dodatkowymi opłatami.

Zdolność kredytowa może ulec zmianie

Pomimo oczywistych pozytywów zapłaty za mieszkanie po jego wybudowaniu, należy być też świadomym ewentualnego ryzyka. Dokonując tradycyjnej transakcji na rynku pierwotnym, kupujący od razu wie, na jakie mieszkanie go stać, jakie będzie płacił raty i czy w ogóle dostanie kredyt. - Korzystając z systemu, podejmuje się natomiast ryzyko, że w wyniku zmiany sytuacji materialnej lub warunków rynkowych zdolność kredytowa nie pozwoli na sfinansowanie pozostałej do zapłaty należności za mieszkanie już po jego wybudowaniu – zwraca uwagę Bartosz Jankowski.

Polecamy serwis: Budżet domowy

Cesja ryzykowną metodą na zarobek

Systemy 10/90 i podobne pozwalają na skorzystanie z jednej z najbardziej agresywnych form inwestowania w nieruchomości. Polega ona na nabyciu lokalu na rynku pierwotnym i wpłacie jak najmniejszej kwoty przy podpisaniu umowy przedwstępnej oraz dokonaniu cesji, czyli przeniesienia na inną osobę praw do zakupu nieruchomości, przed dopłatą brakującej kwoty. W takiej sytuacji korzysta się z efektu dźwigni finansowej. Można zarówno dużo zarobić, jak i dużo stracić, co obrazuje poniższy przykład.

1. Inwestor podpisuje umowę przedwstępną na lokal o wartości 500 tys. zł, wpłacając zadatek na poziomie 50 tys. zł, czyli w systemie 10/90.
2. Gdyby cena rynkowa nieruchomości wzrosła na przykład o 10%, inwestor może dokonać cesji praw z umowy przed końcem budowy. Przy cenie lokalu na poziomie 550 tys. zł daje to zarobek na poziomie 50 tys. zł, ale choć stanowi to 10% wartości nieruchomości, inwestor zaangażował w tę transakcję tylko 50 tys. zł. Rzeczywisty zarobek byłby na poziomie 100%. Oczywiście, pominięty został wpływ kosztów transakcyjnych i podatków, które uszczupliłyby ewentualny zysk.
3. Gdyby cena rynkowa nieruchomości nie wzrosła, albo nie doszłoby do cesji i inwestor nie uzyskałby finansowania, które umożliwiłoby podpisanie umowy końcowej, najprawdopodobniej straciłby zadatek, a więc cały zaangażowany kapitał.

Potencjalne zyski z ostatnich 5 latach korzystania z tego typu modelu inwestycyjnego były bardzo wysokie. W okresie kryzysu na rynku mógł on jednak doprowadzić do straty całego kapitału.

Szybka cesja ograniczeniem dla kredytobiorców

Deweloperzy patrzą nieprzychylnym okiem na powyższy model inwestycyjny. Przyciąga on bowiem inwestorów spekulacyjnych, którzy w każdej chwili mogą nie wywiązać się z zawartej umowy. Ponadto cesje generują konkurencyjną podaż lokali z danej inwestycji, dostępnych na rynku wtórnym. - Po kryzysie wielu deweloperów, sparzonych licznymi odstąpieniami od umów, stosuje teraz z tego tytułu kary umowne – tłumaczy Marzena Zielińska, doradca Home Broker w Warszawy. W związku z tym, że deweloper musi wyrazić zgodę na zawarcie przez nabywcę umowy cesji, zdarzają się utrudnienia i na tym tle. – Może się na przykład zdarzyć, że deweloper wyrazi zgodę na przeprowadzenie cesji w terminie dwutygodniowym, co od razu dyskwalifikuje nabywców, posiłkujących się kredytem – dodaje Zielińska.

Współpraca Krzysztof Bałdyga, Home Broker

Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!
Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!

Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu.

Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Biurowce na rynkach regionalnych – analiza rynku
    W pierwszym półroczu br. popyt na biura w największych miastach regionalnych w kraju był większy niż w całym 2021 roku. Także aktywa biurowe w regionach są teraz jednym z głównych celów inwestorów
    Rynek paliw – UOKiK nie potwierdza opinii o zawyżaniu marż
    Wzrost cen na stacjach benzynowych oraz liczne skargi skłoniły prezesa UOKiK do przeanalizowania rynku poda kątem niedozwolonych praktyk
    Strajk egzaminatorów WORD. Bez egzaminów od 8 sierpnia
    Strajk egzaminatorów WORD? Tak, powracają oni do protestu od poniedziałku 8 sierpnia. To oznacza, że egzaminy na prawo jazdy nie będą się odbywać.
    Benzyna E10. Czym jest i czy jest szkodliwa dla silnika?
    Benzyna E10. Ma się ona stać jednym z rozwiązań problemów paliwowych. Czym jednak tak właściwie jest i czy silniki w autach ją wytrzymają?
    Polski Ład 2.0 od lipca – czy przewoźnicy na nim zyskają?
    Rozliczanie pracowników od nowego roku 2022 przysporzyło problemów niejednemu pracodawcy i księgowemu. Chociaż z założenia Polski Ład miał uprościć dotychczasowy system podatkowy i obniżyć ich wysokość, zmiana przepisów od stycznia jeszcze bardziej go skomplikowała.
    Marketing i reklama wobec różnych grup wiekowych
    Działania marketingowe marek dotychczas koncentrowały się w przeważającej mierze na młodszych użytkownikach. Jednak, jak wynika z raportu GWI, każda grupa wiekowa to potencjalni klienci e-commerce
    Linie kablowe zyskują na popularności. Linie podziemne alternatywą dla napowietrznych
    Elektroenergetyczne linie napowietrzne są często spotykanym elementem krajobrazu. Niższy koszt inwestycyjny czy łatwość naprawy ewentualnych awarii są mocnym argumentem do inwestowania właśnie w tę technologię. Dziś jednak coraz częściej odchodzi się od tego rozwiązania na rzecz linii kablowych podziemnych. Skąd wynika zainteresowanie tą technologią?
    Zatory płatnicze - zmiany w przepisach
    Szykują się zmiany w przepisach o zatorach płatniczych. Z uwagi na pojawiające się wątpliwości dotyczące raportowania oraz komplikacje wynikające ze zbierania danych, ustawodawca zdecydował się przedstawić projekt zmian, przewidujący znaczne uproszczenia w raportowaniu.
    Inwestycje na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych [Raport]
    Panująca obecnie niepewność gospodarcza zaczyna oddziaływać na aktywność inwestycyjną na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych (CRE). Prognozowany wpływ sytuacji gospodarczej będzie jednak zróżnicowany dla różnych jego obszarów, a wybrane sektory oraz rynki krajowe wciąż pozostaną atrakcyjne dla inwestorów
    Węgiel, gaz i wakacje kredytowe – wpływ na rynek akcji i obligacji
    Eksperci VIG/C-QUADRAT przyglądają się kluczowym wskaźnikom ekonomicznym, analizują wyniki spółek za II kwartał 2022 roku, prezentują z jakimi zagrożeniami zmierzy się polski rynek akcji oraz zastanawiają się czy to już „czas na obligacje”.
    Rzecznik Małych i Średnich Przedsiębiorców apeluje o wsparcie MŚP – ceny energii
    W trakcie prowadzonych w styczniu 2022 r. prac legislacyjnych nad mechanizmami osłonowymi służącymi przeciwdziałaniu negatywnym skutkom znacznego wzrostu cen surowców energetycznych, Rzecznik Małych i Średnich Przedsiębiorców Adam Abramowicz występował do organów władzy publicznej, m.in. do Premiera, Sejmu oraz do Senatu o uwzględnienie w tych mechanizmach przedsiębiorców.
    Zakup apartamentu nad morzem - jakich błędów nie popełnić?
    Zakup nieruchomości nad morzem kusi inwestorów wieloma aspektami. Wydawałoby się, że wystarczy dobra lokalizacja, by lokata kapitału zwróciła się w kilka lat. Nic bardziej mylnego.
    Wakacyjne podróże samochodem a ubezpieczenie
    Ubezpieczenie OC jest obowiązkowe dla posiadacza każdego pojazdu mechanicznego. Istnieją jednak jeszcze dobrowolne ubezpieczenia komunikacyjne, m.in. AC, Assistance i NNW. Wakacje to wzmożony okres korzystania z auta w Polsce i za granicą, więc warto się nad nimi zastanowić. Co należy wiedzieć, aby uniknąć niepotrzebnych kosztów nieprzewidzianego zdarzenia podczas podróży?
    Pierwsza obniżka cen na rynku samochodów używanych od dwóch lat
    AURES Holdings obniżył ceny 1700 aut używanych w sieci AAA AUTO, a łączna kwota aktualnych rabatów wynosi 2 mln złotych.
    Ceny nowych mieszkań w lipcu 2022 lekko do góry [Raport]
    Ceny mieszkań od deweloperów lipcu minimalnie drgnęły do góry w większości obserwowanych miast. Spadek odnotowany tylko w jednym. Mimo to kupujący wrócili na rynek, choć wciąż nie jest ich tylu, co na początku roku, a tym bardziej w minionym roku.
    Trzy sposoby na sprawne urządzenie mieszkania w stanie deweloperskim
    Urządzenie mieszkania w stanie deweloperskim wydaje się być czasochłonnym zadaniem. Jaki kolor farby wybrać? Kupić sofę czy narożnik? Aby uniknąć przytłaczających pytań, mamy trzy sprawdzone porady, dzięki którym dekoracja przyszłego "M" stanie się prostym zadaniem.
    Tracąca pęd inflacja. Czy można się spodziewać wyhamowania wzrostu cen?
    Tylko 12% Polaków nie widzi wpływu inflacji na codzienne decyzje. Równocześnie 41% respondentów określa, że musiała zrezygnować z części wydatków w tym: z usług, które nie były pierwszej potrzeby (29%) czy wysokobudżetowych zakupów (12%). Natomiast prawie połowa społeczeństwa (47%) nie miała konieczności ograniczenia wydatków, jednak przez rosnące ceny zaczęła planować i kontrolować codzienne zakupy.
    Przekształcanie budynków biurowo-handlowych na cele mieszkalne - Rząd pracuje nad ułatwieniami
    Przekształcanie budynków biurowo-handlowych na cele mieszkalne ma zostać ułatwione. W ciągu 2 lat od wprowadzenia przepisów obowiązywać będą preferencyjne warunki przebudowy - brak pozwolenia na budowę i zgłoszenia odbioru dla prac nienaruszających konstrukcji.
    Polacy niechętnie zakładają własne firmy, coś drgnęło ale bez rewelacji
    W I półroczu br. do rejestru CEIDG wpłynęło o 3,2% więcej wniosków dot. otwarcia jednoosobowej działalności gospodarczej niż rok wcześniej. Obecnie średnia miesięczna jest bliska 26 tys. Eksperci uważają, że niewielkie wzrosty wynikają po części z poprawy sytuacji pandemicznej, ale także częściowo są przejawem optymalizacji podatkowych. Prognozują, że w II półroczu 2022 r. będzie dużo gorzej, niż jest teraz.
    Większość społeczeństwa sceptyczna wobec oszczędzania energii
    Oszczędzanie energii bez entuzjazmu. Sondaż United Surveys dla DGP i RMF pokazuje, że 3/5 ankietowanych nie zmieni nawyków pomimo wysokich taryf.
    Mieszkanie dla studenta na wynajem. Wysokie czynsze = większe zainteresowanie akademikami
    Znalezienie tanich mieszkań na wynajem jest coraz większym problemem dla studentów. W roku akademickim 2022/2023 nie obędzie się bez castingów organizowanych przez właścicieli mieszkań - ustaliła PAP.
    Co zmieniła nowa ustawa deweloperska?
    Od dnia 1 lipca 2022 r. obowiązuje ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - czyli tzw. nowa ustawa deweloperska. Szeroko komentowana, nierzadko krytykowana regulacja, stopniowo zacznie oddziaływać na prawa i obowiązki sprzedawców i nabywców lokali i domów.
    Wakacyjna podróż samochodem elektrycznym, 5 rad na urlop bez stresu
    Coraz więcej kierowców wybiera samochody elektryczne. W czasie dalszych podróży zmagają się oni z ograniczeniami związanymi z zasięgiem oraz czasem ładowania pojazdów. Ekspert z SEAT S.A. daje 5 cennych wskazówek, jak w pełni wykorzystać podróże w 100% elektryczne. Planowanie trasy, racjonalne korzystanie z klimatyzacji i utrzymywanie poziomu naładowania baterii między 30% a 80% - to tylko niektóre z jego zaleceń.
    Remont dachu a bezpieczeństwo
    Remont dachu często jest przeprowadzany w okresie letnim. Tego typu praca, nawet w przypadku niewielkiego domu, wiąże się z wykonywaniem czynności na wysokości, a zatem niesie za sobą więcej zagrożeń niż zwykłe działania budowlane. W związku z tym dekarze powinni uważnie pilnować swojego bezpieczeństwa. Mowa tu przede wszystkim o przestrzeganiu zasad BHP, właściwym wyposażeniu w środki ochrony indywidualnej oraz – co już nie jest takie oczywiste – postawieniu na odpowiednie materiały budowlane.
    Polisa dla auta elektrycznego
    AC jest szczególnie ważne dla samochodów elektrycznych. Na co zwrócić uwagę?