Jak zmienią się ceny mieszkań i rodzaje sprzedawanych nieruchomości w roku 2011?

W 2010 roku dużym zaskoczeniem na rynku mieszkaniowym w Polsce było trwałe ustabilizowanie się cen transakcyjnych. Świadczyć to może o szybkim powrocie do względnej równowagi na rynku. Obecnie ceny mieszkań są o 10–15% niższe niż u szczytów hossy na przełomie 2007 i 2008 roku. Dla porównania w takich krajach jak USA, Ukraina, Irlandia czy Bułgaria skala spadków cen w analogicznym okresie była dwukrotnie większa niż na rodzimym rynku. Dodatkowo w dalszym ciągu na Ukrainie i w Irlandii nie zaobserwowano zahamowania spadków cen nieruchomości. Na drugim biegunie znajdują się takie kraje jak Australia czy Szwajcaria, gdzie pomimo kryzysu finansowego ceny nieruchomości są obecnie odpowiednio wyższe o 17% i 8%, licząc od przełomu 2007 i 2008 roku.

Ożywienie wśród deweloperów

Stabilizacji cen na rodzimym rynku towarzyszyła duża dynamika liczby zawieranych transakcji. Na początku bieżącego roku było ich blisko dwukrotnie więcej niż rok wcześniej. Obecnie dynamika wzrostu aktywności wyhamowała i nie przekracza kilku procent miesięcznie.

Bieżący rok przyniósł także ożywienie na rynku deweloperskim. Najdobitniej świadczy o tym wzrost sprzedaży mieszkań w gronie największych, giełdowych deweloperów. Pięciu z nich sprzedało w trzecim kwartale bieżącego roku o 25% więcej lokali niż chociażby w drugim. Wzrost liczby transakcji przekłada się na liczbę rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych. W pierwszych 11 miesiącach tego roku deweloperzy rozpoczęli budowy blisko o połowę większej liczby lokali, w porównaniu z analogicznym okresem w zeszłym roku. Od lipca widoczna jest także pozytywna dynamika w zakresie liczby mieszkań, na których budowę deweloperzy otrzymują pozwolenia. Powiększa to potencjał rynku do szybszego zaspokojenia popytu.

Dowiedz się także: Gdzie znaleźć mieszkanie o odpowiednim dla siebie metrażu?

Wyższa zdolność kredytowa

Ożywienie na rynku nieruchomości jest oczywiście skorelowane z polityką kredytową banków. Należy bowiem podkreślić, że około trzy na cztery transakcje są wspierane przez finansowanie bankowe. Jak poluzowanie polityki instytucji finansowych przełożyło się na medianę zdolności kredytowej przeciętnej, trzyosobowej rodziny z dochodem 5 tys. zł netto? W styczniu rodzina taka mogła liczyć na kredyt o średniej wartości 370 tys. zł, w grudniu – już 420 tys. zł. W przypadku wspólnej waluty zdolność kredytowa jest oczywiście niższa. Dla modelowej rodziny wynosiła ona pod koniec roku około 340 tys. zł. Warto zauważyć , że w tym roku zdolność kredytowa w EUR rosła wolniej niż w przypadku PLN. Co przyniesie rok 2011? Home Broker przeprowadził wśród swoich doradców ankietę, która odpowiada na podstawowe pytania w tym zakresie.

Łatwiej o nabywcę na używane mieszkanie

Przede wszystkim w kolejnym roku znacznie łatwiejsze powinno być znalezienie nabywcy na używane mieszkanie. Przeciętnie szukanie go powinno trwać dwukrotnie krócej niż obecnie. Aż 75% badanych prognozuje, że w 2011 roku na nabywcę mieszkania trzeba będzie czekać nie dłużej niż 3 miesiące. Dla porównania, zebrane dotychczas dane wskazują na to, że w tym roku znalezienie nabywcy zajmowało średnio 114 dni. Na taki wynik wpłynęły negatywnie rozmaite wydarzenia, takie jak powódź czy okres żałoby narodowej. W samym listopadzie br. od momentu podpisania umowy pośrednictwa do zawarcia finalnej umowy sprzedaży mijało 127 dni, a więc przeszło 4 miesiące. Wielu doradców zwraca jednak uwagę na to, że mógł to być wynik przypadkowy. W przyszłości spodziewają się oni poprawy sytuacji, głównie w wyniku zmiany nastawienia kupujących. Obecnie wciąż duża ich grupa przyzwyczajona jest do istotnych negocjacji cenowych i korzystania z możliwości odwlekania momentu podjęcia ostatecznej decyzji o zawarciu transakcji.

Większa liczba zawieranych transakcji

Skrócenie czasu potrzebnego na sprzedaż mieszkania będzie szła w parze z rosnącą liczbą zawieranych transakcji. W tym obszarze do niedawna widoczna była bardzo duża dynamika, która pod koniec roku wyhamowała i nie przekracza kilku procent miesięcznie. W 2011 roku powinien być kontynuowany stabilny wzrost rynku. Blisko 90% doradców mieszkaniowych prognozuje roczną dynamikę wzrostu liczby transakcji w przedziale od 0 do 25%. Średnio powinna ona wynieść niewiele ponad 8%.

Na trzy mieszkania tylko jedno nowe

Wzrost obrotów na rynku mieszkaniowym powinien rozlać się równomiernie pomiędzy mieszkaniami używanymi i nowymi, zachowując obecne udziały w liczbie transakcji. W 2011 roku w dalszym ciągu walkę o klienta wygrywać będą właściciele na rynku wtórnym. Obecnie, na ośmiu największych rynkach, na dwa sprzedane mieszkania używane przypada jedno, na które nabywcę znajduje deweloper. W tym zakresie kolejny rok nie powinien przynieść znaczących zmian. Prognozowany udział rynku pierwotnego przeciętnie powinien wynieść 31%. Może to oznaczać, że kolejny rok będzie stał pod znakiem rosnącej podaży mieszkań na rynku pierwotnym. Byłoby tak, gdyby oferta deweloperów rosła szybciej niż liczba zawieranych transakcji. Na rynku mało popularna jest jednak obawa przed nadpodażą. Aż 75% doradców mieszkaniowych uważa, że jest to co najwyżej mało prawdopodobne.

Polecamy serwis: Lokaty

Niezmienność realnych cen

Rosnąca podaż na rynku pierwotnym, która wynika głównie ze zmiany struktury podaży, wymusza obniżenie cen nowych mieszkań. Deweloperzy wprowadzają obecnie do sprzedaży dużo mieszkań w standardzie popularnym, o większej liczbie pokoi na danej powierzchni oraz oferują upusty na lokale, które znajdują się na wczesnym etapie budowy, co ma rekompensować ryzyko. Powoduje to, że przeciętna oferta na rynku pierwotnym staje się coraz bardziej atrakcyjna dla tych nabywców, dla których największym ograniczeniem wciąż pozostaje budżet. Widać to szczególnie w Warszawie i Krakowie, gdzie średnia cena ofertowa mieszkań deweloperskich jest niższa niż używanych. Ta sytuacja nie ma obecnie przełożenia na średnią cenę transakcyjną. Ta ostatnia jest stabilna od połowy 2009 roku i podlega jedynie niewielkim fluktuacjom.

Zgodnie z prognozami specjalistów ten stan rzeczy utrzyma się przez kolejnych 12 miesięcy. W tej perspektywie czasowej przeciętna cena mieszkań w największych miastach powinna wzrosnąć o 1,7%. Projekcja inflacji NBP mówi natomiast, że najprawdopodobniej ogólny poziom cen wzrośnie w ciągu roku o 3%. Oznaczałoby to realny spadek cen mieszkań o 1,3%. Taka zmiana nie wpłynie znacząco na łatwość zakupu nieruchomości przez przeciętnego nabywcę.

W poszczególnych segmentach rynku sytuacja może przedstawiać się odmiennie. Przeceny powinni obawiać się właściciele mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Obecnie co trzecia nieruchomość, sprzedawana na rynku wtórnym, należy do tego segmentu rynku. Prawdopodobnie w kolejnym roku ich udział w liczbie transakcji będzie powiązany z coraz łatwiejszym dostępem do finansowania. Ponadto popyt na mieszkania w blokach z wielkiej płyty może zostać ograniczony przez rządowe plany, mające na celu wyłączenie rynku wtórnego z programu „Rodzina na Swoim”. Warto zauważyć, że w związku z niską ceną do tej pory był to najczęściej wybierany typ budownictwa, wśród osób korzystających z kredytu z dofinansowaniem. Skala ewentualnej przeceny jest trudna do oszacowania, lecz nie powinna przekroczyć kilku procent.

Inaczej sytuacja może wyglądać w segmencie popularnym rynku pierwotnego. Widoczna jest tutaj bardzo duża podaż mieszkań w budowie, co mogłoby przemawiać za spadkiem cen. Należy zauważyć, że wraz z postępem prac budowlanych deweloperzy będą mniej skłonni do udzielania rabatów. Ponadto w 2011 r. rząd planuje objąć programem „Rodzina na Swoim” jedynie mieszkania na rynku pierwotnym, poszerzając jednocześnie grono beneficjentów o tzw. singli.