Czy ceny mieszkań pójdą w dół?

Oczekiwania odnośnie zmian cen rodzimych nieruchomości w perspektywie 12 miesięcy są systematycznie rewidowane w dół. Wzrost o 1,7% to najniższy poziom w 11-miesięcznej historii badania.

Inflacja spowoduje spadek cen

Tak niewielki wzrost cen mieszkań wpisuje się w trend, panujący obecnie na rynku nieruchomości. Od połowy zeszłego roku następuje bowiem stabilizacja cen. Przyspieszająca inflacja najprawdopodobniej w ciągu roku wywoła realny spadek cen nieruchomości. Centralna projekcja inflacji, opublikowana przez Narodowy Bank Polski w październiku, wskazuje na to, że pod koniec 2011 roku inflacja powinna osiągnąć poziom około 3%. Oznaczałoby to realny spadek cen mieszkań o 1,3%. Taka zmiana nie wpłynie znacząco na łatwość zakupu nieruchomości przez przeciętnego nabywcę.

Stawki VAT i liberalizacja polityki kredytowej banków

Wśród czynników, przemawiających za wzrostem i spadkiem cen nieruchomości, nie ma obecnie jednego, dominującego, który mógłby zaważyć na całym obrazie rynku. Za podwyżkami przemawiać może wzrost stawek VAT za mieszkania deweloperskie. W gronie lokali o powierzchni do 150 m kw. ewentualne podwyżki po 1 stycznia nie powinny przekroczyć 1%. Gorzej będzie w przypadku większych mieszkań, gdzie wzrost cen może być kilkukrotnie silniejszy. Dotyczy to jednak niewielkiej części rynku, bo około 2% oferowanych mieszkań.

Dowiedz się także: Czy budownictwo mieszkaniowe w Polsce przechodzi zastój?

Kolejnym, ważnym argumentem, może być liberalizacja polityki kredytowej banków w zakresie kredytów mieszkaniowych. Od początku roku przeciętna marża kredytów w rodzimej walucie spadła do 1,7% z 2,5%, a w euro do 2,6% z 3,2%. W tym zakresie prognozowana jest dalsza poprawa. Liberalizację podejścia do udzielania kredytów widać także w przeciętnej zdolności kredytowej. Trzyosobowa rodzina z dochodem 5000 zł netto może obecnie pożyczyć średnio 426 tys. zł, a więc 58 tys. zł więcej niż jeszcze jedenaście miesięcy temu. Negatywnie może jednak wpłynąć na ten czynnik zbliżająca się podwyżka stóp procentowych. Nie można ponadto pominąć kwestii wyżej wspomnianej inflacji. Rosnący ogólny poziom cen wpływa bowiem także na podniesienie cen nieruchomości.

„Rodzina na Swoim” i podaż mieszkań

Za spadkiem cen przemawiają planowane przez rząd zmiany w programie „Rodzina na Swoim”. Głównym ich wynikiem ma być ograniczenie strumienia pieniędzy, kierowanego na rynek nieruchomości. Jedna ze zmian polega na wyłączeniu rynku wtórnego z programu. Obecnie kilkanaście procent transakcji w tym segmencie jest wspomaganych przez kredyty z rządową dopłatą. Ograniczenie tego źródła popytu wywrze presję na spadek cen, nie można jednak jej przeceniać.

Kolejnym czynnikiem, przemawiającym za możliwością spadków cen, jest rekordowa podaż mieszkań na rynku pierwotnym. Zgodnie z danymi GUS przez pierwsze 10 miesięcy tego roku deweloperzy rozpoczęli o połowę więcej inwestycji niż w analogicznym okresie rok temu. O wzroście skali działalności może świadczyć także obserwowana w ostatnich miesiącach pozytywna dynamika wzrostu liczby uzyskiwanych przez deweloperów pozwoleń. Dla nabywców są to dobre sygnały. Rosnąca podaż na rynku pierwotnym wymusza konkurencję, a co za tym idzie – atrakcyjniejszą ofertę lokali, dostępnych w projektach deweloperskich.

Polecamy serwis: Kredyty

W sferze nastrojów konsumentów wyniki są mieszane. Październikowe badanie GUS przyniosło niewielkie pogorszenie wyprzedzającego wskaźnika oceny koniunktury konsumenckiej w porównaniu z wrześniem, ale w zestawieniu z zeszłym rokiem sytuacja poprawiła się.

Co trzeci badany liczy na spadek cen

W listopadowym badaniu Home Broker znacznie zmieniła się relacja optymistów do pesymistów, czyli oczekujących wzrostu i spadku cen mieszkań w największych miastach Polski. Do pierwszej grupy zalicza się obecnie 67% biorących udział w badaniu, a do drugiej – 33%. Listopad przyniósł więc rekordową liczbę pesymistycznych ocen.