Jak zmieniały się ofertowe ceny mieszkań na rynku wtórnym w roku 2010?

W w grudniu 2010 r. za metr kwadratowy mieszkania można było zapłacić o 4,5% mniej niż przed rokiem, w Szczecinie i Toruniu – o 1,3%, a w Katowicach – o 0,8%. Na drugim biegunie znajdują się Wrocław i Łódź z ponad 7% wzrostem ceny ofertowej na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy, ale też Białystok i Lublin, gdzie ceny są wyższe odpowiednio o 5,7% i 5,3%.

Jeśli uznać rok 2009 za rok marazmu czy kryzysu na rynku nieruchomości, to do 2010 bardziej pasuje określenie „stabilizacja”. Podaż mieszkań na rynku wtórnym utrzymuje się nadal na wysokim poziomie. Z drugiej strony w ciągu mijającego roku banki modyfikowały swoją politykę kredytową: spadały marże, pojawiały się atrakcyjne promocje, obniżały się wymogi, dotyczące minimalnego wkładu własnego. W 2010 r. nadal, bez obostrzeń, funkcjonował program „Rodzina na swoim”, przy czym wskaźniki cenowe, kwalifikujące mieszkania do objęcia programem, wzrosły. Ten łatwiejszy, w porównaniu z 2009 rokiem, dostęp do kredytów stymulował popyt.

Dowiedz się także: Jak kształtował się rynek kredytów hipotecznych w roku 2010?

Nie mieliśmy jednak do czynienia z raptownymi skokami popytu, spowodowanymi zapowiedzią zmian w polityce kredytowej czy też ograniczeniami, planowanymi dla programu „Rodzina na swoim”. Można pokusić się o stwierdzenie, że Polacy wyciągnęli wnioski z sytuacji, która miała miejsce na zachodnioeuropejskich i na amerykańskim rynku nieruchomości, w związku z czym nie podejmują pochopnych decyzji na fali optymizmu czy też obawy przed nadchodzącą zmianą.

Również właściciele mieszkań wystawionych na sprzedaż wykazują się większym realizmem w kwestii oczekiwań finansowych. W porównaniu z rokiem 2009, obecnie już na etapie oferty ceny idą w dół zdecydowanie częściej i w większym stopniu. W 2009 były obniżane w co dwudziestym ogłoszeniu, co stanowi 5% całości, podczas gdy w mijającym roku aż 14% sprzedających zmniejszyło cenę pierwotną

Skala upustów cenowych jest również zdecydowanie większa. Obecnie ceny ofertowe w 12 wybranych miastach jeszcze w procesie promowania nieruchomości w Internecie są obniżane średnio o 5,6%, podczas gdy rok temu średnia skala upustów wynosiła 4,9%. W 78% modyfikowanych ogłoszeń cena ofertowa została obniżona jednokrotnie. Czasami okazywało się to jednak niewystarczające, aby wzbudzić zainteresowanie kupujących. W 16% przypadków oferent obniżał cenę dwukrotnie, w 4% – trzykrotnie. Istniały również takie oferty, gdzie ostateczny upust cenowy, rzędu aż 30%, nastąpił wskutek pięciokrotnej, a nawet sześciokrotnej modyfikacji ceny.

Czołówka najdroższych miast

W grupie miast, charakteryzujących się najwyższym poziomem cen w ciągu ostatnich 12 miesięcy, znalazły się Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia i Sopot. W miejscowościach tych cena ofertowa wzrosła średnio o 2,5%. Duży wkład we wspomniany wzrost ma Wrocław, gdzie średnia cena jest o 7% wyższa niż przed rokiem. W kolejnych na liście miastach, Warszawie i Krakowie, ceny ofertowe są wyższe o 2,8% i 3%, czyli nieznacznie ponad poziomem inflacji, co pozwala na uznanie tych rynków za stabilne. W pozostałych miastach z najdroższej siódemki wzrost cen ofertowych jest mniejszy od poziomu wskaźnika inflacji. W Poznaniu i Gdyni średnie ceny wzrosły o 1,6%, w Gdańsku – o 1,1% a w Sopocie – tylko o 0,5%.

Średnie ceny na rynku wtórnym grudzień 2009 - grudzień 2010

Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera

Polecamy serwis: Lokaty

Ceny mieszkań poniżej 5 tys. zł za metr

W ósemce miast, charakteryzujących się poziomem cen poniżej 5 tysięcy zł za metr, znalazły się Łódź, Lublin, Szczecin, Toruń, Opole, Olsztyn, Białystok i Katowice. Nie można w tym przypadku mówić o jednolitej tendencji w zakresie zmian cen. Co prawda średnia zmiana, liczona dla wszystkich ośmiu miast, jest dodatnia i wynosi +1,7%, ale to głównie zasługa wzrostu cen ofertowych w Łodzi o 7,7%, wynoszącej prawie 6% podwyżki w Białymstoku i o 5,3% wyższej ceny w Lublinie. O 3,1% wzrosła również cena metra kwadratowego w Opolu. We wszystkich czterech lokalizacjach wzrost ceny ofertowej przekracza wysokość poziomu inflacji, więc można mówić o realnym wzroście oczekiwań sprzedających w tych miastach.

W Olsztynie, Szczecinie, Toruniu i Katowicach ceny ofertowe spadły, odpowiednio o 4,5%, 1,3% i 0,8%. Rozbieżności w kierunku zmian cen mieszkań, które obserwujemy w tej grupie miejscowości, świadczą o tym, jak ważne są lokalne uwarunkowania: sytuacja gospodarcza miasta, jego atrakcyjność, skala migracji do i z aglomeracji miejskiej oraz ilość, rodzaj i jakość istniejących, jak również tworzących się zasobów mieszkaniowych.

Średnie ceny na rynku wtórnym grudzień 2009 - grudzień 2010

Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera

Źródło: Expander i Szybko.pl