Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak obliczyć powierzchnię kupowanego mieszkania?

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Przez dwuznaczny zapis w umowie, dotyczący powierzchni mieszkania, można być stratnym nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych, zaś w przyszłości – ponosić większe koszty, niż się przypuszczało. Na co zwrócić uwagę, podpisując umowę i jak uniknąć zapisów, które mogłyby działać na naszą niekorzyść? Eksperci od nieruchomości uczulają na to, że powierzchnię można liczyć na różne sposoby.

W opisach sprzedawanych mieszkań często można znaleźć niedopowiedzenia, a nawet przekłamania. Kupujący nie ma pewności nawet co do powierzchni samego lokalu, i to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Sprawa jest tym bardziej paląca, że każdy metr kosztuje od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Ponadto od metrażu zależy cena mieszkania, a później wysokość podatków, czynszu czy opłat za użytkowanie wieczyste. Na co uważać i jak ustrzec się przed brzemienną w skutki finansowe pomyłką?

Nie należy mylić obszaru z powierzchnią

W przypadku mieszkań używanych najbardziej popularne są trzy metody zawyżania metrażu. Mogą one wynikać z błędów przy pomiarze bądź po prostu z celowego zacierania prawdy. Najbardziej niebezpieczne jest określanie przez sprzedających metrażu na podstawie rubryki „obszar” z księgi wieczystej. Bezkrytyczna wiara w zapisy tego dokumentu może doprowadzić do niemałej straty finansowej. Trzeba bowiem pamiętać, że zadaniem księgi wieczystej jest przedstawienie stanu prawnego nieruchomości. Jej wielkość zostaje tam przepisana w sposób wtórny – np. z ewidencji gruntów i budynków lub zaświadczenia, wydanego przez spółdzielnię mieszkaniową. Pomijając aspekt pomyłki osoby, przepisującej te dane, trzeba zauważyć, że w przypadku lokali mieszkalnych rubryka „obszar” to suma powierzchni mieszkania i pomieszczeń przynależnych. Do powierzchni lokalu doliczana jest więc powierzchnia piwnicy lub miejsca postojowego. Jak to się przekłada na cenę mieszkania, gdy za metr trzeba zapłacić 8 tys. zł? Kupujący wydałby na lokal o powierzchni 50 m kw. aż 440 tys. zł., zamiast 400 tys. zł, gdyby do powierzchni mieszkania była doliczona pięciometrowa komórka lokatorska.

Skosów nie powinno się wliczać do metrażu

Drugim sposobem na zawyżenie powierzchni jest pominięcie skosów przy obliczaniu powierzchni mieszkania – w jaki sposób? Nie ulega wątpliwości, że ta część lokalu, która ma wysokość mniejszą niż na przykład 140 cm, posiada znikomą wartość użytkową dla nowego nabywcy. Zdarza się natomiast, że sprzedający podaje w ogłoszeniu metraż liczony po podłodze. Może to zawyżyć powierzchnię użytkową mieszkania o kilkanaście procent. – W takim przypadku cena metra kwadratowego znacznie spada, na przykład z 9 do 7 tys. zł, a oferta wygląda na okazyjną – podkreśla Barbara Samborska, doradca Home Broker z Warszawy. Cena ofertowa całego mieszkania dzielona jest bowiem przez większą liczbę metrów, a wielu kupujących zwraca szczególną uwagę na cenę m kw. mieszkania.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Dowiedz się także: O ile dodatkowe inwestycje podnoszą ceny mieszkań u deweloperów?

Nie wahaj się sięgnąć po metr

Na tym jednak nie koniec. Część właścicieli może na przykład chcieć wyróżnić swoją ofertę na tle podobnych, zawierających mieszkania na sprzedaż w okolicy. – Czasem zdarza się, że wystawiający ogłoszenie po prostu dorzuca 2-3 metry – zauważa Dawid Płociński, doradca Home Broker z Bydgoszczy. Na te wszystkie, bardziej lub mniej świadome zabiegi osób, sprzedających mieszkanie na rynku wtórnym, jest jeden trywialny sposób – zmierzyć powierzchnię lokalu lub powierzyć tę pracę odpowiedzialnemu pośrednikowi. Pozwoli to ograniczyć ryzyko utraty nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Deweloperzy mają różne sposoby na obliczenie metrażu

Zazwyczaj, kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, nabywca nie może dokonać pomiaru powierzchni mieszkania, ponieważ jeszcze ono nie powstało. O jego przyszłej wielkości mówi umowa, podpisana z deweloperem. Niech jednak nie usypia to czujności kupującego. Po pierwsze nie każdy deweloper posługuje się pojęciem powierzchni użytkowej, a po drugie nawet tak określony metraż może mierzyć na różne sposoby. Rozbieżności w uzyskanych wynikach mogą być znaczące, rzędu kilkunastu procent. Przykładowo mieszkanie o powierzchni 50 m kw., w oficjalnych dokumentach, w skrajnym przypadku, może mieć metraż sięgający nawet 60 m kw. Zwykle dysproporcje nie są jednak aż tak duże.

Polecamy serwis: Karty kredytowe

Istnieją dwie normy mierzenia powierzchni lokalu

Najczęściej deweloperzy mierzą powierzchnię użytkową mieszkań, korzystając z jednej z dwóch norm. Bardziej korzystna jest nowa norma (PN-ISO 9836). Mówi ona, że powierzchnię należy liczyć na poziomie podłogi w stanie wykończonym, czyli z tynkami. Stara norma (PN-70 B-02365) mówi natomiast o liczeniu powierzchni na wysokości 1 m i bez tynków. Powłoka ta może mieć różną grubość, ale przyjmując np., że ma 1,5 cm, różnica w powierzchni użytkowej dwupokojowego, pięćdziesięciometrowego mieszkania wynosi jeden m kw., czyli blisko 2%. Przy metrażu liczonym z uwzględnieniem tynków i cenie 8 tys. zł za m kw., koszt zakupu całego lokalu wyniesie 400 tys. zł, a przy metrażu liczonym bez tynków będzie to 408 tys. zł.

Na skosach można dużo zaoszczędzić

W przypadku mieszkań na rynku pierwotnym trzeba też zwrócić uwagę na skosy. Obie przytoczone normy traktują ten temat odmiennie. O tym, czy dany obszar zaliczyć do powierzchni, decyduje wysokość, i tak:
1. Zgodnie ze starą normą:
a. Od wysokości 2,2 m liczy się całą powierzchnię,
b. Od wysokości 1,4 m do 2,2 liczy się połowę powierzchni,
c. Poniżej wysokości 1,4 m powierzchnię się pomija.
2. Zgodnie z nową normą:
a. Od wysokości 1,9 m liczy się całą powierzchnię,
b. Poniżej wysokości 1,9 m powierzchnię się pomija,
I drugim tym przypadku stosowanie nowej normy może być bardziej korzystne. Gdyby dach był nachylony pod kątem 30 stopni, według starej normy skosy byłyby obecne na każdej zewnętrznej ścianie i mieszkanie miałoby 50 m kw. powierzchni użytkowej, natomiast według nowej normy jego metraż wynosiłby jedynie 44,5 m kw. Oznacza to, że powierzchnia użytkowa lokalu ze skosami może różnić się o 11%. Jak to się przekłada na cenę lokalu, gdy deweloper żąda za metr 8 tys. zł? Zamiast 356 tys. zł kupujący wydałby na zakup mieszkania aż 400 tys. zł.

Do powierzchni można zaliczyć wewnętrzne ściany

Zdarza się także, że sprzedając mieszkania, deweloperzy przeliczają ich ceny nie na powierzchnię użytkową, ale na przykład na powierzchnię wewnętrzną. Zgodnie z nową normą jest to powierzchnia ograniczona otynkowanymi ścianami zewnętrznymi. Oznacza to, że metraż lokalu jest liczony tak, jakby zniknęły wszystkie ściany wewnętrzne. Przykładowe, dwupokojowe mieszkanie o powierzchni użytkowej 50 m kw. miałoby w tym układzie powierzchnię wewnętrzną 53,5 m kw., czyli o 7% większą. Chcąc przenieść tę zależność na wymiar finansowy, można przyjąć, że kupując mieszkanie dwupokojowe po cenie 8 tys. zł za metr, z tytułu płacenia za powierzchnię wewnętrzną, a nie użytkową, należałoby zapłacić aż 428 tys. zł w wariancie z powierzchnią wewnętrzną, czyli o 28 tys. zł więcej niż w drugim przypadku. Jak ustrzec się przed tym? Przede wszystkim należy dokładnie przeczytać umowę, podpisywaną z deweloperem. To w niej można znaleźć informacje o sposobie liczenia powierzchni mieszkania. Nawet jeśli konkretna norma, mówiąca o liczeniu powierzchni, nie zostanie przywołana w treści umowy, sposób liczenia umowy powinien znaleźć się w załączniku.

Reklama
Zaktualizuj swoją wiedzę z naszymi publikacjami i szkoleniami
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Kiedy Polacy najchętniej chodzą na zakupy?

    Sklepy convenience cieszą się największym ruchem w ciągu całego dnia. Jednak, podobnie jak supermarkety, są najbardziej oblegane o godz. 16.00. Z kolei 17.00 należy do dyskontów, a 18.00 – do hipermarketów, które są wybierane głównie wieczorami. A w jaki dzień tygodnia Polacy najczęściej robią zakupy?

    Automatyzacja magazynów: 93% firm nie widzi innej przyszłości

    Najnowsze badanie w branży magazynowej pokazuje dobitnie, że zachodzi właśnie radykalna zmiana w podejściu automatyzacji. Dekadę temu trudno było sobie wyobrazić, że w 2023 roku ponad jedna trzecia firm korzystać będzie z robotów w swoich magazynach

    Innowacje, które napędzają konkurencyjność

    Innowacyjność jest warunkiem koniecznym do zbudowania konkurencyjności firmy – takie zdanie podziela 66% Dyrektorów Finansowych w średnich i dużych przedsiębiorstwach przebadanych w ramach raportu „Od liczb do innowacji. Jak CFO przyśpiesza rozwój biznesu”.

    Energia ze słońca – czy możemy mieć jej za dużo?

    Nasłonecznienie w Polsce wynosi średnio około 1700 godzin rocznie. Jak się okazuje – wraz z wydłużającym się dniem – dla naszych sieci energetycznych może to być zbyt wiele. Czy ze względu na coraz wyższe temperatury staniemy przed koniecznością stworzenia infrastruktury magazynowania ciepła i chłodu?

    Polacy kochają nowe technologie, ale wciąż boją się 5G

    57 proc. Polaków deklaruje, że chce korzystać z nowych generacji sieci komórkowych 5G czy 6G. Ale pole elektromagnetyczne, związane z budową sieci 5G, wciąż budzi wiele obaw, szczególnie w kontekście jego wpływu na zdrowie. 

    Rolnicy sprzedali ok. 56 proc. nadwyżki zboża z zeszłego roku

    Rolnicy sprzedali ok. 56 proc. nadwyżki zboża z zeszłego roku - poinformował we wtorek w Programie I Polskiego Radia minister rolnictwa Robert Telus.

    Benefity pracownicze w Polsce i Europie. Czego chcą zatrudnieni?

    Załoga firmy zwraca uwagę na benefity. Jak dobrać, aby utrzymać satysfakcję?

    Branża hotelarska po pandemii. Jak odbudować?

    Polscy hotelarze kolejny rok z rzędu zmagają się z problemami. Zaraz po trudnym okresie pandemii w branże uderzyły rosnące koszty usług i podwyżka płacy minimalnej. To nieuchronnie prowadzi do podniesienia cen. Wielu z nich deklaruje, że oszczędniej spędzi urlop za granicami Polski.

    Co zdecyduje RPP w kwestii stóp procentowych?

    Najbliższe posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej odbędzie się 5-6 czerwca 2023 roku. Ostatnie podwyżki stóp procentowych odnotowaliśmy we wrześniu 2022 roku, kiedy RPP podniosła stopę referencyjną do poziomu 6,75 procent. Od tamtego momentu, pomimo wzrostu inflacji, stopy pozostają na niezmienionym poziomie. Kredytobiorcom przez ostatnie 8 miesięcy nie wzrosły raty, ale czy jest szansa na to, aby zaczęły one spadać?

    Bankowość dla niewidomych i słabo widzących

    W jaki sposób osoby niewidzące podpisują umowy w banku, wybierają pieniądze czy używają aplikacji mobilnych?

    Wraca temat obniżek stóp w Polsce – co na to złoty?

    O ile tempo spadku inflacji pozwoli, to na wrześniowym i/lub październikowym posiedzeniu RPP szansa na ewentualną zmianę ceny pieniądza byłaby największa. Wcześniej na takowy ruch nie ma specjalnie szans. Choć na 21 sierpnia zaplanowane jest także posiedzenie, ma ono jednak charakter niedecyzyjny.

    Czy łatwo jest ogłosić upadłość firmy w Polsce?

    Ogłoszenie upadłości jest jednym ze sposobów na poradzenie sobie ze spłatą zobowiązań firmy. Nie jest on jednak dostępny dla wszystkich. Od kilku lat obserwujemy systematyczny spadek liczby firm, które decydują się na ogłoszenie upadłości.

    Zwiastun likwidacji gotówki? Dania wstrzymuje import waluty

    Dania, Szwecja i Norwegia wstrzymały import własnej waluty. Tych koron nie wymienimy również w polskich bankach. Czy jest to powód do niepokoju dla osób, które ulokowały swoje środki finansowe w obcych walutach? Czemu niektóre kraje chcą się pozbyć gotówki? 

    Komisja Europejska przedłużyła zakaz importu z Ukrainy produktów rolnych do połowy września

    Komisja Europejska przedłużyła do połowy września unijny zakazu importu z Ukrainy pszenicy, kukurydzy, rzepaku i słonecznika - przekazało PAP źródło unijne. Wszedł on w życie 2 maja 2023 r. i zastąpił jednostronne decyzje o zakazie importu wprowadzone przez państwa graniczące z Ukrainą, w tym Polskę.

    Koniec stanu zagrożenia epidemicznego oznacza zmiany dla przedsiębiorców

    W związku z planowanym odwołaniem od dnia 1 lipca 2023 r. stanu zagrożenia epidemicznego, przedsiębiorcy powinni przygotować się na szereg zmian. Dotyczą one przede wszystkimi przepisów, które uchwalane były „na czas obowiązywania stanu epidemii lub zagrożenia epidemicznego”. 

    Londyn na pierwszym miejscu najbardziej rozpoznawalnych marek miast na świecie. Czy w rankingu znalazło się polskie miasto?

    Londyn znalazł się na pierwszym miejscu najbardziej rozpoznawalnych marek miast na świecie. W światowym rankingu znalazło się tylko jedno polskie miasto. Które?

    Fiskus coraz chętniej blokuje rachunki bankowe

    Według danych Ministerstwa Finansów, w pierwszym kwartale br. liczba blokad rachunków bankowych z wykorzystaniem STIR wzrosła o ponad 54% rdr. 

    W 2026 r. prawie 100 proc. gospodarstw domowych podłączonych do internetu

    Plan na 2026 r. zakłada, że w każdym województwie będziemy mieli prawie 100 proc. gospodarstw domowych podłączonych do internetu - zapowiedział minister cyfryzacji Janusz Cieszyński. Dodał, że w lipcu ruszy konkurs, który wyłoni firmy mające zrealizować szerokopasmowe inwestycje.

    Min. Telus: ponad 50 proc. nadwyżki zboża zostało już skupione od polskich rolników

    Ponad 50 proc. nadwyżki zboża zostało już od rolników skupione. Nie ma zatoru, jeśli chodzi o eksport z Polski - powiedział w piątek w Studiu PAP minister rolnictwa i rozwoju wsi Robert Telus.

    Kampania digitalowa dla mikrofirmy – co zrobić, by była opłacalna?

    Podjęcie się wdrożenia działań digitalowych jest dopiero pierwszym krokiem w drodze po sukces. Kolejnym z nich jest przygotowanie odpowiednich materiałów, bieżąca analiza i wyciąganie wniosków na podstawie zgromadzonych danych. Na co więc powinniśmy zwrócić uwagę?

    Internet wszystkiego. Czym jest ta innowacyjna technologia?

    Rozwój mikroprocesorów odmienił nasze życie na wiele sposobów. Ogromna liczba współczesnych produktów korzysta dziś z tych urządzeń po to, by łączyć się z Internetem. Od inteligentnych lodówek, które informują o tym, kiedy należy kupić mleko, po samochody, które automatycznie aktualizują swoje oprogramowanie.

    Od 5 czerwca ostatni nabór wniosków dla firm, które ucierpiały na brexicie

    Ostatni nabór wniosków w programie Re_Open UK rozpocznie się 5 czerwca tego roku. O wsparcie mogą się starać przedsiębiorcy, którzy ponieśli straty w wyniku brexitu - poinformował minister funduszy i polityki regionalnej Grzegorz Puda.

    Gdynia - port uniwersalny zdolny przeładowywać wszystkie grupy ładunków

    Port Gdynia jako port uniwersalny musi zgodnie ze strategią przeładowywać wszystkie grupy ładunków. Tak jak w ostatnim czasie stawiliśmy czoła ładunkom masowym, tak w dalszym ciągu będziemy się w tym kierunku rozwijali - powiedział  w Sopocie prezes Morskiego Portu Gdynia Jacek Sadaj.

    PIE: spowolnienie w przemyśle przyczynia się do obniżania oczekiwań inflacyjnych

    Spowolnienie w przemyśle przyczynia się do obniżania oczekiwań inflacyjnych – napisali w czwartek analitycy PIE w komentarzu do PMI.

    Pół roku ochrony przed wysokimi cenami

    Polacy od jesieni korzystają z Tarczy Solidarnościowej, dzięki której ceny netto energii elektrycznej dla gospodarstw domowych nie wzrosły. Wszystkim gospodarstwom domowym w Polsce przysługuje limit 2 000 kWh zużycia, do którego koszt energii w ponad połowie dotuje rząd i spółki energetyczne. Są również wyższe limity - nawet do 3 000 kWh - jednak aby móc z nich skorzystać, konieczne jest złożenie specjalnego wniosku. Termin upływa z końcem czerwca.