Kategorie

O ile dodatkowe inwestycje podnoszą ceny mieszkań u deweloperów?

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Budowa 200-metrowego odcinka drogi z chodnikiem i oświetleniem może podnieść koszty inwestycji o kilkanaście tysięcy złotych.
Budując nowy blok lub dom, deweloperzy dbają nie tylko o budynek, ale zapewniają także drogi, kanalizację i przedszkola, o co z punktu widzenia prawa powinna dbać gmina. Zdaniem ekspertów od nieruchomości to może podnosić cenę przeciętnego, dwupokojowego mieszkania nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Dlaczego gminy ociągają się z realizację inwestycji nawet kilka lat?

Deweloperzy mają obecnie do sprzedaży rekordową liczbę mieszkań, z czego gros jest dopiero budowana. Bez wątpienia w takich warunkach wymogi, stawiane przez nabywców względem inwestycji, rosną. - Poza czasem dojazdu do centrum i bliskością przystanków, na które deweloper ma znikomy wpływ, kupujący zwracają uwagę na takie elementy jak: tereny zielone, punkty handlowo-usługowe czy infrastruktura społeczna (przedszkola, szkoły). – tłumaczy Małgorzata Urbaniak, Analityk Rynku Nieruchomości firmy GANT Development.

Gmina przenosi swoje obowiązki na deweloperów

Planując budowę nowej inwestycji, w praktyce deweloperzy są zmuszeni nie tylko zadbać o teren własnej działki, ale często również o najbliższe otoczenie nieruchomości. Co musi dodatkowo zrobić deweloper? - Przy większości inwestycji, które realizujemy, powstają takie rzeczy jak: nowe drogi, chodniki, sieci wodne, kanalizacja, gaz, sieć ciepłownicza – wylicza Agata Mońka, przedstawiciel firmy PBG DOM. Takie wymagania nie powinny dziwić w przypadku zakupu działki na obrzeżach miasta, gdzie infrastruktura jest niewystarczająca, aby powstało duże osiedle. Ma to bowiem odzwierciedlenie w niższej cenie takiego gruntu. Z drugiej jednak strony trzeba pamiętać, że zgodnie z art. 7 ustawy o samorządzie gminnym to właśnie na gminie ciąży obowiązek zaspokajania potrzeb jej mieszkańców. Chodzi tu między innymi o drogi, wodociągi, kanalizację, edukację czy tereny zielone.

Pozwolenie na budowę a dodatkowe inwestycje

Reklama

Dlaczego więc deweloperzy realizują inwestycje publiczne ze swoich pieniędzy? Wszystko rozbija się zazwyczaj o czas oczekiwania na ukończenie inwestycji. - Ze względu na ograniczenia budżetowe gmin, realizacja konkretnej inwestycji może trwać nawet do kilku lat. Inwestor natomiast, budując projekt i chcąc na czas zapewnić mu niezbędną infrastrukturę, często sam decyduje się na przeprowadzenie takiej inwestycji – tłumaczy Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu w Ronson Development. Gminę obowiązują ponadto przepisy o zamówieniach publicznych, które dodatkowo wydłużają czas oczekiwania na realizację przez nią na przykład inwestycji drogowej. - Gminy skupiają się ponadto na parametrze cenowym, a jak wiemy, nie zawsze jest to najkorzystniejsze dla użytkowników infrastruktury w dłuższym okresie – tłumaczy Małgorzata Udała, Marketing i PR Manager w firmie Archicom.

W większości gmin budowa drogi lub przedszkola przez dewelopera nie jest wymogiem otrzymania pozwolenia na budowę, ale elementy te są niezbędne dla funkcjonowania osiedla. - Bez infrastruktury nie byłby możliwy dojazd, a bez mediów nie byłoby możliwe mieszkanie – konkluduje Karolina Krause z firmy Spartan Development. Warto zauważyć jednak, że przedstawiciele stołecznej dzielnicy Białołęka otwarcie mówią, iż pozwolenia na budowę na ich terenie deweloperzy otrzymają wtedy, gdy zobowiążą się do wykonania inwestycji, na które dzielnica nie ma pieniędzy.

Dowiedz się także: Jak duże są dysproporcje między cenami najtańszych i najdroższych mieszkań?

Deweloperzy pomagają gminom

Wymagania, stawiane przed deweloperem, zależą oczywiście od tego, czy w inwestycji powstanie kilka mieszkań czy kilka tysięcy. Deweloper, budujący kilka domów jednorodzinnych, nie jest bowiem w stanie sfinansować znaczącej inwestycji publicznej. Największe spółki realizują jednak tego typu projekty. Głośna jest na przykład sprawa budowy 6,5 kilometrowego odcinka kanalizacji na warszawskiej Białołęce przez spółkę Dom Development. Koszt tego przedsięwzięcia opiewał na blisko 50 mln zł i korzystają z niej nie tylko mieszkańcy osiedla, budowanego przez w/w firmę. Trzeba tu jednak zaznaczyć, że spółka odzyskała te pieniądze, ale po przeszło dwuletniej batalii z gminą. Jednak w większości przypadków deweloperzy przenoszą na własność samorządu wybudowane w ramach inwestycji drogi dojazdowe, nieodpłatnie bądź za cenę niższą niż rynkowa.

Quasi-podatek obciąża nowych mieszkańców

Nie należy się jednak oszukiwać – koszty te w efekcie uderzą po kieszeni nowych nabywców mieszkań. Skala wzrostu ceny m kw. kupowanego mieszkania jest trudna do oszacowania. Każdy projekt jest bowiem inny, a co za tym idzie, rozmiar wydatków, poniesionych na inwestycje publiczne, jest różny. - Przeważnie koszt infrastruktury przekracza 10 % wszystkich kosztów inwestycji, przy czym w praktyce deweloper może liczyć na zwrot maksymalnie jednej trzeciej tych nakładów. Oczywiście nabywca, kupując mieszkanie, ma ten koszt wkalkulowany w cenę lokalu – wylicza, Małgorzata Udała, Marketing i PR Manager w firmie Archicom. Nabywcy w cenie mieszkania płacą więc dodatkowy quasi-podatek. Gmina nie będzie bowiem musiała ponosić kosztów budowy infrastruktury, za którą zgodnie z prawem odpowiada. Trzeba ponadto pamiętać, że podatki nowych mieszkańców będą trafiać do budżetów samorządu lokalnego.

Polecamy serwis: Kredyty

Budowa 200-metrowej drogi podnosi koszt inwestycji

O ile więcej trzeba zapłacić za mieszkanie w związku z realizacją inwestycji publicznych przez dewelopera?

Reklama

Gdyby przyjąć, że tego typu nakłady pochłaniają 15% kosztów budowy, z czego deweloper odzyskałby jedną trzecią, z tego tytułu mieszkania byłyby droższe o 10%. Oznaczałoby to, że w Warszawie przeciętne mieszkanie o powierzchni 50 m kw. kosztowałoby nie 420 tys. zł, ale 462 tys. zł. W Krakowie byłoby to 381 tys. zł zamiast obecnych 346 tys., we Wrocławiu 369 tys. zł zamiast 336 tys. zł, a w Poznaniu 358 tys. zł, zamiast 325 tys. zł.

Już wybudowanie samej drogi jest niemałym kosztem. Jeśli deweloper miałby wybudować 3-piętrowy blok z setką mieszkań, a do tego 200-metrową drogę z chodnikami i oświetleniem, cena 50-metrowego mieszkania, wartego 450 tys. zł, mogłaby być w efekcie większa o kilkanaście tysięcy złotych.

Inwestycje w otoczenie i infrastrukturę a cena mieszkania

Wielu deweloperów podkreśla, że największy wpływ na cenę mieszkania mają inwestycje w otoczenie i infrastrukturę w przypadku projektów na obrzeżach miast. W tych rejonach jest ona bowiem najgorzej rozwinięta. Ponadto, w związku z niską ceną gruntów pod zabudowę na obrzeżach miast, dodatkowe nakłady na infrastrukturę publiczną mogą stanowić większy procent ogólnych kosztów budowy. Nie oznacza to jednak, że w centrum deweloperzy nie muszą czynić nakładów na infrastrukturę, zastępując w tym względzie gminy. - Zakres takich prac często nie dotyczy tylko bezpośredniego sąsiedztwa inwestycji. Na przykład w związku z połączeniem osiedla z drogą publiczną deweloper został zobowiązany do przebudowy sygnalizacji świetlnych na sześciu sąsiednich skrzyżowaniach. – podkreśla Małgorzata Udała, Marketing i PR Manager w firmie Archicom.

Dedykowany lokal to sposób na redukcję kosztów

Deweloperzy starają się oczywiście redukować koszty, związane z realizacją inwestycji wymaganych przez nabywców. Ma to za ograniczyć wpływ tych nakładów na ceny mieszkań w danym projekcie. - Przykładem takich działań jest budowanie lokali dedykowanych. Oznacza to, że naszą ofertę wzbogacamy o lokal usługowy, przystosowany do wymagań żłobka czy przedszkola. Dokonując transakcji, zaznaczamy w umowie, że musi ono mieć takie przeznaczenie. Tego typu praktyki są potrzebne szczególnie na terenach osiedli położonych na obrzeżach miasta, gdzie infrastruktura miejska jest nadal uboga. – mówi Tomasz Panabażys, Wiceprezes Zarządu J.W. Construction Holding S.A.

Zwolnienie z podatku od nieruchomości i opłat za użytkowanie wieczyste

W całej tej sytuacji gminy widzą też aspekt pozytywny dla nowych nabywców. Gdy deweloper przeniesie na gminę własność wybudowanej kosztem nowych nabywców drogi, gmina przejmuje obowiązek jej utrzymania i remontów. Nowi nabywcy nie muszą ponadto od gruntu pod taką drogą odprowadzać podatku od nieruchomości, ani opłat za użytkowanie wieczyste.

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    1 sty 2000
    24 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Fotowoltaika - nadchodzą zmiany

    Fotowoltaika. Według prognoz Instytutu Energii Odnawialnej, moc zainstalowana w fotowoltaiki w Polsce podwoi się w ciągu najbliższych dwóch lat. W 2025 roku może osiągnąć nawet 15 GW. Rynek OZE swój dynamiczny wzrost zawdzięczał dotąd przede wszystkim prosumentom, którzy korzystali z programu „Mój Prąd”. Jednak proporcje zaczynają się zmieniać – miejsce mikroinstalacji zajmują farmy, a energia słoneczna „goni” wiatrową.

    Kurs reedukacyjny: co to jest?

    Kurs reedukacyjny: co to jest i w jakich przypadkach jest konieczny? Dziś opowiemy o szkoleniach organizowanych przez WORD-y.

    6 trendów nowej rzeczywistości - co się zmieniło w firmach? [RAPORT]

    Z badania przeprowadzonego przez GfK wynika, że firmy stały się bardziej online, ale początkowy entuzjazm związany z pracą zdalną nieco opadł. Sprawdź 6 trendów nowej rzeczywistości widocznych w Raporcie #RegionyNEXERY2021.

    Polski Ład - czy będą zmiany podatkowe dla przedsiębiorców?

    Rzecznik MŚP postuluje do Premiera o korzystne zmiany dla przedsiębiorców w rządowym planie „Polskiego Ładu”. O jakie zmiany wystąpił Adam Abramowicz?

    Jest stanowisko Rzecznika Finansowego na zapytanie SN w sprawie tzw. kredytów frankowych

    Rzecznik Finansowy uznał, zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, że bieg przedawnienia roszczenia banku o zwrot kwot wypłaconych z tytułu kredytu frankowego, rozpoczyna się od chwili, w której umowa kredytu stała się trwale bezskuteczna.

    Ile kosztuje licencja taxi?

    Ile kosztuje licencja taxi? Kierowca musi spełnić parę wymogów formalnych. Na jaki wydatek musi się przygotować? Kilkaset złotych.

    Czy wejście na giełdę będzie łatwiejsze? MF chce zmian

    Resort finansów chce zmian w “Polskim Ładzie” i proponuje pakiet nowych ulg. Będą ulgi wspierające wejście polskich firm na giełdę, będą też ulgi na inwestowanie przez fundusze vc i zwolnienie podatkowe dla alternatywnych spółek inwestycyjnych. Czy to ułatwi wejście na giełdę?

    Sektor ubezpieczeniowy podwaja wydatki na cyberbezpieczeństwo

    Przyśpieszona transformacja cyfrowa sektora zmieniła priorytety branży w zakresie inwestycji technologicznych. Najważniejsze z nich to cyberbezpieczeństwo i migracja do chmury.

    Czy strategia multicloud w firmie ma wady?

    Tylko 32% firm korzysta z jednej platformy chmurowej. Decydując się na wdrożenie chmur od różnych dostawców firmy jednak często nie zdają sobie sprawy z wyzwań jakie taki proces przed nimi stawia.

    Jak zostać kierowcą Ubera? To w pewnym sensie proste...

    Jak zostać kierowcą Ubera? Choć wymogi nie są zaporowe, jest kilka punktów, które musi wypełnić kandydat. Zaraz opowiemy o procesie autoryzacji.

    Jak obniżyć rachunki za energię - zmiana sprzedawcy w 24 h i porównywarka cen

    Jak obniżyć rachunki za energię. Ministerstwo Klimatu i Środowiska informuje, że dobiegają końca konsultacje publiczne i uzgodnienia międzyresortowe projektu nowelizacji ustawy – Prawo energetyczne oraz ustawy o odnawialnych źródłach energii, który proponuje szereg rozwiązań na rzecz dalszego wzmocnienia pozycji odbiorcy energii elektrycznej. Zawarte w nim regulacje dotyczą m.in. możliwości: zmiany sprzedawcy w ciągu 24h, nabywania energii elektrycznej po cenach dynamicznych, korzystania z usług agregatorów czy dostępu do darmowej porównywarki cen, która będzie prowadzona przez Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki.

    Qashqai zostaje w Wielkiej Brytanii. Sunderland zaczyna produkcję

    Qashqai zostaje w Wielkiej Brytanii. Pomimo brexitu Nissan nie zdecydował się na przeniesienie produkcji z Wysp Brytyjskich.

    Mieszkanie wynajmuje 4 proc. gospodarstw domowych

    Sektor mieszkań na wynajem w Polsce jest mały i zdominowany przez indywidualnych właścicieli; prywatnie swoje mieszkanie wynajmuje 4 proc. gospodarstw domowych, a wśród nich niecałe 1 proc. korzysta z najmu instytucjonalnego - wynika z raportu firmy CBRE.

    Wartość sprzedaży kredytów hipotecznych

    Kredyty hipoteczne. Wartość sprzedaży kredytów hipotecznych przez liderów rynku pośrednictwa finansowego przekroczyła 9 mld zł - informuje Związek Firm Pośrednictwa Finansowego.

    Chipy płatnicze - czy to nieuniknione?

    Technologie cyfrowe, chociaż powszechne w naszym codziennym życiu, wciąż wzbudzają wiele pytań i kontrowersji, zwłaszcza w kontekście tego, jak daleko jesteśmy skłonni przesuwać granicę ich akceptacji. Czy takim novum będą właśnie chipy płatnicze?

    Kryzys na rynku najmu mieszkań

    Rynek najmu. Jeszcze do niedawna inwestycje w lokale na wynajem były uznawane za żyłę złota. Rentowność nie spadała poniżej 4%, wartość nieruchomości ciągle wzrastała. Wydawało się, że ten segment jest bezpieczny i przyszłościowy. Wraz z wprowadzonymi obostrzeniami z powodu pandemii COVID-19, popyt wycofał się z rynku, co spowodowało katastrofalne skutki dla indywidualnych inwestorów.

    Przed jakimi wyzwaniami stoi sektor data center?

    Centra danych w pandemicznej rzeczywistości stały się kluczowe dla funkcjonowania globalnej gospodarki. Można powiedzieć, że zapotrzebowanie na dane i zabezpieczenie ciągłości działania obiektów data center jeszcze nigdy w historii nie było tak wielkie. Możemy wskazać Polskę jako jeden ze „wschodzących” rynków, gdzie sektor w ostatnim czasie rozwija się bardzo dynamicznie.

    Zgoda na nadanie numeru VIN. Kiedy jest wydawana?

    Zgoda na nadanie numeru VIN jest wydawana przez wydział komunikacji w określonych przypadkach. Jakich? O tym opowiemy za chwilę.

    Prezydent podpisał ustawę o e-doręczeniach

    Prezydent Andrzej Duda podpisał nowelizację ustawy o doręczeniach elektronicznych (e-Doręczeniach). Główna zmiana to przesunięcie terminu wdrożenia e-Doręczeń. Jaki jest cel tej ustawy?

    Polacy i Hiszpanie wybierają firmy odpowiedzialne

    Patrząc całościowo na najświeższe wyniki badania, można zobaczyć, że normalność wraca nie tylko w postaci luzowania kolejnych obostrzeń, ale też w naszych głowach. Niemniej, pandemia z pewnością wyrobiła w nas nowe nawyki, które zostaną z nami na długo. Jeśli nie na zawsze - mówi Michał Tokarski, partner, lider sektora dóbr konsumenckich w Polsce, Deloitte.

    Globalne podatki dla firm przyniosłyby 695 mld USD rocznie

    Wprowadzenie globalnego podatku majątkowego zapewniłoby 289 mld USD rocznie, globalnego podatku klimatycznego – 279 mld USD rocznie, a globalnej minimalnej stawki CIT – 127 mld USD rocznie. Na co można by przeznaczyć taką kwotę?

    Rafał Pikuła: Na fake newsach można dobrze zarobić [PODCAST]

    Fake newsy to nie jest nowość w świecie informacji. Istnieją od zawsze, tylko teraz zwiększyła się skala tego zjawiska – wyjaśnia Rafał Pikuła. Zapraszamy do słuchania podcastu.

    "Ugryzienie" przez osę, pszczołę, komary, gzy i inne owady - co robić?

    Ukąszenia owadów - co robić? Pszczoły, osy, pająki, komary, meszki, kleszcze, gzy, szerszenie…. Warto być przygotowanym na ich ewentualne ugryzienia, zwłaszcza u najmłodszych, szczególnie, że w ich przypadku nie możemy być pewni, czy nie wystąpi silna reakcja alergiczna.

    Dopisanie współwłaściciela do dowodu rejestracyjnego

    Dopisanie współwłaściciela do dowodu rejestracyjnego: jak załatwić formalności? Warto dobrze przygotować się do wizyty w wydziale komunikacji.

    Jak zostać instruktorem nauki jazdy?

    Jak zostać instruktorem nauki jazdy? Na drodze do tzw. "L-ki" kierowcy stoi przede wszystkim kurs organizowany głównie w WORD-ach.