Czy opłaca się kupić za bezcen zabytkową nieruchomość?

Obrót nieruchomościami koncentruje się na mieszkaniach, domach i działkach i choć mówi się, że każda nieruchomość jest inna, to prawdziwie unikalne nieruchomości potrafią napawać zachwytem i rozpalić wyobraźnię niejednego nabywcy. Tym bardziej, że aby kupić pałac, dworek lub ruiny zamku, wcale nie trzeba dysponować dużym kapitałem.

Najmniej zapłacimy za ruiny

Najmniej kosztują nieruchomości, na których znajdują się ruiny, lub których zabytkowa zabudowa wymaga kosztownego remontu. Najpewniej właśnie dlatego pod koniec zeszłego roku w województwie lubelskim za 95 tys. zł można było kupić ruiny XIV-wiecznego, gotyckiego kościoła. Podobnie za 195 tys. zł wystawiony był XIX-wieczny zespół pałacowo-parkowy o powierzchni prawie 3,5 ha z ruinami pałacu i wozowni. Warto zauważyć, że za tę kwotę w Warszawie można kupić najwyżej kawalerkę.

Im lepszy jest stan nieruchomości, tym wyższa cena. Właśnie dlatego zabytkowy kompleks pałacowo-parkowy z 1863 roku, położony niedaleko miejscowości Nakło nad Notecią, w województwie kujawsko-pomorskim, wystawiony został do sprzedaży za 750 tys. zł. Za tę cenę można zostać właścicielem parku o powierzchni 0,9 ha wraz z piętrowym, podpiwniczonym pałacem o powierzchni prawie 1,2 tys. m kw. Budynek wymaga renowacji elewacji i remontu wewnątrz.

Natomiast za 950 tys. zł wystawiona została piętrowa Leśniczówka z XIX wieku w miejscowości Lubliniec w województwie śląskim. W budynku znajduje się też sala bankietowa wraz z wejściem na wieżę widokową. Budynek o powierzchni 1,1 tys. m kw. ma wyremontowany dach i odnowioną część stropów i podłóg. Brakuje jednak stolarki okiennej i drzwiowej, a do remontu wciąż pozostają ściany i schody. Na działce o powierzchni ponad 0,4 ha znajduje się także wozownia i budynek inwentarski.

Dowiedz się także: Ile wynosiły ceny transakcyjne mieszkań w styczniu 2011?

Dobrze zachowany zabytek

Dobrze utrzymane nieruchomości zabytkowe są znacznie droższe, ponieważ doprowadzenie ich do takiego stanu niemało kosztuje. Przykładowo za 2,5 mln złotych można kupić XVIII-wieczny, drewniany dworek w odległości 30 km od centrum Krakowa. Poddany pełnej renowacji, zarówno z zewnątrz jak i wewnątrz, budynek ma 550 m kw. i leży na działce o powierzchni 2,3 ha, z czego aż 1 ha przypada na ogród. W cenie oferowana jest zabudowa kuchenna i zabytkowe piece kaflowe. Ciekawostką jest także ogrzewanie podłogowe na parterze.

Natomiast w podwarszawskiej Górze Kalwarii jest czeka na nabywcę XIX-wieczna willa w stylu zwanym "historyzmem" z pracowni architekta Władysława Marconiego. Budynek ma powierzchnię 350 m kw. i jest w dobrym stanie technicznym. Wraz z mniejszym domem dla gości położony jest na działce o powierzchni 0,5 ha, porośniętej stuletnimi sosnami. Cena ofertowa to 4,2 mln złotych.

Polecamy serwis: Kredyty

Kosztowny remont pod okiem konserwatora

Kupując taką unikatową nieruchomość, trzeba jednak pamiętać, że jej utrzymanie łączy się ze znacznie wyższymi niż przeciętne kosztami – szczególnie, gdy ma coś do powiedzenia w tej kwestii konserwator zabytków. Trywialna wymiana okien może bowiem kosztować blisko o połowę więcej, gdy zamiast plastikowych okien zespolonych konserwator nakaże zastosowanie drewnianych, skrzynkowych, dostarczanych na zamówienie. - Każdy remont okien, podłóg, elewacji czy drzwi musi być akceptowany przez konserwatora, oczywiście, jeśli cały budynek wpisany jest do rejestru zabytków – tłumaczy Marzena Zielińska, doradca Home Broker z Warszawy. Ponadto zwraca ona uwagę na długi czas oczekiwania na decyzję konserwatora, która jest niezbędna, gdy planujemy remont nieruchomości, wpisanej do rejestru zabytków.

Ochrona lżejsza niż rejestr

Warto tu wyróżnić dwa poziomy opieki nad zabytkami, roztaczanej przez konserwatora. Mniej wymagające wobec właściciela jest objęcie ochroną konserwatorską, o czym decydują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchwalanego przez gminę. Bardziej wymagające jest wpisanie nieruchomości do rejestru zabytków. W pierwszym przypadku na uzgodnienie projektu remontu konserwator ma bowiem 30 dni i jeśli nie wyrobi się w tym terminie, można przystąpić do prac. Gdy natomiast nieruchomość jest wpisana do rejestru, zanim właściciel przystąpi do remontu, pozwolenie nań musi wydać konserwator, a terminy oczekiwania na taką decyzję nie są z góry ustalone. Ponadto warto zauważyć, że wobec zabytkowych nieruchomości gminie przysługuje prawo pierwokupu. Może więc okazać się, że po sporządzeniu umowy przedwstępnej gmina wejdzie w prawa niedoszłego nabywcy i sama kupi nieruchomość.

Kredyt na zabytek

Drogą przez mękę może też okazać się próba zabezpieczenia kredytu hipotecznego na nieruchomości zabytkowej. – Banki boją się takiego zabezpieczenia, bo uchodzi ono za mało płynne. Właśnie dlatego większość z nich odmówi kredytu na taki zakup lub zaproponuje dwukrotnie wyższą marżę – tłumaczy Grzegorz Chojnacki, doradca Home Broker z Warszawy. Rozwiązaniem może być zabezpieczenie kredytu hipotecznego, zaciągniętego na zakup zabytku, na innej, bardziej pospolitej nieruchomości.