Do czego zobowiązuje nas umowa kredytowa?

1. Najważniejsze przykazanie : „Regularnie spłacaj raty swojego kredytu”.

Z pozoru banał, ale od zastosowania się do tej reguły będą zależeć Twoje relacje z bankiem na przestrzeni całego okresu spłaty kredytu. Pozytywna historia kredytowa stanie się Twoim atutem w międzybankowym Biurze Informacji Kredytowej (BIK). Zatem terminowe regulowanie zobowiązań wobec banku nie tylko pozwoli uniknąć problemów z instytucją, w której spłacasz kredyt, ale także zbuduje Twoją wiarygodność na przyszłość.

Oczywiście mogą zdarzyć się sytuacje życiowe, które uniemożliwią  czasową spłatę całości bądź części raty kredytowej. W takich przypadkach absolutnie nie należy czekać z założonymi rękami, aż bank sięgnie do arsenału swoich możliwości dyscyplinujących. Wbrew pozorom banki, to instytucje, z którymi można wypracować kompromis,  o ile odpowiednio wcześnie poinformuje się je o swoich problemach.

W problematycznych  okolicznościach można skorzystać z nadzwyczajnych wakacji kredytowych (przerw w spłacie rat kredytu), kosztem np. wydłużenia okresu kredytowego bądź też przedstawienia dodatkowego zabezpieczenia.

Możliwości jest wiele, ale nawet najbardziej przyjaźnie nastawiony bank nie pomoże, jeśli kredytobiorca, zamiast rozmawiać o swoich problematach, wybierze drogę unikania kontaktu i pogrążania się w zaległościach.

Dowiedz się także: Co zrobić, kiedy kredyt hipoteczny jest zbyt niski?

2. Obowiązki wynikające wprost z umowy kredytowej

Warunki te dotyczą głównie ustanowienia prawnego zabezpieczenia kredytu w postaci hipoteki na rzecz kredytującego banku, wpisywanej do Księgi Wieczystej nieruchomości, co stanowi przedmiot zabezpieczenia.

Jeśli mamy do czynienia z rynkiem wtórnym, to sprawa nie jest skomplikowana. Przy podpisywaniu umowy kredytowej bank wydaje kredytobiorcy oświadczenia o ustanowieniu hipoteki. Na ich podstawie należy złożyć, we właściwym sądzie, wniosek o ustanowienie hipoteki, a następnie kopię tego wniosku zanieść do banku.

Następnym krokiem (dopiero po otrzymaniu zawiadomienia z sądu o dokonanym wpisie hipoteki) będzie złożenie w banku prawomocnego  odpisu Księgi Wieczystej, potwierdzającego, że bank został  w niej skutecznie wpisany jako wierzyciel.

Analogicznie proces ten wygląda w przypadku rynku pierwotnego, z tym zastrzeżeniem, że zanim udamy się do sądu, musimy wybrać się do banku z aktem notarialnym kupna nieruchomości. Dopiero na jego podstawie instytucja finansowa w terminie ok. dwóch tygodni przygotuje oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. Dalsze czynności będą identyczne jak w przypadku rynku wtórnego.

Kolejnym obowiązkiem, wynikającym wprost z umowy, jest konieczność ubezpieczenia nieruchomości i zabezpieczenia w ten sposób kredytu. Przy transakcjach na rynku wtórnym wymóg zawarcia ubezpieczenia na ogół zostaje wprowadzony przed uruchomieniem kredytu, choć nie jest to zawsze normą. Inaczej sprawa wygląda w przypadku rynku pierwotnego, gdzie nieruchomość możemy ubezpieczyć dopiero wtedy, kiedy formalnie staniemy się jej właścicielem.

W przypadku uzyskania kredytu na wykończenie/remont nieruchomości, w umowie kredytowej zostanie zapisany również termin, do kiedy musimy udokumentować w banku, że planowane prace rzeczywiście miały miejsce. Z reguły wystarczy dokumentacja zdjęciowa, ale niekiedy instytucje finansowe wysyłają swoich inspektorów bądź też proszą o przedstawienie faktur na wykonane prace czy dokonane zakupy.

Na spełnienie powyżej opisanych warunków banki przewidują dość elastyczne terminy, ale – szczególnie w przypadku rynku pierwotnego – ich dotrzymanie zależy także od daty zakończenia inwestycji przez dewelopera. Na terminowość dewelopera trzeba zwracać szczególną uwagę także ze względu na swój interes – im dłużej trwa realizacja, tym wyższy jest koszt, ukryty pod postacią ubezpieczenia pomostowego (obowiązujące do czasu wpisu hipoteki banku do KW).

Polecamy serwis: Kursy walut

3. Obowiązki dotyczące ubezpieczeń nieruchomości

Ubezpieczenie nieruchomości nie jest oczywiście wydarzeniem jednorazowym. Obowiązkiem kredytobiorcy jest coroczne odnawianie polisy ubezpieczeniowej. Jeżeli nieruchomość została ubezpieczona za pośrednictwem banku kredytującego, to przedłużenie polisy staje się czystą formalnością – warunkiem jest opłacenie składki ubezpieczeniowej na kolejny rok.

Jeśli wybraliśmy ubezpieczyciela zewnętrznego, sprawa jest o tyle skomplikowania, że musimy odnawiać umowę trójstronną między nami, ubezpieczycielem a bankiem (tzw. umowa cesji wierzytelności). Wspominana czynność wymaga więcej zachodu, bowiem po zawarciu polisy ubezpieczeniowej i jej opłaceniu, na podstawie tego dokumentu bank przygotuje umowę cesji, którą musi zaakceptować i podpisać ubezpieczyciel.

Dopiero dopełnienie tych wszystkich czynności spowoduje skuteczne wypełnienie  umowy z bankiem. Brak przedłużonej polisy ubezpieczenia nieruchomości może spowodować podwyższenie oprocentowania kredytu lub pociągnąć za sobą inne konsekwencje, zapisane w ogólnych warunkach umowy z bankiem.  Różnica w wysokości składki ubezpieczeniowej sprawia jednak, że skorzystanie z ubezpieczenia zewnętrznego jest znacznie korzystniejsze finansowo.

Kolejnym okresowym ubezpieczeniem,  związanym z kredytem, jest tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Dotyczy ono tylko tych kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt z wkładem własnym, mniejszym niż 20% wartości nieruchomości. W ich sytuacji bank, z reguły  co 3 trzy lata, będzie weryfikował wartość zabezpieczenia oraz sprawdzał, czy saldo kredytu spadło poniżej 80% wartości nieruchomości.

Dopóki próg LTV = 80 % nie zostanie osiągnięty, od brakującej do tej kwoty sumy bank będzie naliczał ubezpieczenie. W przeciwieństwie jednak do ubezpieczenia mieszkania, nie trzeba pamiętać o terminach z tym związanych – instytucja kredytująca samoistnie skontaktuje się z nami i pobierze środki z konta.  

Polecamy serwis: Budżet domowy

4. Obowiązki związane z promocyjnymi warunkami umowy (tzw. cross- seling)

Aktualnie znakomita większość banków udziela kredytów na warunkach promocyjnych, uzależnionych od korzystania z dodatkowych produktów. Poza dość oczywistym wymogiem prowadzenia rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego, na który musi wpływać wynagrodzenie kredytobiorcy, pojawiają się także inne wymogi.

Sprzedaż wiązana może dotyczyć kart kredytowych, indywidualnych kont emerytalnych, programów inwestycyjnych, polis ubezpieczeń osobowych (na życie lub od utraty pracy), a także wielu innych produktów, oferowanych przez bank. W przeważającej mierze wartość dodana tych produktów jest co najmniej wątpliwa. Gdy jednak dzięki ich zakupowi obniżony zostanie koszt kredytu, to warto z nich skorzystać, pamiętając o dwóch zasadach.

Po pierwsze, korzystanie z tych produktów jest z reguły wymagane przez okres znacznie krótszy niż czas trwania samego kredytu. Niekiedy wystarczy przez rok używać karty kredytowej czy na trzy lata zamrozić pieniądze na lokacie. Po drugie, jeśli wymóg utrzymywania jakiegoś produktu jest określony terminem i nie chcemy dłużej z niego korzystać, musimy pamiętać o wypowiedzeniu umowy go dotyczącej. Ma to szczególne zastosowanie przy tych produktach, w których przypadku brak wypowiedzenia skutkuje przedłużeniem umowy na kolejny okres (np. ubezpieczenia na życie).

Aby uniknąć ponoszenia dodatkowych, niechcianych kosztów, należy starannie pilnować terminów, kiedy można zrezygnować z korzystania z produktów, które otrzymaliśmy w banku w pakiecie z kredytem. Działa to oczywiście także w drugą stronę – niespełnianie warunków promocji może skutkować podwyższeniem przez bank oprocentowania kredytu do poziomu sprzed udostępnienia oferty. Tym bardziej, że promocyjne warunki kredytu zapisane są w załącznikach do umowy kredytowej i pozostają uzależnione od spełnienia warunków promocji.  

Aby uniknąć sytuacji stresowych i problemów w relacjach z kredytującym wymarzoną nieruchomość bankiem, warto stworzyć kalendarz czynności, które nastąpią już po wypłacie kredytu. W tym celu niezbędne będzie oczywiście szczegółowe zapoznanie się umową kredytową. Zapisy umowy kredytowej mają czasem bardziej doniosłe znaczenie dla kredytobiorcy niż konstytucja.  Nie warto na własnej skórze przekonywać się, że nieznajomość prawa szkodzi. Dlatego, dla własnego dobra, umowę kredytową powinno się traktować z należytą powagą.