Co zrobić, kiedy kredyt hipoteczny jest zbyt niski?

Z sondy, przeprowadzonej przez ekspertów finansowych głównie wśród dużych banków, wynika, że wchodzące w życie z końcem tego roku nowe przepisy znowelizowanej Rekomendacji S utrudnią dostęp do kredytów hipotecznych grupie około 15-20 proc. klientów. Biorąc pod uwagę, że rocznie udzielanych jest około 220-230 tys. kredytów, klientów, którzy będą mieli kłopot, może być nawet grubo ponad 40 tys. Spośród dużych graczy nieco mniej pesymistyczne prognozy ma jedynie Pekao.

Zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego, zawartymi w znowelizowanej Rekomendacji S, banki od przyszłego roku zmuszone są liczyć zdolność kredytową klientów maksymalnie dla okresu 25 lat, nawet gdyby kredyt zaciągany był na dłużej.

Krótszy okres spłaty to automatycznie wyższa rata, a ta (łącznie z innymi kredytowymi obciążeniami) nie może przekraczać połowy dochodów, jeśli wynagrodzenie klienta nie jest wyższe niż średnia krajowa, albo 65 proc., jeśli dochody tę średnią przekraczają. Jak wynika z szacunków ekspertów, taka zmiana spowoduje zmniejszenie maksymalnej zdolności kredytowej o ok. 7 proc.

Osoba, która dziś maksymalnie może otrzymać 300 tys. zł na 30 lat, w styczniu pożyczy najwyżej 279 tys. zł.

Polecamy serwis: Kredyt hipoteczny a rynkowa stopa procentowa

Dużo gorzej sytuacja wygląda w przypadku kredytów walutowych. Rekomendacja S nakazuje, aby rata takiego kredytu nie przekraczała 42 proc. wartości dochodów, bez względu na wysokość zarobków. Dla osób, zarabiających powyżej przeciętnej, w połączeniu z 25-letnim okresem spłaty, oznacza to ścięcie możliwej do uzyskania kwoty o około 40 proc.

W przypadku osób z zamożnych z obecnie dostępnego kredytu na 500 tys. zł zostanie opcja na pożyczenia najwyżej 300 tys. zł.

Ograniczenie, wynikające z Rekomendacji S, nie oznacza, że zainteresowani pożyczeniem pieniędzy na mieszkanie wyjdą z banku z niczym. Po prostu będą zmuszeni zmniejszyć wnioskowaną kwotę kredytu. Ale co w sytuacji, gdy nowa propozycja nie wystarczy na zakup mieszkania, a w kieszeni nie ma już kart kredytowych i zlikwidowany został limit w koncie?

Polecamy serwis: Karty kredytowe

Istnieją trzy sposoby, których stosowanie sugerują przedstawiciele banków.

1. Kredyt wzięty z rodziną. „Zakładamy, że część klientów dołączy do kredytu współkredytobiorcę, dzięki czemu, mimo nowych zasad oceny zdolności kredytowej, otrzymają satysfakcjonujący kredyt” – mówi Agnieszka Nachyła, dyrektor departamentu marketingu bankowości hipotecznej w Kredyt Banku.
2. Wkład własny. Z pewnością znacznie wzrośnie też rola wkładu własnego przy zakupie nieruchomości – twierdzą zgodnie bankowcy. Z jednej strony klient będzie zabiegał o mniejszą sumę kredytu, a także otrzyma ją na lepszych warunkach niż w sytuacji, gdy kredyt pokrywa całą wartość mieszkania. A korzystniejsze warunki to możliwość pożyczenia większej kwoty.
3. Negocjacje z deweloperem. Malejąca zdolność kredytowa z pewnością będzie argumentem w negocjacjach ze sprzedającymi nieruchomości. „Niewykluczone, że koniec końców spadek cen mieszkań wyrówna spadek zdolności kredytowej” – mówi Radosław Siubczyński, odpowiedzialny za produkty hipoteczne w Raiffeisen Banku.

Ostrzejsza walka o klienta

Wygląda na to, że Rekomendacja S będzie też miała inne konsekwencje niż tylko ścięcie wnioskowanych kwot i jeszcze bardziej zaostrzy rywalizację banków na rynku kredytów złotowych. Instytucje, skoncentrowane na walutowych kredytach hipotecznych, które Rekomendacja S dotknie dużo mocniej niż te, udzielające kredytów złotowych, będą chciały sobie zrekompensować spadek sprzedaży pożyczkami złotowymi.