Na co patrzy bank, przyznając kredyt hipoteczny?

Jak łatwo się domyślić, nie ma prostej granicy uposażenia kredytobiorców, od której banki zaczynają ochoczo udzielać kredyty na dom. W grę wchodzi wiele czynników - choćby długość okresu kredytowania, wysokość innych zobowiązań i miesięcznych wydatków wnioskującego, jego sytuacja rodzinna, waluta kredytu.

Analitycy finansowi przygotowali krótki przegląd, co może wpływać na ocenę zarobków kredytobiorcy, a przez to kwotę, którą w ramach kredytu hipotecznego pożyczy mu bank.

Czy banki zwracają uwagę tylko na zarobki?

Kluczową sprawą przy analizie zdolności kredytowej są zarobki wnioskującego. To logiczne. Podobnie jak to, że sytuacja 2 osób o identycznych przychodach może być diametralnie inna. Bank chętniej pożyczy środki wykształconemu, bezdzietnemu 25-latkowi niż 45-letniemu ojcu, jedynemu żywicielowi rodziny, w dodatku spłacającemu kredyt samochodowy.

Nie ma żadnej dolnej granicy zarobków, od której banki przystępują do rozmów. Teoretycznie ktoś może zarabiać 1,5 tys. zł netto w ramach umowy zlecenia i udać się do banku po kredyt na dom, ale musi być gotowy na to, że banki pożyczą mu zaledwie kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Co do umów, na które pracują kredytobiorcy – oczywiście najszerzej drzwi banków otwierane są przed osobami z umowami o pracę na czas nieokreślony. Ale banki dostosowują się do realiów rynku i nie skreślają od razu Polaków, pracujących na umowy na czas określony, czy na umowy zleceń albo na dzieło.

Dowiedz się także: Jaką zniżkę na paliwo zaproponuje ci bank?

Dla banku podstawą jest stałość dochodów - jeśli uda się go przekonać, że wskazana umowa to gwarantuje, nic nie stoi na przeszkodzie, aby kredyt uzyskać.

Wiele osób zastanawia się, czy premie mogą być brane pod uwagę przy analizie kredytowej. Wszak gros zawodów (np. przedstawiciele handlowi) zarabia głównie na prowizjach lub premiach. Banki to rozumieją i jeśli udowodni się względną stałość dochodu, które nie stanowią podstawy, to przy wyliczaniu zdolności kredytowej bank weźmie pod uwagę średnie przychody, np. z pół roku czy 12 miesięcy.

Pewną niedogodnością dla osób już niemłodych jest fakt, że banki przy analizie wiarygodności i wypłacalności kredytobiorcy biorą pod uwagę także możliwość zmiany dochodów (oczywiście na niekorzyść) w przypadku osiągnięcia wieku emerytalnego. Te, które dotychczas tego nie robiły, od nowego roku będą do tego zobowiązane rekomendacją SII Komisji Nadzoru Finansowego.

I warto pamiętać – każdy bank ma inną politykę kredytową. Dla jednego dochody będą zbyt niskie, dla drugiego – wystarczające. Zazwyczaj jednak luźniejsze traktowanie zdolności kredytowej idzie w parze z gorszymi warunkami kredytowania.

Czy damy radę spłacać kredyt?

Nie tylko same banki dbają, aby udzielać kredytów mieszkaniowych bezpiecznie, bez zbędnego ryzyka. Także Komisja Nadzoru Finansowego, a więc instytucja niejako kontrolująca rynek bankowy, nakłada na kredytodawców pewne wymogi. Otóż, jeśli Polak zaciąga kredyt w złotych, to wysokość raty (lub ogólnie wszystkich posiadanych przez niego zobowiązań) nie może przekraczać 50 proc. (jeśli kredytobiorca zarabia nie więcej niż wynosi średnia krajowa) lub 65 proc. (gdy zarobki przekraczają średnią krajową) jego średniego miesięcznego uposażenia netto.

W przypadku kredytów walutowych (co właściwie w obecnych realiach oznacza po prostu kredyt w euro) jest jeszcze trudniej o finansowanie, bo rata (lub raty) nie mogą być wyższe niż 42 proc. średnich miesięcznych zarobków netto kredytobiorcy.

Jeśli wnioskujący o kredyt netto zarabia 5 tys. zł miesięcznie (i nie posiada innych zobowiązań), może zaciągnąć kredyt w euro na 300 tys. zł (bez wkładu własnego) na 20 lat – wówczas rata wyniesie ok. 1900 – 2100 zł, czyli właśnie maksymalnie 42 proc. pensji. Nie będzie mógł jednak zaciągnąć już takiego kredytu na 15 lat – rata w wysokości ok. 2350 – 2550, jaką przyjdzie mu płacić będzie zbyt wysoka w stosunku to jego zarobków.

Polecamy serwis: Lokaty

Kto dostanie kredyt walutowy?

Banki wymagają wyższych dochodów (lub pożyczają niższe kwoty) w ramach walutowych kredytów hipotecznych nie tylko dlatego, że tak nakazuje im Komisja Nadzoru Finansowego. Same także zdają sobie sprawę, że kredyt walutowy z racji ekspozycji na wahania kursów walut, jest produktem obarczonym ryzykiem. Stąd trudno się dziwić, że nie są skłonne pożyczać tak wysokich kwot jak w przypadku kredytów w złotych.

Tylko Ci z wysokimi zarobkami (a więc ci, którzy powinni poradzić sobie nawet z koniecznością spłacania rat wyższych o kilkadziesiąt procent) mogą zaciągać zobowiązania walutowe na takie kwoty, o jakie wnioskują.

Właściwie jedyną walutą obcą, do jakiej może być denominowany aktualnie kredyt hipoteczny, jest euro. Jeśli ktoś chciałby zaciągnąć kredyt we frankach szwajcarskich, musi udać się do Nordea Banku. Tu jednak kryterium zarobku jest naprawdę wyśrubowane. Rozmowy z bankiem o zobowiązaniu w szwajcarskim pieniądzu odbędą się tylko z osobą zarabiającą ponad 15 tys. zł. netto...

Mikołaj Fidziński