Czy włączenie singli do Rodziny na Swoim faktycznie umożliwi im zakup mieszkania?

Koncepcje ustawodawcy, dotyczące Rodziny na swoim, zmieniają się jak w kalejdoskopie. Jeszcze kilka dni temu można było spodziewać się wyłączenia z dofinansowania mieszkań używanych, kredytobiorców w wieku ponad 35 lat oraz ograniczenia o przeszło 21% limitu cen, kwalifikujących do wsparcia. Komisja infrastruktury przesłała jednak do sejmowego, drugiego czytania projekt zgoła odmienny. Do programu mają zostać włączeni single, a rynek wtórny nie będzie wykluczony. W tym projekcie próżno szukać jednak tylko pozytywów. Okazuje się bowiem, że propozycja zawiera także wyłączenie z programu osób w wieku ponad 35 lat oraz idące znacznie dalej niż zakładała rządowa ustawa ograniczenie ceny m kw., kwalifikującego do korzystania z budżetowego wsparcia.

Mieszkanie używane w niższej cenie

Jeśli ustawa zostanie przyjęta przez sejm, mieszkanie używane będzie można kupić pod warunkiem, że jego cena nie przekroczy 80% kosztu odtworzenia nowego mieszkania. Wartości te publikują co pół roku wojewodowie. W przypadku zakupu od dewelopera lub budowy domu limit ceny będzie wyższy i sięgnie 100% kosztu odtworzenia. Warto przypomnieć, że rząd planował pierwotnie utrzymanie tego wskaźnika na poziomie 110% kosztów. Miał on jednak obowiązywać tylko dla rynku pierwotnego. Dla porównania, obecnie zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, można kupować mieszkania, których cena za m kw. wynosi nawet 140% kosztów odtworzenia.

2,5 tys. zł dofinansowania w Kielcach

Dzięki temu w Warszawie na metr mieszkania można obecnie wydać nawet 9,8 tys. zł, co powoduje, że w najdroższej dzielnicy – Śródmieściu – jesteśmy w stanie zaciągnąć kredyt z dopłatą na przeszło co piąte mieszkanie. Można więc uznać, że pierwotna idea, przyświecająca twórcy Rodziny na Swoim, została wypaczona. Ponadto, w takich miastach jak Kraków, Poznań, Wrocław, Gdańsk, Bydgoszcz czy Toruń obecnie limity ceny wynoszą nawet ponad 7 tys. zł. Sejmowa komisja zaproponowała, aby spadły one w stolicy do 7 tys. zł za m kw. w przypadku mieszkań nowych i 5,6 tys. zł za m kw. lokalu używanego. Dla pozostałych, wyżej wymienionych miast, byłoby to odpowiednio około 5 i 4 tys. zł za m kw. Najniższe limity obowiązywałyby w Gorzowie Wielkopolskim i Zielonej Górze, gdzie w przypadku mieszkań używanych nieznacznie przekroczyłyby 2,5 tys. zł za metr. Poza obszarami miejskimi, najniższe limity dotyczyłyby województwa podkarpackiego. Cena używanej nieruchomości nie może tam przekroczyć 2,3 tys. zł za m kw.

Rodzina na Swoim tylko dla wybranych

Tak niskie limity w praktyce mogą zamrozić działanie programu, z którego dziś dofinansowany jest blisko co czwarty, nowo udzielony kredyt hipoteczny. Na 14 zbadanych rynkach można obecnie kupić blisko dwa na trzy mieszkania o powierzchni do 75 m kw. Rządowy projekt obniżyłby dostępność do jednej nieruchomości na pięć i to jedynie na rynku pierwotnym. Wydaje się, że propozycja sejmowej komisji idzie jeszcze dalej. W większości badanych miast z cudem graniczyć będzie znalezienie mieszkania, spełniającego wymagania programu Rodzina na Swoim. Rządowe dofinansowanie praktycznie zniknie w takich miastach jak Wrocław, Szczecin, Poznań, Lublin, Kraków, Gdynia czy Białystok. W tych lokalizacjach jedyną możliwością na skorzystanie ze wsparcia w spłacie kredytów może okazać się budowa domu. Trzeba bowiem zauważyć, że w tym przypadku istnieje szansa na wyższy limit – taki, jak w przypadku zakupów na rynku pierwotnym.

Przeczytaj również: 10 sposobów na zakup taniego mieszkania – porada

Nie oznacza to jednak, że w gronie miast wojewódzkich wciąż nie będzie można znaleźć takich, gdzie budżet dalej dopłacać będzie do kredytów hipotecznych na szerszą skalę. Dotyczy to głównie miejscowości, w których obecnie większość nieruchomości spełnia wymagania programu Rodzina na Swoim. Wciąż można da się nabyć co drugie mieszkanie w Bydgoszczy, co czwarte w Toruniu, czy co dziesiąte w Łodzi. W Gdańsku i Warszawie nabywcy zostaną skazani na mieszkania od deweloperów, a w Katowicach na używane.

Single w jeszcze gorszym położeniu

Zgodnie z propozycją sejmowej komisji, z dofinansowania będą też mogły korzystać osoby samotne – tzw. single. Trzeba jednak pamiętać, że mają one dostać możliwość nabycia mieszkania o powierzchni do 50 m kw., przy czym dofinansowanie wypłacane byłoby do 30 m kw. powierzchni lokalu. Ponadto grono lokali o powierzchni do 50 m kw. jest nawet 2,5-krotnie mniejsze niż tych o wielkości do 75 m kw. Singlom będzie więc znacznie trudniej znaleźć mieszkanie, które mogliby kupić, przy zastosowaniu dofinansowanego kredytu. Po pierwsze, grono mieszkań, spełniających wymagania powierzchniowe lokali dla singli, jest skromniejsze, a ponadto przeważnie udział w nim takich nieruchomości, które spełniają wymagania cenowe, jest ograniczony. Trzeba bowiem pamiętać, że im mniejsza jest nieruchomość, tym więcej kosztuje metr. Dane pokazują jednak, że na rynku wtórnym w Katowicach i Łodzi udział mieszkań, spełniających kryterium ceny w gronie lokali do 50 m kw., jest wyższy niż w przypadku lokali do 75 m kw. Może to wynikać z faktu, że najtańsze mieszkania, na przykład te w budynkach z wielkiej płyty, są przeciętnie nawet o jedną czwartą mniejsze od tych w kamienicach lub nowym budownictwie.

Data złożenia wniosku ma kluczowe znaczenie

Nad projektem zmian w programie Rodzina na Swoim pracuje obecnie sejm. Póki co, propozycja sejmowej komisji idzie dalej w ograniczeniach programu niż rządowa, choć ma ona pozwolić na korzystania z dofinansowania singlom. Do wejścia w życie procedowanej ustawy zasady pozostają jednak niezmienione. Aby z nich skorzystać, trzeba złożyć wniosek kredytowy przed datą wejścia w życie nowelizacji. Warto też przypomnieć, że zgodnie z projektem ustawy ostatni kredyt z rządowym dofinansowaniem ma zostać udzielony 31 grudnia 2012 roku. Beneficjenci otrzymywać będą dopłaty do odsetek nawet do końca 2020 roku – czyli przez pierwsze 8 lat kredytowania.

Polecamy serwis: Lokaty

Kontrowersje wokół limitów

Zasady ustalania limitów w poszczególnych miastach i województwach wzbudzają kontrowersje. Po pierwsze, dziwić mogą duże rozbieżności między poziomami dopłat, a także tendencje w zmianach limitów, obliczanych przez wojewodów w różnych częściach Polski. Po drugie, zastanawiające jest to, że w większości województw limity rosną, chociaż boom na rynku budownictwa mieszkaniowego zakończył się już blisko trzy lata temu, a co za tym idzie, powinien spaść koszt odtworzenia budynków mieszkalnych. Wyjaśnienie tych kwestii kryje się w metodologii obliczania limitów, która daje dosyć dużą swobodę wojewodom w określaniu ich poziomów.

Limity cenowe wyznaczane są na podstawie średniej arytmetycznej z ostatnich dwóch odczytów wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, którą mnoży się przez współczynnik 1,4. Wskaźniki te ustalane są przez wojewodów w oparciu o aktualne dane GUS, dotyczące przeciętnych kosztów budowy mieszkań w budownictwie wielorodzinnym (są obliczane na podstawie kwestionariuszy B-09, wypełnianych przez deweloperów). Jednak podstawą dla wojewodów, obok danych gromadzonych przez GUS, stały się także własne analizy. Tu może kryć się częściowe wyjaśnienie dużych rozbieżności w poziomach limitów między województwami.

Bardzo ważne jest również to, że koszty, brane pod uwagę, mają wymiar historyczny, tzn. odnoszą się do już zakończonych budów. Są to m.in. wydatki na zakup gruntów, wznoszenie budynków, instalacji, urządzeń, finansowania budowy i wreszcie podatku VAT. Fakt historyczności tych kosztów – obecnie kończone budowy były rozpoczynane i kontraktowane w czasie obowiązywania znacznie wyższych kosztów zakupu materiałów i robocizny – może częściowo wyjaśniać, dlaczego limity stale rosną, chociaż na rynku ceny spadły, przynajmniej w odniesieniu do tych z okresu 2007-2008. Warto też podkreślić, że liczba kończonych obecnie inwestycji jest relatywnie niewielka. Powoduje to, że otrzymywane przez wojewodów dane mogą charakteryzować się dużą przypadkowością – oddanie dużej inwestycji o wysokim standardzie lub mieszkań wykończonych zamiast lokali w stanie deweloperskim może znacznie zawyżyć statystyki.