10 sposobów na zakup taniego mieszkania – porada

Przeciętny Warszawiak mógłby za roczną pensję kupić niewiele ponad 2 m kw. apartamentu w centrum swojego miasta. W przypadku mieszkańców Berlina, Brukseli i Wiednia wynik ten byłby nawet pięciokrotnie wyższy. Wśród 27 państw Polska zajmuje 25 miejsce w Europie pod względem możliwości zakupowych mieszkańców stolic. Lokale mieszkaniowe w kraju są więc relatywnie drogie. Nie znaczy to jednak, że nie można nabyć nieruchomości za znacznie niższą cenę. Jak to zrobić?

1. Mieszkanie obciążone prawem dożywocia

Tanim sposobem na własne „M” może być zakup mieszkania z lokatorem, któremu przysługuje prawo dożywocia. Cała transakcja polega na tym, że w umowie notarialnej, przenoszącej prawo do lokalu, nowy nabywca zobowiązuje się do przyjęcia pod swój dach poprzedniego właściciela, dożywotniego utrzymywania go oraz opieki nad nim. Po jego śmierci nowy nabywca zobowiązany jest także pokryć koszty pochówku. W związku z tym zakup mieszkania, obciążonego prawem dożywocia, powinien być znacznie tańszy niż na rynku. O ile tańszy?

Przyjmijmy, że Pani w wieku 70 lat chciałaby sprzedać dwupokojowe mieszkanie, które warte jest 400 tys. zł, ale chciałaby dożywotnio zajmować jeden z pokoi. Zgodnie z danymi GUS przeciętna kobieta w tym wieku będzie żyć jeszcze 13 lat. Wartość dożywotniego świadczenia w postaci możliwości zajmowania jednego pokoju wraz z kosztami utrzymania można oszacować na około 1500 zł miesięcznie.

Z biegiem lat nominalna wartość tego świadczenia powinna rosnąć zgodnie z wpływem inflacji. Z drugiej jednak strony spełnianie powyższych świadczeń jest alternatywą dla zakupu na kredyt – obecnie, w przypadku rodzimej waluty, oprocentowany przeciętnie na około 5,5% w skali roku. Uwzględniając więc wpływ tych czynników można oszacować wartość prawa dożywocia na kwotę 197 tys. zł. Oznaczałoby to, że mieszkanie warte 400 tys. zł można kupić za około 200 tys. zł, zawierając przy tym umowę dożywocia z poprzednią właścicielką.

2. Zakup od komornika

Nawet o jedną trzecią taniej można kupić mieszkanie, które wystawił do sprzedaży komornik. Pozwala mu na to Kodeks Postępowania Cywilnego. W pierwszej licytacji minimalna cena nie może być niższa niż 75% wartości rynkowej. Gdy w wyniku pierwszej licytacji mieszkanie nie zostanie sprzedane, druga licytacja zaczyna się od ceny wywoławczej na poziomie zaledwie dwóch trzecich wartości. Dlaczego więc nie jest to popularna forma zakupu mieszkania? Powodów można znaleźć kilka.

Po pierwsze wartości, o których mowa powyżej, są cenami wywoławczymi, a ostateczna cena zakupu stanowi wynik licytacji między zainteresowanymi. Dużym ograniczeniem jest także fakt, że brakuje ogłoszeń o licytacjach komorniczych, bo i egzekucje przeprowadzane z mieszkania są ostatecznością, przed którą dłużnicy potrafią się skutecznie bronić. Na jednym z największych portali, udostępniającym informacje o licytacjach komorniczych, jest teraz aktualnych około 100 obwieszczeń z całej polski. Mało ogłoszeń oznacza skromny wybór. Kupujący nie będzie mógł więc wybrać lokalu o wymarzonym rozkładzie, standardzie czy nawet lokalizacji. Poza tym dostęp do informacji o licytacjach komorniczych jest ograniczony. Zgodnie z prawem istnieje bowiem wymóg rozpowszechniania tego typu informacji jedynie za pomocą tablicy ogłoszeń w urzędzie gminy i siedzibie sądu rejonowego oraz poprzez ogłoszenie w poczytnej gazecie. To żadna tajemnica, że z mediów tych praktycznie nie korzystają osoby, zainteresowane zakupem mieszkania. Ponadto, aby kupić mieszkanie na licytacji komorniczej, najlepiej jest dysponować gotówką. Po pierwsze, żeby wziąć udział w licytacji, trzeba wpłacić wadium, wynoszące 10% wartości nieruchomości. Pozostała kwota musi zostać zapłacona w ciągu dwóch tygodni od uprawomocnienia się przybicia, które kończy licytację. Prawo zezwala, aby termin ten wydłużyć, ale nie może on wtedy przekroczyć miesiąca. Oznacza to, że uzyskanie kredytu hipotecznego na dany zakup byłoby bardzo trudne, choć nie niemożliwe. Ponadto, w porównaniu do oferty rynkowej, nie zawsze podczas licytacji wystawiana jest nieruchomość w okazyjnej cenie. Może to wynikać chociażby z trywialnej pomyłki obliczeniowej, popełnionej przez rzeczoznawcę majątkowego, odpowiedzialnego za wycenę nieruchomości lub z braku ważnych dla wyceny informacji. Na koniec pozostaje kwestia najważniejsza - w przypadku większości mieszkań, wystawianych na licytacji, dawny właściciel wciąż zajmuje licytowany lokal. Zgodnie z prawem nie można go wyrzucić na bruk. Niezbędne jest wtedy uruchomienie postępowania sądowego o eksmisję. W jej wyniku trzeba będzie zapewnić lokatorowi inny lokal lub czekać na przydział takowego przez gminę. Praktyka pokazuje, że tego typu sprawy ciągną się latami. Pojawia się tu jednak światełko w tunelu. Odszkodowania za niedostarczenie lokatorowi lokalu socjalnego lub tymczasowego można się domagać od gminy. Tę drugą zależność potwierdził 21 stycznia 2011 roku Sąd Najwyższy.

3. Wykup mieszkania od gminy, wojska lub nadleśnictwa

Kolejnym sposobem na tanie, własne „M”, jest wykup mieszkania od gminy, państwowego pracodawcy, Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, Lasów Państwowych lub PKP. Tego typu transakcje normuje kilka różnych ustaw, ale umożliwiają zakup mieszkania nawet za 3,75% wartości nieruchomości. Problem w tym, że uprawnionymi do nabycia z wysokimi bonifikatami są najemcy lokali, a czasem też osoby im bliskie, mieszkające z nimi na stałe. Jak wygląda taka procedura na przykładzie wykupu mieszkania od Lasów Państwowych? Po pierwsze, dotychczasowy właściciel powinien ogłosić chęć sprzedaży mieszkań. Ponadto najemca musiał przepracować lub przynajmniej wynajmować mieszkanie, należące do Lasów Państwowych przez trzy lata. Dopiero wtedy uzyskuje on możliwość skorzystania z przysługującego mu prawa pierwszeństwa nabycia i bonifikaty. Wynosi ona 6% za każdy rok zatrudnienia i 3% za każdy rok najmu. W sumie nie może jednak przekroczyć 95% wartości nieruchomości, w przypadku osób, które w Lasach Państwowych przepracowały minimum 3 lata. Za 5% wartości zajmowane mieszkania mogą wykupić także emeryci i renciści. W obu tych przypadkach należność można rozłożyć na 60 miesięcznych rat, przy czym oprocentowanie nie ma prawa wynieść więcej niż 2 pp. stopy referencyjnej, ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej. Obecnie maksymalnie byłoby to więc 5,75%. Ponadto osoby, które w Lasach Państwowych nie pracowały, ale wynajmują mieszkanie od przynajmniej 3 lat i mają umowę na czas nieokreślony, mogą skorzystać z bonifikaty, nieprzekraczającej 45% wartości nieruchomości. W tej beczce miodu jest jednak i łyżka dziegciu. Jeśli przed upływem 5 lat od nabycia mieszkania z bonifikatą lokal zostanie sprzedany, to Lasy Państwowe wystąpią o zwrot bonifikaty, powiększonej o wzrost cen nieruchomości.

4. Suterena

Wszyscy mogą skorzystać z możliwości zakupu mieszkania w suterenie. W związku z mało atrakcyjnym usytuowaniem w budynku, lokale takie nie cieszą się powodzeniem, a przez to ich ceny są przystępne. Przykład? W Warszawie za 148 tys. zł można kupić dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 26 m kw. Jest ono w dobrym stanie i mieści się w suterenie odnowionej kamienicy na terenie dzielnicy Włochy. Dla porównania, przeciętna cena ofertowa mieszkań dwupokojowych w tej dzielnicy wynosi 8122 zł za m kw. Można więc przyjąć, że gdyby przedmiotowy lokal nie był położony w suterenie, to jego wartość wynosiłaby 211 tys. zł, a więc o blisko połowę więcej. Cena jest jednak pochodną negatywnych aspektów tego wyboru. Mieszkania w suterenach są słabo doświetlone i najbardziej podatne na ewentualne zalanie. Poziom, na którym znajdują się okna, może też być przeszkodą na drodze do prywatności.

Dowiedz się także: Czy stać nas na większe o połowę mieszkania?

5. Poddasze do adaptacji

Analogicznie można szukać miejsca zamieszkania na poddaszu. Na rynku dostępne są oferty sprzedaży powierzchni tuż pod dachami kamienic. Aby takie lokale zaadoptować na cele użytkowe, niezbędne jest poniesienie niemałych nakładów. Cena ich zakupu jest jednak bezkonkurencyjna, a prace adaptacyjne można przeprowadzić we własnym zakresie, co obniża koszty. Na przykład na Starym Mieście w Krakowie można kupić poddasze o powierzchni 185 m kw. w kamienicy z XIX wieku. Cena ofertowa to 3,2 tys. zł za m kw. Dla porównania za metr mieszkania w tej dzielnicy trzeba zapłacić ponad 10 tys. zł.

6. Mieszkanie do remontu

Jeśli potencjalnego kupującego przeraża skala prac budowlanych, jaką trzeba przeprowadzić, aby zaadoptować poddasze dla celów mieszkalnych, rozwiązaniem może być nabycie mieszkania w stanie do remontu. Nie zawsze jednak rozwiązanie takie jest opłacalne. W 11 zbadanych miastach lokale w stanie wymagającym remontu są średnio o 339 zł tańsze, w przeliczeniu na m kw., od lokali w dobrym stanie. Gdyby założyć, że remont zostałby przeprowadzony możliwie najniższym sumptem przez nowego nabywcę i wymagał: wyrównania ścian, wymiany podłóg wraz z wylewkami, wymiany okien, drzwi, akcesoriów łazienkowych oraz glazury i elementów instalacji elektrycznej, na same materiały do remontu mieszkania o powierzchni 50 m kw. trzeba by było wydać 23 tys. zł. Oznacza to koszt rzędu 460 zł, w przeliczeniu na m kw. Kupując lokal do remontu w średniej cenie, a następnie odnawiając je, w sumie zapłacilibyśmy więcej niż nabywając mieszkanie, które nie wymaga dużej ingerencji. Szacunki te pokazują jednak sytuację przeciętną, co nie znaczy, że kupując mieszkanie do remontu, nie można zaoszczędzić.

7. Zakup z kredytem „Rodzina na Swoim”

Małżeństwa i osoby samotnie wychowujące dziecko mają do dyspozycji znacznie prostszy sposób oszczędności przy zakupie mieszkania. Jeśli planują zadłużyć się, powinny pomyśleć o nabyciu mieszkania z wykorzystaniem programu „Rodzina na Swoim”. Obecnie z jego pomocą można kupić mieszkanie o powierzchni do 75 m kw., lub kupić bądź wybudować dom do 140 m kw. Ponadto do programu kwalifikują się nieruchomości, których cena nie przekracza limitów, ustalanych dla konkretnych obszarów. Praktyka pokazuje jednak, że kwoty te są obecnie na tak wysokim poziomie, że przekraczają przeciętną cenę transakcyjną na rynku używanych mieszkań.

Co zyskują osoby, korzystające z tego programu dofinansowania? Przede wszystkim dopłatę blisko połowy odsetek przez pierwsze 8 lat spłacania kredytu. Warto jednak zauważyć, że dopłata jest należna do 50 m kw. mieszkania i 70 m kw. domu. Jak to wygląda w liczbach? Gdyby rodzina zaciągnęła kredyt na 30 lat i 300 tys. zł na mieszkanie o powierzchni 50 m kw., przy oprocentowaniu 5,74% w skali roku, łącznie musiałaby oddać do banku 563 tys. zł. W normalnych warunkach rynkowych byłoby to 630 tys. zł. Dzięki rządowej dopłacie rodzina mogłaby więc zaoszczędzić 67 tys. zł.

Polecamy serwis: Inwestycje

8. Zakup za gotówkę

Pozostając w sferze finansowania zakupu, warto też zwrócić uwagę na tak zwane „okazje”. Bez wątpienia to najchętniej poszukiwana przez kupujących opcja. Jej cechą szczególną jest cena, znacznie niższa niż rynkowa. Właśnie dlatego lokale takie występują w sprzedaży rzadko i przez krótki okres, a zakres obniżek nie przekracza zazwyczaj 10% - 15% względem poziomu rynkowego. Aby jednak skorzystać z takiej oferty, trzeba dokonać transakcji szybko. Zazwyczaj warunek ten wyłącza możliwość pozyskania środków w formie kredytu i to jest właśnie główny mankament „okazji”.

9. Wielka płyta

Gdy nabywca ma ograniczony budżet na zakup mieszkania i nie może skorzystać z programu rządowego dofinansowania kredytu, rozwiązaniem może okazać się lokal w budynku z wielkiej płyty. W tym typie budownictwa wiele osób odpychają: skrajnie modernistyczna architektura, krzywe ściany, problemy z wentylacją, akustyką i termoizolacyjnością czy chociażby wielkość i wysokość pokoi. Nie brakuje także osób, wątpiących w trwałość budynków, wzniesionych w technologii wielkopłytowej i wskazujących na złą jakość połączeń między płytami. Po drugiej stronie barykady stoją natomiast zwolennicy budynków tego typu budownictwa, którzy wskazują na dobrze rozwiniętą infrastrukturę, często atrakcyjną lokalizację i świetną komunikację, a także duże przestrzenie między poszczególnymi blokami na terenie osiedli, budowanych w technologii wielkopłytowej. Największym atutem jest jednak cena – zamiast mieszkania w nowym budownictwie można kupić ponad dwa razy większe w bloku z wielkiej płyty. Skąd takie różnice? Lokale w blokach z wielkiej płyty mają o jedną czwartą mniejsze metraże – przy założonej liczbie pokoi, a poza tym każdy metr jest o tyle samo tańszy niż w nowych blokach.

10. Mieszkanie od dewelopera na obrzeżach

Gdyby nabywca chciał zamieszkać w lokalu o wyższym standardzie, to relatywnie tanie mieszkania znalazłby u dewelopera, ale na obrzeżach miasta. Rozwiązanie takie niesie za sobą jednak pewne problemy. Po pierwsze, obrzeża są zazwyczaj źle skomunikowane z centrum. Po drugie, obecnie dostępne w sprzedaży mieszkania zazwyczaj znajdują się dopiero w budowie, a więc na odebranie kluczy można czekać nawet dwa lata. Ostatnim mankamentem jest standard deweloperski, wymagający jeszcze wykończenia. Jest to dodatkowy koszt rzędu minimum kilkuset złotych, w przeliczeniu na metr kwadratowy. Zakup od dewelopera nowego mieszkania na obrzeżach może mieć jednak pewne plusy. Po pierwsze, wraz z rozwojem miasta obrzeża zyskują coraz lepsze połączenie z centrum, przez co lokalizacja staje się coraz bardziej atrakcyjna. Ponadto, chcąc sprzedać tego typu lokal w perspektywie nawet 10 lat, będzie się dysponowało relatywnie nowym mieszkaniem o przyzwoitym standardzie. Z każdym rokiem taka definicja coraz mniej przystaje do kilkudziesięcioletnich budynków z wielkiej płyty. Przed zakupem pierwszego lokum trzeba więc sprawdzić, jaką ofertę najtańszych mieszkań posiadają deweloperzy.