Czy stać nas na większe o połowę mieszkania?

16 marca prognozy na temat przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw mówiły o wzroście rzędu 4,9% względem poziomu z lutego zeszłego roku. Oznaczałoby to, że w lutym przeciętny pracownik sektora przemysłowego w Polsce zarabiał około 3450 zł brutto. Rosnące dochody powinny przełożyć się na wzrost przeciętnej zdolności kredytowej, a co za tym idzie – możliwości zakupowe na rodzimym rynku nieruchomości. W efekcie należy spodziewać się kontynuacji trendu wzrostowego możliwości zakupowych Polaków na rynku nieruchomości, zapoczątkowanego w pierwszej połowie 2009 roku.

Wzrost płac dobrze rokuje

Dane GUS z ostatnich 5 lat pokazują, że przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw znajduje się w trendzie wzrostowym. Nawet spowolnienie w gospodarce, wywołane kryzysem, nie zmieniło tego faktu. Jest to bardzo dobra informacja dla osób, chcących kupić mieszkania – szczególnie w okresie liberalizacji polityk kredytowych przez banki i stabilnych cen mieszkań.

Nadal kwota kredytu na poziomie sprzed kryzysu pozostaje marzeniem

W ciągu ostatnich dwóch lat podejście do kredytobiorców stawało się coraz bardziej liberalne. Banki upraszczały procedury, marże szły w dół, a Rada Polityki Pieniężnej obniżała stopy procentowe. W efekcie trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto pod koniec roku mogła pożyczyć na 30 lat, w rodzimej walucie, średnio ponad 420 tys. zł. Było to o blisko 50 tys. zł więcej niż rok wcześniej i ponad 110 tys. zł więcej niż dwa lata temu. Trzeba jednak pamiętać, że planowane przez Radę Polityki Pieniężnej podwyżki stóp procentowych w najbliższym czasie negatywnie wpłyną na wysokość dostępnych kredytów. W dalszym ciągu obecna zdolność kredytowa modelowej rodziny jest o około 20% niższa niż przed kryzysem. Jej maksymalny poziom przypadł na 2 kwartał 2007 roku, czyli moment rozpoczęcia serii podwyżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogła się wtedy zadłużyć się na blisko 520 tys. zł. Najdotkliwsze zacieśnienie polityk kredytowych banków miało miejsce w efekcie upadku firmy Lehman Brothers. Nastąpiło to 15 września 2008 roku. To właśnie na ten dzień datowany jest początek kryzysu finansowego. Dlatego też w 4 kwartale 2008 roku banki deklarowały chęć pożyczenia modelowej rodzinie 304 tys. zł, podczas gdy trzy miesiące wcześniej skłonne były zaproponować blisko 100 tys. zł więcej.

Dowiedz się także: Czy kataklizm w Japonii ma wpływ na polski rynek nieruchomości?

Stabilizacja cen na rynku nieruchomości

Jak sytuacja ta przekłada się na atmosferę na rynku nieruchomości? Ocenie dochodzi do zawarcia coraz większej liczby transakcji. Z jednej strony rośnie dostępność kredytów i grono osób, zainteresowanych zakupem mieszkania. Z drugiej strony podaż mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, osiąga rekordowe poziomy. Obie strony rynku pozostają jednak we względnej równowadze, co ma przełożenie na ceny mieszkań. Utrzymują się one na stabilnym poziomie już od blisko 2 lat. O sile rodzimego rynku może też świadczyć fakt, że w wyniku kryzysu ceny mieszkań w największych miastach spadły o 15%. Efekt był więc mizerny, odnosząc go do 40% wzrostu cen transakcyjnych w 2006 roku, po którym nastąpił kolejny wzrost o 26% w 2007 roku.

Polecamy serwis: Budżet domowy

Wnioski te płyną z analizy średnich cen transakcyjnych w Białymstoku, Gdańsku, Krakowie, Katowicach, Łodzi, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu, udostępnianych przez AMRON, ważonych liczbą transakcji, zawieranych na tych rynkach.

Kryzys przełożył się na korzyść kupujących mieszkania

Rosną płace, banki chętniej udzielają kredytów, a ceny mieszkań są stabilne. W jaki sposób przekłada się to na zdolności zakupowe Polaków? Od początku 2009 roku sytuacja w tym zakresie poprawia się. W efekcie pod koniec 2010 roku przeciętny kupujący mógł sobie pozwolić na zakup o połowę większego mieszkania niż w dwa lata wcześniej. Kryzys paradoksalnie ułatwił więc drogę do własnego mieszkania. Trzeba bowiem zauważyć, że od końca 2006 roku do wybuchu kryzysu finansowego, przeciętny Polak mógł kupić mieszkanie o blisko 30% mniejsze. Ograniczenie dostępu do kredytów hipotecznych przełożyło się na obniżenie zdolności zakupowych o następne 15 pp. w kolejnych dwóch kwartałach. Wtedy to trend odwrócił się.

Najbliższe miesiące powinny przynieść kontynuację poprawy w sferze możliwości zakupowych rodaków. Zgodnie z lutową prognozą Home Broker w najbliższych 12 miesiącach ceny mieszkań wzrosną jedynie o 0,9%. Można więc uznać, że pozostaną na praktycznie niezmienionym poziomie. Statystyki mówią ponadto o dalszym wzroście wynagrodzeń, który w połączeniu z obniżkami marż kredytów powinien przełamać negatywny wpływ wzrostu stóp procentowych w kraju.