Czy kataklizm w Japonii ma wpływ na polski rynek nieruchomości?

Oczekiwania odnośnie zmian cen rodzimych nieruchomości w perspektywie 12 miesięcy są systematycznie rewidowane w dół. Wzrost o 0,7% to najniższy poziom w 15-miesięcznej historii badania. Dodatkowo, względem lutego, znacznie spadł poziom optymizmu wśród doradców ds. nieruchomości.

Sytuacja na świecie a kredyty we frankach

W marcu po raz drugi z rzędu pogorszyła się relacja optymistów do pesymistów, czyli oczekujących wzrostu i spadku cen mieszkań w największych miastach Polski. Bieżący miesiąc przyniósł zmniejszenie grona optymistów o 3 pp. Obecnie stanowią oni 58% badanych. Najświeższy odczyt wpisuje się więc w trend stopniowego pogarszania nastrojów na rynku nieruchomości. Oprócz czynników długoterminowych jest to także wyniki bieżącej sytuacji. – Wydarzenia w Japonii odciskają swoje piętno na rynku finansowym, za czym podąża rodzimy rynek finansowy, a w efekcie tracą kredytobiorcy – tłumaczy Krzysztof Zawadzki, doradca Home Broker z Warszawy.

Dowiedz się także: Jaką aktywnością charakteryzował się polski rynek budowlany w lutym?

Szczególnie widać to na przykładzie kredytów, zaciągniętych we franku szwajcarskim. Gdybyśmy wzięli taki kredyt zaledwie miesiąc temu, na 30 lat i kwotę 300 tys. zł, to rata – zamiast pierwotnych 1515 zł – byłaby dziś na poziomie aż 1669 zł. Z jeszcze większą różnicą w racie musi liczyć się kredytobiorca, który zadłużył się w listopadzie. Jego rata mogła wtedy wynieść 1520 zł, a dziś opiewałaby na 1736 zł. Zmiany te są oczywiście pochodną spadku wartości rodzimej waluty, która powinna odrobić straty wraz z unormowaniem się sytuacji na świecie. Należy oczekiwać, że wpływ tych wydarzeń na rodzimy rynek mieszkaniowy jest przejściowy i nie spowoduje bankructw osób, zadłużających się w zagranicznych walutach. Zarysowany przypadek stanowi doskonałą ilustrację ryzyka kredytowego, które podejmuje każdy kredytobiorca, zadłużający się w walucie innej niż krajowa.

Duży wybór mieszkań

W tych warunkach środkowa prognoza zmian cen wciąż pozostaje dodatnia. Przewidywany w perspektywie roku wzrost cen mieszkań w największych miastach na poziomie 0,7%, wpisuje się w trend stabilizacji cen, panujący na rynku nieruchomości. W przeciągu ostatnich 12 miesięcy przeciętne M straciło bowiem na wartości około 0,6%. W tym samym czasie najwyższy poziom cen obserwowany był w maju 2010 roku. Wtedy to przeciętna cena transakcyjna plasowała się na poziomie o 2,8% wyższym niż obecnie. Najtaniej dało się nabyć nieruchomość w listopadzie – przeciętny metr kosztował wtedy o 0,5% mniej niż obecnie.

Polecamy serwis: Budżet domowy

Okres stabilnych cen jest doskonałym momentem na zamianę mieszkania. Nie należy bowiem obawiać się znacznych zmian poziomu wartości lokali pomiędzy spieniężeniem posiadanego i zapłatą za nowe. Ponadto oferta mieszkań, dostępnych obecnie w sprzedaży, sięga rekordowych poziomów, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Kupujący mają więc duży wybór i dobrą pozycję negocjacyjną.

W sferze zmian cen trzeba także pamiętać o inflacji. Jest ona w stanie przekuwać nominalny wzrost w realny spadek. Centralna projekcja inflacji, opublikowana przez Narodowy Bank Polski w październiku, wskazuje bowiem na to, że na początku 2012 roku inflacja najprawdopodobniej osiągnie poziom blisko 3%. Oznaczałoby to realny spadek cen mieszkań o około 2%. Taka zmiana, w powiązaniu ze wzrostem wynagrodzeń, może poprawić dostępność mieszkań dla przeciętnego nabywcy.

Zrównoważony wzrost popytu i podaży

W kolejnych miesiącach rynek powinien pozostać w cenowej równowadze. Z jednej strony pesymiści wciąż wspominają o rekordowej podaży mieszkań, prognozowanych podwyżkach stóp procentowych oraz zbliżającym się ograniczeniu programu Rodzina na Swoim, co ma generować presję na spadek cen. Z drugiej jednak strony optymiści wspominają o rosnącym popycie i wynagrodzeniach oraz malejących marżach kredytowych. Paradoksalnie, na bieżące decyzje właścicieli mieszkań używanych może mieć wpływ także kataklizm, który nawiedził Kraj Kwitnącej Wiśni i spowodował gwałtowny wzrost notowań najważniejszych walut. - Część osób, które zaciągnęły kredyty walutowe, gdy złotówka była mocna, wstrzymuje się obecnie ze sprzedażą. Zagraniczne waluty zyskują bowiem na wartości, a w krok za nimi podąża wartość kredytów walutowych, zaciągniętych na zakup mieszkań – tłumaczy Agnieszka Wiśnik-Szulgaczewicz, doradca Home Broker z Warszawy. Może więc dojść do sytuacji, w której wartość kredytu przewyższy wartość nieruchomości. Wówczas sprzedający musiałby dopłacić bankowi z własnej kieszeni, żeby pozbyć się mieszkania.