Co wybrać: dom jednorodzinny czy mieszkanie?

Ceny domów jednorodzinnych, w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej, obniżyły się, w porównaniu z rokiem ubiegłym, o 1,8 proc. - wynika z ofert, zebranych podczas jesiennych edycji organizowanych w Warszawie targów nieruchomości. Potwierdza się tym samym obserwacja ekspertów, dokonana wiosną tego roku, świadcząca o wyhamowaniu trendu spadkowego z lat 2008-2010 r.

Spadek mediany cen metra kwadratowego w ciągu trzech ostatnich lat podliczono na 12,3 proc., co mniej więcej odpowiada przecenie na rynku mieszkań (indeks cen transakcyjnych stracił w tym samym czasie ponad 11 proc.).

Uwagę zwraca przede wszystkim spadek mediany cen inwestycji jako całości, który w ciągu roku sięgnął 9,6 proc. Spowodowało to znaczny, bo wynoszący 14,9 proc., spadek metrażu oferowanych podczas targów domów, ze 174 m² przed rokiem do 148 m² obecnie. Jak tłumaczą przedstawiciele firm deweloperskich, wynika to z faktu, że klienci pytają o coraz mniejsze, a więc również tańsze domy i po prostu sprzedawcy dostosowują ofertę do ich potrzeb.

Dowiedz się także: Co daje zamiana nieruchomości na odwróconą hipotekę?

Jeszcze wyraźniej stopniała wielkość działek, na jakich sadowione są domy. O ile przed rokiem mediana kształtowała się tu na poziomie 510 m², to obecnie jest to 350 m², co oznacza spadek o 31,6 proc.

Ceny domów jednorodzinnych w wariancie ekonomicznym, za który uznajemy oferty, mieszczące się w najtańszej ćwiartce zebranych propozycji, nie przekraczają 570 tys. zł (spadek o 5,7 proc., w porównaniu do roku 2010). Ich wielkość to nie więcej niż 130 m², przy działkach o powierzchni nie przekraczającej 200 m².

Przed rokiem górną granicą była kwota 604 tys. zł, zaś wielkość oferowanych domów sięgała 143 m², a działek ok. 290 m².

Przeczytaj również: Jak obniżyć koszt zakupu mieszkania?

Jeszcze szybciej ubywa ofert w segmencie najdroższym. Naprawdę trzeba się natrudzić, aby znaleźć takie, których wartość opiewa na ponad milion złotych. Obecnie, po spadku o 11,5 proc. wobec zeszłego roku, najtańsza oferta kwalifikująca się do najdroższej ćwiartki to 792,5 tys. zł. Dla porównania przed rokiem było to 895 tys. zł, a jeszcze rok wcześniej 1 mln 77 tys. zł. Zmalał też oczywiście metraż domów (o 7,2 proc., ze 191 do 177 m²) oraz wielkość działek (o 23,2 proc., z 780 do 600 m²).

Wróćmy jednak do tytułowego zagadnienia. Biorąc pod uwagę mediany, przeciętny dom, oferowany na warszawskich targach nieruchomości, to bliźniak lub dom w zabudowie jednorodzinnej szeregowej, z wykończeniem w tzw. standardzie deweloperskim, którego cena wynosi 670 tys., powierzchnia użytkowa – 148 m², a działka, na której jest posadowiony, ma wielkość 350 m². Przy obecnych średnich cenach transakcyjnych mieszkań w Warszawie (7783 zł/m² we wrześniu br.), odpowiada to wartością mieszkaniu o powierzchni 86,1 m².

Koszty można oczywiście zmniejszyć, jeśli kupimy działkę we własnym zakresie, a do budowy domu wynajmiemy wyspecjalizowaną firmę, budującą domy „od A do Z”. Można znaleźć takich wykonawców, którzy deklarują, że dom w technologii tradycyjnej, czyli murowanej, wybudują nawet poniżej 2000 zł za metr kwadratowy. Większość ofert mieści się jednak w granicach 2100-2300 zł/m².

Jedna z promocyjnych ofert podczas ostatnich targów opiewała na 320 tys. zł za 155-metrowy dom wolnostojący w stanie deweloperskim, co daje niecałe 2100 zł za metr kwadratowy domu. Zatem ostateczny koszt przy 150 m² powierzchni użytkowej domu zamknąłby się w kwocie 315 tys. zł.

Do tego należy doliczyć koszt działki, który może być bardzo różny, wszystko zależy od lokalizacji i wielkości, ale także od uzbrojenia. Dobrą informacją jest to, że ceny ofertowe działek budowlanych są o kilka, a nawet kilkanaście procent niższe niż rok czy dwa lata temu. Z ośmiu zwyczajowo przytaczanych miejscowości satelickich Warszawy, w sześciu w ciągu roku ceny spadły, w jednej nie zmieniły się, a w jednej wzrosły.

W takich miejscowościach, jak Nadarzyn, Wiązowna, Halinów czy Jabłonna można znaleźć działkę budowlaną o powierzchni ok. 1000 m² w cenie do 200 tys. zł. Jeśli tyle zapłacilibyśmy za grunt, to ostateczny koszt inwestycji mógłby wynieść ok. 515 tys. zł, co odpowiada wartości mieszkania w Warszawie o powierzchni ok. 66,2 m².

Polecamy serwis: Kredyty

Tradycyjnie przyjmujemy, że koszt wykonania domu można zbić o kolejne 10 proc., jeśli we własnym zakresie będzie się wyszukiwać i zamawiać materiały oraz wynajmować ekipy fachowców, realizujących kolejne etapy budowy. Koszt wybudowania 150-metrowego domu można by więc w ten sposób zbić do ok. 283,5 tys. zł.

W takiej sytuacji warto też ubiegać się o zwrot VAT z tytułu zmiany stawek podatkowych od niektórych materiałów budowlanych po 1 maja 2004 roku, co wynikało z przystąpienia Polski do Unii Europejskiej i dostosowania stawek na poszczególne materiały. Wysokość maksymalnego zwrotu, jaki można w ten sposób uzyskać, zmienia się co kwartał (jest obliczana w oparciu o cenę 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, oddanego do użytkowania, podawanego przez GUS) i w przypadku osób, składających taki wniosek po raz pierwszy w IV kwartale 2011, wynosi ponad 32,5 tys. zł.

Można bezpiecznie założyć, że uda się odzyskać 25 tys. zł. Przy takim założeniu ostateczna cena budowy domu spada do 258,5 tys. zł.

Doliczając do tego działkę za 200 tys. zł, otrzymujemy 458,5 tys. zł za dom o powierzchni 150 m², na działce o powierzchni ok. 1000 m². Jest to równowartość mieszkania o powierzchni ok. 59 m².

Powyższe dane i obliczenia dotyczą Warszawy i okolic. W innych miastach zazwyczaj niższe są ceny mieszkań, ceny ziemi czy robocizny. Trudno jednoznacznie orzec, że zachodzą tam podobne relacje cen co w stolicy, bo każdy lokalny rynek nieruchomości ma swoje specyficzne uwarunkowania i do pewnego stopnia rządzi się własnymi prawami.

Może się więc okazać, że na zamianie mieszkania na dom w jednym mieście zyskamy względnie więcej niż na podobnej operacji w innej miejscowości. Dlatego każdorazowo decyzja o kupnie domu jednorodzinnego wymaga oddzielnej, dokładnej kalkulacji kosztów.