Co musi zawierać umowa pośrednictwa?

Umowa pośrednictwa, sporządzona prawidłowo, jest zadaniem ambitnym, szczególnie dla osób niebędących prawnikami. Treść tejże umowy jest bowiem determinowana przez liczne akty prawne i Standardy Zawodowe. Wyzwaniem jest takie zredagowanie umowy, aby zawierała możliwie mało klauzul niedozwolonych, ale zabezpieczała interesy pośrednika. W związku z tym pośrednicy powinni na bieżąco śledzić orzecznictwo, zwłaszcza Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Można oczywiście ominąć przepisy dotyczące klauzul niedozwolonych poprzez indywidualne negocjowanie umów zawieranych z klientami, do czego zachęcam. Wymaga to jednak umiejętności szybkiego sporządzania umów,  a więc znajomości przepisów i Standardów Zawodowych. Użyteczne będą również zdolności negocjacyjne i odrobina wprawy. W niniejszym artykule wskazuje na przepisy determinujące postanowienia umowy pośrednictwa.

Poświęciłem w nim nieco mniej miejsca przepisom kodeksu cywilnego, niż wynikało by to z rangi tej ustawy. Wynika to z okoliczności, że czytelnik znajdzie w serwisie dużo dobrych artykułów dotyczących przepisów kodeksu cywilnego, które znajdą zastosowanie także do umowy pośrednictwa.

Zobacz: Zmiana umowy spółki z o. o. - porada

Postanowienia umowy pośrednictwa determinowane Ustawą o gospodarce nieruchomościami

• Czynności pośrednika w obrocie nieruchomościami

Zakres czynności pośrednika uregulowany został w art. 180. 1 ww. ustawy. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;
2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;
4) innych niż określone w pkt 1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.

• Działalność doradcza pośrednika

Pośrednik może także, na podstawie ust. 1a art. 180 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby pośrednik, który działając na lokalnym rynku najlepiej zna jego specyfikę, zarabiał dzieląc się z klientami wiedzą i doświadczeniem. Powstaje jednak praktyczne pytanie, czy w świetle aktualnie obowiązujących przepisów, pośrednik może wyceniać nieruchomości?

Należy podkreślić, że pośrednik nie będący rzeczoznawcą nie ma uprawnień do sporządzania operatów szacunkowych. Może jednak – nie wchodząc w kompetencje rzeczoznawcy majątkowego – poinformować, czy cena, jaką właściciel  chce uzyskać, jest adekwatna do realiów rynkowych, a także udzielić wyczerpujących informacji o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości. Oczywistym jest, że pośrednicy udzielając takich informacji swoim klientom nie pobierają od nich dodatkowego wynagrodzenia. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby tego rodzaju informacji udzielać odpłatnie  osobom nie będącym klientami.

• Niezbędne elementy umowy pośrednictwa wg ustawy o gospodarce nieruchomościami

Zgodnie z art. 180 ust. 3 ww. ustawy zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Pośrednicy mogą proponować klientom zawieranie umów na wyłączność, co wynika z ust. 3a art. 180 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami lub podmiotu prowadzącego działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3. Przepis art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.

Przez umowę pośrednictwa pośrednik w obrocie nieruchomościami lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3, zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi w obrocie nieruchomościami lub podmiotowi wynagrodzenia.  Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami odsyła do obowiązujących pośredników Standardów Zawodowych. Zgodnie z art. 181. ust. 1 pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 180 ust. 1 i ust. 1a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

Polecamy: Jakie są skutki umownego prawa odstąpienia od umowy?

Umowa pośrednictwa a Standardy Zawodowe

Postanowienia Standardów Zawodowych stanowią w znacznej części powtórzenie przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami. W niektórych kwestiach jednak są od nich bardziej szczegółowe. I tak, zgodnie z § 19 Standardów, Pośrednikowi nie wolno reklamować - ogłaszać do sprzedaży, wynajmu lub innego obrotu tych nieruchomości, co do których nie zawarł uprzednio umowy pośrednictwa poza przypadkami, które wynikają z umów zawartych pomiędzy pośrednikami lub przedsiębiorcami.

Zgodnie z  § 17 pośrednik wykonuje czynności pośrednictwa na podstawie pisemnej umowy pośrednictwa zawartej z zamawiającym. W umowie zamieszcza się imię i nazwisko pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, jego numer licencji zawodowej oraz oświadczenie pośrednika o posiadaniu ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Zakres czynności pośrednictwa określa umowa. Paragraf  24 stanowi, że  pośrednik może wykonywać czynności pośrednictwa na rzecz obu stron transakcji pod warunkiem uzyskania ich pisemnej zgody.

  Z § 28 Standardów wynika natomiast niewymieniony w Ustawie o gospodarce nieruchomościami obowiązek pośrednika. Mianowicie przed zawarciem umowy pośrednictwa pośrednik ma obowiązek uzyskania od zamawiającego informacji o tym, czy nieruchomość nie jest przedmiotem zawartej uprzednio umowy z klauzulą wyłączności. Moim zdaniem dobrze jest, jeżeli takie oświadczenie zamawiającego zawarte jest w samej umowie pośrednictwa.

Umowa pośrednictwa a ustawa o cenach

Art. 3 ust. 1 pkt. 1 Ustawy o cenach zawiera ustawową definicję ceny. Zgodnie z tym przepisem jest to wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym.

Cytowany przepis ma niezwykle istotne znaczenie dla umowy pośrednictwa. Chodzi mianowicie o to, że wynagrodzenie pośrednika bez względu na to, czy jest określone kwotowo czy jako określony procent, powinno być zawsze podane brutto. Nie można więc pisać w umowie, że klient ma zapłacić pośrednikowi 5000 zł. plus VAT albo 3 % plus VAT. Przepisów ustawy o cenach powinno się przestrzegać zarówno w umowach z konsumentami w rozumieniu kodeksu cywilnego, jak również z przedsiębiorcami. Dotyczy to zarówno umów negocjowanych indywidualnie, jak i zawieranych poprzez wzorce umowne. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Wyroku z roku 2006 XVII Ama 60/2006 stwierdził, że firmy muszą w podawanych cenach swoich towarów lub usług uwzględniać VAT i akcyzę. Dotyczy to również reklam.

Polecamy: Sprzeczność wzorców umownych w stosunkach obustronnie profesjonalnych

Umowa pośrednictwa a ustawa o ochronie danych osobowych

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt. 1 Ustawy o ochronie danych osobowych z 1997 r.  przetwarzanie danych jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy osoba, której dane dotyczą, wyrazi na to zgodę, chyba że chodzi o usunięcie dotyczących jej danych. W związku z tym w umowie pośrednictwa zamieszcza się klauzulę, zgodnie z którą: zamawiający wyraża zgodę na przetwarzanie danych osobowych w celu realizacji niniejszej umowy i w zakresie do tego niezbędnym zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (Tekst jednolity: Dz. U. 2002 r. Nr 101 poz. 926 ze zm.).

Umowa pośrednictwa a kodeks cywilny

Do umowy pośrednictwa, jak do każdej innej umowy cywilnoprawnej, znajdzie zastosowanie cały szereg przepisów kodeksu cywilnego. Przytoczenie ich wszystkich wykracza poza zakres niniejszego artykułu.

Należy zwrócić szczególną uwagę na art. 385. § 1 kodeksu, zgodnie z którym postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. 

Z uwagi na to, że za niedozwolone klauzule umowne Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w praktyce uznaje te, które zabezpieczają pośredników przed oszustwami ze strony klientów, postuluje indywidualne uzgadnianie takich postanowień.

Polecamy: Umowa o współpracy między firmami