Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za nienależyte wykonanie umowy o roboty budowlane

Kwestia odpowiedzialności z tytułu rękojmi odnosi się zarówno do wad prawnych (np. prawa innych osób do materiałów użytych podczas budowy) jak i fizycznych, tj. wskazujących na
brak elementów wymaganych przez prawo budowlane, przewidzianych w projekcie a także na użycie materiałów powodujących niezgodność wykonania z projektem i normami budowlanymi. Istotne znaczenie ma w tym wypadku brak wiedzy inwestora o istniejących wadach w chwili odbioru, gdyż uprzednia dostrzeżenie wad może skutkować wstrzymaniem odbioru budynku jak i także skorzystaniem z uprawnień przewidzianych w art. 637 kc.

Zgodnie z art. 560 kc.,będąc uprawnionym z tytułu rękojmi, inwestor ma prawo odstąpienia od umowy lub żądania stosownego obniżenia wynagrodzenia, przy czym nie tyczy się to sytuacji, kiedy wykonawca  niezwłocznie usunie wady.

Polecamy: Co powinieneś wiedzieć o umowach prowadząc firmę remontowo – budowlaną?

Warto jednak zaznaczyć, iż kwestia usunięcia wad, odstąpienia od umowy oraz obniżenia wynagradzania została obszernie uregulowana w przepisach dotyczących umowy o roboty budowlane i umowy o dzieło, co oznacza, iż tylko w zakresie nieuregulowanym w/w przepisami znajdą zastosowanie przepisy o rękojmi. Z uwagi na powyższe, rękojmia znajdzie szczególne zastosowanie w czasie po dokonaniu odbioru budynku.

Niezależnie od tego inwestorowi przysługuje także roszczenie odszkodowawcze na podstawie art. 574 kc. (odszkodowanie za wady prawne) oraz at. 566 kc.- § 1. Jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. W ostatnim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady; w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. § 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio, gdy kupujący żąda dostarczenia rzeczy wolnych od wad zamiast rzeczy wadliwych albo usunięcia wady przez sprzedawcę, przy czym z uwagi  na charakter umowy o roboty budowlane nie istnieje możliwość wymiany rzeczy.

Należy jednak podkreślić, iż uprawnienia z rękojmi powstają tylko wtedy, gdy inwestor dochował należytej staranności podczas oceniania stanu budynku w momencie jest odbioru. Natomiast o nie dających się wykryć w chwili odbioru wadach budynku należy niezwłocznie zawiadomić wykonawcę.

Polecamy: Niedozwolone postanowienia umowne – kto może wytoczyć powództwo?

Umowne ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi nie ma zastosowania do podstępnego ukrycia wad w wykonaniu. Roszczenia z tytułu rękojmi przedawniają się się z upływem 3 lat och momentu odbioru budynku.