Co powinieneś wiedzieć o umowach prowadząc firmę remontowo – budowlaną?

Wtedy o roszczeniach między stronami rozstrzyga zazwyczaj sąd, a umowa może być w sądzie niezwykle istotnym dowodem, dzięki któremu łatwiej odzyskać pieniądze za wykonaną pracę.

Musimy pamiętać, że przy ocenie, jaka umowa została zawarta, najważniejsze jest nie to, jak została zatytułowana, ale jakie obowiązki wynikają z jej postanowień. Regułę taką można wyinterpretować z § 2 art. 65 kodeksu cywilnego, który stanowi, że w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Ponadto w wyroku z 20 października 2006 r. Sąd Najwyższy stwierdził: (..)obowiązkiem i suwerennym prawem sądu jest dokonanie w drodze wykładni oświadczeń woli zawartych w czynności prawnej pod kątem widzenia skutków prawnych tej czynności. Dotyczy to m.in. oceny kwalifikacji prawnej umowy określonej przez strony (...)

O dzieło, czy zlecenie?

Rozróżnienie w kodeksie cywilnym umów, które mogą zainteresować osoby prowadzące firmy remontowe czy remontowo – budowlane, jest nieprzypadkowe. Z umowami tymi wiążą się bowiem inne wymogi i konsekwencje prawne. Najpopularniejszymi umowami zawieranymi przez fachowców są: umowa o dzieło oraz umowa zlecenia. Czym się różnią? Regulacja umowy zlecenia w kodeksie cywilnym może wprowadzić laika w błąd. Art. 734. § 1 kodeksu cywilnego stanowi: Przez umowę zlecenia przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie. A przecież firmy świadczące usługi remontowe nie dokonują czynności prawnych, ale raczej czynności faktyczne. Skąd więc popularność umów zlecenia w obrocie? Kluczem do tej zagadki jest art. 750 kodeksu. Stanowi on: do umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu.

Zobacz: Umowa o współpracy między firmami

Jakie to mogą być usługi? Na przykład sprawowanie nadzoru autorskiego przez architekta, umowy, na podstawie których wykonawca zobowiązuje się do dokonywania dodatkowych czynności zmierzających do przygotowania istniejącego już budynku do eksploatacji. Myślę, że także umowy, na podstawie których firma remontowo – budowlana lub osoba działająca jako tzw. złota rączka zobowiązuje się do bieżącego usuwania usterek czy też awarii będzie umową o świadczenie usług, do której zastosowanie znajdą przepisy o zleceniu.

Umowa zlecenia jest umową starannego działania. Różni się tym od umowy o dzieło, zaliczanej do umów rezultatu. W praktyce to, czy Twoja firma zobowiązuje się do starannego działania (np. bieżącego usuwania usterek w miejscowym hotelu, szkole lub hali sportowej), czy też do określonego rezultatu, jakim jest np. ułożenie terakoty w mieszkaniu klienta, jest najlepszym kryterium, pozwalającym ocenić, jaką umowę zawierasz. Przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia.

Umowa o roboty budowlane

Trzecią umową, na którą musimy zwrócić uwagę, jest umowa o roboty budowlane. Również ona, jak dwie pozostałe, uregulowana została w kodeksie cywilnym, a konkretnie w art. 647. Przepis ten stanowi: przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Przedmiotem tejże umowy, jak sama nazwa wskazuje, są roboty budowlane, przez które rozumie się budowę oraz prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

Powstaje więc pytanie, czym umowa o roboty budowlane różni się od umowy o dzieło? W orzecznictwie Sądu Najwyższego różnicy upatruje się głównie w tym, że ocena realizacji umowy o roboty budowlane dokonywana jest stosownie do wymogów prawa budowlanego. Zwraca się także uwagę na szczególny sposób współdziałania wykonawcy oraz inwestora. W doktrynie prawa wskazuje się, że:(..) aby umowa o podwykonwastwo lub wykonawstwo częściowe mogła być uznana za umowę o roboty budowlane, przedsięwzięcie, do którego wykonania zobowiązuje się wykonawca, musi mieć większe rozmiary oraz cechować się zindywidualizowanymi właściwościami, zarówno fizycznymi, jak i użytkowymi, oraz, co jest szczególnie istotne, poza nielicznymi wyjątkami wykonaniu umowy powinien towarzyszyć wymóg projektowania i zinstytucjonalizowany nadzór (Kidyba A., Prawo handlowe; 2009r.).

Polecamy: Jakie są prawa podwykonawcy przy umowie o roboty budowlane?

A co z remontami?

Czy mają do nich zastosowanie przepisy regulujące umowę o roboty budowlane, czy umowę o dzieło? Na tak postawione pytanie nie sposób udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Art. 658 kodeksu cywilnego przewiduje, że przepisy regulujące umowę o roboty budowlane stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli. Nie oznacza to jednak, że każdy remont będzie podlegał tym przepisom.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 lipca 2008 r. II CSK 112/2008 LexPolonica nr 2020380 stwierdził:

Stosując odpowiednio art. 647[1] kc do normy wynikającej z art. 658 kc, trzeba przyjąć, że do umów o wykonanie remontu w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, a więc dotyczących wykonania robót budowlanych, niezależnie od tego, czy będą dotyczyć całego obiektu budowlanego, czy niektórych jego części stosuje się przepisy tytułu XVI księgi trzeciej kodeksu cywilnego. Dla prawidłowego zakwalifikowania przedmiotowych umów nie ma więc zasadniczego znaczenia wielkość objętego nimi przedsięwzięcia, lecz odpowiedź na pytanie czy dotyczyło ono remontu obiektu budowlanego w rozumieniu art. 658 kc. Podstawowym natomiast kryterium rozróżnienia umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane jest ocena realizowanej inwestycji stosownie do wymagań prawa budowlanego.

Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Takiego wymogu nie ma w przypadku zlecenia i umowy o dzieło. Dobrze jednak zawrzeć umowę w formie pisemnej, która szczegółowo będzie określała nasze prawa i obowiązki.

Dokładna umowa, zawierająca harmonogram prac, jakie mają zostać wykonane i termin wypłaty wynagrodzenia zabezpieczy obu kontrahentów. Z jednej strony bowiem zamawiający prace będzie miał pewność, że po okresie w umowie określonym będzie mógł w sposób niezakłócony korzystać ze swojego budynku, z drugiej zaś zabezpieczy wykonawcę przed niesolidnym kontrahentem, który nie chce zapłacić za usługę. Teoretycznie zlecenie i umowa o dzieło mogą być zawarte w każdy sposób, nawet dorozumiany, a więc również ustnie.

Jeśli z jakichś przyczyn zawarcie umowy w formie pisemnej jest niemożliwe, warto przynajmniej zadbać o to, aby uzgodnienia zostały dokonane przy świadkach. Niezależnie od tego, czy umowa została zawarta przy świadkach, warto jest – w stosunkach między przedsiębiorcami, skorzystać z możliwości jakie daje art. Art. 771. Zgodnie z tym przepisem w wypadku gdy umowę zawartą pomiędzy przedsiębiorcami bez zachowania formy pisemnej jedna strona niezwłocznie potwierdzi w piśmie skierowanym do drugiej strony, a pismo to zawiera zmiany lub uzupełnienia umowy, niezmieniające istotnie jej treści, strony wiąże umowa o treści określonej w piśmie potwierdzającym, chyba że druga strona niezwłocznie się temu sprzeciwiła na piśmie.

Polecamy: serwis Zakładam firmę

Umowę lepiej zawrzeć na piśmie

Trzeba pamiętać, że jeśli zaniedbamy pisemne potwierdzenie treści umowy, ewentualne udowodnienie naszych racji w sądzie może okazać się bardzo trudne. Kontrowersje budzi możliwość wykorzystania przed sądem nagrania rozmowy telefonicznej między kontrahentami. Orzecznictwo Sądu Najwyższego w tym zakresie jest niejednolite i w znacznej części dotyczy spraw rozwodowych. Nie należy więc liczyć na to, że dowód tego rodzaju zastąpi pismo potwierdzające . W związku z tym trzeba z wyprzedzeniem zabezpieczyć swoje interesy.

Umowa z podwykonawcą, jak również umowa o roboty budowlane zawarta w związku z udzieleniem zamówienia publicznego, muszą być zawarte w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Poza precyzyjnie sformułowaną, pisemną umową lub pismem potwierdzającym, dobrze jest także sprawdzić wiarygodność kontrahenta w Biurze Informacji Gospodarczej. Jest to przydatne zwłaszcza wtedy, kiedy realizacja umowy wymaga od nas zaangażowania znacznych środków. Wiąże się to z pewnym wydatkiem, jest to jednak koszt niewspółmiernie mniejszy niż wykonanie prac dla kogoś, kto jest niewypłacalny lub z zasady nie płaci kontrahentom.

Polecamy: Czy umowa pożyczki musi być zawarta na piśmie?