Najem dla początkującego przedsiębiorcy - porada

Niefrasobliwe zawarcie umowy, której postanowienia są dla przedsiębiorcy niekorzystne, może nie tylko doprowadzić do szybkiej utraty płynności finansowej i w konsekwencji upadku biznesu, ale także przyczynić się do znacznego zadłużenia już po zakończeniu działalności. W praktyce zdarza się, że przedsiębiorcy zawierają długoterminowe umowy najmu, przez co muszą przez wiele miesięcy dokładać do nierentownej działalności, prowadzonej np. w galerii handlowej, która nie odniosła spodziewanego sukcesu.

Art. 659 kodeksu cywilnego stanowi, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Nie ma bezwzględnego wymogu zawierania umowy najmu w formie pisemnej, skoro art. 660 kodeksu cywilnego stanowi, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony.

W praktyce brak umowy w formie pisemnej może uniemożliwiać wykazanie prawa do lokalu, przez co najemca nie będzie mógł zawrzeć umów z dostawcą energii elektrycznej czy Internetu.

Stronom umowy najmu szczególnie często zależy na stabilizacji wzajemnych stosunków, w związku z czym w obrocie funkcjonują wieloletnie umowy na czas określony. Wiąże się to z jednej strony ze znacznymi nakładami, jakie najemca czyni na przedmiot najmu, z drugiej zaś zawarcie takiej umowy jest korzystne dla wynajmującego, ponieważ zapewnia mu stabilne dochody przez określony czas. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Początkujący przedsiębiorcy powinni jednak wystrzegać się zawierania wieloletnich umów najmu zawartych na czas określony, jeżeli nie zastrzeżono w nich możliwości wcześniejszego rozwiązania takiej umowy. Zgodnie z Kodeksem cywilnym jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W związku z tym, jeżeli w umowie nie ma klauzuli umożliwiającej rozwiązanie umowy, wiąże ona strony przez czas w niej oznaczony.

W przeciwieństwie do wielkich sieci handlowych, osoba rozpoczynająca przygodę z przedsiębiorczością może nie być w stanie udźwignąć ciężaru utrzymywania nierentownej lokalizacji. Teoretycznie ustawodawca pozostawił najemcy furtkę do rozwiązania umowy najmu zawartej nawet na czas oznaczony. Art. 682 kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Najemcy, chcąc skorzystać z tego rozwiązania, często wskazują na zagrzybienie lokalu. Jest to jednak działanie rozpaczliwe. Już na etapie zawierania umowy trzeba przedsięwziąć takie kroki, które zabezpieczą interes najemcy.