REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wpływ ustawy deweloperskiej na proces kredytowania rynku pierwotnego

Michał  Wójtowicz
Ekspert Kredytowy Salomon Finance
Jan Bijas
Dyrektor Generalny Salomon Finance
 Salomon Finance
doradztwo kredytowe
pieniądze, finanse, monety Fot. Fotolia
pieniądze, finanse, monety Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Intencją ustawy deweloperskiej było zabezpieczenie praw potencjalnego nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jednak moment wejścia jej w życie w maju tego roku, zaowocował licznymi obawami, czy nie skomplikuje to procesu sprzedaży nowych mieszkań lub nie utrudni otrzymania kredytu na jego zakup.

Po czterech miesiącach jej funkcjonowania, nasuwa się wniosek, że nie istnieje takie prawo, którego nie da się obejść lub przynajmniej nagiąć. Niepewność związana z dyskusyjną formą ustawy, skłoniła zarówno deweloperów jak i banki do podobnych wniosków.

REKLAMA

Pomimo nasuwających się na myśl wad wcielonej w życie ustawy, istotność jej wprowadzenia nie budziła wątpliwości, bowiem po kilku spektakularnych upadkach firm budowlanych, rząd musiał zwiększyć ochronę kupujących. Najważniejsze wprowadzone zmiany dotyczyły:

  • braku możliwości finansowania budów z pieniędzy wpłacanych przez kupujących, poprzez stworzenie rachunku powierniczego i gwarancji bankowych,
  • podpisywanie umów przedwstępnych w postaci aktu notarialnego,
  • przedstawienie nabywcy prospektu informacyjnego zawierające szczegółowe informacje na temat realizowanego projektu,

Polecamy: Ustawa deweloperska 2012 - jak chroni kupującego?

Wprowadzone zmiany spowodowały uzasadniony sprzeciw deweloperów z uwagi na utrudnienia i koszty związane z nowym procesem sprzedaży.

REKLAMA

Nowe prawo i forma aktu notarialnego pozwala ponadto wpisywać się nabywcom w Księdze Wieczystej inwestycji w dziale Roszczenia. Słusznie pojawiały się więc głosy, że w przypadku zakupu na kredyt, nabywcy, którzy nie będą w stanie pozyskać finansowania, będą mieli możliwość blokowania sprzedaży mieszkania poprzez brak woli usunięcia roszczeń z Księgi Wieczystej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Gdzie pojawia się prawo, pojawiają się również inteligentne formy obejścia. Część deweloperów – w szczególności o zasięgu ogólnopolskim – zdecydowało się nie podpisywać w pierwszej kolejności umów przedwstępnych, tylko umowy rezerwacyjne. Mają one charakter cywilno-prawny, z którego wynika mniej praw, ale i obowiązków stron wobec siebie, niż we wcześniejszych umowach przedwstępnych. Stwierdzają jedynie, że jedna strona ma w posiadaniu/ wybuduje nieruchomość, a druga jest nią zainteresowana na określonych w umowie warunkach.

Polecamy: Rynek kredytowy - informacje i trendy

Brzmi znajomo? I słusznie – tak wyglądała umowa przedwstępna przed wprowadzeniem ustawy. Legislator osiągnął więc to, że umowa przedwstępna zmieniła nazwę na „rezerwacyjna”, a następnie mamy dwa akty notarialne, czyli podwójny koszt.

REKLAMA

Umowa rezerwacyjna jest też forsowana przez stronę kupującą. Przed uzyskaniem pozytywnej decyzji kredytowej, czyli zielonego światła na finansowanie banku, nabywcy bardzo niechętnie ponoszą jakiekolwiek koszty transakcyjne i kilka tysięcy za umowę notarialną nie jest im na rękę.

Banki różnie reagują na tego typu umowy – część już wcześniej dawała możliwość wnioskowania o kredyt na podstawie rezerwacji (np.: BNP Paribas Bank, Deutsche Bank, PeKaO SA). Dla części jest to wciąż dziewiczy teren, który niechętnie chcą poznać lub kategorycznie odmawiają w ogóle podnieść jego kwestię (np.: ING, PKO BP, Bank Millennium). Gdy najwięksi gracze na rynku deweloperskim pozostaną przy umowie rezerwacyjnej, wówczas banki również będą musiały z czasem dostosować się lub pogodzić z utratą klienta.

Wcielona w życie ustawa deweloperska budzi kontrowersje do tego stopnia, że dochodzi do sprzecznych interpretacji nawet ze strony kancelarii prawnych. Na podstawie zamówionych opinii część deweloperów podpisuje więc umowy przedwstępne nadal w formie cywilno-prawnej, tłumacząc, że jeżeli nieruchomość została oddana do użytkowania, nie zachodzi ryzyko niedokończenia inwestycji i nie ma również sensu tworzenia prospektu informacyjnego wymaganego ustawą. Jest to jednak błędne rozumowanie, gdyż zgodnie z ustawą, nieruchomości, których sprzedaż rozpoczęła się po jej wejściu w życie, zwolnione są z obowiązku posiadania rachunku powierniczego i gwarancji bankowych, wyjątków odnośnie formy umowy przedwstępnej jednak nie ma.

Taki sposób interpretacji może mieć swój początek w definicji „umowy deweloperskiej”  oraz „przedsięwzięcia deweloperskiego”, gdzie, jawi się ono jako „proces, w wyniku którego deweloper realizuje czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania budynku do użytkowania”. Po fakcie oddania do użytkowania kończy się więc „przedsięwzięcie deweloperskie” jak i obowiązki wynikające z ustawy dotyczące formy umowy przedwstępnej.

Art. 3. Ustawy o o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
(...)
5) umowa deweloperska
– umowę, na podstawie, której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa;
6) przedsięwzięcie deweloperskie – proces, w wyniku realizacji, którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1, obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.3)) oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami; częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną;
(...)

Warto zwrócić uwagę, że część banków w takich sytuacjach akceptuje cywilno-prawną formę umowy i po pozytywnej decyzji kredytowej, przystępuje z kredytobiorcą do umowy właściwej, skutkiem czego, zamiast do prawa, instytucje finansowe stosują się do zasad zdrowego rozsądku: przy oddanych do użytkowania nieruchomościach nie można przecież mówić o ryzyku niewybudowania, mogą być więc traktowane analogicznie do rynku wtórnego.

Polecamy: Co powinieneś wiedzieć o kredycie z dopłatą?

Wprowadzona ustawa deweloperska pokazuje, jak szybko rynek weryfikuje ograniczenia stawiane przez regulatora. Jednak konsekwencje takiego obrotu sprawy oraz cel przyświecający ustawodawcy ciężko jest poddać jednoznacznej ocenie. Czy powinniśmy mieć pretensje do instytucji nadzorczych, którym znów nie udało się ochronić praw konsumentów, a jedynie przysporzyć dodatkowych formalności i kosztów, czy może cieszyć się z tego, że ingerencja państwowa po raz kolejny ugięła się pod siłą niewidzialnej ręki rynku? Jak dotąd próba podsumowania wcielonej w życie ustawy deweloperskiej bardziej skłania do określenia jej jako kłopotliwego dokumentu z wieloma zastrzeżeniami, niż jako zarządzenia porządkującego interesy potencjalnych nabywców nieruchomości.

Michał Wójtowicz, Salomon Finance

Jan Bijas, Salomon Finance

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
CPK w zakresie lotniska jest na półmetku projektowania, kolejne etapy związane z budową po pozyskaniu finansowania

Prezes Centralnego Portu Komunikacyjnego Filip Czernicki podczas Kongresu Infrastruktury Polskiej poinformował, że po pierwszych analizach rekomendacje są u pana ministra i premiera i czekamy na decyzję, która w dużej mierze da nam impuls i zastrzyk. Większość zleceń i obowiązków, które ciążyły spółce są realizowane, ale do rozpoczęcia kolejnych etapów przedsięwzięcia trzeba pozyskać finansowanie.

Żeby proces inwestycyjny był sprawniejszy fundusz kolejowy musi mieć mechanizm stabilizacji tak jak fundusz drogowy

Podczas Kongresu Infrastruktury Polskiej, podsekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury Piotr Malepszak ocenił, że jeżeli chodzi o kwestię finansowania branży, fundusz kolejowy musi mieć mechanizm jak w funduszu drogowym, żeby iść w normalność. Nie widzę innej podstawy dla zachowania normalności, ten mechanizm stabilizacji jest absolutną koniecznością.

Sektor finansowy jednym z bardziej zainteresowanych wykorzystaniem Gen-AI

Jego przedstawiciele – w tym także z Polski – widzą w tej technologii dużo korzyści. Jak radzić sobie z wyzwaniami, a także generować pomysły, które są później realizowane?

Wprowadzenie w Polsce systemu kaucyjnego w styczniu 2025 r. wymaga wprowadzenia i korzystania z recyklomatów

Przedstawiciele firm produkujących tzw. recyklomaty podczas debaty eksperckiej „Technologia w służbie ochrony środowiska” dyskutowali o stanie przygotowań do uruchomienia już za kilka miesięcy polskiego systemu kaucyjnego. 

REKLAMA

Bankructwo, niewypłacalność i odpowiedzialność członków zarządu w Polsce i USA

Zapraszamy do udziału w bezpłatnym webinarze na temat: Bankructwo, niewypłacalność i odpowiedzialność członków zarządu w Polsce i USA.

Zorza polarna, wiatr słoneczny, burza geomagnetyczna. Dlaczego warto znać prognozę kosmicznej pogody

Badania kosmicznej pogody, w tym aktywności Słońca będą coraz bardziej potrzebne - twierdzi prof. Iwona Stanisławska z Centrum Prognoz Heliogeofizycznych w CBK PAN. Dlaczego? Bo wpływ tych zjawisk na życie na Ziemi i funkcjonowanie naszej cywilizacji jest znaczący. Tym bardziej, że naukowcy potrafią przygotowywać coraz lepsze prognozy, pozwalające unikać wielu problemów z wpływem pogody kosmicznej na telekomunikację, nawigację i infrastrukturę.

Implementacja dyrektywy DAC7 niebawem. Co to oznacza dla platform internetowych?

Od 1 lipca 2024 r. mają zacząć obowiązywać w Polsce przepisy wynikające z implementacji Dyrektywy DAC7. Przepisy te mają dotyczyć przede wszystkim raportowania przez platformy sprzedażowe dochodów uzyskiwanych przez ich użytkowników.

W tych bankomatach wypłacisz jedynie 200 zł

We wtorek Euronet przeprowadza akcję protestacyjną mającą na celu zwrócenie uwagi na sytuację operatorów bankomatów. Tego dnia z bankomatów będzie można wypłacić jednorazowo maksymalnie do 200 zł.

REKLAMA

Hotele podnoszą ceny, ale to nie odstrasza Polaków. Ich obłożenie rośnie

Według informacji przekazanych przez "Izbę Gospodarczą Hotelarstwa Polskiego", obłożenie hoteli w Polsce systematycznie rośnie z miesiąca na miesiąc. Wyniki majowe okazały się lepsze niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

W Polsce pije się coraz mniej piwa i coraz więcej browarów ma kłopoty finansowe

Browary w Polsce mając oraz więcej problemów, a zwłaszcza kłopotów finansowych. W ciągu ostatnich pięciu lat spożycie piwa spadło o jedną czwartą a długi branży są 23 razy wyższe (!) niż w 2018 roku. Rynek kurczy się choć piwo to wciąż najchętniej kupowany alkohol w Polsce.

 

REKLAMA