REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wpływ ustawy deweloperskiej na proces kredytowania rynku pierwotnego

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Michał  Wójtowicz
Ekspert Kredytowy Salomon Finance
Jan Bijas
Dyrektor Generalny Salomon Finance
 Salomon Finance
doradztwo kredytowe
pieniądze, finanse, monety Fot. Fotolia
pieniądze, finanse, monety Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Intencją ustawy deweloperskiej było zabezpieczenie praw potencjalnego nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jednak moment wejścia jej w życie w maju tego roku, zaowocował licznymi obawami, czy nie skomplikuje to procesu sprzedaży nowych mieszkań lub nie utrudni otrzymania kredytu na jego zakup.

Po czterech miesiącach jej funkcjonowania, nasuwa się wniosek, że nie istnieje takie prawo, którego nie da się obejść lub przynajmniej nagiąć. Niepewność związana z dyskusyjną formą ustawy, skłoniła zarówno deweloperów jak i banki do podobnych wniosków.

REKLAMA

Pomimo nasuwających się na myśl wad wcielonej w życie ustawy, istotność jej wprowadzenia nie budziła wątpliwości, bowiem po kilku spektakularnych upadkach firm budowlanych, rząd musiał zwiększyć ochronę kupujących. Najważniejsze wprowadzone zmiany dotyczyły:

  • braku możliwości finansowania budów z pieniędzy wpłacanych przez kupujących, poprzez stworzenie rachunku powierniczego i gwarancji bankowych,
  • podpisywanie umów przedwstępnych w postaci aktu notarialnego,
  • przedstawienie nabywcy prospektu informacyjnego zawierające szczegółowe informacje na temat realizowanego projektu,

Polecamy: Ustawa deweloperska 2012 - jak chroni kupującego?

Wprowadzone zmiany spowodowały uzasadniony sprzeciw deweloperów z uwagi na utrudnienia i koszty związane z nowym procesem sprzedaży.

REKLAMA

Nowe prawo i forma aktu notarialnego pozwala ponadto wpisywać się nabywcom w Księdze Wieczystej inwestycji w dziale Roszczenia. Słusznie pojawiały się więc głosy, że w przypadku zakupu na kredyt, nabywcy, którzy nie będą w stanie pozyskać finansowania, będą mieli możliwość blokowania sprzedaży mieszkania poprzez brak woli usunięcia roszczeń z Księgi Wieczystej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Gdzie pojawia się prawo, pojawiają się również inteligentne formy obejścia. Część deweloperów – w szczególności o zasięgu ogólnopolskim – zdecydowało się nie podpisywać w pierwszej kolejności umów przedwstępnych, tylko umowy rezerwacyjne. Mają one charakter cywilno-prawny, z którego wynika mniej praw, ale i obowiązków stron wobec siebie, niż we wcześniejszych umowach przedwstępnych. Stwierdzają jedynie, że jedna strona ma w posiadaniu/ wybuduje nieruchomość, a druga jest nią zainteresowana na określonych w umowie warunkach.

Polecamy: Rynek kredytowy - informacje i trendy

Brzmi znajomo? I słusznie – tak wyglądała umowa przedwstępna przed wprowadzeniem ustawy. Legislator osiągnął więc to, że umowa przedwstępna zmieniła nazwę na „rezerwacyjna”, a następnie mamy dwa akty notarialne, czyli podwójny koszt.

REKLAMA

Umowa rezerwacyjna jest też forsowana przez stronę kupującą. Przed uzyskaniem pozytywnej decyzji kredytowej, czyli zielonego światła na finansowanie banku, nabywcy bardzo niechętnie ponoszą jakiekolwiek koszty transakcyjne i kilka tysięcy za umowę notarialną nie jest im na rękę.

Banki różnie reagują na tego typu umowy – część już wcześniej dawała możliwość wnioskowania o kredyt na podstawie rezerwacji (np.: BNP Paribas Bank, Deutsche Bank, PeKaO SA). Dla części jest to wciąż dziewiczy teren, który niechętnie chcą poznać lub kategorycznie odmawiają w ogóle podnieść jego kwestię (np.: ING, PKO BP, Bank Millennium). Gdy najwięksi gracze na rynku deweloperskim pozostaną przy umowie rezerwacyjnej, wówczas banki również będą musiały z czasem dostosować się lub pogodzić z utratą klienta.

Wcielona w życie ustawa deweloperska budzi kontrowersje do tego stopnia, że dochodzi do sprzecznych interpretacji nawet ze strony kancelarii prawnych. Na podstawie zamówionych opinii część deweloperów podpisuje więc umowy przedwstępne nadal w formie cywilno-prawnej, tłumacząc, że jeżeli nieruchomość została oddana do użytkowania, nie zachodzi ryzyko niedokończenia inwestycji i nie ma również sensu tworzenia prospektu informacyjnego wymaganego ustawą. Jest to jednak błędne rozumowanie, gdyż zgodnie z ustawą, nieruchomości, których sprzedaż rozpoczęła się po jej wejściu w życie, zwolnione są z obowiązku posiadania rachunku powierniczego i gwarancji bankowych, wyjątków odnośnie formy umowy przedwstępnej jednak nie ma.

Taki sposób interpretacji może mieć swój początek w definicji „umowy deweloperskiej”  oraz „przedsięwzięcia deweloperskiego”, gdzie, jawi się ono jako „proces, w wyniku którego deweloper realizuje czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania budynku do użytkowania”. Po fakcie oddania do użytkowania kończy się więc „przedsięwzięcie deweloperskie” jak i obowiązki wynikające z ustawy dotyczące formy umowy przedwstępnej.

Art. 3. Ustawy o o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
(...)
5) umowa deweloperska
– umowę, na podstawie, której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa;
6) przedsięwzięcie deweloperskie – proces, w wyniku realizacji, którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1, obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.3)) oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami; częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną;
(...)

Warto zwrócić uwagę, że część banków w takich sytuacjach akceptuje cywilno-prawną formę umowy i po pozytywnej decyzji kredytowej, przystępuje z kredytobiorcą do umowy właściwej, skutkiem czego, zamiast do prawa, instytucje finansowe stosują się do zasad zdrowego rozsądku: przy oddanych do użytkowania nieruchomościach nie można przecież mówić o ryzyku niewybudowania, mogą być więc traktowane analogicznie do rynku wtórnego.

Polecamy: Co powinieneś wiedzieć o kredycie z dopłatą?

Wprowadzona ustawa deweloperska pokazuje, jak szybko rynek weryfikuje ograniczenia stawiane przez regulatora. Jednak konsekwencje takiego obrotu sprawy oraz cel przyświecający ustawodawcy ciężko jest poddać jednoznacznej ocenie. Czy powinniśmy mieć pretensje do instytucji nadzorczych, którym znów nie udało się ochronić praw konsumentów, a jedynie przysporzyć dodatkowych formalności i kosztów, czy może cieszyć się z tego, że ingerencja państwowa po raz kolejny ugięła się pod siłą niewidzialnej ręki rynku? Jak dotąd próba podsumowania wcielonej w życie ustawy deweloperskiej bardziej skłania do określenia jej jako kłopotliwego dokumentu z wieloma zastrzeżeniami, niż jako zarządzenia porządkującego interesy potencjalnych nabywców nieruchomości.

Michał Wójtowicz, Salomon Finance

Jan Bijas, Salomon Finance

Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Termin składania wniosków o dopłaty bezpośrednie 2025

Jaki jest termin składania wniosków do ARIMR o dopłaty bezpośrednie w 2025 roku? Czy można złożyć dokumenty po terminie? Co z załącznikami?

Co każdy prezes (CEO) powinien dziś wiedzieć o technologii?

Każda szkoła zarządzania mówi: deleguj odpowiedzialność. Niezależnie czy mówimy o MŚP czy dużej organizacji, zarządzanie technologią powinno więc być oddane w ręce tych, którzy się na niej znają. Z drugiej strony – jeśli mamy wyprzedzić konkurencję, trzeba inwestować i lewarować biznes przez technologię. Żeby robić to efektywnie, kadra zarządzająca musi rozumieć przynajmniej część świata IT. Problem w tym, że świat technologii jest tak przeładowany informacjami, że często nawet eksperci od IT się w nim gubią. Co warto rozumieć? Jak głęboko wchodzić w poszczególne zagadnienia? Jak rozmawiać z zespołem, który zasypuje wieloma szczegółami? Oto krótki, praktyczny przewodnik.

Działania marketingowe jako kompatybilny element Public Relations

Współczesna komunikacja biznesowa coraz częściej wymaga synergicznego podejścia do działań promocyjnych i wizerunkowych. Marketing i Public Relations (PR), choć wywodzą się z różnych tradycji i pełnią odmienne funkcje, dziś coraz częściej przenikają się i wspólnie pracują na sukces marki. W dobie mediów społecznościowych, globalizacji i błyskawicznego obiegu informacji działania marketingowe stają się kompatybilnym, a nierzadko wręcz niezbędnym elementem strategii PR.

Branża wydawnicza. Czy na wydawaniu i sprzedaży książek da się wciąż zarobić

Tylko czterech na dziesięciu Polaków przeczytało w ubiegłym roku przynajmniej jedną książkę. Choć wynik ten jest nieco niższy niż rok wcześniej, wciąż należy do najlepszych w ostatniej dekadzie. Co to oznacza dla branży wydawniczej, czy na wydawaniu i sprzedaży książek daje się wciąż zarobić?

REKLAMA

Pijemy mniej piwa, przez co browary nie płacą na czas swoim dostawcom

Na kondycję branży piwowarskiej, poza spadającym w wyniku zmian kulturowych popytem, najmocniej wpływają dziś rosnące koszty operacyjne oraz zmiany w podatku akcyzowym. Polacy piją mniej piwa, browary mają coraz większe kłopoty.

Świadczenia pozapłacowe są dziś standardem w sektorze MŚP

Blisko połowa firm z sektora MŚP przy wyborze benefitów kieruje się przede wszystkim ceną, a niemal tyle samo uwzględnia potrzeby i oczekiwania pracowników – wynika z badania Instytutu Keralla Research dla VanityStyle. Jakie inne czynniki wpływają na decyzje pracodawców w tym zakresie?

Hotele mocno podniosły ceny usług, ale i tak muszą ciąć koszty i redukować długi. Czy pomoże im lepszy niż zwykle sezon turystyczny

Hotele i inne firmy świadczące usługi noclegowe wchodzą w sezon majówkowy 2025 z wysoką niepewnością i rosnącym obciążeniem finansowym. Choć dane dotyczące aktywności turystycznej Polaków pozwalały dotąd patrzeć na przyszłość z umiarkowanym optymizmem, rzeczywistość finansowa branży rysuje się znacznie mniej korzystnie.

Każdy ma jakiś talent – jak go rozpoznać u siebie i pracowników?

Ludzie i ich talenty są jak elementy puzzli, dopiero gdy zostaną umieszczone we właściwym miejscu, ujawnia się pełny obraz potencjału jednostki i zespołu. W organizacji kluczową rolą menedżera jest identyfikacja i rozwój tych wyjątkowych predyspozycji, co wymaga zarówno obserwacji, jak i metodologicznego podejścia.

REKLAMA

Aport przedsiębiorstwa do spółki z o.o. - wady i zalety

Wielu przedsiębiorców zaczyna od jednoosobowej działalności gospodarczej (JDG), a z czasem – gdy firma się rozwija – decyduje się na zmianę formy prawnej. Jednym ze sposobów kontynuowania działalności w formie spółki z o.o. jest wniesienie przedsiębiorstwa jako aportu.

Składka zdrowotna. Bernatowicz: Wnioskowaliśmy o podpisanie ustawy (...) jest to "mniejsze zło", które pozwoli choć trochę ulżyć przedsiębiorcom skrzywdzonym "Polskim Ładem"

Po wczorajszym spotkaniu przedstawicieli strony społecznej RDS z prezydentem Andrzejem Dudą, prezydent podjął decyzję o zawetowaniu ustawa o obniżeniu składki zdrowotnej dla przedsiębiorców. Prezes ZP BCC Łukasz Bernatowicz przekazał, że wnioskowali o podpisanie ustawy, gdyż w ich ocenie jest "mniejszym złem".

REKLAMA