Wpływ ustawy deweloperskiej na proces kredytowania rynku pierwotnego

Po czterech miesiącach jej funkcjonowania, nasuwa się wniosek, że nie istnieje takie prawo, którego nie da się obejść lub przynajmniej nagiąć. Niepewność związana z dyskusyjną formą ustawy, skłoniła zarówno deweloperów jak i banki do podobnych wniosków.

Pomimo nasuwających się na myśl wad wcielonej w życie ustawy, istotność jej wprowadzenia nie budziła wątpliwości, bowiem po kilku spektakularnych upadkach firm budowlanych, rząd musiał zwiększyć ochronę kupujących. Najważniejsze wprowadzone zmiany dotyczyły:

• braku możliwości finansowania budów z pieniędzy wpłacanych przez kupujących, poprzez stworzenie rachunku powierniczego i gwarancji bankowych,
• podpisywanie umów przedwstępnych w postaci aktu notarialnego,
• przedstawienie nabywcy prospektu informacyjnego zawierające szczegółowe informacje na temat realizowanego projektu,

Polecamy: Ustawa deweloperska 2012 - jak chroni kupującego?

Wprowadzone zmiany spowodowały uzasadniony sprzeciw deweloperów z uwagi na utrudnienia i koszty związane z nowym procesem sprzedaży.

Nowe prawo i forma aktu notarialnego pozwala ponadto wpisywać się nabywcom w Księdze Wieczystej inwestycji w dziale Roszczenia. Słusznie pojawiały się więc głosy, że w przypadku zakupu na kredyt, nabywcy, którzy nie będą w stanie pozyskać finansowania, będą mieli możliwość blokowania sprzedaży mieszkania poprzez brak woli usunięcia roszczeń z Księgi Wieczystej.

Gdzie pojawia się prawo, pojawiają się również inteligentne formy obejścia. Część deweloperów – w szczególności o zasięgu ogólnopolskim – zdecydowało się nie podpisywać w pierwszej kolejności umów przedwstępnych, tylko umowy rezerwacyjne. Mają one charakter cywilno-prawny, z którego wynika mniej praw, ale i obowiązków stron wobec siebie, niż we wcześniejszych umowach przedwstępnych. Stwierdzają jedynie, że jedna strona ma w posiadaniu/ wybuduje nieruchomość, a druga jest nią zainteresowana na określonych w umowie warunkach.

Polecamy: Rynek kredytowy - informacje i trendy

Brzmi znajomo? I słusznie – tak wyglądała umowa przedwstępna przed wprowadzeniem ustawy. Legislator osiągnął więc to, że umowa przedwstępna zmieniła nazwę na „rezerwacyjna”, a następnie mamy dwa akty notarialne, czyli podwójny koszt.

Umowa rezerwacyjna jest też forsowana przez stronę kupującą. Przed uzyskaniem pozytywnej decyzji kredytowej, czyli zielonego światła na finansowanie banku, nabywcy bardzo niechętnie ponoszą jakiekolwiek koszty transakcyjne i kilka tysięcy za umowę notarialną nie jest im na rękę.