REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wpływ ustawy deweloperskiej na proces kredytowania rynku pierwotnego

Michał  Wójtowicz
Ekspert Kredytowy Salomon Finance
Jan Bijas
Dyrektor Generalny Salomon Finance
 Salomon Finance
doradztwo kredytowe
pieniądze, finanse, monety Fot. Fotolia
pieniądze, finanse, monety Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Intencją ustawy deweloperskiej było zabezpieczenie praw potencjalnego nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jednak moment wejścia jej w życie w maju tego roku, zaowocował licznymi obawami, czy nie skomplikuje to procesu sprzedaży nowych mieszkań lub nie utrudni otrzymania kredytu na jego zakup.

Po czterech miesiącach jej funkcjonowania, nasuwa się wniosek, że nie istnieje takie prawo, którego nie da się obejść lub przynajmniej nagiąć. Niepewność związana z dyskusyjną formą ustawy, skłoniła zarówno deweloperów jak i banki do podobnych wniosków.

REKLAMA

Pomimo nasuwających się na myśl wad wcielonej w życie ustawy, istotność jej wprowadzenia nie budziła wątpliwości, bowiem po kilku spektakularnych upadkach firm budowlanych, rząd musiał zwiększyć ochronę kupujących. Najważniejsze wprowadzone zmiany dotyczyły:

  • braku możliwości finansowania budów z pieniędzy wpłacanych przez kupujących, poprzez stworzenie rachunku powierniczego i gwarancji bankowych,
  • podpisywanie umów przedwstępnych w postaci aktu notarialnego,
  • przedstawienie nabywcy prospektu informacyjnego zawierające szczegółowe informacje na temat realizowanego projektu,

Polecamy: Ustawa deweloperska 2012 - jak chroni kupującego?

Wprowadzone zmiany spowodowały uzasadniony sprzeciw deweloperów z uwagi na utrudnienia i koszty związane z nowym procesem sprzedaży.

REKLAMA

Nowe prawo i forma aktu notarialnego pozwala ponadto wpisywać się nabywcom w Księdze Wieczystej inwestycji w dziale Roszczenia. Słusznie pojawiały się więc głosy, że w przypadku zakupu na kredyt, nabywcy, którzy nie będą w stanie pozyskać finansowania, będą mieli możliwość blokowania sprzedaży mieszkania poprzez brak woli usunięcia roszczeń z Księgi Wieczystej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Gdzie pojawia się prawo, pojawiają się również inteligentne formy obejścia. Część deweloperów – w szczególności o zasięgu ogólnopolskim – zdecydowało się nie podpisywać w pierwszej kolejności umów przedwstępnych, tylko umowy rezerwacyjne. Mają one charakter cywilno-prawny, z którego wynika mniej praw, ale i obowiązków stron wobec siebie, niż we wcześniejszych umowach przedwstępnych. Stwierdzają jedynie, że jedna strona ma w posiadaniu/ wybuduje nieruchomość, a druga jest nią zainteresowana na określonych w umowie warunkach.

Polecamy: Rynek kredytowy - informacje i trendy

Brzmi znajomo? I słusznie – tak wyglądała umowa przedwstępna przed wprowadzeniem ustawy. Legislator osiągnął więc to, że umowa przedwstępna zmieniła nazwę na „rezerwacyjna”, a następnie mamy dwa akty notarialne, czyli podwójny koszt.

REKLAMA

Umowa rezerwacyjna jest też forsowana przez stronę kupującą. Przed uzyskaniem pozytywnej decyzji kredytowej, czyli zielonego światła na finansowanie banku, nabywcy bardzo niechętnie ponoszą jakiekolwiek koszty transakcyjne i kilka tysięcy za umowę notarialną nie jest im na rękę.

Banki różnie reagują na tego typu umowy – część już wcześniej dawała możliwość wnioskowania o kredyt na podstawie rezerwacji (np.: BNP Paribas Bank, Deutsche Bank, PeKaO SA). Dla części jest to wciąż dziewiczy teren, który niechętnie chcą poznać lub kategorycznie odmawiają w ogóle podnieść jego kwestię (np.: ING, PKO BP, Bank Millennium). Gdy najwięksi gracze na rynku deweloperskim pozostaną przy umowie rezerwacyjnej, wówczas banki również będą musiały z czasem dostosować się lub pogodzić z utratą klienta.

Wcielona w życie ustawa deweloperska budzi kontrowersje do tego stopnia, że dochodzi do sprzecznych interpretacji nawet ze strony kancelarii prawnych. Na podstawie zamówionych opinii część deweloperów podpisuje więc umowy przedwstępne nadal w formie cywilno-prawnej, tłumacząc, że jeżeli nieruchomość została oddana do użytkowania, nie zachodzi ryzyko niedokończenia inwestycji i nie ma również sensu tworzenia prospektu informacyjnego wymaganego ustawą. Jest to jednak błędne rozumowanie, gdyż zgodnie z ustawą, nieruchomości, których sprzedaż rozpoczęła się po jej wejściu w życie, zwolnione są z obowiązku posiadania rachunku powierniczego i gwarancji bankowych, wyjątków odnośnie formy umowy przedwstępnej jednak nie ma.

Taki sposób interpretacji może mieć swój początek w definicji „umowy deweloperskiej”  oraz „przedsięwzięcia deweloperskiego”, gdzie, jawi się ono jako „proces, w wyniku którego deweloper realizuje czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania budynku do użytkowania”. Po fakcie oddania do użytkowania kończy się więc „przedsięwzięcie deweloperskie” jak i obowiązki wynikające z ustawy dotyczące formy umowy przedwstępnej.

Art. 3. Ustawy o o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
(...)
5) umowa deweloperska
– umowę, na podstawie, której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa;
6) przedsięwzięcie deweloperskie – proces, w wyniku realizacji, którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1, obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.3)) oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami; częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną;
(...)

Warto zwrócić uwagę, że część banków w takich sytuacjach akceptuje cywilno-prawną formę umowy i po pozytywnej decyzji kredytowej, przystępuje z kredytobiorcą do umowy właściwej, skutkiem czego, zamiast do prawa, instytucje finansowe stosują się do zasad zdrowego rozsądku: przy oddanych do użytkowania nieruchomościach nie można przecież mówić o ryzyku niewybudowania, mogą być więc traktowane analogicznie do rynku wtórnego.

Polecamy: Co powinieneś wiedzieć o kredycie z dopłatą?

Wprowadzona ustawa deweloperska pokazuje, jak szybko rynek weryfikuje ograniczenia stawiane przez regulatora. Jednak konsekwencje takiego obrotu sprawy oraz cel przyświecający ustawodawcy ciężko jest poddać jednoznacznej ocenie. Czy powinniśmy mieć pretensje do instytucji nadzorczych, którym znów nie udało się ochronić praw konsumentów, a jedynie przysporzyć dodatkowych formalności i kosztów, czy może cieszyć się z tego, że ingerencja państwowa po raz kolejny ugięła się pod siłą niewidzialnej ręki rynku? Jak dotąd próba podsumowania wcielonej w życie ustawy deweloperskiej bardziej skłania do określenia jej jako kłopotliwego dokumentu z wieloma zastrzeżeniami, niż jako zarządzenia porządkującego interesy potencjalnych nabywców nieruchomości.

Michał Wójtowicz, Salomon Finance

Jan Bijas, Salomon Finance

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Przedsiębiorcy mają obawy czy uda się wydać pieniądze z KPO. Polska ma na to o połowę mniej czasu niż inne kraje

    Pieniądze z Krajowego Planu Odbudowy – KPO dla Polski to doskonała wiadomość, ale trzeba się pospieszyć, by je efektywnie wydać, apelują przedsiębiorcy. Kraje, które dostały pieniądze europejskie bez opóźnień aktualnie są już w połowie drogi w ich wydatkowaniu. Polska będzie musiała wdrożyć wysokie tempo, by żadne dotacje nie przepadły.

     

    Wakacje składkowe dla małych przedsiębiorców. Nowa wersja projektu ustawy z rocznym limitem wydatków

    Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało nową wersję projektu ustawy o tzw. wakacjach składkowych. Obniżono w nim szacunek kosztu rozwiązania dla finansów publicznych w 10 lat do 20,4 mld zł z niemal 25 mld zł.

    Model pracy w firmie: work-life balance czy work-life integration? Pracować by żyć, czy żyć, by pracować?

    Zacierają się granice między życiem prywatnym i zawodowym. Jednak dla większości pracowników życie osobiste jest ważniejsze niż zawodowe. Pracodawcy powinni wsłuchiwać się w potrzeby i oczekiwania swoich pracowników i w zależności od tego wybierać model pracy w firmie.

    Jak handel wykorzystuje nowe technologie

    Technologia to nieodłączna część funkcjonowania nowoczesnej dystrybucji towarów. Pracownicy sektora sprzedaży nie wyobrażają sobie bez niej pracy. Tak wynika z raportu Slack przygotowanego na bazie ankiety wśród dyrektorów i menadżerów z sektora handlowego. 

    REKLAMA

    Komisja Europejska wydała wstępną pozytywną ocenę pierwszego wniosku z Krajowego Planu Odbudowy

    Mamy dobrą wiadomość: jest formalna zgoda KE ws. akceptacji pierwszego wniosku z Krajowego Planu Odbudowy, jak też warunku związanego z Kartą Praw Podstawowych UE - poinformowała w czwartek minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz.

    Ukrainie trzeba pomagać, ale import produktów rolnych do Unii Europejskiej nie może mieć takiej formy jak obecnie

    Po wybuchu wojny doszło do załamania wymiany handlowej Ukrainy. Obecnie głównym kierunkiem ukraińskiej sprzedaży zagranicznej jest Unia Europejska. Otwarcie UE na ukraiński import produktów rolnych nie może mieć takiej formy jak obecnie. Rolnicy polscy i z innych krajów unijnych nie wytrzymają konkurencji.

    Firma źle zarządzająca ryzykiem może pożegnać się z ubezpieczeniem?

    Jedynie 44 proc. firm w Polsce ma sformalizowaną politykę zarządzania ryzykiem. Podejście do zarządzania ryzykiem w biznesie wciąż wymaga jeszcze dużo pracy. Co firmy ubezpieczają najczęściej? 

    Ponad 20 mln zł z tytułu niezapłaconych podatków. Rozbita została zorganizowana grupa przestępcza zajmująca się przestępczością akcyzową

    Zorganizowana grupa przestępcza zajmująca się przestępczością akcyzową została rozbita. Śledczy szacują straty Skarbu Państwa na ponad 20 mln zł.

    REKLAMA

    Co to jest działalność badawczo-rozwojowa? W teorii i praktyce

    Działalność badawczo-rozwojową definiuje m.in. Prawo o szkolnictwie wyższym i nauce – ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. oraz Podręcznik Frascati. Zgodnie z definicją działalność badawczo-rozwojowa to twórcza praca podejmowana w sposób celowy i systematyczny, mająca na celu zwiększenie zasobów wiedzy oraz tworzenie nowych zastosowań dla istniejącej wiedzy. Działalność B+R zawsze ukierunkowana jest na nowe odkrycia, oparte na oryginalnych koncepcjach lub hipotezach. Nie ma pewności co do ostatecznego wyniku, ale jest ona planowana i budżetowana, a jej celem jest osiągnięcie wyników, które mogłyby być swobodnie przenoszone lub sprzedawane na rynku. Co to oznacza w praktyce? 

    Każdy projekt finansowany z UE musi uwzględniać zasady horyzontalne. O jakie zasady chodzi?

    Polityka horyzontalna Unii Europejskiej, która powinna być uwzględniona w każdym projekcie dofinansowanym z Funduszy Europejskich, to równe szanse i niedyskryminacja, równość kobiet i mężczyzn, zrównoważony rozwój oraz zasada „nie czyń poważnych szkód”. Ponadto, beneficjenci są zobligowani do przestrzegania Karty Praw Podstawowych UE oraz spełnienia horyzontalnego warunku podstawowego w zakresie wdrażania postanowień Konwencji o Prawach Osób Niepełnosprawnych.

    REKLAMA