REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Ustawa deweloperska 2012 - nowe prawa kupujących

Katarzyna Siwek
Specjalista Home broker
Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
pieniądze, finanse, monety Fot. Fotolia
pieniądze, finanse, monety Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Od 29 kwietnia obowiązuje ustawa o ochronie praw nabywców mieszkań deweloperskich, czyli tzw. ustawa deweloperska. Jakie nowe prawa gwarantuje dla nabywców mieszkań?

Deweloperzy deklarują, że są przygotowani do tego, żeby osobom, z którymi będą podpisywać w poniedziałek umowę, bądź które odwiedzą już w niedzielę ich biura sprzedaży, udostępnić prospekt informacyjny zawierający szczegółowe dane o inwestycji i jej otoczeniu – wynika z sondy przeprowadzonej przez Home Broker. Od niedzieli nabywcy mieszkań otrzymają też inne prawa.

REKLAMA

29 kwietnia wchodzi w życie ustawa o ochronie praw nabywców mieszkań deweloperskich. Z uwagi na to, że jest to dzień wolny, w praktyce pierwsze umowy, których będą dotyczyć nowe przepisy, będą zawierane w poniedziałek.

Polecamy: Umowa deweloperska 2012 – nowa regulacja prawna

Prospekt na początek

Po pierwsze, przed podpisaniem umowy klient powinien otrzymać prospekt informacyjny, ale może zażądać go również wcześniej. Jest to dokument o ustawowo określonej formie, który powinien zawierać kompletne i wyczerpujące informacje o inwestycji, okolicy, nabywanym mieszkaniu, a także dotychczasowych dokonaniach dewelopera i jego sytuacji finansowej. O szczegółowości tego opracowania może świadczyć fakt, że nabywca powinien dowiedzieć się z niego nawet tego, jakie zmiany w infrastrukturze, w tym uciążliwe inwestycje (np. spalarnia śmieci, wysypisko, budowa torów kolejowych), są przewidziane promieniu 1 km od lokalizacji mieszkania. W umowie deweloperskiej, powinien się natomiast znaleźć zapis, że nabywca zapoznał się z prospektem.

Co powinno znaleźć się w prospekcie informacyjnym:

Dalszy ciąg materiału pod wideo
  • dane dewelopera (adres, NIP, REGON, dane teleadresowe)
  • informacje o dotychczasowych inwestycjach (adres, data uzyskania pozwolenia na użytkowanie, itp.)
  • informacje o prowadzonych postępowaniach egzekucyjnych wobec dewelopera
  • informacje dotyczące gruntu (numer KW, obciążenia hipoteczne, itp.)
  • informacje z publicznie dostępnych dokumentów dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km (budowa dróg, linii szynowych, przewidzianych korytarzach powietrznych, budowa oczyszczalni ścieków, spalarni śmieci, wysypisk, cmentarzy)
  • informacje dotyczące inwestycji (pozwolenie na budowę, harmonogram inwestycji, sposób finansowania z udziałem procentowym, rodzaj rachunku powierniczego z nazwą banku, sposób pomiaru powierzchni, warunki waloryzacji ceny, itp.)
  • warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej
  • dane dotyczące mieszkania i budynku (cena, liczba kondygnacji, technologia wykonania, standard wykończenia, liczba lokali w budynku, liczba miejsc garażowych i postojowych, dostępne media, dostęp do drogi publicznej, itp.)

Dla deweloperów przygotowanie takiego prospektu to dodatkowe zajęcie. W toku prac nad ustawą i później w okresie vacatio legis kwestionowali oni zasadność podawania w prospekcie niektórych informacji, na przykład dotyczących planowanych inwestycji miejskich czy gminnych. Dziś twierdzą jednak, że prospekty są już albo gotowe, albo prawie gotowe. Takie informacje otrzymaliśmy m.in. z firm: J.W. Construction, Marvipol, PBG Erigo, Polnord, ROBYG czy Ronson.

Polecamy: Mieszkania sprzedają się najszybciej wiosną

Umowę u notariusza

Kolejną zmianą, jakiej nabywcy mieszkań, którzy planują w poniedziałek podpisać umowę z deweloperem, powinni się spodziewać jest konieczność zawarcia tej umowy przed notariuszem. To drugi warunek, który – obok konieczności zapoznania się z prospektem – spowoduje, że trudniej będzie podpisać taką umowę „ z marszu”. Obecność notariusza podnosi bezpieczeństwo transakcji, ale też oznacza dodatkowe koszty. W przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł, maksymalna wysokość taksy notarialnej wynosi nieco ponad 2,4 tys. zł. Jeśli umowa z deweloperem rozbita jest na dwa etapy (przedwstępna i ostateczna), notariusza trzeba będzie odwiedzić dwa razy. Jeśli praktyka pobierania honorarium wśród notariuszy na rynku pierwotnym będzie podobna jak na rynku wtórnym, można spodziewać się, że przynajmniej część rejentów nie będzie oczekiwała zapłaty dwukrotnie, ale za każdym razem zażąda połowy taksy. Nabywca musi się też liczyć z dodatkowymi kosztami, jak założenie i wpis właściciela do księgi wieczystej czy utworzenie hipoteki (nie ma to związku z opisywaną ustawą). Kupując mieszkanie od dewelopera nie płaci się za to podatku PCC (2% wartości nieruchomości).

Zmiany w księdze wieczystej nieruchomości

Warto ponadto zauważyć, że zgodnie z nowym prawem roszczenie o wybudowanie i wyodrębnienie lokalu mieszkalnego obciąży księgę wieczystą nieruchomości należącej do dewelopera. Ustawa implementuje także część zaleceń wynikających z listy klauzul niedozwolonych publikowanych przez UOKiK.

Rachunek powierniczy

REKLAMA

Te zmiany każdy nabywca zauważy, co nie znaczy, że nie będzie ich więcej. Doskonałym przykładem są rachunki powiernicze. Pojawiać się one będą na rynku stopniowo. Ustawa nakazuje bowiem deweloperom otwieranie rachunków dla inwestycji, których sprzedaż rozpocznie się po 28 kwietnia. Nie dotyczy to więc projektów, które dziś są już sprzedawane.

Czym jednak jest rachunek powierniczy? Jest to po prostu konto w banku, na którym gromadzone są środki wpłacone przez nabywcę na poczet ceny mieszkania. Deweloper nie może jednak korzystać z tych pieniędzy dowolnie (jak to jest dziś). Bank będzie poniekąd stał na straży, aby wydane były one na realizację konkretnego projektu.

Deweloper będzie mógł zaproponować wykorzystanie jednej z czterech wersji tego rozwiązania:

  • zamknięty rachunek powierniczy,
  • otwarty rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową,
  • otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową,
  • otwarty rachunek powierniczy.

Już dziś można spodziewać się, że najczęściej stosowanym rozwiązaniem będzie ostatnia z wersji rachunku powierniczego. W tym wypadku wypłata części środków następuje po zakończeniu pewnego etapu zaawansowania robót budowlanych (stosownie do jego poziomu) po skontrolowaniu go przez bank. W przypadku zastosowania rachunku zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, ale dopiero po przeniesieniu praw do lokali na nabywców, czyli na etapie kończącym całą inwestycję. Dodatkowa gwarancja ma natomiast zabezpieczyć nabywcę na wypadek upadłości firmy. To rozwiązanie najprawdopodobniej nie będzie powszechnie stosowane.

Polecamy: Wynajem mieszkania kibicom na EURO 2012 - lepiej się ubezpiecz

Lepsza ochrona przed upadłością dewelopera

REKLAMA

Można mieć też nadzieję, że nie powstanie konieczność stosowania nowych procedur upadłościowych, które są dopełnieniem swoistej rewolucji jaką jest ustawa deweloperska. Po 28 kwietnia projekty firmy, która upadnie, zostaną wyłączone z masy upadłościowej. Nabywcy będą w takim przypadku mogli zdecydować o kontynuowaniu inwestycji lub odzyskaniu wpłaconych kwot z rachunku powierniczego. Czemu jest to aż tak ważne? Dziś ponad cztery na pięć osób, które kupują od dewelopera mieszkanie, podpisuje umowę jeszcze przed oddaniem lokali do użytkowania – wynika z badania przeprowadzonego przez Home Broker. Skłania ich do tego niższa cena i większy wybór z puli dostępnych do sprzedaży lokali. Teoretycznie osoby takie podejmują niemałe ryzyko. W stanie prawnym obowiązującym do 29 kwietnia nie są bowiem dostatecznie chronione przed upadłością dewelopera.

Przypomnijmy, że gdyby firma budująca mieszkania upadła dziś, to cały majątek dewelopera, a do niego można też zaliczyć parcele, na których budowane są mieszkania, trafiłby do masy upadłościowej. Po jej spieniężeniu pieniądze poszłyby na przykład na pokrycie: zaległości podatkowych, kosztów kredytu zaciągniętego przez dewelopera, wynagrodzeń jego pracowników, wykonawcy robót czy syndyka. Niedoszli nabywcy mieszkań pozostaliby w ogonie tej kolejki. W lepszej sytuacji byłyby osoby, które umowę przedwstępną podpisały w formie aktu notarialnego. To wszystko zmieni się już 29 kwietnia dając nabywcom znacznie większą ochronę.

Ustawa jest kontrowersyjna

Ale ustawa w obecnym kształcie wzbudza też kontrowersje. Tylko przez 30 dni kupujący mieszkanie od dewelopera będzie mógł wycofać się z umowy jeśli parametry lokalu nie będą zgodne z zawartymi w prospekcie informacyjnym – przewiduje nowa ustawa o ochronie nabywców mieszkań deweloperskich. W praktyce oznacza to, że kupujący „dziurę w ziemi” będą dalej ponosić ryzyko, że mieszkanie, które odbiorą będzie miało na przykład większą od ustalonej powierzchnię. Co więcej, jak dowodzą prawnicy, ustawa może odbierać prawo odzyskania wpłaconych pieniędzy nawet wtedy, gdy deweloper wstrzyma budowę.

Deweloperzy wskazują z kolei na ryzyko blokowania sprzedaży mieszkań przez klientów w przypadku gdy stroną odstępującą od umowy będzie deweloper (np. gdy klient nie zapłaci za mieszkanie, albo gdy nie stawi się do podpisania umowy ostatecznej). Problemem będzie jednak w tym przypadku widoczne w księdze wieczystej nieruchomości roszczenie nabywcy o przeniesienie prawa do mieszkania. Ustawa mówi co prawda, że w przypadku, gdy deweloper odstępuje od umowy, kupujący jest zobowiązany wyrazić zgodę na wykreślenie, ale nie wprowadza żadnych konsekwencji dla niego, jeśli tego nie zrobi.

Katarzyna Siwek, Bartosz Turek
Home Broker

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rachunki za prąd w firmie: kto musi płacić za energię elektryczną nawet trzy razy więcej niż cena giełdowa, jak tego uniknąć na przyszłość

Kryzys energetyczny wywołany przez agresję Rosji na Ukrainę doprowadził do gigantycznego wzrostu cen prądu. Wiele małych firm w obawie przed dalszym wzrostem cen zawarło wieloletnie umowy ze stałą ceną na rekordowym poziomie. To one najbardziej ucierpią na uwolnieniu cen energii.

Stare pytania, nowe odpowiedzi. Zmiana podejścia do pożądanych kompetencji menedżerskich

Obecnie organizacje nie są zainteresowane rozwojem konkretnych umiejętności liderskich ani pozyskiwaniem wiedzy, którą łatwo dziś zdobyć. Żyjemy w czasach, w których ciężko jest zaplanować długofalową strategię, dlatego wzrasta znaczenie umiejętności płynnego poruszania się w zmieniających się okolicznościach, tzw. strategizing.

Wyróżniaj się bo zginiesz: o sukcesie sklepu internetowego decydują nie tylko atrakcyjne towary w dobrej cenie

W sklepie internetowym, zupełnie inaczej niż w tradycyjnym sklepie, wiarygodność osiąga się lub nie już poprzez sam wygląd aplikacji zakupowej. Bez niej nie wyróżniający się z tysięcy inny e-sklep nie odniesie sukcesu nawet oferując bardzo konkurencyjne produkty.

Restauracje ustępują miejsca barom szybkiej obsługi i sklepowej gastronomii, bo takie są wybory „zetek”

Na naszych oczach dzieje się prawdziwa rewolucja w gastronomii. Restauracje, ledwie się odbudowały po pandemii, przegrywają z barami szybciej obsługi i cateringiem, a teraz jeszcze poważnym graczem na rynku staje się gastronomia sklepowa. Wszystko to za sprawą najmłodszych klientów, którzy chcą żyć po amerykańsku.

REKLAMA

Paragon fiskalny przy sprzedaży on-line: kiedy i jak powinien wystawić sprzedawca oraz dostarczyć klientowi [wszystkie przypadki]

Dla klientów kupowanie w e-sklepach jest wygodniejsze niż w placówkach stacjonarnych. Dla samych sprzedawców jednak procedura ta jest dużo bardziej skomplikowana od strony fiskalnej. Dotyczy to zwłaszcza wystawiania paragonów i obowiązków w podatku VAT.

Pomoc dla sadowników do 31 stycznia 2025 roku

Pomoc dla polskich sadowników (sady i winorośle) do 31 stycznia 2025 roku - Komisja Europejska zdecydowała. To wsparcie dla sadowników, którzy ucierpieli w trakcie kwietniowych przymrozków i gradobicia.

Wyższa opłata środowiskowa za użytkowanie samochodów spalinowych od 2026 roku - dla kogo?

Wyższa opłata środowiskowa za użytkowanie samochodów spalinowych od 2026 roku nie dla wszystkich. Kto zapłaci więcej? Co więcej, sposób naliczania opłaty oraz stawki dla części dotyczącej transportu zmienią się od 2026 r.

Tachografy do wymiany, ważna zmiana prawa. Kto musi, w jakim terminie, jaka kara

Nadchodzi rewolucja w branży transportowej. Od styczna 2025 roku zaczną obowiązywać nowe przepisy dotyczące tachografów wynikające z Pakietu Mobilności. Pierwszy etap obowiązkowej wymiany urządzeń na inteligentne tachografy drugiej generacji (G2V2) kończy się już w grudniu 2024 roku.

REKLAMA

Udostępnianie i wymiana informacji gospodarczych - zmiana przepisów jeszcze w 2024 roku. Rząd przyjął projekt nowelizacji

W dniu 9 lipca 2024 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy o udostępnianiu informacji gospodarczych i wymianie danych gospodarczych, przedłożony przez Ministra Rozwoju i Technologii. Rząd chce uprościć przepisy, które dotyczą udostępniania oraz wymiany informacji i danych gospodarczych. Proponowane zmiany obejmują też pracę biur informacji gospodarczej. Co się zmieni i od kiedy?

Branża IT pracuje na rzecz zrównoważonego rozwoju [WYWIAD]

Sektor data center i chmury - jak pogodzić cyfrową transformację z drogą do zrównoważonego rozwoju? Czym w praktyce jest unijny pakiet ustaw Fit for 55 i co będą musiały zrobić przedsiębiorstwa, żeby się dostosować do zmian? Rozmawiamy z Wojciechem Stramskim, Prezesem Zarządu Beyond.pl, dostawcy usług data center, chmury i Managed Services i pierwszego w Polsce operatora zasilającego swoje obiekty w 100% energią odnawialną. 

REKLAMA