Umowa deweloperska 2012 – nowa regulacja prawna

Uchwalona ustawa po raz pierwszy nazwała i w pełni zdefiniowała pojęcie „umowy deweloperskiej”.

Umową deweloperską jest umowa, w której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia budowlanego prawa odrębnej własności lokalu lub prawa do domu jednorodzinnego, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty ceny na rzecz dewelopera.

Umowę deweloperską zawiera się przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Co ważne, nabywca ponosi jedynie połowę (a nie jak dotychczas całość) wszystkich kosztów związanych z zawarciem umowy deweloperskiej.

Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.

Nowe obowiązki deweloperów w świetle ustawy deweloperskiej

Treść umowy deweloperskiej

Ustawodawca bardzo szczegółowo wymienił wszystkie elementy, które powinny składać się na treść umowy deweloperskiej.

Umowa deweloperska powinna wskazywać miejsce i datę jej zawarcia oraz precyzyjne określać strony, które ją zawierają.

Stronami umowy deweloperskiej są: nabywca i deweloper.

Za nabywcę w rozumieniu ustawy deweloperskiej uznaje się wyłącznie osobę fizyczną. Natomiast deweloperem jest przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zobowiązuje się w umowie deweloperskiej do ustanowienia na rzecz nabywcy prawa odrębnej własności lokalu lub prawa do domu jednorodzinnego. Deweloperem może zatem być również spółdzielnia mieszkaniowa.

W umowie deweloperskiej musi znaleźć się wyraźne zobowiązanie dewelopera do:

- wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo

- przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Do istotnych elementów umowy deweloperskiej należy również zaliczyć określenie wysokości ceny należnej deweloperowi (w tym terminy i ewentualne warunki jej płatności) oraz informacje dotyczące nieruchomości, na której ma być zrealizowane przedsięwzięcie deweloperskie, takie jak:

1. powierzchnia działki budowlanej,

2. opis stanu prawnego nieruchomości, w tym m.in. oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego oraz wskazanie istniejących na nieruchomości obciążeń hipotecznych i służebności,

3. położenie oraz istotne cechy domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy, lub budynku, w którym ma się znajdować lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy,

4. usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku,

5. powierzchnia i układ pomieszczeń w lokalu lub budynku,

6. sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,

7. zakres i standard prac wykończeniowych.

Umowa deweloperska powinna wskazywać zabezpieczenia ustanowione przez dewelopera na rzecz nabywcy.

Deweloper zobowiązany jest zapewnić nabywcom w celu ochrony ich środków finansowych, zamknięty albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy a dodatkowo może również przedłożyć gwarancję bankową lub ubezpieczeniową.   

W umowie deweloperskiej powinny znaleźć się także terminy:

1. rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego,

2. zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ze wskazaniem sposobu zawiadomienia, oraz

3. przeniesienia na nabywcę nieruchomości będącej przedmiotem umowy. 

Wśród pozostałych elementów umowy deweloperskiej trzeba wymienić:

1. wskazanie numeru pozwolenia na budowę oraz organu, który je wydał, z jednoczesnym podaniem czy pozwolenie jest już ostateczne lub czy jest zaskarżone,

2. określenie wysokości ewentualnych odsetek i kar umownych, przy czym wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy,

3. informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę,

4. oświadczenie nabywcy o otrzymaniu prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się z ich treścią,

5. określenie warunków odstąpienia od umowy oraz warunków zwrotu  środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę.

---

Odbiór nieruchomości przez nabywcę

Przed formalnoprawnym przeniesieniem prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na nabywcę, powinno dojść do odbioru tej nieruchomości.

Odbiór nieruchomości przez nabywcę następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Z odbioru nieruchomości sporządza się protokół, w którym nabywca ma prawo zamieścić dostrzeżone wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W przypadku zgłoszenia takich wad, deweloper zobowiązany jest – w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu – przekazać nabywcy oświadczenie, które wady uznaje, a których uznania odmawia ze wskazaniem przyczyn takiej odmowy.

Wady, które zostały uznane przez dewelopera, deweloper powinien usunąć w terminie 30 dni od podpisania protokołu, a gdyby usunięcie wad w tym terminie nie powiodło się mimo dołożenia przez dewelopera należytej staranności, wówczas winien on wskazać nabywcy inny odpowiedni termin usunięcia wad z uzasadnieniem przyczyn opóźnienia.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Ustawa deweloperska wymienia sytuacje, w których stronom umowy deweloperskiej przysługuje ustawowe prawo odstąpienia od umowy.

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od jej zawarcia w następujących pięciu przypadkach:

1. jeżeli umowa deweloperska nie zawiera któregoś z elementów wymaganych ustawą;

2. jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w przygotowanym przez dewelopera prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach,

3. jeżeli deweloper nie doręczył nabywcy zgodnie z przepisami ustawy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami,

4. jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym istniejącym w dniu podpisania umowy deweloperskiej,

5. jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera wszystkich informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy.

Nabywcy przysługuje ponadto prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej jeżeli w terminie określonym w umowie, deweloper nie przeniesie na niego nieruchomości. W tym jednak przypadku, nabywca uprawniony jest odstąpić od umowy dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego deweloperowi dodatkowego 120-dniowego terminu.

Kara za odstąpienie od umowy z deweloperem

Jeżeli po zawarciu umowy deweloperskiej został złożony wniosek o wpis do księgi wieczystej roszczenia nabywcy o przeniesienie własności nieruchomości, wówczas oświadczenie nabywcy o odstąpieniu od umowy jest skuteczne jeśli zawiera jednocześnie zgodę nabywcy na wykreślenie tego roszczenia złożoną w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.

W przypadku skorzystania przez nabywcę z zastrzeżonego w ustawie prawa odstąpienia, umowa deweloperska uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy. W szczególności deweloper nie może domagać się od nabywcy zapłaty z tego tytułu jakiegokolwiek odstępnego.

Ustawowe prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej zastrzeżone zostało w dwóch sytuacjach również dla dewelopera.

1. deweloper może odstąpić od umowy w przypadku gdy nabywca nie dokona zapłaty ceny w terminie lub wysokości określonych w umowie, pomimo dodatkowego pisemnego wezwania nabywcy do zapłaty zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że brak zapłaty ze strony nabywcy spowodowany jest działaniem siły wyższej.

2. ustawowe prawo odstąpienia od umowy przysługuje deweloperowi także wówczas, gdy nabywca nie stawi się na odbiór nieruchomości lub na podpisanie aktu notarialnego przenoszącego nieruchomość na nabywcę, pomimo dwukrotnego doręczenia nabywcy (w odstępie co najmniej 60 dni) dodatkowego pisemnego wezwania, chyba że niestawienie się nabywcy jest wynikiem działania siły wyższej.

W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera, nabywca zobowiązany jest wyrazić zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie na niego własności nieruchomości.

Podsumowanie

Uchwalona przez Sejm nowa regulacja dotycząca umowy deweloperskiej daje osobom fizycznym zawierającym umowy z deweloperami, bezpieczeństwo wpłacanych środków pieniężnych przeznaczonych na zakup nieruchomości.

Ustawa nie gwarantuje oczywiście, że deweloper wybuduje budynek i nie ogłosi upadłości ale wprowadza instrumenty pozwalające na dokończenie budowy przez syndyka lub odzyskanie zainwestowanych środków pieniężnych przez nabywców.

Poprzez zastrzeżenie na rzecz nabywców ustawowego prawa odstąpienia oraz nałożenie na deweloperów obowiązku udostępniania wzorca umowy deweloperskiej, ustawa ma wyeliminować stosowanie przez deweloperów klauzul abuzywnych asymetrycznie kształtujących sytuacją prawną stron umowy deweloperskiej i zrównoważyć ich uprawnienia.

Źródło: Ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dziennik Ustaw z 28.10.2011 r., Nr 232, poz. 1377).