Umowa deweloperska 2012 – nowa regulacja prawna

Uchwalona ustawa po raz pierwszy nazwała i w pełni zdefiniowała pojęcie „umowy deweloperskiej”.

Umową deweloperską jest umowa, w której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia budowlanego prawa odrębnej własności lokalu lub prawa do domu jednorodzinnego, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty ceny na rzecz dewelopera.

Umowę deweloperską zawiera się przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Co ważne, nabywca ponosi jedynie połowę (a nie jak dotychczas całość) wszystkich kosztów związanych z zawarciem umowy deweloperskiej.

Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.

Nowe obowiązki deweloperów w świetle ustawy deweloperskiej

Treść umowy deweloperskiej

Ustawodawca bardzo szczegółowo wymienił wszystkie elementy, które powinny składać się na treść umowy deweloperskiej.

Umowa deweloperska powinna wskazywać miejsce i datę jej zawarcia oraz precyzyjne określać strony, które ją zawierają.

Stronami umowy deweloperskiej są: nabywca i deweloper.

Za nabywcę w rozumieniu ustawy deweloperskiej uznaje się wyłącznie osobę fizyczną. Natomiast deweloperem jest przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zobowiązuje się w umowie deweloperskiej do ustanowienia na rzecz nabywcy prawa odrębnej własności lokalu lub prawa do domu jednorodzinnego. Deweloperem może zatem być również spółdzielnia mieszkaniowa.

W umowie deweloperskiej musi znaleźć się wyraźne zobowiązanie dewelopera do:

- wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo

- przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Do istotnych elementów umowy deweloperskiej należy również zaliczyć określenie wysokości ceny należnej deweloperowi (w tym terminy i ewentualne warunki jej płatności) oraz informacje dotyczące nieruchomości, na której ma być zrealizowane przedsięwzięcie deweloperskie, takie jak:

1. powierzchnia działki budowlanej,

2. opis stanu prawnego nieruchomości, w tym m.in. oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego oraz wskazanie istniejących na nieruchomości obciążeń hipotecznych i służebności,

3. położenie oraz istotne cechy domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy, lub budynku, w którym ma się znajdować lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy,

4. usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku,

5. powierzchnia i układ pomieszczeń w lokalu lub budynku,

6. sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,

7. zakres i standard prac wykończeniowych.

Umowa deweloperska powinna wskazywać zabezpieczenia ustanowione przez dewelopera na rzecz nabywcy.

Deweloper zobowiązany jest zapewnić nabywcom w celu ochrony ich środków finansowych, zamknięty albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy a dodatkowo może również przedłożyć gwarancję bankową lub ubezpieczeniową.   

W umowie deweloperskiej powinny znaleźć się także terminy:

1. rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego,

2. zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ze wskazaniem sposobu zawiadomienia, oraz

3. przeniesienia na nabywcę nieruchomości będącej przedmiotem umowy. 

Wśród pozostałych elementów umowy deweloperskiej trzeba wymienić:

1. wskazanie numeru pozwolenia na budowę oraz organu, który je wydał, z jednoczesnym podaniem czy pozwolenie jest już ostateczne lub czy jest zaskarżone,

2. określenie wysokości ewentualnych odsetek i kar umownych, przy czym wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy,

3. informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę,

4. oświadczenie nabywcy o otrzymaniu prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się z ich treścią,

5. określenie warunków odstąpienia od umowy oraz warunków zwrotu  środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę.