REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa deweloperska 2012 – nowa regulacja prawna

nowe regulacje w umowie deweloperskiej 2012
nowe regulacje w umowie deweloperskiej 2012
materiały prasowe
Media

REKLAMA

REKLAMA

W dniu 29 kwietnia 2012 r. wchodzi w życie ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (potocznie zwana ustawą deweloperską) regulująca problematykę umów deweloperskich. Celem uchwalonej ustawy jest ochrona interesów klientów deweloperów w szczególności poprzez obowiązkowe instrumenty zabezpieczające środki finansowe wpłacane przez klientów na poczet ceny zakupu nieruchomości.

Uchwalona ustawa po raz pierwszy nazwała i w pełni zdefiniowała pojęcie „umowy deweloperskiej”.

REKLAMA

Umową deweloperską jest umowa, w której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia budowlanego prawa odrębnej własności lokalu lub prawa do domu jednorodzinnego, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty ceny na rzecz dewelopera.

Umowę deweloperską zawiera się przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Co ważne, nabywca ponosi jedynie połowę (a nie jak dotychczas całość) wszystkich kosztów związanych z zawarciem umowy deweloperskiej.

Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.

Nowe obowiązki deweloperów w świetle ustawy deweloperskiej

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Treść umowy deweloperskiej

Ustawodawca bardzo szczegółowo wymienił wszystkie elementy, które powinny składać się na treść umowy deweloperskiej.

Umowa deweloperska powinna wskazywać miejsce i datę jej zawarcia oraz precyzyjne określać strony, które ją zawierają.

Stronami umowy deweloperskiej są: nabywca i deweloper.

Za nabywcę w rozumieniu ustawy deweloperskiej uznaje się wyłącznie osobę fizyczną. Natomiast deweloperem jest przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zobowiązuje się w umowie deweloperskiej do ustanowienia na rzecz nabywcy prawa odrębnej własności lokalu lub prawa do domu jednorodzinnego. Deweloperem może zatem być również spółdzielnia mieszkaniowa.

W umowie deweloperskiej musi znaleźć się wyraźne zobowiązanie dewelopera do:

- wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo

REKLAMA

- przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Do istotnych elementów umowy deweloperskiej należy również zaliczyć określenie wysokości ceny należnej deweloperowi (w tym terminy i ewentualne warunki jej płatności) oraz informacje dotyczące nieruchomości, na której ma być zrealizowane przedsięwzięcie deweloperskie, takie jak:

1. powierzchnia działki budowlanej,

2. opis stanu prawnego nieruchomości, w tym m.in. oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego oraz wskazanie istniejących na nieruchomości obciążeń hipotecznych i służebności,

3. położenie oraz istotne cechy domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy, lub budynku, w którym ma się znajdować lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy,

4. usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku,

5. powierzchnia i układ pomieszczeń w lokalu lub budynku,

6. sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,

7. zakres i standard prac wykończeniowych.

Umowa deweloperska powinna wskazywać zabezpieczenia ustanowione przez dewelopera na rzecz nabywcy.

Deweloper zobowiązany jest zapewnić nabywcom w celu ochrony ich środków finansowych, zamknięty albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy a dodatkowo może również przedłożyć gwarancję bankową lub ubezpieczeniową.   

W umowie deweloperskiej powinny znaleźć się także terminy:

1. rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego,

2. zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ze wskazaniem sposobu zawiadomienia, oraz

3. przeniesienia na nabywcę nieruchomości będącej przedmiotem umowy. 

Wśród pozostałych elementów umowy deweloperskiej trzeba wymienić:

1. wskazanie numeru pozwolenia na budowę oraz organu, który je wydał, z jednoczesnym podaniem czy pozwolenie jest już ostateczne lub czy jest zaskarżone,

2. określenie wysokości ewentualnych odsetek i kar umownych, przy czym wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy,

3. informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę,

4. oświadczenie nabywcy o otrzymaniu prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się z ich treścią,

5. określenie warunków odstąpienia od umowy oraz warunków zwrotu  środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę.


Odbiór nieruchomości przez nabywcę

Przed formalnoprawnym przeniesieniem prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na nabywcę, powinno dojść do odbioru tej nieruchomości.

Odbiór nieruchomości przez nabywcę następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Z odbioru nieruchomości sporządza się protokół, w którym nabywca ma prawo zamieścić dostrzeżone wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W przypadku zgłoszenia takich wad, deweloper zobowiązany jest – w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu – przekazać nabywcy oświadczenie, które wady uznaje, a których uznania odmawia ze wskazaniem przyczyn takiej odmowy.

Wady, które zostały uznane przez dewelopera, deweloper powinien usunąć w terminie 30 dni od podpisania protokołu, a gdyby usunięcie wad w tym terminie nie powiodło się mimo dołożenia przez dewelopera należytej staranności, wówczas winien on wskazać nabywcy inny odpowiedni termin usunięcia wad z uzasadnieniem przyczyn opóźnienia.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Ustawa deweloperska wymienia sytuacje, w których stronom umowy deweloperskiej przysługuje ustawowe prawo odstąpienia od umowy.

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od jej zawarcia w następujących pięciu przypadkach:

1. jeżeli umowa deweloperska nie zawiera któregoś z elementów wymaganych ustawą;

2. jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w przygotowanym przez dewelopera prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach,

3. jeżeli deweloper nie doręczył nabywcy zgodnie z przepisami ustawy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami,

4. jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym istniejącym w dniu podpisania umowy deweloperskiej,

5. jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera wszystkich informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy.

Nabywcy przysługuje ponadto prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej jeżeli w terminie określonym w umowie, deweloper nie przeniesie na niego nieruchomości. W tym jednak przypadku, nabywca uprawniony jest odstąpić od umowy dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego deweloperowi dodatkowego 120-dniowego terminu.

Kara za odstąpienie od umowy z deweloperem

REKLAMA

Jeżeli po zawarciu umowy deweloperskiej został złożony wniosek o wpis do księgi wieczystej roszczenia nabywcy o przeniesienie własności nieruchomości, wówczas oświadczenie nabywcy o odstąpieniu od umowy jest skuteczne jeśli zawiera jednocześnie zgodę nabywcy na wykreślenie tego roszczenia złożoną w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.

W przypadku skorzystania przez nabywcę z zastrzeżonego w ustawie prawa odstąpienia, umowa deweloperska uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy. W szczególności deweloper nie może domagać się od nabywcy zapłaty z tego tytułu jakiegokolwiek odstępnego.

Ustawowe prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej zastrzeżone zostało w dwóch sytuacjach również dla dewelopera.

1. deweloper może odstąpić od umowy w przypadku gdy nabywca nie dokona zapłaty ceny w terminie lub wysokości określonych w umowie, pomimo dodatkowego pisemnego wezwania nabywcy do zapłaty zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że brak zapłaty ze strony nabywcy spowodowany jest działaniem siły wyższej.

2. ustawowe prawo odstąpienia od umowy przysługuje deweloperowi także wówczas, gdy nabywca nie stawi się na odbiór nieruchomości lub na podpisanie aktu notarialnego przenoszącego nieruchomość na nabywcę, pomimo dwukrotnego doręczenia nabywcy (w odstępie co najmniej 60 dni) dodatkowego pisemnego wezwania, chyba że niestawienie się nabywcy jest wynikiem działania siły wyższej.

W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera, nabywca zobowiązany jest wyrazić zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie na niego własności nieruchomości.

Podsumowanie

Uchwalona przez Sejm nowa regulacja dotycząca umowy deweloperskiej daje osobom fizycznym zawierającym umowy z deweloperami, bezpieczeństwo wpłacanych środków pieniężnych przeznaczonych na zakup nieruchomości.

Ustawa nie gwarantuje oczywiście, że deweloper wybuduje budynek i nie ogłosi upadłości ale wprowadza instrumenty pozwalające na dokończenie budowy przez syndyka lub odzyskanie zainwestowanych środków pieniężnych przez nabywców.

Poprzez zastrzeżenie na rzecz nabywców ustawowego prawa odstąpienia oraz nałożenie na deweloperów obowiązku udostępniania wzorca umowy deweloperskiej, ustawa ma wyeliminować stosowanie przez deweloperów klauzul abuzywnych asymetrycznie kształtujących sytuacją prawną stron umowy deweloperskiej i zrównoważyć ich uprawnienia.

Źródło: Ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dziennik Ustaw z 28.10.2011 r., Nr 232, poz. 1377).

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nie czekaj na cyberatak. Jakie kroki podjąć, aby być przygotowanym?

Czy w dzisiejszych czasach każda organizacja jest zagrożona cyberatakiem? Jak się chronić? Na co zwracać uwagę? Na pytania odpowiadają: Paweł Kulpa i Robert Ługowski - Cybersecurity Architect, Safesqr.

Jak założyć spółkę z o.o. przez S24?

Rejestracja spółki z o.o. przez system S24 w wielu przypadkach jest najlepszą metodą zakładania spółki, ze względu na ograniczenie kosztów, szybkość (np. nie ma konieczności umawiania spotkań z notariuszem) i możliwość działania zdalnego w wielu sytuacjach. Mimo tego, że funkcjonowanie systemu s24 wydaje się niezbyt skomplikowane, to jednak zakładanie spółki wymaga posiadania pewnej wiedzy prawnej.

Ustawa wiatrakowa 2025 przyjęta: 500 metrów odległości wiatraków od zabudowań

Ustawa wiatrakowa 2025 została przyjęta przez rząd. Przedsiębiorcy, szczególnie województwa zachodniopomorskiego, nie kryją zadowolenia. Wymaganą odległość wiatraków od zabudowań zmniejsza się do 500 metrów.

Piękny umysł. Jakie możliwości poznania preferencji zachowań człowieka daje PRISM Brain Mapping?

Od wielu lat neuronauka znajduje zastosowanie nie tylko w medycynie, lecz także w pracy rozwojowej – indywidualnej i zespołowej. Doskonałym przykładem narzędzia diagnostycznego, którego metodologia jest zbudowana na wiedzy o mózgu, jest PRISM Brain Mapping. Uniwersalność i dokładność tego narzędzia pozwala na jego szerokie wykorzystanie w obszarze HR.

REKLAMA

Prawdziwa rewolucja w prawie i ulga dla przedsiębiorców: Maksymalnie 6 dni w roku na kontrole w firmach

To ma być prawdziwa rewolucja w prawie gospodarczym, ale nie tylko. Deregulacja obejmująca uproszczenie działalności gospodarczej i prowadzenie firmy w Polsce ma objąć całe otoczenie prawne biznesu. Na początek zmiany w kontrolach, które w obecnym kształcie dezorganizują funkcjonowanie firm, pochłaniają czas i koszty a dodatkowo stresują właścicieli i pracowników.

Przedsiębiorczość kobiet w praktyce. Parytety i reprezentacja kobiet w biznesie, luka płacowa i jawność wynagrodzeń [Wywiad]

O problemach polskich przedsiębiorców, w tym kobiet prowadzących własną firmę, o parytetach i reprezentacji kobiet w biznesie, luce płacowej i nowych przepisach w tym zakresie – rozmawiamy z Dominiką Reich, przedsiębiorczynią, członkinią Izby Przemysłowo-Handlowej w Białymstoku oraz jedyną przedstawicielką województwa podlaskiego w Stowarzyszeniu Sommelierów Polskich.

Lokalnych biznesów nie znajdziesz w sieci [Raport]

Tylko 25% firm lokalnych posiada strony internetowe, mimo że 68% Polaków szuka w internecie opinii o firmach przed dokonaniem zakupu. 27% użytkowników internetu regularnie czyta recenzje, a 41% robi to często. Najwięcej recenzji przeglądają mieszkańcy województw lubuskiego, pomorskiego, warmińsko-mazurskiego i zachodniopomorskiego, a także osoby z niższym wykształceniem i dochodami.

W jaki sposób założyć spółkę z o.o. – przez S24 czy z udziałem notariusza?

Rejestracja nowej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością może zostać dokonana na dwa sposoby: poprzez system S24 lub przy udziale notariusza z umową w formie aktu notarialnego. W obu tych przypadkach wniosek o rejestrację spółki składany jest przez Internet, odpowiednio w S24 lub przez Portal Rejestrów Sądowych. Każda z tych metod ma swoje wady i zalety.

REKLAMA

Można mieć własną działalność gospodarczą nie płacąc składek ZUS, jak to zrobić w 2025 roku

Wysokie koszty już na wstępie, zanim jeszcze zarobi się pierwsze pieniądze, to główny hamulec przed założeniem własnej firmy. Daninę dla ZUS trzeba płacić, niezależnie od tego czy z działalności gospodarczej jest zysk czy straty. Ale nie wszyscy wiedzą, że można prowadzić własny biznes nie płacąc do ZUS nawet złotówki. Warto więc zacząć, choćby na próbę. To łatwe i nic nie kosztuje.

Jak zamknąć rok w spółce z o.o.?

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością po zakończeniu każdego roku obrotowego powinna – co do zasady – sporządzić sprawozdanie finansowe, sprawozdanie z działalności (jeśli nie jest zwolniona z obowiązku jego sporządzenia), przeprowadzić zwyczajne zgromadzenie wspólników, a także złożyć odpowiednie dokumenty do KRS.

REKLAMA