REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Jak pośrednik w obrocie nieruchomościami może zabezpieczyć się przed nieuczciwym klientem?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kioskprawny.pl
Kancelaria prawnicza
Jak uchronić się przed nieuczciwym klientem?
Jak uchronić się przed nieuczciwym klientem?

REKLAMA

REKLAMA

Zredagowanie umowy pośrednictwa, która zabezpieczy interesy biura nieruchomości jest z każdym rokiem coraz trudniejsze. Wynika to m.in. z działalności Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Często zdarza się, że klienci biur pośrednictwa, po wykonaniu pracy przez pośrednika, uchylają się od zapłaty wynagrodzenia, powołując się na obecność w umowie klauzul abuzywnych, niewykonanie przez pośrednika usługi itd. Ekspert radzi jak pośrednik może zabezpieczyć się przed nieuczciwym klientem.

W celu oszczędzenia sobie problemów przy egzekwowaniu należności i zmniejszyć ryzyko przegrania sprawy o zapłatę, pośrednik powinien stosować się do dwóch podstawowych zasad:
1. Należy indywidualnie negocjować warunki umowy przedwstępnej, jeżeli klient jest konsumentem.
2. Należy dokumentować dokonane przez siebie czynności pośrednictwa.

REKLAMA

Kiedy umowa powinna być indywidualnie negocjowana?

W przypadku nieruchomości komercyjnych negocjowanie postanowień redagowanej na potrzeby konkretnego klienta umowy pośrednictwa jest standardem. Natomiast w przypadku nieruchomości bardzo często powtarzających się, takich jak np. lokale mieszkalne, pozornie nie ma takiej potrzeby.

Zobacz: Co musi zawierać umowa pośrednictwa?

REKLAMA

Teoretycznie jeżeli pośrednik posługuje się formularzem umowy pośrednictwa, w której nie ma żadnych klauzul abuzywnych, negocjowanie umowy z klientem jest zbędne. W praktyce jednak tylko indywidualnie negocjowane umowy pozwalają na  efektywne egzekwowanie należności od klientów. Należy bowiem pamiętać, że lista klauzul niedozwolonych, dostępna na stronie UOKIK, ma charakter otwarty. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów może uznać za niedozwolone takie klauzule, które obecnie są wykorzystywane w umowach i nie budzą wątpliwości. Można natomiast stosować formularze umowne, jeżeli klient nie jest konsumentem, tzn. osobą fizyczną dokonującą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

Kontrahenci nie będący konsumentami, a więc osoby fizyczne, prawne i spółki osobowe zawierające umowę pośrednictwa w celach związanych bezpośrednio  ze swoją działalnością gospodarczą lub zawodową, korzystają zazwyczaj z usług pośredników w celu sprzedaży, nabycia lub komercjalizacji nieruchomości komercyjnych.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jak wskazałem wyżej, w takich przypadkach zazwyczaj i tak trzeba negocjować warunki umowy ze względu na małą powtarzalność i unikatowość tego rodzaju nieruchomości.

Polecamy: serwis Mała firma

Umowa negocjowana indywidualnie, czyli jaka?

Zgodnie z art. 3851 §  postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy . Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.  W nauce prawa wskazuje się, że za  „uzgodnione”  uznać można tylko te , na których treść konsument miał rzeczywisty wpływ, np. były uzgadniane w trakcie negocjacji albo też zostały przyjęte przez przedsiębiorcę wskutek propozycji konsumenta.

Jak wykazać, że umowa była negocjowana indywidualnie?

To pośrednik musi wykazać, że umowa wynegocjowana została indywidualnie. Można to osiągnąć w następujący sposób:

REKLAMA

1. Poprzez zaprotokołowanie przebiegu negocjacji prowadzonych z konsumentem. Oczywiście taki protokół uzgodnień powinien być przechowywany przez pośrednika na potrzeby ewentualnego sporu sądowego.
2. Można udostępnić za pokwitowaniem wzorzec umowny, aby następnie wykazać, że treść umowy zawartej z konsumentem różni się od udostępnionego mu wzorca, więc została indywidualnie wynegocjowana. Na treść umowy przedłożonej do podpisu konsument powinien mieć jednak wpływ. Należy bowiem pamiętać, że art. 3851 kodeksu stanowi o postanowieniach umownych, na które konsument nie miał rzeczywistego wpływu, bez względu na to, czy znalazły się we wzorcu, czy też  w umowie sporządzonej specjalnie dla konsumenta.
3. Poprzez naniesienie poprawek na wzorcu umownym. Poprawki takie powinny być następnie parafowane przez pośrednika i konsumenta, a następnie wciągnięte do umowy sporządzonej dla klienta, uwzględniającej zarówno postanowienia z wzorca, jak i poprawki. Dokument zawierający parafowane przez konsumenta poprawki powinien być przez pośrednika przechowywany.

Oczywiście, w związku z zasadą swobodnej oceny dowodów, nawet zastosowanie jednej z ww. propozycji nie przesądza o sukcesie pośrednika przed sądem. Może jednak zwiększyć prawdopodobieństwo uzyskania wynagrodzenia za wykonaną pracę. Nie należy, moim zdaniem, ograniczać się do zawarcia w umowie z klientem klauzuli, że jej postanowienia zostały indywidualnie wynegocjowane.

Czy wzorzec może zawierać klauzule abuzywne, jeśli i tak jego postanowienia mają być indywidualnie negocjowane?

Wzorzec umowny nie może zawierać postanowień, które mogą być uznane za niedozwolone. Jeżeli przedsiębiorca stosuje taki wzorzec, naraża się na odpowiedzialność w wyniku tzw. kontroli abstrakcyjnej w trybie art. 47936 kodeksu postępowania cywilnego. Postanowienia które mogą budzić kontrowersje, jeżeli są konieczne dla zabezpieczenia interesów pośrednika, powinny być wprowadzone do umowy w wyniku  negocjacji.

Warto ponadto wskazać, że Sąd Najwyższy w Wyroku z 24 października 2007 r. stwierdził, że możliwość zmiany w drodze negocjacji konsumenta z przedsiębiorcą niektórych elementów postanowień wzorca umownego nie oznacza, iż przestaje on być wzorcem umownym. Pozostaje nim nadal, skoro innym konsumentom przedsiębiorca przedstawia wzorzec w dotychczasowym brzmieniu.

Jak oznaczyć wysokość prowizji w umowie pośrednictwa?

Nawet jeżeli umowa negocjowana jest indywidualnie, Pośrednik jako przedsiębiorca powinien stosować się do postanowień Ustawy o cenach. Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt. 1  cena jest to wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług(..). Co ważne, przepis ten ma zastosowanie zarówno do nabywców towarów i usług będących konsumentami, jak i przedsiębiorcami. Cena może być określona kwotowo lub jako prowizja.

Polecamy: Umowa o współpracy między firmami

Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Branża meblarska mocno traci przez zagraniczną konkurencję, końca kłopotów nie widać

Wysokie koszty produkcji, spadający popyt i silna konkurencja z Azji osłabiają pozycję polskiej branży meblarskiej. Długi sektora, notowane w Krajowym Rejestrze Długów, sięgają już prawie 130 mln zł – coraz więcej przedsiębiorstw musi wybierać między utrzymaniem płynności a spłatą zobowiązań.

Prezydent zawetował. Przedsiębiorcy będą dalej płacić wysoką składkę zdrowotną a może rząd podejmie drugą próbę zmiany

Prezydent zawetował ustawę obniżającą składki zdrowotne dla przedsiębiorców. Rząd jednak nie ustępuje i podejmie kolejną próbę, powtarzając rozwiązania przyjęte w ustawie dokładnie w takiej samej treści. Jaka więc ma być składka zdrowotna gdy uda się przeprowadzić zmiany.

Rolnicy wierzą w dobrą koniunkturę - po dłuższej przerwie znów inwestują w maszyny rolnicze

W I kwartale 2025 roku rolnictwo było branżą z największym udziałem w finansowaniu maszyn i urządzeń przez firmy leasingowe – 28%, wynika z danych Związku Polskiego Leasingu. Rolnicy wracają do inwestowania wierząc w poprawę koniunktury w branży.

Mała firma, duże ryzyko. Dlaczego system ochrony to dziś inwestycja, nie koszt [WYWIAD]

Choć wielu właścicieli małych firm wciąż traktuje ochronę jako zbędny wydatek, rosnąca liczba incydentów – zarówno fizycznych, jak i cyfrowych – pokazuje, że to podejście bywa kosztowne. Dziś zagrożeniem może być nie tylko włamanie, ale też wyciek danych czy przestój operacyjny. W rozmowie z Adamem Śliwińskim, wiceprezesem Seris Konsalnet Security, sprawdzamy, jak MŚP mogą skutecznie zadbać o swoje bezpieczeństwo – bez milionowych budżetów, za to z myśleniem przyszłościowym.

REKLAMA

Polskie firmy chcą eksportować do USA, co z cłami

Polska gospodarka łapie drugi oddech czy walczy o utrzymanie na powierzchni? Jaka będzie przyszłość eksportu do USA? Eksperci podsumowali pierwszy kwartał 2025. Analizie poddany został nie tylko eksport polskich firm, ale i ogólny bilans handlu zagranicznego.

Teraz płatności odroczone także przy zakupach dla firmy

Polskie firmy uzyskują dostęp do płatności odroczonych oraz ratalnych w standardzie zbliżonym do tego oferowanego konsumentom. To duże ułatwienie, z którego skorzystają w pierwszej kolejności małe i średnie firmy.

Termin składania wniosków o dopłaty bezpośrednie 2025

Jaki jest termin składania wniosków do ARIMR o dopłaty bezpośrednie w 2025 roku? Czy można złożyć dokumenty po terminie? Co z załącznikami?

Co każdy prezes (CEO) powinien dziś wiedzieć o technologii?

Każda szkoła zarządzania mówi: deleguj odpowiedzialność. Niezależnie czy mówimy o MŚP czy dużej organizacji, zarządzanie technologią powinno więc być oddane w ręce tych, którzy się na niej znają. Z drugiej strony – jeśli mamy wyprzedzić konkurencję, trzeba inwestować i lewarować biznes przez technologię. Żeby robić to efektywnie, kadra zarządzająca musi rozumieć przynajmniej część świata IT. Problem w tym, że świat technologii jest tak przeładowany informacjami, że często nawet eksperci od IT się w nim gubią. Co warto rozumieć? Jak głęboko wchodzić w poszczególne zagadnienia? Jak rozmawiać z zespołem, który zasypuje wieloma szczegółami? Oto krótki, praktyczny przewodnik.

REKLAMA

Działania marketingowe jako kompatybilny element Public Relations

Współczesna komunikacja biznesowa coraz częściej wymaga synergicznego podejścia do działań promocyjnych i wizerunkowych. Marketing i Public Relations (PR), choć wywodzą się z różnych tradycji i pełnią odmienne funkcje, dziś coraz częściej przenikają się i wspólnie pracują na sukces marki. W dobie mediów społecznościowych, globalizacji i błyskawicznego obiegu informacji działania marketingowe stają się kompatybilnym, a nierzadko wręcz niezbędnym elementem strategii PR.

Branża wydawnicza. Czy na wydawaniu i sprzedaży książek da się wciąż zarobić

Tylko czterech na dziesięciu Polaków przeczytało w ubiegłym roku przynajmniej jedną książkę. Choć wynik ten jest nieco niższy niż rok wcześniej, wciąż należy do najlepszych w ostatniej dekadzie. Co to oznacza dla branży wydawniczej, czy na wydawaniu i sprzedaży książek daje się wciąż zarobić?

REKLAMA