REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Jak pośrednik w obrocie nieruchomościami może zabezpieczyć się przed nieuczciwym klientem?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kioskprawny.pl
Kancelaria prawnicza
Jak uchronić się przed nieuczciwym klientem?
Jak uchronić się przed nieuczciwym klientem?

REKLAMA

REKLAMA

Zredagowanie umowy pośrednictwa, która zabezpieczy interesy biura nieruchomości jest z każdym rokiem coraz trudniejsze. Wynika to m.in. z działalności Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Często zdarza się, że klienci biur pośrednictwa, po wykonaniu pracy przez pośrednika, uchylają się od zapłaty wynagrodzenia, powołując się na obecność w umowie klauzul abuzywnych, niewykonanie przez pośrednika usługi itd. Ekspert radzi jak pośrednik może zabezpieczyć się przed nieuczciwym klientem.

W celu oszczędzenia sobie problemów przy egzekwowaniu należności i zmniejszyć ryzyko przegrania sprawy o zapłatę, pośrednik powinien stosować się do dwóch podstawowych zasad:
1. Należy indywidualnie negocjować warunki umowy przedwstępnej, jeżeli klient jest konsumentem.
2. Należy dokumentować dokonane przez siebie czynności pośrednictwa.

REKLAMA

Kiedy umowa powinna być indywidualnie negocjowana?

W przypadku nieruchomości komercyjnych negocjowanie postanowień redagowanej na potrzeby konkretnego klienta umowy pośrednictwa jest standardem. Natomiast w przypadku nieruchomości bardzo często powtarzających się, takich jak np. lokale mieszkalne, pozornie nie ma takiej potrzeby.

Zobacz: Co musi zawierać umowa pośrednictwa?

REKLAMA

Teoretycznie jeżeli pośrednik posługuje się formularzem umowy pośrednictwa, w której nie ma żadnych klauzul abuzywnych, negocjowanie umowy z klientem jest zbędne. W praktyce jednak tylko indywidualnie negocjowane umowy pozwalają na  efektywne egzekwowanie należności od klientów. Należy bowiem pamiętać, że lista klauzul niedozwolonych, dostępna na stronie UOKIK, ma charakter otwarty. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów może uznać za niedozwolone takie klauzule, które obecnie są wykorzystywane w umowach i nie budzą wątpliwości. Można natomiast stosować formularze umowne, jeżeli klient nie jest konsumentem, tzn. osobą fizyczną dokonującą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

Kontrahenci nie będący konsumentami, a więc osoby fizyczne, prawne i spółki osobowe zawierające umowę pośrednictwa w celach związanych bezpośrednio  ze swoją działalnością gospodarczą lub zawodową, korzystają zazwyczaj z usług pośredników w celu sprzedaży, nabycia lub komercjalizacji nieruchomości komercyjnych.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jak wskazałem wyżej, w takich przypadkach zazwyczaj i tak trzeba negocjować warunki umowy ze względu na małą powtarzalność i unikatowość tego rodzaju nieruchomości.

Polecamy: serwis Mała firma

Umowa negocjowana indywidualnie, czyli jaka?

Zgodnie z art. 3851 §  postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy . Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.  W nauce prawa wskazuje się, że za  „uzgodnione”  uznać można tylko te , na których treść konsument miał rzeczywisty wpływ, np. były uzgadniane w trakcie negocjacji albo też zostały przyjęte przez przedsiębiorcę wskutek propozycji konsumenta.

Jak wykazać, że umowa była negocjowana indywidualnie?

To pośrednik musi wykazać, że umowa wynegocjowana została indywidualnie. Można to osiągnąć w następujący sposób:

REKLAMA

1. Poprzez zaprotokołowanie przebiegu negocjacji prowadzonych z konsumentem. Oczywiście taki protokół uzgodnień powinien być przechowywany przez pośrednika na potrzeby ewentualnego sporu sądowego.
2. Można udostępnić za pokwitowaniem wzorzec umowny, aby następnie wykazać, że treść umowy zawartej z konsumentem różni się od udostępnionego mu wzorca, więc została indywidualnie wynegocjowana. Na treść umowy przedłożonej do podpisu konsument powinien mieć jednak wpływ. Należy bowiem pamiętać, że art. 3851 kodeksu stanowi o postanowieniach umownych, na które konsument nie miał rzeczywistego wpływu, bez względu na to, czy znalazły się we wzorcu, czy też  w umowie sporządzonej specjalnie dla konsumenta.
3. Poprzez naniesienie poprawek na wzorcu umownym. Poprawki takie powinny być następnie parafowane przez pośrednika i konsumenta, a następnie wciągnięte do umowy sporządzonej dla klienta, uwzględniającej zarówno postanowienia z wzorca, jak i poprawki. Dokument zawierający parafowane przez konsumenta poprawki powinien być przez pośrednika przechowywany.

Oczywiście, w związku z zasadą swobodnej oceny dowodów, nawet zastosowanie jednej z ww. propozycji nie przesądza o sukcesie pośrednika przed sądem. Może jednak zwiększyć prawdopodobieństwo uzyskania wynagrodzenia za wykonaną pracę. Nie należy, moim zdaniem, ograniczać się do zawarcia w umowie z klientem klauzuli, że jej postanowienia zostały indywidualnie wynegocjowane.

Czy wzorzec może zawierać klauzule abuzywne, jeśli i tak jego postanowienia mają być indywidualnie negocjowane?

Wzorzec umowny nie może zawierać postanowień, które mogą być uznane za niedozwolone. Jeżeli przedsiębiorca stosuje taki wzorzec, naraża się na odpowiedzialność w wyniku tzw. kontroli abstrakcyjnej w trybie art. 47936 kodeksu postępowania cywilnego. Postanowienia które mogą budzić kontrowersje, jeżeli są konieczne dla zabezpieczenia interesów pośrednika, powinny być wprowadzone do umowy w wyniku  negocjacji.

Warto ponadto wskazać, że Sąd Najwyższy w Wyroku z 24 października 2007 r. stwierdził, że możliwość zmiany w drodze negocjacji konsumenta z przedsiębiorcą niektórych elementów postanowień wzorca umownego nie oznacza, iż przestaje on być wzorcem umownym. Pozostaje nim nadal, skoro innym konsumentom przedsiębiorca przedstawia wzorzec w dotychczasowym brzmieniu.

Jak oznaczyć wysokość prowizji w umowie pośrednictwa?

Nawet jeżeli umowa negocjowana jest indywidualnie, Pośrednik jako przedsiębiorca powinien stosować się do postanowień Ustawy o cenach. Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt. 1  cena jest to wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług(..). Co ważne, przepis ten ma zastosowanie zarówno do nabywców towarów i usług będących konsumentami, jak i przedsiębiorcami. Cena może być określona kwotowo lub jako prowizja.

Polecamy: Umowa o współpracy między firmami

Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Ponad 80 proc. specjalistów pozytywnie ocenia szkolenia z cyberbezpieczeństwa przeprowadzane w firmie

Szybki rozwój technologii oraz zwiększone ryzyko cyberataków przyczyniają się do rosnącego zainteresowania bezpieczeństwem IT. Zdaniem szkolonych menadżerów, szkolenia z cyberbezpieczeństwa przeprowadzane w firmie: są nie tylko potrzebne, ale i skuteczne.

Dłużnicy wykorzystują brak znajomości prawa u wierzycieli i specjalnie zwlekają z zapłatą za faktury, traktując zwłokę jako formę bezpłatnego kredytu. Powinni i mogą jednak słono za to zapłacić

Słaba znajomość podstawowych przepisów prawa finansowego u przedsiębiorców sprawia, że dłużnicy celowo przeciągają płatności, zyskując w ten sposób darmowy, nieoprocentowany kredyt. Dzieje się to w czasie, gdy zatory płatnicze w polskich przedsiębiorstwach cały czas rosną, a utrata płynności finansowej jest realnym zagrożeniem dla małych i średnich firm.

Czy wspólnik mniejszościowy zawsze jest na straconej pozycji?

Wspólnik posiadający mniejszościowy pakiet udziałów w spółce z o.o. nie musi już na starcie znajdować się na przegranej pozycji w potencjalnym sporze ze wspólnikiem większościowym. Kluczowe jest, aby taki udziałowiec znał swoje prawa w spółce oraz aktywnie i umiejętnie z nich korzystał, co w ostatecznym rozrachunku może przyczynić się do skutecznej obrony interesu wspólnika mniejszościowego i zachowania przez niego wpływu na spółkę.

Polski Akt o Dostępności – jakie zmiany czekają przedsiębiorców?

Od 28 czerwca 2025 r. produkty i usługi wprowadzane na rynek będą musiały spełniać określone wymogi i być dostosowane również do osób z niepełnosprawnościami. To oznacza wiele zmian również dla małych i średnich przedsiębiorstw.

REKLAMA

Polski Akt o Dostępności – jak się przygotować?

Już pod koniec czerwca wchodzi w życie Polski Akt o Dostępności. Nowe przepisy oznaczają dla przedsiębiorców nie tylko obowiązki, ale i nowe możliwości. Kogo dotyczą te zmiany? Co czeka konsumentów, a co przedsiębiorców? Skąd można wziąć pieniądze na ich wprowadzenie?

Zaprojektuj z nami swoją pierwszą innowację – poznaj bezpłatną usługę Innovation Coach i weź udział w wydarzeniu w Łodzi

W dobie dynamicznych zmian technologicznych i rosnącej konkurencji, przedsiębiorcy coraz częściej poszukują sposobów na wdrażanie innowacji w swoich firmach. Nie każdy jednak wie, od czego zacząć, jak zdobyć fundusze na rozwój, czy jak skutecznie przejść przez proces planowania i realizacji innowacyjnego projektu.

Odroczenie terminu płatności składek ZUS. Kto i na jakich zasadach może skorzystać z odroczenia terminu płatności składek?

Odroczenie terminu płatności składek ZUS. Kto i na jakich zasadach może skorzystać z odroczenia terminu płatności składek? W ubiegłym roku z odroczenia terminu płatności składek najczęściej korzystali mali płatnicy.

Przewodnik po spółce w Delaware – wszystko, co musisz wiedzieć zanim założysz firmę w USA

Założenie spółki w Stanach Zjednoczonych, a w szczególności w stanie Delaware, to marzenie wielu przedsiębiorców – zarówno z Polski, jak i z całego świata. Delaware od dekad uważany jest za światowe centrum dla biznesu dzięki swojej wyjątkowej legislacji, przyjaznemu klimatowi dla przedsiębiorców oraz elastycznym strukturze prawnej. Ale czy spółka w Delaware to dobry wybór dla każdego? I co warto wiedzieć zanim złożysz wniosek o rejestrację?

REKLAMA

Europejski Akt Dostępności zacznie obowiązywać od 28 czerwca 2025 roku. Za niespełnienie wymagań dyrektywy wysokie kary

Zbliża się termin, od którego wszystkie firmy świadczące określone usługi lub sprzedające wybrane produkty będą musiały zapewnić ich dostępność dla osób z niepełnosprawnościami. Od 28 czerwca 2025 r. niespełnienie wymagań może wiązać się z wysokimi grzywnami oraz utratą reputacji.

JDG a spółka z o.o. Którą formę działalności wybrać? [Porównanie]

Podejmując decyzję o własnym biznesie, każdy przedsiębiorca staje przed wyborem formy działalności. Większość z nas waha się pomiędzy jednoosobową działalnością gospodarczą (JDG) a spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (sp. z o.o.). Każda z tych form ma swoje plusy i minusy. W artykule spróbuję przybliżyć czym się różnią.

REKLAMA