REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Dlaczego pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien dokumentować dokonywane czynności?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kioskprawny.pl
Kancelaria prawnicza
Dlaczego pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien dokumentować dokonywane czynności?
Dlaczego pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien dokumentować dokonywane czynności?

REKLAMA

REKLAMA

Pośrednik ma obowiązek dokumentowania dokonywanych przez siebie czynności, wynikający ze standardów zawodowych. Przestrzeganie tego obowiązku ma bardzo praktyczne znaczenie. Ułatwia bowiem dochodzenie należności od nieuczciwych klientów biura. Jest to szczególnie ważne, ponieważ niekorzystne otoczenie prawne, kreowane w dużym stopniu przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nie sprzyja prowadzeniu tego rodzaju działalności gospodarczej.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 180 ust. 1 i ust. 1a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

REKLAMA

Zgodnie z § 21 Standardów Zawodowych Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami pośrednik ma obowiązek dokumentowania dokonanych czynności pośrednictwa w związku z realizacją umowy pośrednictwa.

Dokumentowanie czynności pośrednika przy umowie pośrednictwa z zastrzeżeniem wyłączności

REKLAMA

Zgodnie z art. 180 ust. 3a. Ustawy o gospodarce nieruchomościami umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami lub podmiotu prowadzącego działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3. Przepis art. 550 Kodeksu cywilnego (dotyczący sprzedaży z zastrzeżeniem wyłączności – przyp. Autor) stosuje się odpowiednio. Umowy pośrednictwa na wyłączność dotyczą także postanowienia Standardów Zawodowych.

Zgodnie z § 27 przed zawarciem umowy pośrednictwa oraz w treści umowy z klauzulą wyłączności pośrednik jest obowiązany do poinformowania zamawiającego o konsekwencjach wynikających z  takiej klauzuli oraz podpisania tego typu umowy. Z kolei zgodnie z § 29 pośrednik wykonujący czynności pośrednictwa wynikające z umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności, dąży do jak najszerszego uzasadnionego wyeksponowania nieruchomości i nie może utrudniać dostępu do informacji o nieruchomości, której dotyczy umowa.

REKLAMA

Właśnie umowa pośrednictwa na wyłączność daje pośrednikowi możliwość wykazania się skutecznością. Różnica jakościowa przy promowaniu nieruchomości z klauzulą wyłączności i bez takiej klauzuli widoczna jest szczególnie w internetowych serwisach ofertowych. Pośrednicy promujący nieruchomości na podstawie umów otwartych zamieszczają zazwyczaj kilka mało atrakcyjnych zdjęć, z których można dowiedzieć się np. że w WC są kafelki, a w kuchni jest okno. Natomiast pośrednik, który zawarł umowę z klauzulą wyłączności, może być pewny swojego wynagrodzenia. Determinuje to przebieg kampanii marketingowej nieruchomości. W takich przypadkach obok zdjęć, również przedstawiających otoczenie, znajdą się mapki pozwalające zorientować się co do dokładnej lokalizacji. Popularne są także banery. Bez względu na to, w jaki sposób pośrednik będzie okazywać swoją kreatywność, ważne jest, aby dokumentować jej przejawy.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Sąd Apelacyjny w Gdańsku w Wyroku z dnia 30 kwietnia 2009 r. I ACa 249/2009 stwierdził, że uprawnienie do wynagrodzenia w postaci prowizji, wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności przewidziane jest dla przypadku każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym ze zbywcą nieruchomości w wyniku starań pośrednika. Ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży spoczywa na pośredniku.

Klauzula wyłączności, o której mowa w art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 550 k.c. nie uprawnia natomiast do żądania prowizji, jeżeli w toku postępowania o zapłatę zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika.
W praktyce pojawić się mogą liczne wątpliwości, czy do skojarzenia stron doszło w związku z działaniami pośrednika.

Pan Kazimierz zlecił cenionemu w mieście pośrednikowi sprzedaż domu po swojej zmarłej niedawno babci. Ponieważ zawarta została umowa na wyłączność, pośrednik wywiesił na sprzedawanej posesji duży baner, informujący o tym, że jest ona wystawiona do sprzedaży. Po kilku dniach do Pana Kazimierza zgłosił się Pan Marian, wyrażając wolę nabycia nieruchomości. Wówczas Pan Kazimierz natychmiast zdjął baner i oświadczył Pośrednikowi, że skoro Pan Marian nie został przez Pośrednika przyprowadzony, tylko sam zapukał do jego drzwi, wynagrodzenie się pośrednikowi nie należy. W takich sytuacjach sprawa kończy się zazwyczaj w sądzie, gdzie pośrednik musi dowieść, że umowa zawarta została w wyniku przedsięwziętych przez niego działań. Dobrze jest w związku z tym mieć rzetelną dokumentację, również fotograficzną, którą można wykazać podjęte działania.

Dokumentowanie czynności pośrednictwa a wypowiedzenie umowy

Sąd Najwyższy w Wyroku z dnia 20 grudnia 2005 r. orzekł, że charakter umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami sprawia, że należy przyjąć, iż może być ona wypowiedziana przez każdą ze stron nawet bez powodu oraz że strony nie mogą w umowie z góry zrzec się uprawnienia do jej wypowiedzenia z ważnych powodów.

W związku z tym, że umowa pośrednictwa tworzy względnie nietrwały stosunek prawny, a pośrednik w jej wykonaniu ponosi znaczne nieraz koszty, pośrednicy zastrzegają w umowie, że wypowiedzenie umowy wiąże się z koniecznością zwrotu nakładów na promocję oferty w zryczałtowanej wysokości, np. połowy uzgodnionej prowizji. Może się jednak zdarzyć, że pomimo wypowiedzenia umowy, klient będzie uchylał się od zwrotu nakładów na promocję jego nieruchomości. Pośrednik może wówczas dochodzić swoich praw przed sądem. W takim przypadku, tak jak poprzednio,  będzie musiał wykazać, że przedsięwziął kroki zmierzające do realizacji umowy i w związku z tym poniósł nakłady. Jeśli czynności pośrednika będą odpowiednio udokumentowane, to istnieje duża szansa, że pośrednik uzyska należne mu pieniądze.

Wszakże, w cytowanym wyżej orzeczeniu Sąd Najwyższy wskazał, że jeżeli strony uzgodniły dopuszczalność wypowiedzenia umowy przez każdą z nich, w każdym czasie i bez ważnych powodów, a wprowadzając rekompensatę dla pośrednika za wypowiedzenie umowy przez zlecającego, ograniczyły prawo do rekompensaty jedynie do sytuacji, gdy wypowiedzenie nastąpiło bez ważnych powodów obciążających pośrednika - tak wyłożonego postanowienia umowy nie można uznać za umowne wyłączenie dopuszczalności wypowiedzenia umowy pośrednictwa z ważnych powodów.

Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nadchodzi czas pożegnań z papierowymi fakturami. Wszystko co trzeba wiedzieć o e-fakturowaniu i KSeF

Krajowy System eFaktur powstał by ułatwić życie przedsiębiorcom, ale jest też nowym obowiązkiem, którego przestrzeganie narzuca prawo. Firmy, które nie będą przestrzegać jego zasad, muszą liczyć się z dotkliwymi karami, wynoszącymi nawet 100% kwoty podatku z faktury wystawionej poza KSeF.

Dlaczego rezygnują z założenia własnej firmy: kobiety mają inny powód niż mężczyźni

Aż 47 proc. ankietowanych Polaków nie chciałoby prowadzić własnej firmy – wskazują dane z raportu „Polki i przedsiębiorczość 2024: Bariery w zakładaniu firmy”. Kobiety przed założeniem własnej firmy powstrzymuje sytuacja rodzinna, a mężczyzn – stan zdrowia. Nowe dane.

Branża meblarska mocno traci przez zagraniczną konkurencję, końca kłopotów nie widać

Wysokie koszty produkcji, spadający popyt i silna konkurencja z Azji osłabiają pozycję polskiej branży meblarskiej. Długi sektora, notowane w Krajowym Rejestrze Długów, sięgają już prawie 130 mln zł – coraz więcej przedsiębiorstw musi wybierać między utrzymaniem płynności a spłatą zobowiązań.

Prezydent zawetował. Przedsiębiorcy będą dalej płacić wysoką składkę zdrowotną a może rząd podejmie drugą próbę zmiany

Prezydent zawetował ustawę obniżającą składki zdrowotne dla przedsiębiorców. Rząd jednak nie ustępuje i podejmie kolejną próbę, powtarzając rozwiązania przyjęte w ustawie dokładnie w takiej samej treści. Jaka więc ma być składka zdrowotna gdy uda się przeprowadzić zmiany.

REKLAMA

Rolnicy wierzą w dobrą koniunkturę - po dłuższej przerwie znów inwestują w maszyny rolnicze

W I kwartale 2025 roku rolnictwo było branżą z największym udziałem w finansowaniu maszyn i urządzeń przez firmy leasingowe – 28%, wynika z danych Związku Polskiego Leasingu. Rolnicy wracają do inwestowania wierząc w poprawę koniunktury w branży.

Mała firma, duże ryzyko. Dlaczego system ochrony to dziś inwestycja, nie koszt [WYWIAD]

Choć wielu właścicieli małych firm wciąż traktuje ochronę jako zbędny wydatek, rosnąca liczba incydentów – zarówno fizycznych, jak i cyfrowych – pokazuje, że to podejście bywa kosztowne. Dziś zagrożeniem może być nie tylko włamanie, ale też wyciek danych czy przestój operacyjny. W rozmowie z Adamem Śliwińskim, wiceprezesem Seris Konsalnet Security, sprawdzamy, jak MŚP mogą skutecznie zadbać o swoje bezpieczeństwo – bez milionowych budżetów, za to z myśleniem przyszłościowym.

Polskie firmy chcą eksportować do USA, co z cłami

Polska gospodarka łapie drugi oddech czy walczy o utrzymanie na powierzchni? Jaka będzie przyszłość eksportu do USA? Eksperci podsumowali pierwszy kwartał 2025. Analizie poddany został nie tylko eksport polskich firm, ale i ogólny bilans handlu zagranicznego.

Teraz płatności odroczone także przy zakupach dla firmy

Polskie firmy uzyskują dostęp do płatności odroczonych oraz ratalnych w standardzie zbliżonym do tego oferowanego konsumentom. To duże ułatwienie, z którego skorzystają w pierwszej kolejności małe i średnie firmy.

REKLAMA

Termin składania wniosków o dopłaty bezpośrednie 2025

Jaki jest termin składania wniosków do ARIMR o dopłaty bezpośrednie w 2025 roku? Czy można złożyć dokumenty po terminie? Co z załącznikami?

Co każdy prezes (CEO) powinien dziś wiedzieć o technologii?

Każda szkoła zarządzania mówi: deleguj odpowiedzialność. Niezależnie czy mówimy o MŚP czy dużej organizacji, zarządzanie technologią powinno więc być oddane w ręce tych, którzy się na niej znają. Z drugiej strony – jeśli mamy wyprzedzić konkurencję, trzeba inwestować i lewarować biznes przez technologię. Żeby robić to efektywnie, kadra zarządzająca musi rozumieć przynajmniej część świata IT. Problem w tym, że świat technologii jest tak przeładowany informacjami, że często nawet eksperci od IT się w nim gubią. Co warto rozumieć? Jak głęboko wchodzić w poszczególne zagadnienia? Jak rozmawiać z zespołem, który zasypuje wieloma szczegółami? Oto krótki, praktyczny przewodnik.

REKLAMA