REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Dlaczego pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien dokumentować dokonywane czynności?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kioskprawny.pl
Kancelaria prawnicza
Dlaczego pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien dokumentować dokonywane czynności?
Dlaczego pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien dokumentować dokonywane czynności?

REKLAMA

REKLAMA

Pośrednik ma obowiązek dokumentowania dokonywanych przez siebie czynności, wynikający ze standardów zawodowych. Przestrzeganie tego obowiązku ma bardzo praktyczne znaczenie. Ułatwia bowiem dochodzenie należności od nieuczciwych klientów biura. Jest to szczególnie ważne, ponieważ niekorzystne otoczenie prawne, kreowane w dużym stopniu przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nie sprzyja prowadzeniu tego rodzaju działalności gospodarczej.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 180 ust. 1 i ust. 1a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

REKLAMA

Zgodnie z § 21 Standardów Zawodowych Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami pośrednik ma obowiązek dokumentowania dokonanych czynności pośrednictwa w związku z realizacją umowy pośrednictwa.

Dokumentowanie czynności pośrednika przy umowie pośrednictwa z zastrzeżeniem wyłączności

REKLAMA

Zgodnie z art. 180 ust. 3a. Ustawy o gospodarce nieruchomościami umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami lub podmiotu prowadzącego działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3. Przepis art. 550 Kodeksu cywilnego (dotyczący sprzedaży z zastrzeżeniem wyłączności – przyp. Autor) stosuje się odpowiednio. Umowy pośrednictwa na wyłączność dotyczą także postanowienia Standardów Zawodowych.

Zgodnie z § 27 przed zawarciem umowy pośrednictwa oraz w treści umowy z klauzulą wyłączności pośrednik jest obowiązany do poinformowania zamawiającego o konsekwencjach wynikających z  takiej klauzuli oraz podpisania tego typu umowy. Z kolei zgodnie z § 29 pośrednik wykonujący czynności pośrednictwa wynikające z umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności, dąży do jak najszerszego uzasadnionego wyeksponowania nieruchomości i nie może utrudniać dostępu do informacji o nieruchomości, której dotyczy umowa.

REKLAMA

Właśnie umowa pośrednictwa na wyłączność daje pośrednikowi możliwość wykazania się skutecznością. Różnica jakościowa przy promowaniu nieruchomości z klauzulą wyłączności i bez takiej klauzuli widoczna jest szczególnie w internetowych serwisach ofertowych. Pośrednicy promujący nieruchomości na podstawie umów otwartych zamieszczają zazwyczaj kilka mało atrakcyjnych zdjęć, z których można dowiedzieć się np. że w WC są kafelki, a w kuchni jest okno. Natomiast pośrednik, który zawarł umowę z klauzulą wyłączności, może być pewny swojego wynagrodzenia. Determinuje to przebieg kampanii marketingowej nieruchomości. W takich przypadkach obok zdjęć, również przedstawiających otoczenie, znajdą się mapki pozwalające zorientować się co do dokładnej lokalizacji. Popularne są także banery. Bez względu na to, w jaki sposób pośrednik będzie okazywać swoją kreatywność, ważne jest, aby dokumentować jej przejawy.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Sąd Apelacyjny w Gdańsku w Wyroku z dnia 30 kwietnia 2009 r. I ACa 249/2009 stwierdził, że uprawnienie do wynagrodzenia w postaci prowizji, wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności przewidziane jest dla przypadku każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym ze zbywcą nieruchomości w wyniku starań pośrednika. Ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży spoczywa na pośredniku.

Klauzula wyłączności, o której mowa w art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 550 k.c. nie uprawnia natomiast do żądania prowizji, jeżeli w toku postępowania o zapłatę zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika.
W praktyce pojawić się mogą liczne wątpliwości, czy do skojarzenia stron doszło w związku z działaniami pośrednika.

Pan Kazimierz zlecił cenionemu w mieście pośrednikowi sprzedaż domu po swojej zmarłej niedawno babci. Ponieważ zawarta została umowa na wyłączność, pośrednik wywiesił na sprzedawanej posesji duży baner, informujący o tym, że jest ona wystawiona do sprzedaży. Po kilku dniach do Pana Kazimierza zgłosił się Pan Marian, wyrażając wolę nabycia nieruchomości. Wówczas Pan Kazimierz natychmiast zdjął baner i oświadczył Pośrednikowi, że skoro Pan Marian nie został przez Pośrednika przyprowadzony, tylko sam zapukał do jego drzwi, wynagrodzenie się pośrednikowi nie należy. W takich sytuacjach sprawa kończy się zazwyczaj w sądzie, gdzie pośrednik musi dowieść, że umowa zawarta została w wyniku przedsięwziętych przez niego działań. Dobrze jest w związku z tym mieć rzetelną dokumentację, również fotograficzną, którą można wykazać podjęte działania.

Dokumentowanie czynności pośrednictwa a wypowiedzenie umowy

Sąd Najwyższy w Wyroku z dnia 20 grudnia 2005 r. orzekł, że charakter umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami sprawia, że należy przyjąć, iż może być ona wypowiedziana przez każdą ze stron nawet bez powodu oraz że strony nie mogą w umowie z góry zrzec się uprawnienia do jej wypowiedzenia z ważnych powodów.

W związku z tym, że umowa pośrednictwa tworzy względnie nietrwały stosunek prawny, a pośrednik w jej wykonaniu ponosi znaczne nieraz koszty, pośrednicy zastrzegają w umowie, że wypowiedzenie umowy wiąże się z koniecznością zwrotu nakładów na promocję oferty w zryczałtowanej wysokości, np. połowy uzgodnionej prowizji. Może się jednak zdarzyć, że pomimo wypowiedzenia umowy, klient będzie uchylał się od zwrotu nakładów na promocję jego nieruchomości. Pośrednik może wówczas dochodzić swoich praw przed sądem. W takim przypadku, tak jak poprzednio,  będzie musiał wykazać, że przedsięwziął kroki zmierzające do realizacji umowy i w związku z tym poniósł nakłady. Jeśli czynności pośrednika będą odpowiednio udokumentowane, to istnieje duża szansa, że pośrednik uzyska należne mu pieniądze.

Wszakże, w cytowanym wyżej orzeczeniu Sąd Najwyższy wskazał, że jeżeli strony uzgodniły dopuszczalność wypowiedzenia umowy przez każdą z nich, w każdym czasie i bez ważnych powodów, a wprowadzając rekompensatę dla pośrednika za wypowiedzenie umowy przez zlecającego, ograniczyły prawo do rekompensaty jedynie do sytuacji, gdy wypowiedzenie nastąpiło bez ważnych powodów obciążających pośrednika - tak wyłożonego postanowienia umowy nie można uznać za umowne wyłączenie dopuszczalności wypowiedzenia umowy pośrednictwa z ważnych powodów.

Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
W świadomej podróży po spokój

Rozmowa z Olą Krzemińską, twórczynią i CEO agencji Power, promotorką aktywnego stylu życia, o mądrym zarządzaniu energią w życiu i biznesie, zmianach w kulturze pracy oraz trendach w organizacji wydarzeń i wyjazdów firmowych.

Upały w pracy – od 2027 roku nowe przepisy. Co musisz wiedzieć już dziś?

Rząd zapowiada zmiany w przepisach BHP. Od 1 stycznia 2027 r. pracodawcy będą musieli przestrzegać nowych zasad dotyczących pracy w wysokich temperaturach. Zanim jednak wejdą one w życie, już teraz warto znać swoje prawa.

Fiskus na tropie! Jak działa kontrola? [Gość Infor.pl]

Podatnik pod lupą fiskusa – co warto wiedzieć o kontrolach skarbowych w Polsce Kontrola skarbowa – hasło, które budzi dreszcze u większości przedsiębiorców. Choć nikt nie chce być sprawdzany przez fiskusa, w praktyce takie sytuacje są coraz częstsze i nierzadko trudne do uniknięcia.

Relaks nie jest dla słabych. Dlaczego liderom tak trudno jest odpoczywać?

Wyobraź sobie, że siedzisz z kubkiem ulubionej herbaty, czujesz bryzę morską, przymykasz oczy, czując promienie słońca na twarzy i… nie masz wyrzutów sumienia. W twojej głowie nie pędzi pendolino tematów, kamieni milowych i zadań, które czekają w kolejce do pilnej realizacji, telefon służbowy milczy. Brzmi jak science fiction? W świecie liderów odpoczynek to często temat tabu, a relaks – luksus, na który prawdziwy przywódca nie może sobie pozwolić. Uważam, że to już najwyższy czas, abyśmy przestali się oszukiwać i zaczęli zadawać niewygodne pytania dotyczące relaksu – przede wszystkim sobie - powiedziała Dyrektorka zarządzająca, dyrektorka Departamentu Zasobów Ludzkich i Organizacji w KIR Dorota Dublanka.

REKLAMA

Polscy wykonawcy działający na rynku niemieckim powinni znać VOB/B

VOB/B nadal jest w Niemczech często stosowanym narzędziem prawnym. Jak w pełni wykorzystać zalety tego sprawdzonego zbioru przepisów, minimalizując jednocześnie ryzyko?

BCC ostrzega: firmy muszą przyspieszyć wdrażanie KSeF. Ustawa już po pierwszym czytaniu w Sejmie

Prace legislacyjne nad ustawą wdrażającą Krajowy System e-Faktur (KSeF) wchodzą w końcową fazę. Sejm skierował projekt nowelizacji VAT do komisji finansów publicznych, która pozytywnie go zaopiniowała wraz z poprawkami.

Zakupy w sklepie stacjonarnym a reklamacja. Co może konsument?

Od wielu lat obowiązuje ustawa o prawach konsumenta. W wyniku implementowania do polskiego systemu prawa regulacji unijnej, od 1 stycznia 2023 r. wprowadzono do tej ustawy bardzo ważne, korzystne dla konsumentów rozwiązania.

Ponad 650 tys. firm skorzystało z wakacji składkowych w pierwszym półroczu

Zakład Ubezpieczeń Społecznych informuje, że w pierwszym półroczu 2025 r. z wakacji składkowych skorzystało 657,5 tys. przedsiębiorców. Gdzie można znaleźć informacje o uldze?

REKLAMA

Vibe coding - czy AI zredukuje koszty tworzenia oprogramowania, a programiści będą zbędni?

Kiedy pracowałem wczoraj wieczorem nad newsletterem, do szablonu potrzebowałem wołacza imienia – chciałem, żeby mail zaczynał się od “Witaj Marku”, zamiast „Witaj Marek”. W Excelu nie da się tego zrobić w prosty sposób, a na ręczne przerobienie wszystkich rekordów straciłbym długie godziny. Poprosiłem więc ChatGPT o skrypt, który zrobi to za mnie. Po trzech sekundach miałem działający kod, a wołacze przerobiłem w 20 minut. Więcej czasu zapewne zajęłoby spotkanie, na którym zleciłbym komuś to zadanie. Czy coraz więcej takich zadań nie będzie już wymagać udziału człowieka?

Wellbeing, który naprawdę działa. Arłamów Business Challenge 2025 pokazuje, jak budować silne organizacje w czasach kryzysu zaangażowania

Arłamów, 30 czerwca 2025 – „Zaangażowanie pracowników w Polsce wynosi jedynie 8%. Czas przestać mówić o benefitach i zacząć praktykować realny well-doing” – te słowa Jacka Santorskiego, psychologa biznesu i społecznego, wybrzmiały wyjątkowo mocno w trakcie tegorocznej edycji Arłamów Business Challenge.

REKLAMA