Nowe obowiązki deweloperów w świetle ustawy deweloperskiej

Mieszkaniowy rachunek powierniczy

Ustawa deweloperska nakłada na dewelopera bezwzględny obowiązek ustanowienia zabezpieczenia środków pieniężnych wpłacanych na poczet ceny nabycia nieruchomości przez klientów dewelopera.

Minimalnym środkiem ochrony jaki zobowiązany jest zapewnić deweloper jest mieszkaniowy rachunek powierniczy, przy czym według wyboru dewelopera może być to rachunek tzw. „zamknięty” lub „otwarty”.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy jest szczególnym rodzajem rachunku bankowego, który zobowiązany jest posiadać deweloper dla realizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Umowa deweloperska 2012 – nowa regulacja prawna

Wszystkie wpłaty na poczet ceny nabycia nieruchomości dokonywane mają być przez nabywców właśnie na obligatoryjnie posiadany przez dewelopera mieszkaniowy rachunek powierniczy, który ma gwarantować bezpieczeństwo dokonywanych wpłat.

Ochrona środków pieniężnych gromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym przejawia się na kilku płaszczyznach.

1. Bank zobowiązany jest ewidencjonować wpłaty i wypłaty na mieszkaniowym rachunku powierniczym odrębnie dla każdego nabywcy i na jego wniosek przekazywać mu informację o dokonanych wpłatach i wypłatach.

2. W istotny sposób ograniczona jest możliwość dysponowania przez dewelopera środkami zgromadzonymi na rachunku powierniczym – to najważniejsze zabezpieczenie.

Jeśli deweloper wybrał tzw. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, wówczas bank wypłaca mu środki wpłacone przez nabywcę dopiero po otrzymaniu aktu notarialnego z umową przenoszącą nieruchomość na nabywcę w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, za wyjątkiem obciążeń, na które nabywca wyraźnie wyraził zgodę.

W przypadku tzw. otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na tym rachunku etapami, zgodnie z harmonogramem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego określonym w umowie deweloperskiej, po stwierdzeniu zakończenia danego etapu przedsięwzięcia.

Przed wypłatą środków na rzecz dewelopera, bank zobowiązany jest przeprowadzić kontrolę zakończenia danego etapu na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

Środkami otrzymanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego deweloper może dysponować wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia, dla którego prowadzony jest rachunek powierniczy, a okoliczność ta podlega kontroli ze strony banku. 

3.  Ustawa deweloperska gwarantuje nabywcom, że po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej, to bank niezwłocznie zwraca nabywcy przypadające mu środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym. W razie innego trybu rozwiązania umowy deweloperskiej przez strony, bank wypłaca środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym po otrzymaniu zgodnych oświadczeń obu stron w przedmiocie podziału tych środków między stronami.      

Zatem w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej, klient dewelopera nie musi już obawiać się czy uda mu się odzyskać wpłacone uprzednio środki, w jakim terminie deweloper zwróci te środki, czy też trzeba będzie dochodzić ich zwrotu na drodze sądowej. Problemy tego rodzaju powodowały, że klienci nie decydowali się na odstąpienie od umowy.

4. Deweloper nie ma prawa wypowiedzieć zawartej z bankiem umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Uprawnienie do wypowiedzenia tej umowy przysługuje wyłącznie bankowi, ale tylko z ważnych powodów. Także w tym przypadku klient dewelopera może być spokojny o wpłacone środki pieniężne.

Mimo wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego bank nie może przekazać zgromadzonych na rachunku środków deweloperowi. Wpłaty nabywców zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym bank przekazuje w takiej sytuacji bezpośrednio na mieszkaniowy rachunek powierniczy wskazany przez dewelopera w innym banku.

Jeżeli deweloper nie złoży dyspozycji przelewu zgromadzonych środków na mieszkaniowy rachunek powierniczy w innym banku w terminie 60 dni od dnia wypowiedzenia umowy rachunku powierniczego, wówczas bank zwraca środki zgromadzone na tym rachunku nabywcom.

5. Ustawa deweloperska wprowadza ponadto do ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze ochronę środków wpłacanych przez nabywców w razie upadłości dewelopera przed zakończeniem realizacji przedsięwzięcia.

W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych objętych danym przedsięwzięciem deweloperskim.

Rodzaje umów deweloperskich

Niezależnie od powyższego, zgromadzenie nabywców decyduje w formie uchwały czy:

1)     dokonać podziału środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym,

2)     powierzyć kontynuowanie przedsięwzięcia deweloperskiego zarządcy lub syndykowi i wnieść dopłaty konieczne do ukończenia przedsięwzięcia,

3)     zawrzeć układ z deweloperem.

Jeżeli zgromadzenie nabywców podejmie uchwałę o kontynuacji przedsięwzięcia, wówczas nieruchomości przenoszone będą na nabywców przez syndyka w terminie 30 dni od zakończenia przedsięwzięcia.