Nowe obowiązki deweloperów w świetle ustawy deweloperskiej

Mieszkaniowy rachunek powierniczy

Ustawa deweloperska nakłada na dewelopera bezwzględny obowiązek ustanowienia zabezpieczenia środków pieniężnych wpłacanych na poczet ceny nabycia nieruchomości przez klientów dewelopera.

Minimalnym środkiem ochrony jaki zobowiązany jest zapewnić deweloper jest mieszkaniowy rachunek powierniczy, przy czym według wyboru dewelopera może być to rachunek tzw. „zamknięty” lub „otwarty”.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy jest szczególnym rodzajem rachunku bankowego, który zobowiązany jest posiadać deweloper dla realizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Umowa deweloperska 2012 – nowa regulacja prawna

Wszystkie wpłaty na poczet ceny nabycia nieruchomości dokonywane mają być przez nabywców właśnie na obligatoryjnie posiadany przez dewelopera mieszkaniowy rachunek powierniczy, który ma gwarantować bezpieczeństwo dokonywanych wpłat.

Ochrona środków pieniężnych gromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym przejawia się na kilku płaszczyznach.

1. Bank zobowiązany jest ewidencjonować wpłaty i wypłaty na mieszkaniowym rachunku powierniczym odrębnie dla każdego nabywcy i na jego wniosek przekazywać mu informację o dokonanych wpłatach i wypłatach.

2. W istotny sposób ograniczona jest możliwość dysponowania przez dewelopera środkami zgromadzonymi na rachunku powierniczym – to najważniejsze zabezpieczenie.

Jeśli deweloper wybrał tzw. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, wówczas bank wypłaca mu środki wpłacone przez nabywcę dopiero po otrzymaniu aktu notarialnego z umową przenoszącą nieruchomość na nabywcę w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, za wyjątkiem obciążeń, na które nabywca wyraźnie wyraził zgodę.

W przypadku tzw. otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na tym rachunku etapami, zgodnie z harmonogramem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego określonym w umowie deweloperskiej, po stwierdzeniu zakończenia danego etapu przedsięwzięcia.

Przed wypłatą środków na rzecz dewelopera, bank zobowiązany jest przeprowadzić kontrolę zakończenia danego etapu na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

Środkami otrzymanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego deweloper może dysponować wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia, dla którego prowadzony jest rachunek powierniczy, a okoliczność ta podlega kontroli ze strony banku. 

3.  Ustawa deweloperska gwarantuje nabywcom, że po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej, to bank niezwłocznie zwraca nabywcy przypadające mu środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym. W razie innego trybu rozwiązania umowy deweloperskiej przez strony, bank wypłaca środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym po otrzymaniu zgodnych oświadczeń obu stron w przedmiocie podziału tych środków między stronami.      

Zatem w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej, klient dewelopera nie musi już obawiać się czy uda mu się odzyskać wpłacone uprzednio środki, w jakim terminie deweloper zwróci te środki, czy też trzeba będzie dochodzić ich zwrotu na drodze sądowej. Problemy tego rodzaju powodowały, że klienci nie decydowali się na odstąpienie od umowy.

4. Deweloper nie ma prawa wypowiedzieć zawartej z bankiem umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Uprawnienie do wypowiedzenia tej umowy przysługuje wyłącznie bankowi, ale tylko z ważnych powodów. Także w tym przypadku klient dewelopera może być spokojny o wpłacone środki pieniężne.

Mimo wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego bank nie może przekazać zgromadzonych na rachunku środków deweloperowi. Wpłaty nabywców zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym bank przekazuje w takiej sytuacji bezpośrednio na mieszkaniowy rachunek powierniczy wskazany przez dewelopera w innym banku.

Jeżeli deweloper nie złoży dyspozycji przelewu zgromadzonych środków na mieszkaniowy rachunek powierniczy w innym banku w terminie 60 dni od dnia wypowiedzenia umowy rachunku powierniczego, wówczas bank zwraca środki zgromadzone na tym rachunku nabywcom.

5. Ustawa deweloperska wprowadza ponadto do ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze ochronę środków wpłacanych przez nabywców w razie upadłości dewelopera przed zakończeniem realizacji przedsięwzięcia.

W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych objętych danym przedsięwzięciem deweloperskim.

Rodzaje umów deweloperskich

Niezależnie od powyższego, zgromadzenie nabywców decyduje w formie uchwały czy:

1)     dokonać podziału środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym,

2)     powierzyć kontynuowanie przedsięwzięcia deweloperskiego zarządcy lub syndykowi i wnieść dopłaty konieczne do ukończenia przedsięwzięcia,

3)     zawrzeć układ z deweloperem.

Jeżeli zgromadzenie nabywców podejmie uchwałę o kontynuacji przedsięwzięcia, wówczas nieruchomości przenoszone będą na nabywców przez syndyka w terminie 30 dni od zakończenia przedsięwzięcia.       

Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa

Obok mieszkaniowego rachunku powierniczego deweloper może dodatkowo zabezpieczyć wpłaty nabywców nieruchomości poprzez gwarancję bankową lub ubezpieczeniową.

Na podstawie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, bank lub zakład ubezpieczeń wypłaca nabywcy, na jego żądanie, kwotę odpowiadającą wpłatom dokonanym przez nabywcę na rzecz dewelopera, w sytuacji gdy zostanie ogłoszona upadłość dewelopera albo nabywca skorzysta z zagwarantowanego ustawą prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej.       

Prospekt informacyjny

Deweloper zobowiązany jest przekazać osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, sporządzając w tym celu prospekt informacyjny, według wzoru określonego w załączniku do ustawy deweloperskiej.

Prospekt informacyjny powinien być przygotowany najpóźniej w momencie, kiedy deweloper podaje do publicznej wiadomości, informacje na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Prospekt informacyjny przygotowuje się dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego, a w przypadku gdy w ramach danego przedsięwzięcia wyodrębnionych jest kilka zadań inwestycyjnych, wówczas taki prospekt sporządza się oddzielnie dla każdego zadania inwestycyjnego. 

Środki ochrony dla nabywców mieszkań od dewelopera

Na żądanie każdej zainteresowanej osoby, deweloper zobowiązany jest doręczyć jej nieodpłatnie prospekt informacyjny wraz z załącznikami w postaci wzoru umowy deweloperskiej oraz rzutu kondygnacji budynku z zaznaczeniem wybranego przez zainteresowanego lokalu mieszkalnego. 

W przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w postaci:

1. aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w którym określone są aktualne informacje, albo

2. nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w którym zmiana wskazana jest w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności poprzez zamieszczenie stosownych przypisów.

Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej.

Na deweloperze spoczywa również obowiązek, aby na żądanie zainteresowanej osoby, zapewnić jej możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:

1. aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie,

2. kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej dotyczącym dewelopera,

3. kopią pozwolenia na budowę,

4. sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową - sprawozdaniem spółki dominującej,

5. projektem architektoniczno-budowlanym realizowanego przedsięwzięcia.

Od kiedy stosować ustawę deweloperską?

Uchwalona 16 września 2011 r. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wchodzi w życie 29 kwietnia 2012 r. Od tego dnia deweloperzy zobowiązani są stosować m.in. przepisy ustawy nakładające obowiązek sporządzania i udostępniania prospektów informacyjnych.

Wprowadzony przez ustawę obowiązek zabezpieczenia przez dewelopera środków wpłacanych przez klientów w formie mieszkaniowych rachunków powierniczych i gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych odnosi się wyłącznie do przedsięwzięć deweloperskich, w których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło dopiero po dniu wejścia w życie ustawy deweloperskiej.

Przez rozpoczęcie sprzedaży należy natomiast rozumieć podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Jeśli zatem deweloper podał takie informacje do publicznej wiadomości przed dniem 29 kwietnia 2012 roku, wówczas nie jest on zobowiązany do stosowania w odniesieniu do tego przedsięwzięcia środków zabezpieczających wpłaty dokonywane przez nabywców.

Źródło: Ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dziennik Ustaw z 28.10.2011 r., Nr 232, poz. 1377).