Kategorie

Nowe obowiązki deweloperów w świetle ustawy deweloperskiej

obowiązki deweloperów 2012; ustawa deweloperska
obowiązki deweloperów 2012; ustawa deweloperska
Wchodząca w życie 29 kwietnia 2012 r. ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego - potocznie zwana ustawą deweloperską – nakłada na deweloperów szereg nowych obowiązków, które mają wzmocnić ochronę interesów nabywców nieruchomości i zapewnić bezpieczeństwo wpłacanych przez nich środków pieniężnych.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy

Ustawa deweloperska nakłada na dewelopera bezwzględny obowiązek ustanowienia zabezpieczenia środków pieniężnych wpłacanych na poczet ceny nabycia nieruchomości przez klientów dewelopera.

Minimalnym środkiem ochrony jaki zobowiązany jest zapewnić deweloper jest mieszkaniowy rachunek powierniczy, przy czym według wyboru dewelopera może być to rachunek tzw. „zamknięty” lub „otwarty”.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy jest szczególnym rodzajem rachunku bankowego, który zobowiązany jest posiadać deweloper dla realizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Umowa deweloperska 2012 – nowa regulacja prawna

Wszystkie wpłaty na poczet ceny nabycia nieruchomości dokonywane mają być przez nabywców właśnie na obligatoryjnie posiadany przez dewelopera mieszkaniowy rachunek powierniczy, który ma gwarantować bezpieczeństwo dokonywanych wpłat.

Ochrona środków pieniężnych gromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym przejawia się na kilku płaszczyznach.

1. Bank zobowiązany jest ewidencjonować wpłaty i wypłaty na mieszkaniowym rachunku powierniczym odrębnie dla każdego nabywcy i na jego wniosek przekazywać mu informację o dokonanych wpłatach i wypłatach.

2. W istotny sposób ograniczona jest możliwość dysponowania przez dewelopera środkami zgromadzonymi na rachunku powierniczym – to najważniejsze zabezpieczenie.

Jeśli deweloper wybrał tzw. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, wówczas bank wypłaca mu środki wpłacone przez nabywcę dopiero po otrzymaniu aktu notarialnego z umową przenoszącą nieruchomość na nabywcę w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, za wyjątkiem obciążeń, na które nabywca wyraźnie wyraził zgodę.

W przypadku tzw. otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na tym rachunku etapami, zgodnie z harmonogramem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego określonym w umowie deweloperskiej, po stwierdzeniu zakończenia danego etapu przedsięwzięcia.

Przed wypłatą środków na rzecz dewelopera, bank zobowiązany jest przeprowadzić kontrolę zakończenia danego etapu na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

Środkami otrzymanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego deweloper może dysponować wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia, dla którego prowadzony jest rachunek powierniczy, a okoliczność ta podlega kontroli ze strony banku. 

3.  Ustawa deweloperska gwarantuje nabywcom, że po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej, to bank niezwłocznie zwraca nabywcy przypadające mu środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym. W razie innego trybu rozwiązania umowy deweloperskiej przez strony, bank wypłaca środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym po otrzymaniu zgodnych oświadczeń obu stron w przedmiocie podziału tych środków między stronami.      

Zatem w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej, klient dewelopera nie musi już obawiać się czy uda mu się odzyskać wpłacone uprzednio środki, w jakim terminie deweloper zwróci te środki, czy też trzeba będzie dochodzić ich zwrotu na drodze sądowej. Problemy tego rodzaju powodowały, że klienci nie decydowali się na odstąpienie od umowy.

4. Deweloper nie ma prawa wypowiedzieć zawartej z bankiem umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Uprawnienie do wypowiedzenia tej umowy przysługuje wyłącznie bankowi, ale tylko z ważnych powodów. Także w tym przypadku klient dewelopera może być spokojny o wpłacone środki pieniężne.

Mimo wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego bank nie może przekazać zgromadzonych na rachunku środków deweloperowi. Wpłaty nabywców zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym bank przekazuje w takiej sytuacji bezpośrednio na mieszkaniowy rachunek powierniczy wskazany przez dewelopera w innym banku.

Jeżeli deweloper nie złoży dyspozycji przelewu zgromadzonych środków na mieszkaniowy rachunek powierniczy w innym banku w terminie 60 dni od dnia wypowiedzenia umowy rachunku powierniczego, wówczas bank zwraca środki zgromadzone na tym rachunku nabywcom.

5. Ustawa deweloperska wprowadza ponadto do ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze ochronę środków wpłacanych przez nabywców w razie upadłości dewelopera przed zakończeniem realizacji przedsięwzięcia.

W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych objętych danym przedsięwzięciem deweloperskim.

Rodzaje umów deweloperskich

Niezależnie od powyższego, zgromadzenie nabywców decyduje w formie uchwały czy:

1)     dokonać podziału środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym,

2)     powierzyć kontynuowanie przedsięwzięcia deweloperskiego zarządcy lub syndykowi i wnieść dopłaty konieczne do ukończenia przedsięwzięcia,

3)     zawrzeć układ z deweloperem.

Jeżeli zgromadzenie nabywców podejmie uchwałę o kontynuacji przedsięwzięcia, wówczas nieruchomości przenoszone będą na nabywców przez syndyka w terminie 30 dni od zakończenia przedsięwzięcia.       


Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa

Obok mieszkaniowego rachunku powierniczego deweloper może dodatkowo zabezpieczyć wpłaty nabywców nieruchomości poprzez gwarancję bankową lub ubezpieczeniową.

Na podstawie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, bank lub zakład ubezpieczeń wypłaca nabywcy, na jego żądanie, kwotę odpowiadającą wpłatom dokonanym przez nabywcę na rzecz dewelopera, w sytuacji gdy zostanie ogłoszona upadłość dewelopera albo nabywca skorzysta z zagwarantowanego ustawą prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej.       

Prospekt informacyjny

Deweloper zobowiązany jest przekazać osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, sporządzając w tym celu prospekt informacyjny, według wzoru określonego w załączniku do ustawy deweloperskiej.

Prospekt informacyjny powinien być przygotowany najpóźniej w momencie, kiedy deweloper podaje do publicznej wiadomości, informacje na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Prospekt informacyjny przygotowuje się dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego, a w przypadku gdy w ramach danego przedsięwzięcia wyodrębnionych jest kilka zadań inwestycyjnych, wówczas taki prospekt sporządza się oddzielnie dla każdego zadania inwestycyjnego. 

Środki ochrony dla nabywców mieszkań od dewelopera

Na żądanie każdej zainteresowanej osoby, deweloper zobowiązany jest doręczyć jej nieodpłatnie prospekt informacyjny wraz z załącznikami w postaci wzoru umowy deweloperskiej oraz rzutu kondygnacji budynku z zaznaczeniem wybranego przez zainteresowanego lokalu mieszkalnego. 

W przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w postaci:

1. aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w którym określone są aktualne informacje, albo

2. nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w którym zmiana wskazana jest w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności poprzez zamieszczenie stosownych przypisów.

Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej.

Na deweloperze spoczywa również obowiązek, aby na żądanie zainteresowanej osoby, zapewnić jej możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:

1. aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie,

2. kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej dotyczącym dewelopera,

3. kopią pozwolenia na budowę,

4. sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową - sprawozdaniem spółki dominującej,

5. projektem architektoniczno-budowlanym realizowanego przedsięwzięcia.

Od kiedy stosować ustawę deweloperską?

Uchwalona 16 września 2011 r. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wchodzi w życie 29 kwietnia 2012 r. Od tego dnia deweloperzy zobowiązani są stosować m.in. przepisy ustawy nakładające obowiązek sporządzania i udostępniania prospektów informacyjnych.

Wprowadzony przez ustawę obowiązek zabezpieczenia przez dewelopera środków wpłacanych przez klientów w formie mieszkaniowych rachunków powierniczych i gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych odnosi się wyłącznie do przedsięwzięć deweloperskich, w których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło dopiero po dniu wejścia w życie ustawy deweloperskiej.

Przez rozpoczęcie sprzedaży należy natomiast rozumieć podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Jeśli zatem deweloper podał takie informacje do publicznej wiadomości przed dniem 29 kwietnia 2012 roku, wówczas nie jest on zobowiązany do stosowania w odniesieniu do tego przedsięwzięcia środków zabezpieczających wpłaty dokonywane przez nabywców.

Źródło: Ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dziennik Ustaw z 28.10.2011 r., Nr 232, poz. 1377).

Chcesz dowiedzieć się więcej, sięgnij po naszą publikację
Umowy o pracę – zawieranie i rozwiązywanie
Umowy o pracę – zawieranie i rozwiązywanie
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    1 sty 2000
    26 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Mój Prąd 3.0 - kończy się budżet, trzeba się spieszyć ze składaniem wniosku

    Mój Prąd 3.0. Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej informuje, że kończy się budżet tegorocznej, trzeciej już edycji programu „Mój Prąd”, który wynosi 534 mln zł. Ta kwota alokacji wystarczy na dofinansowanie maksymalnie 178 tys. mikroinstalacji fotowoltaicznych, a zostało już złożonych ponad 162 tys. wniosków. Osoby chcące skorzystać z dotacji powinny spieszyć się ze złożeniem dokumentów. Już pod koniec września br. nabór może zostać zamknięty z powodu braku środków.

    Gaz SF6 tysiące razy bardziej szkodliwy niż CO2 wciąż stosowany w przemyśle

    Gaz fluorowy (sześciofluorek siarki, SF6) znajduje się na szczycie listy najbardziej szkodliwych gazów o globalnym potencjale cieplarnianym, z wynikiem 23,5 tys. razy wyższym niż CO2. Siedem lat temu Unia Europejska zakazała jego stosowania w produkcji m.in. butów sportowych czy opon samochodowych. Wciąż jednak jest wykorzystywany na dużą skalę w przemyśle. W efekcie jego stężenie w atmosferze w ciągu ostatnich dwudziestu lat wzrosło ponad dwukrotnie (w tym samym czasie ilość CO2 wzrosła o 11%). Komisja Europejska dokonuje obecnie przeglądu rozporządzenia – decyzję o całkowitym zakazie stosowania SF6 odroczyła do września br. Eksperci Eaton ostrzegają, że UE nie osiągnie neutralności klimatycznej bez rozwiązania tego problemu.

    Prototypy samochodów PRL: rewolucyjne i nieodżałowane

    Prototypy samochodów PRL, czyli historia opowiadająca o tym, jak kreatywni byli inżynierowie w czasach Polsku Ludowej. Oto 5 ciekawych konstrukcji.

    Wypłata zaliczek płatności bezpośrednich i niektórych działań obszarowych PROW

    Wypłata zaliczek płatności bezpośrednich i niektórych działań obszarowych PROW. W tym roku, podobnie jak w poprzednich latach, rolnicy mogą liczyć na wcześniejsze otrzymanie środków w ramach zaliczek na poczet corocznych dopłat bezpośrednich oraz działań obszarowych PROW - informuje Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

    Cyfrowa odporność firmy - skąd wziąć szczepionkę?

    Cyfrowa odporność firmy - jak ją uzyskać? Skąd wziąć "szczepionkę"? Oto 7 najważniejszych warunków odporności cyfrowej firmy.

    Jak przygotować firmę na rewolucyjną transformację ZUS? [Webinarium 29 września]

    29 września 2021 r. odbędzie się bezpłatne webinarium „Jak przygotować firmę na rewolucyjną transformację ZUS?”, podczas którego eksperci Fiabilis Consulting Group kompleksowo przedstawią nowe regulacje dotyczące ubezpieczeń społecznych i rozliczeń z ZUS. W trakcie webinarium omówione zostaną m.in. obecne i nadchodzące regulacje w kwestiach takich jak: nowe istotne terminy rozliczeń dla płatników składek, zasiłek chorobowy, składka wypadkowa czy postępowania kontrolne prowadzone przez ZUS. Portal infor.pl jest patronem medialnym tego wydarzenia.

    Mitsubishi Eclipse Cross plug-in: test Outlandera coupe na prąd

    Mitsubishi Eclipse Cross plug-in pożycza świetnie znany napęd hybrydowy w Outlandera i łączy go z dużo ciekawszą stylizacją. Co z tego wyszło?

    Ładowarka USB-C standardem w całej UE

    Ładowarka USB-C standardem w UE. 23 września 2021 r. Komisja Europejska zaproponowała przepisy, które mają ustalić jeden standard portu ładowania i technologii szybkiego ładowania. USB-C ma być standardowym portem wszystkich smartfonów, tabletów, aparatów fotograficznych, słuchawek, przenośnych głośników i konsoli do gier wideo. Ponadto Komisja proponuje rozdzielenie sprzedaży ładowarek od sprzedaży urządzeń elektronicznych.

    Kto ma pierwszeństwo przy zmianie pasa na środkowy?

    Kto ma pierwszeństwo przy zmianie pasa na środkowy? To jedna z wątpliwości, którą mogą mieć kierowcy na drogach wielopasmowych. Rozwiejmy ją.

    Używane pickupy do 50 tys. Oto nasza lista

    Używane pickupy do 50 tys. zł? Na naszej liście pojawia się trzech mocnych graczy. I co ciekawe, jeden z nich nie pochodzi ze Stanów!

    Jak używać sprzęgła przy hamowaniu?

    Jak używać sprzęgła przy hamowaniu? To pytanie, które często zadają sobie nie tylko kursanci... Właśnie dlatego warto poznać odpowiedź na nie.

    Kredyty mieszkaniowe - ponad 8 mld udzielonych kredytów w sierpniu

    Wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych w sierpniu była rekordowa, przekroczyła 8,1 mld zł, a miesiąc przyniósł kontynuację hossy w kredytach wysokokwotowych. Jakość portfela kredytów mieszkaniowych w pandemii poprawiła się - wynika z danych Biura Informacji Kredytowej przekazanej PAP Biznes.

    Finansowanie programów mieszkaniowych - projekt zmian

    Finansowanie programów mieszkaniowych. Ułatwienie procesu wydatkowania środków publicznych i planowania inwestycji – to tylko niektóre zmiany, które zakłada projekt skierowany 16 września 2021 r. do uzgodnień międzyresortowych i konsultacji społecznych. Wśród proponowanych zmian jest także likwidacja barier dotyczących angażowania wkładu własnego przez inwestora oraz wymogu całościowego udziału gminy w TBS lub SIM w przypadku remontu pustostanów w rządowym programie wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego, finansowanego z Funduszu Dopłat.

    Jakie auto używane kupić? Te sprzedają się najszybciej i najdłużej

    Jakie auto używane kupić? To ważne pytanie. Dziś przygotowaliśmy listę tych modeli, które najdłużej i najkrócej czekają na nowego właściciela.

    Nowy SUV Lexusa, czyli marka sklonuje Yarisa Cross

    Nowy SUV Lexusa? Tak, wszystko wskazuje na to, że Japończycy rozbudują gamę aut ze zwiększonym prześwitem. Auto ma bazować na Yarisie Cross.

    Z jakim zyskiem można zainwestować 1 mln zł na rynku nieruchomości

    Rynek nieruchomości. Inwestowanie w działki pod budowę mieszkań daje wyższą stopę zwrotu z inwestycji niż kupowanie mieszkania na wynajem.

    Projekty domów do 70 m2 - konkurs architektoniczny (wnioski do 29 września)

    Projekty domów do 70 m2. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z Głównym Urzędem Nadzoru Budowlanego zapraszają do wzięcia udziału w konkursie architektonicznym na projekty domów do 70 m2 (powierzchni zabudowy), które będą udostępnione wszystkim zainteresowanym do wykorzystania przy zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Wnioski o dopuszczenie do udziału w konkursie można składać 29 września 2021 r. 17 września 2021 r. Sejm uchwalił ustawę nowelizującą Prawo budowlane i ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadzającą ułatwienia administracyjne w budowaniu małych domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2.

    Gdzie nie wolno budować domów?

    Gdzie nie wolno budować domów? Polacy chcą budować domy. Jednym przepisy to umożliwiają, a innym utrudniają.

    Audi e-tron GT RS: Batman ma nowe auto. Przetestowałem je i ja!

    Audi e-tron GT RS wygląda jak samochód Batmana, jest szybki jak myśliwiec i lubi ciasne zakręty jak francuski pociąg TGV. Coś tu jednak nie pasuje.

    Konwent Ochrony Danych i Informacji – 6-7 października. RODO – naruszenia, decyzje, kary

    W tym roku czeka nas jubileuszowa 10. edycja Konwentu Ochrony Danych i Informacji. Obejmie aż dwa dni spotkań: 6 i 7 października. Jak co roku uczestnicy wydarzenia spotkają się z ekspertami ze świata nauki, administracji i biznesu, którzy są specjalistami w dziedzinie ochrony danych i bezpieczeństwa informacji. Tegoroczna edycja Konwentu skupiona będzie wokół tematu naruszeń ochrony danych osobowych, decyzji Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych i kar. Poza prelekcjami i znanymi już warsztatami #DataProtectionMixer, uczestnicy wydarzenia będą świadkami debaty komentatorskiej, w której wezmą udział zaproszeni eksperci. Portal infor.pl objął patronat medialny nad tym wydarzeniem.

    Kara za brak OC 2022 rok. Od stycznia nawet 6020 zł!

    Kara za brak OC 2022 rok, czyli od stycznia kierujący, który nie wykupi polisy zapłaci aż o 420 zł więcej. Skąd taka kwota? Winne rosnące wynagrodzenia.

    O ile wzrosną ceny energii?

    Ceny energii. Nie możemy nie widzieć rzeczywistości; trzeba liczyć się ze wzrostami cen energii – przyznała 21 września 2021 r. szefowa departamentu rozwoju rynków i spraw konsumenckich URE Małgorzata Kozak. Oceniła przy tym, iż „podgrzewanie atmosfery” perspektywą wzrostu cen np. o 40 proc. jest obecnie niezasadne.

    Stawki za odholowanie pojazdu w 2022 roku. Ile będą wynosić?

    Stawki za odholowanie pojazdu w 2022 roku po raz kolejny wzrosną. Ile będą wynosić? Za odholowanie auta osobowego zapłacimy... 588 zł!

    Kupowanie opon samochodowych: o czym pamiętać?

    Kupowanie opon samochodowych to zadanie odpowiedzialne. Ogumienie gwarantuje bowiem bezpieczeństwo. O czym pamiętać w czasie wyboru opon?

    Kredyt hipoteczny a spadek wartości mieszkania

    Kredyt hipoteczny a spadek wartości mieszkania. Czym grozi sytuacja, kiedy po wzięciu kredytu mieszkaniowego (hipotecznego) wartość rynkowa mieszkania spadnie? Czy można się zabezpieczyć przed nieprzewidzianymi sytuacjami, które mogą utrudnić spłatę rat kredytu? Wyjaśnia Prezes UOKiK w ramach kampanii „Policz i nie przelicz się”.