Renta dożywotnia a odwrócony kredyt hipoteczny

Ustawa o odwróconej hipotece w interesie spadkobierców

Odwrócona hipoteka w polskim prawie na razie nie istnieje, ale jest kilka firm, które oferują klientom produkt podobny. Na podstawie kodeksu cywilnego przygotowano propozycję przeniesienia prawa do nieruchomości w zamian za dożywotnią rentę z zachowaniem uprawnień do zamieszkiwania. Ogólne założenie jest takie samo jak w przypadku odwróconej hipoteki – chodzi o umożliwienie starszym osobom spieniężenia posiadanej nieruchomości z jednoczesnym zapewnieniem miejsca do dalszego mieszkania.

Ale podstawowa różnica polega na chwili przeniesienia prawa własności do nieruchomości. Z założeń do ustawy o odwróconej hipotece wynika, że prawo własności zostanie przeniesione dopiero po śmierci beneficjenta i to tylko pod warunkiem, że jego spadkobiercy nie skorzystają z możliwości wykupienia nieruchomości (mają na to 12 miesięcy).

W przypadku dożywotniej renty nieruchomość od razu przechodzi na własność firmy, oferującej tego typu usługę, aktualne rozwiązania nie zabezpieczają interesów klientów, ani ich potencjalnych spadkobierców.

Przeczytaj także: Nie martw się o kredyt hipoteczny – raty są stabilne

Ministerstwo Gospodarki chce wprowadzenia regulacji, dotyczących nie tylko odwróconej hipoteki, ale i przeniesienia prawa do nieruchomości w zamian za dożywotnią rentę z zachowaniem prawa do zamieszkiwania. Chodzi o zabezpieczenie nie tylko interesów beneficjentów tego typu rozwiązań, ale i ich rodzin. MG zwraca m.in. uwagę na fakt, że nieruchomości stanowią znaczną część majątku danej rodziny, który w przypadku przejęcia mieszkania przez fundusz hipoteczny, zostaje mocno uszczuplony.

Standardowo umowa dożywocia była wykorzystywana do przekazania majątku rodzinie w zamian za opiekę i utrzymanie. Wejście na rynek firm, oferujących umowę dożywocia, mocno ideę wypaczyło i MG proponuje uregulowanie instytucji przeniesienia prawa do nieruchomości w zamian za dożywotnią rentę z zachowaniem prawa do zamieszkiwania w oddzielnym akcie prawnym, aby usługę odróżnić od tradycyjnej umowy dożywocia. Rozdzielenie ma zapewnić zakaz podpisywania umów dożywocia przez podmioty, prowadzące działalność gospodarczą.

Kto będzie mógł zaoferować odwróconą hipotekę?

Dodatkowo MG chce, aby firmy oferujące quasi-odwróconą hipotekę, podlegały nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego i mogły prowadzić tę działalność tylko po wydaniu zezwolenia przez KNF. Możliwość taką otrzymałyby jedynie firmy, działające w formie spółki akcyjnej lub spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, a ich minimalny kapitał zakładowy powinien wynosić co najmniej równowartość 50 tys. euro. Dodatkowe wymagania (dotyczące doświadczenia i wykształcenia) ustawa miałaby nałożyć na członków zarządu spółek.

Najważniejszym założeniem pomysłów MG jest jednak zabezpieczenie praw klientów. Ma to zapewnić m.in. szereg obowiązków informacyjnych, nakładanych przez świadczeniodawców (chodzi m.in. o uświadomienie klientom utraty własności nieruchomości, zapewnienie ich o możliwości odstąpienia od umowy oraz poinformowanie o przewidywanej wysokości świadczeń. Nowością stanie się obowiązek podpisania umowy przedwstępnej (nie musi mieć formy aktu notarialnego) na co najmniej 30 dni przed podpisaniem umowy przyrzeczonej. Zasada ta powinna dać klientom czas do namysłu oraz zmniejszyć prawdopodobieństwo podjęcia pochopnych decyzji.

Ochrona spadkobiercy

Spadkobiercy mają po śmierci świadczeniobiorcy otrzymać wyrównanie, wynikające z różnicy pomiędzy aktualną wartością nieruchomości a sumą zwaloryzowanych dotychczas, wypłaconych świadczeń, powiększonych o marże i koszty administracyjne. Ustawa prawdopodobnie zagwarantuje zamieszczenie dokładnych zasad wyliczania tego wyrównania w umowie. Wynika to z zasady, że zysk firmy powinien opierać się na comiesięcznej marży, a nie liczeniu na szybki zgon klienta i sprzedaż zwolnionej nieruchomości.

Jeśli chodzi o prawo do zamieszkiwania w zbytym już mieszkaniu, to ma je zapewnić zmiana w ustawie o księgach wieczystych - wpisanie świadczeniobiorcy do hipoteki zagwarantowałoby mu otrzymywanie świadczeń i zabezpieczenie wierzytelności.

Polecamy serwis: Inwestycje

Propozycje MG, dotyczące uregulowania renty dożywotniej, mają być rozpatrzone na posiedzeniu Komitetu Rady Ministrów 23 lutego br. Gdyby wszystkie pomysły zostały wprowadzone w życie, doszłoby zapewne do rewolucji na rynku. Aktualnie jak grzyby po deszczu pojawiają się nowe instytucje, oferujące quasi-odwróconą hipotekę. Narzucenie na nie wymagań i nadzoru KNF z pewnością mocno utemperowałoby te zapędy.

Najistotniejsze jednak jest zabezpieczenie interesów klientów. W dotychczas opublikowanych przez MG materiałach brakuje natomiast informacji, czy nowe zasady miałyby obowiązywać także podpisane umowy, szczególnie chodzi tu o obowiązek wypłaty wyrównania spadkobiercom. Dlatego nie wiadomo, czy ustawa rozwiąże problem osób, które już mają do czynienia z odwróconym kredytem hipotecznym.