Rynek wtórny traci na popularności

Co trzeci klient, który kupił w 2011 roku nieruchomość przez pośrednika, wybrał rynek pierwotny. Z badań, które przeprowadzono wśród nabywców wynika, że głównym motywem zakupu mieszkania od dewelopera jest chęć wprowadzenia się do nowego lokalu. Na drugim miejscu znalazły się niższe opłaty czynszowe niż w przypadku mieszkań używanych, a na kolejnych: możliwość wykończenia według własnych upodobań, brak prowizji dla pośrednika oraz oczekiwanie szybkiego wzrostu wartości nieruchomości.

Deweloperzy są nastawieni na klienta

„W 2012 roku udział rynku pierwotnego w transakcjach na rynku mieszkaniowym będzie większy niż w tym roku”. – przewiduje Damian Milibrand, prezes Home Brokera. Wynika to stąd, że rynek deweloperski jest dziś znacznie bardziej dostosowany do oczekiwań kupujących niż rynek wtórny, na którym coraz trudniej o porozumienie między nabywcą a sprzedającym.

„Nasze doświadczenia ze współpracy z deweloperami z ostatnich kilku miesięcy pokazują, że generalnie wykazują oni dużą elastyczność w polityce sprzedaży, choć są od tego wyjątki”. – zauważa szef Home Brokera. Daje to obraz rynku dokładnie przeciwny do tego z 2008 roku, gdy deweloperzy, zaskoczeni nagłym załamaniem cen, woleli wstrzymać sprzedaż niż zrezygnować z założonej marży. Dziś gotowi są do negocjacji i udostępniają atrakcyjne programy rabatowe.

Trudno jest sprzedać używaną nieruchomość

Odmienną sytuację mamy na rynku wtórnym, gdzie na skutek spadku cen transakcyjnych – tylko w tym roku o 5% w największych miastach – coraz trudniej o porozumienie między kupującym a sprzedającym. Oceniając zachowanie uczestników tego rynku w 2011 roku można powiedzieć, że wszedł on w fazę wyczekiwania – ocenia Damian Milibrand. Doradcy Home Broker szacują, że w przyszłym roku liczba transakcji na rynku wtórnym spadnie o kilka procent.

Ogniwem, które odpowiada za spadek „transakcyjności” rynku wtórnego są sprzedający. „Ponieważ nie akceptują spadku cen, czekają. Często blokują w ten sposób sprzedaż nie tylko swojej, ale też kolejnej nieruchomości, bo w przypadku rynku wtórnego bardzo często mamy do czynienia z transakcjami wiązanymi” – wyjaśnia prezes. W szczególnej sytuacji są osoby, które kupiły mieszkania w ostatnich kilku latach. Sprzedając je dziś, często muszą pogodzić się ze stratą, wynikającą czy to ze spadku wartości lokalu, czy wzrostu wartości zadłużenia, jeśli finansowali się kredytem w walucie.

Przeczytaj również: Gdzie kupić mieszkanie: na rynku pierwotnym czy wtórnym?

Nadal wiele osób chce kupić własne M

Na drugim biegunie mamy kupujących, których cały czas przybywa. „Pod tym względem póki co nie widać żadnych oznak kryzysu. Problem tylko w tym, że osoby te patrzą realistycznie na rynek i nie chcą przepłacać”. – podkreśla Damian Milibrand. To jego zdaniem, w połączeniu z elastycznym podejściem deweloperów, pozwala dość optymistycznie patrzeć w 2012 rok.

„Klienci na rynku są, widzimy duży popyt na mieszkania w Polsce, tylko trzeba do nich dostosować podaż”. – podsumowuje szef Home Brokera. Tylko w listopadzie do pośrednika zgłosiło się ponad 8,5 tysiąca rodzin i osób samotnych, zainteresowanych zakupem własnego M.

W sumie w ciągu jedenastu miesięcy br. tak mierzony popyt był o dwie trzecie większy niż w analogicznym okresie przed rokiem. „Liczby te odzwierciedlają wzrost naszego biznesu, ale nie osiągnęlibyśmy ich, gdyby w Polsce nie było silnego popytu na mieszkania”. – podsumowuje Damian Milibrand.

Polecamy serwis: Budżet domowy

Mieszkanie na rynku wtórnym dłużej czeka na nabywcę

Tymczasem trudną sytuację na rynku wtórnym odzwierciedlają dane doradców finansowych, dotyczące długości procesu sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym.

Lokale, które zostały sprzedane w listopadzie (umowa ostateczna), były wprowadzone do oferty średnio 154 dni wcześniej. Oznacza to, że ich sprzedaż trwała przeciętnie pięć miesięcy. To najgorszy wynik w historii badania, prowadzonego od stycznia 2009 roku, czyli od 35 miesięcy.

Sprzedaż nowego mieszkania zajmuje trzy miesiące

Znalezienie kupującego zajmuje przeciętnie 94 dni, czyli ponad trzy miesiące. Tyle bowiem czasu średnio minęło dla badanych nieruchomości od momentu wprowadzenia oferty na rynek do podpisania umowy przedwstępnej. Niestety – po okresowej poprawie – ostatnie dane wskazują też na wydłużenie okresu, upływającego od umowy przedwstępnej do ostatecznej, czyli czasu, który w przybliżeniu zajmuje zdobycie finansowania. Dla nieruchomości finalnie sprzedanych w listopadzie było to średnio 59 dni, czyli prawie dwa miesiące.

„To kolejny ważny sygnał, że w przyszłym roku mogą pojawić się problemy z finansowaniem.” – zauważa Damian Milibrand. Trudno dziś jednak ocenić, jakie będą łączne efekty wprowadzenia od stycznia Rekomendacji S, czy wcześniejszego ograniczenia programu Rodzina na Swoim. Sytuacji nie poprawia fakt, że rynkowi wtórnemu trudniej jest dopasować się do potrzeb kupujących.